fbpx
© thaipropertymentor.com - 2021. All rights reserved.

โครงข่ายคมนาคมไม่ว่าจะเป็น รถไฟฟ้า รถไฟ้ทางคู่ รถไฟความเร็วสูง ทางด่วน มอเตอร์เวย์ ได้เชื่อมเมืองเข้าด้วยกันในทุกทิศทาง ไม่ว่าจะเป็นกรุงเทพฯ ปริมณฑล และหัวเมืองใหญ่ในภูมิภาค นับเป็นการพลิกโฉมเมืองครั้งใหญ่อย่างที่ไม่เคยปรากฏขึ้นมาก่อน อะไรจะเกิดขึ้นบ้างเมื่อโครงการต่างๆ เริ่มเป็นรูxเป็นร่าง  ติดตามได้จากรายงาน โครงข่ายคมนาคม พลิกโฉมเมือง   [embed]https://www.youtube.com/watch?v=gbsI24HJrm0[/embed] "โครงข่ายรถไฟฟ้าที่สมบูรณ์จะเริ่มในปีหน้า" รถไฟฟ้า 10 สายตามแผนแม่บทระบบขนส่งมวลชนทางรางในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล หรือที่เรียกว่า M-MAP ที่กำลังเร่งดำเนินการกันอยู่ในขณะนี้จะเปลี่ยนภูมิทัศน์ใหม่ของกรุงเทพฯ และปริมณฑลไปอย่างสิ้นเชิง ความเจริญจะกระจายจากเขตเมืองชั้นในออกสู่นอกเมือง จุดตัดรถไฟฟ้าในเส้นทางต่างๆ ที่เป็นสถานีเปลี่ยนถ่ายการเดินทาง หรือ interchange จะกลายเป็นจุดศูนย์กลางความเจริญของชุมชน เช่นสถานีกลางบางซื่อ มักกะสัน วงเวียนใหญ่ จะเกิดจุดศูนย์รวม หรือแหล่งชุมนุมคน (Node) ขึ้น หรือในพื้นที่ปลายทางของรถไฟฟ้าออกไปชานเมือง ก็จะกลายเป็น Node ของชานเมือง เช่น ลำลูกกา หรือ รังสิต มีนบุรี เป็นต้น ในเมื่อรถไฟฟ้ามีผลอย่างมากต่อการเปลี่ยนแปลงของเมืองในอนาคต ทำให้ผังเมืองของกรุงเทพฯ

มีตัวเลขที่น่าสนใจในงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 40 ที่เพิ่งจัดไปเมื่อวันที่ 21-24 มีนาคมที่ผ่านมา งานนี้ลุ้นกันตั้งแต่ยังไม่เริ่มงานว่าคนจะบางตากว่าครั้งก่อนๆ หรือเปล่า เพราะวันสุดท้ายของงานเป็นวันเลือกตั้ง แถมใกล้จะประกาศใช้มาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย กลัวว่าหลายๆ คนอาจจะลังเล ขอรอดูไปก่อน แต่ยอดคนเข้างาน และยอดขายเพิ่มขึ้น 11.84%  และ 10.58% ตามลำดับ "ที่สำคัญงานนี้ส่วนใหญ่เป็นเรียลดีมานด์ คนที่มางานคือ คนที่ตั้งใจมาซื้อหรือมาดูบ้านอย่างเดียว ประเภทที่มางานขายโทรศัพท์แล้วแวะมาเดินดูพริตตี้งานขายบ้านนั้นปีนี้ไม่มี แต่สำหรับนักลงทุนอสังหาฯที่ยังหนังเหนียวอยู่ก็ยังมีให้เห็น" ผู้จัดงานแจกแจงว่า ผู้ตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในงานประมาณ 80% ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และอีก 20 % ซื้อเพื่อการลงทุน ซึ่งมองว่ามาตรการคุมสินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศไทย