fbpx

รีบซื้อซะ! บ้าน-คอนโด จังหวัดนนท์

คอนโดนนทบุรี

จังหวัดนนทบุรี ถือเป็นพื้นที่สำหรับการอยู่อาศัยรองรับคนจังหวัดนนทบุรีเองและคนกรุงเทพฯ ซึ่งน่าจะมีสัดส่วนที่มากกว่าคนพื้นที่เสียอีก โดยที่ผ่านมานนทบุรีมีโครงการบ้านจัดสรรในทุกระดับราคาเกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก รวมทั้งคอนโดมิเนียมที่เริ่มขยายเข้ามาพร้อมๆ กับรถไฟฟ้าสายสีม่วงอีกเป็นจำนวนมากเช่นกัน

แต่ในอีกไม่ช้าไม่นานนี้ การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในจังหวัดนนทบุรีกำลังจะเปลี่ยนไป โดยจะพัฒนาได้ยากขึ้นด้วยเงื่อนไขของผังเมืองรวมนนทบุรี ที่เตรียมจะประกาศใช้ในเร็วๆ นี้ ซึ่งจะมีผลกระทบกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ และผู้ที่จะหาซื้อที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นคอนโด ทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว ในอนาคตอย่างแน่นอน

“ขณะนี้ร่างผังเมืองรวมนนทบุรี อยู่ระหว่างการพิจารณาในขั้นตอนการออกกฎหมายของกระทรวงมหาดไทย ซึ่งคาดว่าจะใช้เวลาอีก 4-5 เดือน ผังเมืองรวมนนทบุรีจะประกาศใช้ได้ในปีนี้อย่างแน่นอน” พ.ต.อ.ธงชัย เย็นประเสริฐ นายกองค์การบริหารส่วนจังหวัดนนทบุรี ในฐานะหน่วยงานที่ยกร่างผังเมืองรวมนนทบุรี กล่าวถึงความคืบหน้า

แผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดินร่างผังเมืองรวมนนทบุรี

ตัวร่างผังเมืองรวมนนทบุรีได้ผ่านการพิจารณามาแล้วหลายขั้นตอนตั้งแต่ยกร่างเสร็จ เช่น ผ่านการพิจารณาให้ความเห็นของคณะที่ปรึกษาผังเมืองรวมจังหวัด การรับเรื่องร้องเรียนและความเห็นของคนในพื้นที่ และการพิจารณาของคณะกรรมการผังเมือง ก่อนที่จะส่งเข้ากระทรวงมหาดไทยออกเป็นกฎกระทรวง

“ประเด็นหลักๆ คงไม่ได้มีอะไรเปลี่ยนแปลง โดยเฉพาะเรื่องถนนที่ตั้งโครงการที่อยู่อาศัยจะต้องมีขนาดที่กว้างขึ้น เนื่องจากผู้อยู่อาศัยที่อยู่มาก่อนเดือดร้อน และร้องเรียนเข้ามามากเรื่องของปัญหาการจราจรในซอยต่างๆ ซึ่งมีขนาดเล็กแต่มีโครงการที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นมาจำนวนมาก” พ.ต.อ.ธงชัยกล่าว

นอกจากนี้ ปัญหาการจราจรจะยิ่งสาหัสขึ้นเมื่อโครงการทางหลวงพิเศษระหว่างเมืองหรือมอเตอร์เวย์ สายบางใหญ่-กาญจนบุรีเปิดใช้ เพราะจะมีปริมาณรถที่ใช้มอเตอร์เวย์หนาแน่นขึ้น แต่ไม่มีทางคู่ขนานเพื่อช่วยระบายการจราจร ถนนรัตนาธิเบศร์จะรถติดมากขึ้นในอนาคต

