เมื่อไม่นานมานี้หลายคนคงเห็นข่าวเรื่องเจ้าของบ้านถูกเพื่อนบ้านบุกรุกบ้าน โดยอ้างการครอบครองปรปักษ์ สิ่งเหล่านี้ทำได้จริงหรือไม่ ไม่ได้เกิดขึ้นกับที่ดินเท่านั้นหรือ แล้วบ้านเป็นหลังๆ เสี่ยงแค่ไหน Property Mentor จะมาไขความกระจ่างให้ทราบกัน เพื่อป้องกันการโดนแย่งบ้านและที่ดินไปแบบฟรีๆ
การครอบครองปรปักษ์คืออะไร
การครอบครองปรปักษ์ คือกฎหมายที่มีเจตนารมณ์ส่งเสริมให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์ใช้ประโยชน์ในพื้นที่ของตัวเอง ไม่ปล่อยให้รกร้าง ไร้คนดูแล ซึ่งหากมีผู้อื่นเข้ามาทำประโยชน์อย่างเปิดเผยในอสังหาริมทรัพย์ติดต่อกันเป็นเวลานาน 10 ปี และสังหาริมทรัพย์นาน 5 ปี โดยที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์ก็ไม่ได้ทักท้วง ฟ้องร้อง หรือขับไล่ ก็จะทำให้ผู้นั้นสามารถยื่นคำร้องครอบครองปรปักษ์ เพื่อให้ได้กรรมสิทธิ์มา
การครอบครองปรปักษ์ต้องทำแบบใด
ตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์สำหรับการครอบครองปรปักษ์ มาตรา 1382 วางหลักไว้ว่า บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์ โดยวัดจาก 3 เกณฑ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์สำหรับการครอบครองปรปักษ์ มาตรา 1382 ดังนี้
- สงบ: มิได้มีการโต้แย้งสิทธิ ไม่มีการหวงห้ามกีดกัน แสดงความเป็นเจ้าของ หรือฟ้องร้องขับไล่มีคดีความกัน
- เปิดเผย: แสดงการครอบครองโดยชัดแจ้ง มิได้ซ่อนเร้น ปิดบังอำพราง
- เจตนาเป็นเจ้าของ: ใช้ประโยชน์เสมือนเป็นที่ดินของตนเอง ติดป้ายประกาศว่าตัวเองเป็นเจ้าของ
สรุปให้เข้าใจง่ายๆ ก็ต้องบอกว่า ใช่เพียงแค่การมีผู้อื่นเข้ามาทำประโยชน์อย่างเปิดเผยในอสังหาริมทรัพย์ติดต่อกันเป็นเวลานาน 10 ปี จะเสียกรรมสิทธิ์โดยครอบครองปรปักษ์ไปง่ายๆ เพราะยังมีหลักเกณฑ์มากมาย เช่น
1.ต้องเป็นการครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น โดยไม่ใช่ที่ดินของผู้ครอบครองปรปักษ์เอง
2.ทรัพย์สินที่ครอบครองต้องเป็นทรัพย์ที่มีกรรมสิทธิ์ เช่น ที่ดินต้องเป็นที่ดินที่มีโฉนดเท่านั้น ที่ดินเอกสารสิทธิ์อื่นๆ
3.ต้องครอบครองโดยความสงบ โดยไม่ถูกเจ้าของกรรมสิทธิ์ขับไล่ ฟ้องร้อง หรือโต้เถียง
4.ต้องครอบครองโดยเปิดเผย ไม่ได้ปิดบังอำพราง แอบใช้ แอบครอบครอง ผู้คนในละแวกรับรู้หรือเข้าใจว่าผู้ครอบครองปรปักษ์ใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์นั้น
5.ต้องครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ เช่น ทำประโยชน์ในที่ดินหรือบ้านนั้น ๆ เหมือนเป็นบ้านของตนเอง
6.ระยะเวลาในการได้กรรมสิทธิ์ หากเป็นอสังหาริมทรัพย์จะต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์จะต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปี จึงจะได้กรรมสิทธิ์
7.ไม่มีพฤติกรรมการแย่งกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินของผู้อื่นโดยผิดศีลธรรมหรือผิดกฎหมาย เช่น ลักทรัพย์ บุกรุก ฉ้อโกง เป็นต้น
อสังหาริมทรัพย์ที่ไม่สามารถครอบครองปรปักษ์ได้
อสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท ใช่ว่าจะสามารถยื่นคำร้องขอต่อศาลเรื่องครอบครองปรปักษ์ได้ โดยประเภทที่ไม่สามารถถูกครอบครองปรปักษ์ได้ มีดังนี้
-นส.3 ก: ที่ดินประเภทนี้ผู้ครอบครองไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน แต่สามารถถูกแย่งการครอบครองได้ ด้วยการครอบครองโดยสงบ เปิดเผย และเจตนาเป็นเจ้าของ ติดต่อกันเป็นระยะเวลา 1 ปี โดยผู้ถูกแย่งสิทธิครอบครองจะต้องฟ้องคดีต่อผู้แย่งการครอบครองภายใน 1 ปี