ไม่ได้ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อมากนัก เนื่องจากมาตรการจะเน้นไปที่บ้านราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาท และบ้านหลังที่ 2  จึงไม่ใช่ปัจจัยที่จะส่งผลกระทบต่อผู้บริโภคกลุ่มนี้ คอนโดมิเนียม ยังคงมียอดการซื้อขายมากที่สุดคิดเป็น 52.20% รองลงมาเป็น บ้านเดี่ยว คิดเป็น 16.87% และ

จังหวัดนนทบุรี ถือเป็นพื้นที่สำหรับการอยู่อาศัยรองรับคนจังหวัดนนทบุรีเองและคนกรุงเทพฯ ซึ่งน่าจะมีสัดส่วนที่มากกว่าคนพื้นที่เสียอีก โดยที่ผ่านมานนทบุรีมีโครงการบ้านจัดสรรในทุกระดับราคาเกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก รวมทั้งคอนโดมิเนียมที่เริ่มขยายเข้ามาพร้อมๆ กับรถไฟฟ้าสายสีม่วงอีกเป็นจำนวนมากเช่นกัน แต่ในอีกไม่ช้าไม่นานนี้ การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในจังหวัดนนทบุรีกำลังจะเปลี่ยนไป โดยจะพัฒนาได้ยากขึ้นด้วยเงื่อนไขของผังเมืองรวมนนทบุรี ที่เตรียมจะประกาศใช้ในเร็วๆ นี้ ซึ่งจะมีผลกระทบกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ และผู้ที่จะหาซื้อที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นคอนโด ทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว ในอนาคตอย่างแน่นอน “ขณะนี้ร่างผังเมืองรวมนนทบุรี อยู่ระหว่างการพิจารณาในขั้นตอนการออกกฎหมายของกระทรวงมหาดไทย ซึ่งคาดว่าจะใช้เวลาอีก 4-5 เดือน ผังเมืองรวมนนทบุรีจะประกาศใช้ได้ในปีนี้อย่างแน่นอน” พ.ต.อ.ธงชัย เย็นประเสริฐ นายกองค์การบริหารส่วนจังหวัดนนทบุรี ในฐานะหน่วยงานที่ยกร่างผังเมืองรวมนนทบุรี กล่าวถึงความคืบหน้า แผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดินร่างผังเมืองรวมนนทบุรี ตัวร่างผังเมืองรวมนนทบุรีได้ผ่านการพิจารณามาแล้วหลายขั้นตอนตั้งแต่ยกร่างเสร็จ เช่น ผ่านการพิจารณาให้ความเห็นของคณะที่ปรึกษาผังเมืองรวมจังหวัด การรับเรื่องร้องเรียนและความเห็นของคนในพื้นที่ และการพิจารณาของคณะกรรมการผังเมือง ก่อนที่จะส่งเข้ากระทรวงมหาดไทยออกเป็นกฎกระทรวง “ประเด็นหลักๆ คงไม่ได้มีอะไรเปลี่ยนแปลง โดยเฉพาะเรื่องถนนที่ตั้งโครงการที่อยู่อาศัยจะต้องมีขนาดที่กว้างขึ้น เนื่องจากผู้อยู่อาศัยที่อยู่มาก่อนเดือดร้อน และร้องเรียนเข้ามามากเรื่องของปัญหาการจราจรในซอยต่างๆ ซึ่งมีขนาดเล็กแต่มีโครงการที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นมาจำนวนมาก” พ.ต.อ.