สำหรับร่างผังเมืองรวมนนทบุรี ฉบับนี้ถือเป็นฉบับปรับปรุงครั้งที่ 2 เริ่มเข้าสู่กระบวนการปิดประกาศ 90 วันให้ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียเข้ามามีส่วนร่วมในการปรับปรุง แก้ไขผังเมือง มาตั้งแต่ปลายปี 2560 จนถึงปัจจุบันเรื่องอยู่ในขั้นตอนการออกกฎหมาย เพื่อประกาศใช้ ซึ่งคาดว่าจะภายในปีนี้ ประเด็นหลักๆ ที่ส่งผลกระทบทั้งผู้ประกอบการ และคนซื้อบ้าน ดังนี้

*ข้อมูลจากธนาคารเกียรตินาคิน

 

-กำหนดความกว้างของถนนสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียม ที่สร้างในพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ต้องมีความกว้างของถนนที่ตั้งโครงการ 10-12 เมตร ทำให้พื้นที่ส่วนใหญ่พัฒนาโครงการไม่ได้อีกต่อไป โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในซอยต่างๆ ที่ความกว้างน้อยกว่าที่กำหนดไว้ (80% ของถนนในจังหวัดยังมีขนาดเล็ก 6-8 เมตร)


-นอกจากนี้ ยังมีการกำหนดอัตราส่วนพื้นที่ดินต่อพื้นที่ก่อสร้าง (Floor Area Ratio : FAR) จากเดิม 10:1 (สามารถสร้างอาคารที่มีพื้นที่ได้ 10 เท่าของพื้นที่ที่ดิน) ทั้งจังหวัด เหลือ สูงสุด 8:1 และยังมีข้อกำหนดเรื่องความกว้างถนนด้วย ซึ่งจะทำให้คอนโดที่สร้างใหม่หลังผังเมืองรวมนนทบุรีประกาศใช้ จะสร้างได้ในพื้นที่ที่น้อยลง นั่นหมายถึงราคาคอนโดก็จะสูงขึ้นตามไปด้วย

-ขณะเดียวกัน ยังมีการกำหนดพื้นที่ที่ห้ามทำการจัดสรร จากเดิมไม่เคยมีการกำหนด เช่น พื้นที่เกษตรกรรมและพื้นที่อุตสาหกรรม ซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่ในพื้นที่ฝั่งตะวันตกของจังหวัด ส่งผลกระทบอย่างมากกับตลาดที่อยู่อาศัยในย่าน บางใหญ่ บางบัวทอง พิมลราช ไทรน้อย เป็นต้น 

ธนาคารเกียรตินาคินได้เคยวิเคราะห์ไว้ว่า  โดยภายรวมหลายพื้นที่ในจังหวัด จะไม่สามารถพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรได้ รวมถึงการจำกัดพื้นที่ในการพัฒนาทาวน์เฮาส์ จะถูกตีกรอบให้อยู่ในบริเวณแคบ หรือต้องมีที่ดินที่ติดกับถนนที่มีเขตทางกว้างขึ้น ส่งผลต่อทั้งผู้พัฒนาและผู้บริโภค ที่อาจจะต้องซื้อบ้านที่มีราคาสูงขึ้น หรือไกลมากขึ้นไปในจังหวัดข้างเคียง

ส่วนการพัฒนาคอนโดมิเนียมในบริเวณที่ดีที่สุด คือบริเวณที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (ย.7 และย.8) ซึ่งอยู่ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง เนื่องจากไม่มีเงื่อนไขของขนาดความกว้างถนน แต่สำหรับการพัฒนาคอนโดในพื้นที่ที่ FAR สูงสุดในจังหวัด (8 เท่า) ซึ่งก็คือ พื้นที่พาณิชยกรรมหรือ พ.4 ซึ่งอยู่ในบริเวณแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงเช่นกัน  แต่กลับมีเงื่อนไขในเรื่องของความกว้างถนนเข้ามากำกับ

*ข้อมูลจากธนาคารเกียรตินาคิน
ดังนั้นถ้าไม่อยู่ในรัศมีรถไฟฟ้าและติดถนนที่มีความกว้างน้อยกว่า 12 เมตรแล้ว ก็จะพัฒนาอาคารอยูอาศัยรวม หรือคอนโดมิเนียม ได้เพียง 2,000 ตารางเมตร/อาคารเท่านั้น

ขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่จังหวัดนนทบุรี ได้ประเมินว่า ตลาดที่มีผลกระทบหนักสุดคือ ทาวน์เฮาส์ ซึ่งถือเป็นที่อยู่อาศัยของคนชั้นกลางวัยทำงานทั่วไป โดยที่ตลาดทาวน์เฮาส์ ไม่เกิน 2 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่ติดข้อจำกัดความกว้างของถนน จะหายไปจากตลาดสูงถึง 80% เลยทีเดียว ขณะที่ทาวน์เฮาส์ 2-3 ล้านบาท จะหายไปประมาณ 30-40% ส่วนทาวน์เฮาส์ราคา 3-5 ล้านบาท หายไปประมาณ 10-20% และด้วยเงื่อนไขที่เข้มงวดขึ้นนี้ ทำให้ผู้ประกอบการจะย้ายฐานการพัฒนาไปที่อื่นแทน

ดังนั้นคนที่มีแพลนจะซื้อบ้านในอาณาเขตนนทบุรี ต้องรับตัดสินใจให้เร็วขึ้น เพราะถ้ารอไปจนผังเมืองรวมนนทบุรีประกาศใช้ สต๊อกบ้านและคอนโดที่มีอยู่ก็จะค่อยๆ หมดไปเรื่อยๆ หรือไม่ราคาก็อัพขึ้นไปได้ เพราะอย่างลืมว่า อะไรที่หาใหม่แบบนี้ไม่ได้อีกแล้วก็ย่อมเป็นที่ต้องการมากยิ่งขึ้น และถ้าพลาดท่าด้วยเหตุผลอะไรสักอย่าง ต้องไปหาซื้อของใหม่ที่ต้องทำกฎใหม่ของผังเมือง เราอาจจะหาซื้อของที่ต้องการไม่ได้ หรือได้ในราคาที่แพงขึ้นมาก จะหาซื้อบ้านที่นนท์ อาจจะได้ไปอยู่ที่ปทุมธานี หรือสมุทราปราการแทน

มาดูกันว่า วันนี้สต๊อกบ้านและคอนโด ในจังหวัดนนทบุรีเหลือเท่าไหร่กันแล้ว จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์อัพเดตโครงการที่เหลือขายในจังหวัดนนทบุรีมีจำนวนทั้งสิ้น 25,267 หน่วย แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรรซึ่งรวมทั้ง บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ในทุกระดับราคาอยู่ประมาณ 17,131 หน่วย และเป็นคอนโดมิเนียมทุกระดับราคาประมาณ 8,136 หน่วย

ธนาคารอาคารสงเคราะห์
*ตารางบนเป็นข้อมูลต้นปี 2562 ตารางล่างเป็นข้อมูล ณ กลางปี 2561

ก็ถือว่ายังมีของให้เลือกซื้ออยู่พอสมควร และในเวลานี้ยังพอที่จะต่อรองราคาได้อยู่ เพราะเป็นช่วงที่ผู้ประกอบการอยากระบายสต๊อกเก็บเงินสดมากกว่าที่จะเก็บไว้รอขายตอนได้ราคา ดังนั้นขอบอกแบบไม่ถือหางใครว่า ถ้าพร้อมซื้อต้องรีบตัดสินใจแล้วครับ

เพิ่มเพื่อน

Warapong Pankaew

เคยทำงานสื่อสารมวลชนสายเศรษฐกิจ อสังหาริมทรัพย์ และการตลาด มายาวนานกว่า 25 ปี กับหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ โพสต์ทูเดย์ และเว็บไซต์ Baania



About us

สื่อออนไลน์เพื่อคนซื้อบ้านและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประสบการณ์กว่า 25 ปี กับวิชาชีพสื่อสารมวลชนสายเศรษฐกิจและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มายาวนานกว่า 25 ปี กับหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ โพสต์ทูเดย์ และเว็บไซต์ Baania


CONTACT US

CALL US ANYTIME