หมวดหมู่: อสังหาฯประเด็นร้อน

ยิ่งเข้าใกล้ไตรมาสสุดท้ายภายใต้สถานการณ์การแพร่ระบายของโควิด-19 ที่ยังเอาแน่เอานอนไม่ได้ว่าจะมีการระบาดรอบสองหรือไม่ ทำให้แต่ละบริษัทต่องเร่งสปีดการขายและโอนโครงการพร้อมอยู่กันอย่างเต็มฝีจักร ล่าสุด 2 ค่ายใหญ่ เอพี-อนันดา ออกมาเคลื่อนไหวจัดกิจกรรมการตลาดพร้อมกับอวดโฉมคอนโดสร้างเสร็จพร้อมโอนกันอีกระลอก

นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) กล่าวว่า เอพีได้ปลุกกระแสตลาดคอนโดพร้อมอยู่ใจกลางย่านพระราม 9 อีกครั้ง หลังโมเมนตัมลูกค้าเรียลดีมานด์กลุ่มคอนโดเซ็กเมนต์กลางปรับตัวดีขึ้น โดยเปิดแผนลุยโอนคอนโดพร้อมอยู่ ‘แอสปาย อโศก-รัชดา’ มูลค่าโครงการ 2,900 ล้านบาท จำนวน 1,025 ยูนิต เจาะลูกค้าเรียลดีมานด์รุ่นใหม่ ที่มีไลฟ์สไตล์รักความเป็นอิสระต้องการขยับขยายสู่การเป็นเจ้าคอนโดหลังแรก ในโลเคชั่นแหล่งออฟฟิศย่านศูนย์กลางธุรกิจของเมืองมากยิ่งขึ้น

โครงการแอสปาย อโศก-รัชดา คอนโดใหม่พร้อมอยู่แบบโลว์ไรส์ (8 ชั้น) จำนวน 6 อาคารพักอาศัย นับเป็นหนึ่งในโปรเจ็กต์ไฮไลท์ภายใต้การพัฒนาของเอพีในย่านพระราม 9 ที่สามารถปิดการขายได้อย่างรวดเร็ว โดยปัจจัยหลักที่ลูกค้าตัดสินใจซื้อ นอกเหนือที่ตั้งของโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลพระราม 9 คือ ราคาขายที่ลูกค้ากลุ่มนี้สามารถจับต้องได้จริงเฉลี่ย 90,000 บาท/ตร.ม. ถือเป็นราคาที่คุ้มค่าและดีที่สุดในย่าน ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายทั้งลูกค้าที่มองหาคอนโดใหม่เพื่ออยู่เอง และลูกค้าที่ต้องการเปลี่ยนจากการเช่าอยู่มาเป็นเจ้าของทรัพย์สินของตน

เนื่องจากหากพิจารณาภาพรวมตลาดปล่อยเช่าคอนโดแบบโลว์ไรส์ในย่านนี้ จะพบราคาค่าเช่าประมาณ 9,000-22,000 บาท/เดือน ในขณะที่เอพีสามารถบริหารแพ็กเกจราคาขายคอนโดใหม่พร้อมอยู่อย่างโครงการ ‘แอสปาย อโศก-รัชดา’ นำเสนอในราคาเริ่มต้น 2.19 ล้านบาท โดยลูกค้าสามารถพิจารณาทางเลือกในการผ่อนชำระคอนโดเริ่ม 7,000 บาท/เดือน ซึ่งเป็นราคาคุ้มค่าและโอกาสในการเป็นเจ้าของคอนโดใหม่พร้อมอยู่ในทำเลใจกลางเมืองในช่วงเวลานี้

ล่าสุดโครงการแอสปาย อโศก-รัชดา พร้อมเปิดชมตึกจริง ห้องจริง วิวจริง และปลดล็อกทุกข้อจำกัดด้วยโปรโมชั่นที่ดีที่สุดกับแพ็คเกจ “เข้าอยู่ได้เลย” จองเพียง 9,999 บาท ฟรี! ทุกค่าใช้จ่าย ฟรี! สัญญา + ดาวน์ ฟรี! ค่าใช้จ่ายวันโอน ฟรี! เฟอร์นิเจอร์แพ็กเกจ ปล่อยราคาทุกชั้นราคาเดียว เริ่ม 2.19 ล้านบาท คุ้มค่ากว่าเช่าจ่ายไม่หนักผ่อนเริ่ม 7,000 บาท/เดือน โดยสามารถเข้าอยู่ได้ตั้งแต่วันนี้เป็นต้นไป ความพิเศษนี้เฉพาะลูกค้าที่จองและโอนกรรมสิทธิ์ภายในวันนี้ – 30 กันยายนนี้

ทางด้านบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ก็เตรียมเดินหน้ากระตุ้นตลาดอสังหาฯต่อเนื่อง สำหรับผู้ที่อยากมีที่อยู่อาศัยทั้งอยู่เองและเพื่อลงทุน กับ 5 คอนโด พร้อมอยู่ ครบทุกเซ็กเมนต์ ภายใต้แนวคิดใหม่เพื่อการใช้ชีวิต “THE NEW ICONIC”