ธงชัยกล่าว นอกจากนี้ ปัญหาการจราจรจะยิ่งสาหัสขึ้นเมื่อโครงการทางหลวงพิเศษระหว่างเมืองหรือมอเตอร์เวย์ สายบางใหญ่-กาญจนบุรีเปิดใช้ เพราะจะมีปริมาณรถที่ใช้มอเตอร์เวย์หนาแน่นขึ้น แต่ไม่มีทางคู่ขนานเพื่อช่วยระบายการจราจร ถนนรัตนาธิเบศร์จะรถติดมากขึ้นในอนาคต สำหรับร่างผังเมืองรวมนนทบุรี ฉบับนี้ถือเป็นฉบับปรับปรุงครั้งที่ 2 เริ่มเข้าสู่กระบวนการปิดประกาศ 90 วันให้ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียเข้ามามีส่วนร่วมในการปรับปรุง

ก่อนจะเข้าคูหา กาบัตรเลือกตั้งวันที่ 24 มี.ค.นี้ ลองมาทบทวนกันหน่อยว่า 5 พรรคการเมืองใหญ่ที่มีโอกาสจะเป็นแกนนำตั้งรัฐบาล เขามีนโยบายที่เกี่ยวข้องกับการแก้ปัญหา และการพัฒนาเมือง รวมไปถึงเรื่องที่อยู่อาศัย การขนส่งกันอย่างไรบ้าง ขอเริ่มจากพรรคที่เคยเป็นรัฐบาลมาก่อนหน้าการปฏิวัติในฐานแชมป์เก่าก่อนแล้วกัน พรรคเพื่อไทย มีนโยบายทำเมืองให้น่าอยู่ โดยจะเปลี่ยนวิธีคิดการพัฒนาเมือง จากเมืองน่าเที่ยวให้เป็นเมืองน่าอยู่ ยกระดับคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในทุกด้าน และพัฒนาระบบขนส่งเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้า เช่น การปรับเส้นทางรถเมล์ใหม่ ยกระดับรถสองแถว รถกะป๊อ เป็นต้น ขณะเดียวกันจะสนับสนุน การเดิน ให้เมืองเป็นเมืองเดินได้ คนเมืองต้องสามารถเดินไปยังจุดมุ่งหมายรอบสถานีรถไฟฟ้าหรือป้ายรถเมล์ได้ในรัศมีที่กว้างขึ้น ซึ่งจะทำให้เกิดธุรกิจใหม่ เกิดตลาดใหม่ เกิดการสร้างรายได้ใหม่ๆ เมื่อคนเมืองสามารถสัญจรไปมาได้ด้วยการเดิน ต่อยอดสู่การเป็นเมืองแห่งการแบ่งปัน โดยใช้พื้นที่ว่างในเมือง เช่นพื้นที่ว่างของส่วนราชการที่ยังไม่มีการใช้ประโยชน์ ให้เป็นพื้นที่สร้างงาน สร้างโอกาสในการค้าขาย จัดระเบียบอย่างมีประสิทธิภาพ ทำให้ร้านค้าหาบเร่แผงลอยมีที่ขาย คนเมืองมีที่กินราคาไม่แพง คนเดินก็สามารถเดินได้ นอกจากนี้ จะมีการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้เช่า เพื่อให้บ้านใกล้งาน โดยพัฒนาที่พักอาศัยสำหรับเช่าให้เด็กจบใหม่ เช่าไม่แพง ใกล้ที่ทำงาน ให้มีโอกาสเก็บออมสร้างเนื้อสร้างตัวเป็นระยะเวลา 5 ปี ก่อนออกไปซื้อบ้านเป็นของตัวเอง