-ส.ป.ก. 4-01: ที่ดินประเภทนี้ผู้ครอบครองไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และแย่งการครอบครองไม่ได้ เพราะเป็นที่ดินที่ให้สิทธิทำกิน หากไม่ได้ทำกินบนที่ดินแล้ว สิทธิครอบครองก็กลับมาเป็นของรัฐ
-ทรัพย์ของทางราชการ: อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในความครอบครองดูแลของส่วนราชการจะไม่มีสิทธิร้องต่อศาลเพื่อขอกรรมสิทธิ์ได้
-ที่ราชพัสดุ: อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทรัพย์สินของแผ่นดิน ที่ดินที่สงวนหรือหวงห้ามไว้เพื่อประโยชน์ของราชการตามกฎหมายและแผ่นดินโดยเฉพาะจะไม่มีสิทธิร้องต่อศาลเพื่อขอกรรมสิทธิ์ได้
-ที่ธรณีสงฆ์: ที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของวัด ซึ่งไม่มีสิทธิร้องต่อศาลเพื่อขอกรรมสิทธิ์ได้ ไม่ว่าจะครอบครองมานานเท่าไร
เจ้าของกรรมสิทธิ์ทำอย่างไรได้บ้าง เมื่อมีผู้ยื่นคำร้องครอบครองปรปักษ์
ต้องบอกว่าโดยปกติแล้ว ผู้ยื่นครอบครองปรปักษ์หรือบุคคลที่ไม่ใช่เจ้าของที่ดินแต่เดิมจะต้องไปยื่นคำร้องต่อศาลที่มีเขตอำนาจบนที่ดินนั้นตั้งอยู่ ซึ่งคำร้องของผู้ร้องจะต้องมีการประกาศผ่านสื่อ เพื่อให้โอกาสผู้มีสิทธิหรือผู้มีส่วนได้เสีย “คัดค้าน” ได้
หากเจ้าของที่ดินหรือผู้ที่ได้รับมอบฉันทะทำการคัดค้าน ก็จะเป็นคดีมีข้อพิพาท โดยผู้ร้องจะมีฐานะเป็นโจทก์ และผู้คัดค้านมีฐานะเป็นจำเลย แต่หากไม่มีผู้คัดค้าน ศาลจะไต่สวนคำร้องฝ่ายเดียว และมีคำสั่งให้ผู้ร้องเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ จากนั้นก็จะให้เจ้าพนักงานที่ดินดำเนินการจดทะเบียนใส่ชื่อผู้ร้องในอสังหาริมทรัพย์นั้น
เจ้าของกรรมสิทธิ์จะป้องกันการครอบครองปรปักษ์ได้อย่างไร
เห็นแบบนี้แล้วเจ้าของกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์หลายคนคงกังวลกันว่าที่ดินหรือบ้านที่เราซื้อไว้ แล้วไม่ค่อยจะไปดูแลจะโดนแบบนี้บ้างหรือไม่ แล้วจะป้องกันอย่างไร Property Mentor มีวิธีมาแนะนำ
ตรวจ: หมั่นเข้าไปดูแลอสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่ดิน บ้าน หรือคอนโดที่เป็นกรรมสิทธิ์ของเราเป็นประจำอย่างน้อยปีละ 1 ครั้ง พร้อมถ่ายรูปหลักฐานการเข้าไปดู เพื่อแสดงว่าเราไม่ได้ทิ้งร้าง
ถาม: เมื่อเข้าไปดูอสังหาริมทรัพย์ของเรา ก็อย่าลืมถามเพื่อนบ้าน หรือผู้ที่อยู่ละแวกนั้นว่ามีใครเข้ามาใช้ประโยชน์จากที่ดินหรือบ้านของเราหรือไม่
เช็ก: อีกสิ่งหนึ่งที่ห้ามพลาดตรวจเมื่อเข้าไปดูอสังหาริมทรัพย์ก็คือ การตรวจเช็กหลักหมุดว่าอยู่ที่เดิมหรือไม่ ชำรุดเหรือเปล่า
แจ้ง: ถ้าหากพบว่าหลักหมุดหายหรือถูกเคลื่อนย้าย ให้แจ้งความดำเนินคดีทันที
รังวัด: เจ้าของกรรมสิทธิ์ควรรังวัดที่ดินอย่างน้อยทุก 5 ปี เพื่อตรวจสอบที่ดินว่าเพิ่มหรือลดลงหรือไม่
ไล่: หากพบว่ามีผู้อื่นเข้ามาครอบครองหรืออยู่อาศัย ควรเจรจาให้ทำสัญญาเช่าหรือสัญญาจะซื้อจะขายให้ถูกต้องตามกฎหมาย แต่ถ้าไม่ต้องการให้เช่าหรือขายก็ต้องขับไล่หรือโต้แย้งทันที
ล้อม: เพื่อแสดงความเป็นเจ้าของ ควรทำรั้วหรือล้อมรั้วกำหนดเขตแดนของเราอย่างชัดเจน
รอย: ระหว่างทางไปดูที่ดินหรือบ้านควรจะสังเกตด้วยว่ามีรอยเดิน หรือรถวิ่งผ่านประจำหรือไม่
จ่าย: อีกสิ่งสำคัญในการแสดงความเป็นเจ้าของก็คือ การเสียภาษีตามกฎหมายกับกรมที่ดินหรือหน่วยงานราชการ
แม้การครอบครองปรปักษ์จะไม่ใช่เรื่องที่เกิดขึ้นได้ง่ายๆ แต่ก็มีให้เห็นกันอยู่บ่อยครั้ง ฉะนั้นการป้องกันย่อมดีกว่าแก้ไข ใครที่ไม่อยากเสียบ้าน เสียที่ดินไปแบบฟรี ๆ อย่าลืมไปตรวจดูอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นกรรมสิทธิ์ของเราอย่างน้อยสักปีละครั้งกันนะครับ
ขอบคุณข้อมูลและภาพประกอบจากสำนักงานกิจการยุติธรรม กระทรวงยุติธรรม