นายชานนท์ เรืองกฤตยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า จากภาพรวมดีมานด์ที่อยู่อาศัยที่ยังคงมีอย่างต่อเนื่อง บวกกับพฤติกรรมการซื้อยังคงให้ความสำคัญกับทำเลที่มีความพร้อมและมีแนวโน้มในการเติบโตมากกว่า เช่น ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าหรือย่านที่มีความพร้อมของแหล่งงานและศูนย์การค้า

ล่าสุดบริษัทได้เปิดตัวแนวคิดใหม่เพื่อการใช้ชีวิต “THE NEW ICONIC” ด้วยการส่งมอบ 5 โครงการพร้อมอยู่ครบทุกเซ็กเมนต์ ภายใต้แบรนด์คุณภาพ แอชตัน / ไอดีโอ คิว / ไอดีโอ โมบิ / ไอดีโอ และ เอลลิโอ เพื่อตอบโจทย์การใช้ชีวิตของคนเมือง และครบทุกมิติการใช้ชีวิต โดยเน้นทำเลที่ตั้งที่สะดวกในการเดินทาง การทำงาน และ ไลฟ์สไตล์ของคนเมือง

ประกอบด้วย โครงการแอชตัน อโศก-พระราม 9 โครงการไอดีโอ คิว สุขุมวิท 36 โครงการไอดีโอ โมบิ สุขุมวิท อีสต์พอยท์ โครงการไอดีโอ รัชดา – สุทธิสาร และโครงการเอลลิโอ สาทร – วุฒากาศ ที่มีจุดเด่นในความเป็น Iconic ในด้านต่างๆ ที่แตกต่างกันไปไม่ว่าจะเป็น

1. Iconic Location : โครงการที่ตั้งอยู่บน Prime Location ที่มีศักยภาพทั้งการใช้ชีวิตเมือง และศักยภาพด้านมูลค่า เรียกได้ว่าเป็น Blue Chip Location ไม่ว่าจะเป็นโครงการแอชตัน อโศก – พระราม 9 ที่ตั้งอยู่บนหัวมุมถนนพระราม 9 ตัดถนนรัชดา เป็น Golden Corner แห่งหนึ่งของกรุงเทพ โครงการไอดีโอ คิว สุขุมวิท 36 ที่ตั้งอยู่ใจกลาง Mid-Sukhumvit เพื่อตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนเมืองอย่างแท้จริง และโครงการไอดีโอ โมบิ อีสต์พอยท์ ที่ตั้งอยู่บนทำเล Landmark ของกรุงเทพฝั่งตะวันออก

2. Iconic Building : เอกลักษณ์การออกแบบด้านสถาปัตยกรรมทำให้ตัวอาคารเปรียบดั่ง Sculpture และเป็นหนึ่งใน Skyline ของเมืองที่สวยงาม สะท้อนตัวตนและสร้างความภูมิใจให้กับผู้อยู่อาศัย ด้วยการออกแบบตึกคู่ภายใต้แนวคิด Alpha & Omega ของโครงการแอชตัน อโศก – พระราม 9 หรือ Sky Bridge เชื่อมต่ออาคารที่ โครงการไอดีโอ คิว สุขุมวิท 36

3. Iconic Facility : ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครันในแต่ละโครงการ ให้คุณสามารถใช้ชีวิตภายในโครงการได้อย่างเต็มที่ โดยเฉพาะโครงการเอลลิโอ สาทร วุฒากาศ ที่เรียกได้ว่าเป็นโครงการที่มีพื้นที่ส่วนกลางดีที่สุดในย่านสาทร-วุฒากาศ

4. Iconic Living : ตอบโจทย์การใช้ชีวิตเมืองได้ครบทุกโหมดการใช้ชีวิต ให้คุณใช้ชีวิตได้อย่างเต็มที่ 24 ชม. เช่นที่โครงการไอดีโอ รัชดา – สุทธิสาร ตั้งอยู่บนทำเลที่ไม่เคยหลับใหล พร้อมฟิตเนสให้บริการ 24 ชม. และรูปแบบการใช้ชีวิตแบบ New Normal ที่เพิ่มความมั่นใจให้คุณไร้กังวลจาก Covid-19 ด้วยระบบไร้สัมผัสในการเข้าพื้นที่อาคาร และการใช้พื้นที่ส่วนกลางที่ออกแบบให้มีระยะห่าง รวมถึงมาตรการรองรับมาตรฐานด้านสุขอนามัยต่างๆ

เชื่อว่าในช่วงไตรมาสสุดท้ายกิจกรรมการตลาด เพื่อเร่งขายและเร่งโอนคอนโดพร้อมอยู่จะปะทุขึ้นมาอีกรอบ และน่าจะเป็นโอกาสที่ดีสำหรับคนที่จะหาซื้อบ้าน-คอนโดในช่วงปลายปี

ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ติดตามสถานการณ์แล้วเห็นว่าหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือมาตรการ loan-to-value ratio (LTV) ซึ่งได้ปรับเกณฑ์ผ่อนคลายไปแล้ว 2 ครั้ง ยังมีความจำเป็นและเหมาะสม โดยประชาชนที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงยังสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้โดยเฉพาะบ้านหลังแรก อีกทั้งยังเป็นการป้องกันความเสี่ยงในภาคอสังหาริมทรัพย์