  ตอนที่แล้วได้เอาคอนโดราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทที่จะขายกันในงานมหกรรมบ้านและคอนโดครั้งที่ 40 ซึ่งจะจัดในวันที่ 21 มี.ค. 62 นี้ ที่ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์มาฝาก เผื่อใครที่กำลังหาซื้อจะได้เก็บข้อมูลเอาไว้ประกอบการตัดสินใจ วันนี้ขอเอาบ้านราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทมาฝากกันอีกสักตอนครับ เอาจริงๆ บ้านแนวราบ ไม่ว่าจะเป็นทาวน์เฮาส์  หรือบ้านเดี่ยว ก็คือขวัญใจตัวจริงของคนที่อยากมีบ้าน เพราะคนไทยเรายังติดเรื่องที่เรื่องทาง ถ้าซื้อบ้านแล้วไม่มีที่ให้เดินให้วิ่ง หรือได้ทำกิจกรรมต่างๆ ก็จะรู้สึกอึดอัด แต่ด้วยข้อจำกัดด้านงบประมาณ การเดินทาง และความสะดวกในการใช้ชีวิต คอนโดจึงเข้ามาแทนที่ในช่วงหลัง เป็นเพราะราคาที่ดินแพงขึ้นเรื่อยๆ ทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยวก็ยิ่งมีราคาแพงและอยู่ไกลออกไป เดี๋ยวนี้จะหาซื้อทาวน์เฮาส์ก็ต้องมีงบ 2-3 ล้านบาท ถึงจะมีตัวเลือกที่มากหน่อย บ้านเดี่ยวไม่ต้องพูดถึงต้องว่ากันที่ 4-5 ล้านบาทขึ้นไป แต่ถ้ารถไฟฟ้าขยายเส้นทางการให้บริการที่ครอบคลุมยิ่งขึ้น เราสามารถซื้อหาทาวน์เฮาส์ที่ขยับออกนอกเมืองสักหน่อย แล้วเดินทางเข้าเมืองด้วยรถไฟฟ้า ก็น่าจะเป็นทางเลือกอีกทางสำหรับคนที่ต้องการบ้านและที่ดิน แต่ก็ต้องชั่งน้ำหนักให้ดีกับค่าใช้จ่ายในการเดินทางที่เพิ่มขึ้น มาเข้าเรื่องกันดีกว่ากับของฝากในวันนี้ก็คือ ทาวน์เฮาส์ในระดับราคาไม่ถึงล้านไปจนถึง 2 ล้านบาท ที่จะขายในงานมหกรรมบ้านและคอนโด และต้องออกตัวเช่นเคยว่า นี่คือข้อมูลบางส่วนที่ไปเก็บข้อมูลมา

ใครที่กำลังหาคอนโดราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท แล้วรู้สึกว่าเหมือนตัวเองกำลังงมเข็มในมหาสมุทร ก็คงจะไม่ผิดนัก เพราะราคาคอนโดทุกวันนี้มันแพงเหลือเกิน ถ้าอยู่ในเมืองใกล้รถไฟฟ้าหน่อยราคาก็เริ่มต้นที่ 2 ล้าน++ ไม่ต้องพูดถึงย่านศูนย์กลางธุรกิจที่วันนี้ขายกันที่ตารางเมตรละ 2-3 แสนบาท และในอีกไม่นานจะมีคอนโดแถวๆ หลังสวนที่จะเปิดราคาขายที่ตารางเมตรละ 5 แสนบาทเลยทีเดียว ฟังแล้วคนอย่างเราๆ ขนลุกซู่กันเชียวล่ะ แต่ก็ใช่ว่าคอนโดราคาถูกๆ จะไม่มีให้ซื้อกันซะเลย ของมันยังพอมีแต่มันเริ่มน้อยลงเรื่อยๆ และอยู่ในทำเลที่ไกลออกไปหน่อย แต่ก็ทำไงได้ล่ะเมื่อมีงบอยู่จำกัดก็ต้องกัดฟันทนกันสักหน่อย เพราะอีกไม่นานจะมีรถไฟฟ้าอีกหลายๆ เส้นทางเปิดให้บริการ การเดินทางก็คงสะดวกขึ้น นอกจากนี้ ได้ข่าวมาเบาๆ ว่า บีโอไอ กำลังหาแนวทางส่งเสริมให้เอกชนสร้างบ้านและคอนโดราคาถูก ก็คงต้องตามดูกันว่า จะมีข่าวดีหรือไม่ เอาข่าวดีวันนี้ก่อนดีกว่า เพราะเรามีคอนโดราคาตั้งแต่หลักแสนปลายๆ ไปจนถึง 2 ล้านบาท มาฝากกัน ในงานมหกรรมบ้านและคอนโดครั้งที่ 40 ที่จะมีขึ้นระหว่างวันที่ 21-24 มีนาคม 2562 ที่ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ ก่อนจะถึงวันงานเราก็ไปเฟ้นหาคอนโดที่ราคาไม่เกิน

ที่มา:สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ลงประกาศในราชกิจจานุเบกษาเรียบร้อยแล้ว และจะมีผลบังคับใช้อย่างแน่นอนตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 เป็นต้นไป แต่อย่าได้กังวลไปครับ สำหรับเราๆ ท่านๆ ที่มีบ้านบนที่ดินรวมมูลค่าแล้วไม่ถึง 50 ล้านบาท ไม่ต้องจ่ายภาษีตามกฎหมายนี้เลยแม้แต่บาทเดียว สำหรับเกษตรกรก็เช่นกัน ถ้ามีที่ดินสำหรับทำการเกษตรมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ก็ไม่ต้องจ่ายภาษี ที่หนักหน่อยเห็นจะเป็นที่ดินที่ใช้เพื่อการพาณิชย์ ไม่ว่าจะเป็นอาคารพาณิชย์ หอพัก อพาร์ตเมนต์ ห้าง ร้าน โรงแรม หรือออฟฟิศ ต้องจ่ายภาษีในอัตราตั้งแต่ 0.3-0.7% ของราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ส่วนใครที่มีที่ดินแต่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ก็โดนเลย 1.2% ของราคาประเมินที่ดิน และจะเพิ่มอีก 0.3% ในทุกๆ 3 ปี ไปจนกว่าจะชนเพดานที่ 3% หรือเอาที่ดินมาใช้ประโยชน์ ที่มา:สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง ตัวแทนกรมสรรพากรมักจะอ้างว่า เอาจริงๆ ถ้าจ่ายภาษีในระบบเก่า คือภาษีโรงเรือนและภาษีบำรุงท้องที่ จะจ่ายแพงกว่าภาษีตัวใหม่นี้อีก ก็ว่ากันไป ใครจ่ายถูกจ่ายแพงกว่ายังไง ลองบอกกันหน่อยนะครับ ผลข้างเคียงอีกอย่างที่อาจจะเกิดขึ้น (ต้องใช้คำว่าอาจจะเกิด

ใกล้เข้ามาแล้วครับ กับการบังคับใช้มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ที่จะกำหนดระดับของ Loan-to-Value (LTV) หรือเรียกกันในภาษาไทยว่า สัดส่วนเงินกู้ต่อราคาบ้านหรือคอนโด ทำให้การปล่อยกู้บ้านหรือคอนโดต้องเข้มงวดขึ้นแน่ โดยมาตรการที่ว่านี้จะมีผลบังคับใช้ ตั้งแต่ 1 เมษายน 2562 นี้เป็นต้นไปครับ ถ้าจะอธิบายแบบสั้นๆ ง่ายๆ ก็คือ ต่อไป ธนาคารพาณิชย์จะปล่อยกู้ในวงเงินที่ลดลง เช่น เคยปล่อยกู้ให้เราได้ 100% ของราคาบ้าน ก็จะเหลือ 70-90% ซึ่งทำให้เราต้องใช้เงินในการดาวน์บ้านมากขึ้น จากที่อาจจะไม่ต้องใช้เงินสดเลย ก็ต้องควัก 20-30% ของราคาบ้าน ซึ่งถือเป็นเงินก้อนจำนวนไม่น้อยเลย ถ้าเราไม่ได้ออมเงิน เตรียมไว้สำหรับการซื้อบ้าน หรือ ซื้อคอนโดมาก่อน งานนี้อาจจะต้องนั่งมองตาปริบๆ ล่ะครับEconomic Intelligence Center : EIC ของธนาคารไทยพาณิชย์ ได้วิเคราะห์ผลกระทบของมาตรการคุม LTV ได้อย่างน่าสนใจ ดังนี้ครับ มาตรการที่ธปท.จะใช้1.ปรับลดเพดาน