นางนวอร เดชสุวรรณ์ ผู้ช่วยผู้ว่าการ สายนโยบายสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ชี้แจงว่า ธปท. ได้ติดตามและประเมินสถานการณ์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่องมาโดยตลอดตั้งแต่ออกมาตรการ LTV เมื่อเดือนเมษายน 2562 และพร้อมปรับหลักเกณฑ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ ซึ่งที่ผ่านมาได้มีการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV แล้ว 2 ครั้ง ได้แก่ การผ่อนปรนเกณฑ์สำหรับผู้กู้ร่วม และการซื้อบ้านหลังแรกราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทสามารถกู้ได้เท่ากับราคาบ้านและยังสามารถกู้เพิ่มได้อีกร้อยละ 10 เพื่อใช้เป็นค่าตกแต่ง หรือซ่อมแซม ส่วนบ้านหลังที่สองก็กู้ได้ถึงร้อยละ 90 ซึ่งสอดคล้องกับหลักการของ ธปท. ที่ส่งเสริมให้คนไทยมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง

จากข้อมูลของ ธปท. พบว่าสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในไตรมาส 2 ปีนี้ ยังขยายตัวที่ร้อยละ 4.4 สูงกว่าไตรมาสก่อน แม้จะอยู่ในช่วงที่มีการแพร่ระบาดของโควิด 19 สินเชื่อที่เพิ่มขึ้นส่วนใหญ่เป็นการซื้อบ้านหลังแรก สะท้อนว่า มาตรการ LTV ไม่ได้เป็นอุปสรรคต่อการเข้าถึงสินเชื่อของผู้ซื้อบ้านและสถาบันการเงินยังมีการปล่อยสินเชื่อใหม่เพิ่มเติมหากผู้กู้มีความสามารถในการผ่อนชำระ

รวมทั้ง มาตรการ LTV ยังช่วยรองรับผลกระทบของโควิด 19 ที่มีต่อภาคอสังหาริมทรัพย์และระบบเศรษฐกิจโดยรวม เนื่องจากช่วยชะลอความต้องการเทียมและปริมาณที่อยู่อาศัยส่วนเกินก่อนเหตุการณ์ระบาดของโควิด 19 ทั้งนี้ ในสถานการณ์ที่ยังมีความไม่แน่นอนสูงและไม่รู้ว่าโควิด 19 จะจบลงเมื่อใด ธปท. จะยังคงติดตามและประเมินสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิดต่อเนื่อง

ก่อนหน้านี้ ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้เสนอต่อนายกรัฐมนตรีขอให้ยกเลิกหรือปรับเงื่อนไข LTV เพราะถือเป็นอุปสรรคสำคัญต่อภาคธุรกิจ เนื่องจากปัจจุบันการเก็งกำไรไม่ได้เกิดขึ้นในตลาดแล้ว ทำให้ธปท.ต้องออกมาชี้แจงว่า LTV ไม่ได้ส่งผลกระทบต่อการซื้อบ้านที่เกิดจากความต้องการจริง (real demand)

ด้านนายอธิป พีชานนท์ ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า เป็นความเข้าใจที่ไม่ตรงตามข้อเท็จจริงทั้งหมด อาจจะเกิดจากความเข้าใจลักษณะของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ถูกต้องเพราะยอดสินเชื่อที่โตขึ้นมาจาก

1. ยอดโอนคอนโดที่ขายเมื่อ 2-3 ปีที่แล้ว แต่เพิ่งมาสร้างเสร็จและโอนในปีนี้ ไม่ใช่ยอดขายใหม่ จึงไม่สะท้อนสภาพตลาดปัจจุบันที่ยอดขายและการอนุมัติสินเชื่อรายย่อย ลดลงมาก

2.ธนาคารเพิ่มยอดสินเชื่อโดยใช้วิธีแย่งลูกค้าเก่ากันเองแบบ Refinancing จึงทำให้ยอดสินเชื่อใหม่เพิ่มขึ้นแต่ความจริงคือสินเชื่อรายเดิมแต่ย้ายธนาคาร

ศุภาลัย ถล่มราคาคอนโดย่านสี่พระยา-สามย่าน เปิดตัวโครงการศุภาลัย พรีเมียร์ สี่พระยา-สามย่าน เคาะราคาเริ่มต้น 8.5 หมื่น/ต.ร.ม. ขณะที่ราคาเฉลี่ยในพื้นที่ 1.7-18 แสน/ตร.ม.

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า บริษัทเตรียมเปิดตัวโครงการศุภาลัย พรีเมียร์ สี่พระยา-สามย่าน ซึ่งเป็นคอนโดมิเนียมโครงการที่ 3 ของปีนี้ ประกอบด้วยอาคารชุดพักอาศัย รูปแบบ High Rise สูง 36 ชั้น จำนวน 1 อาคาร บนพื้นที่กว่า 2 ไร่ จำนวน 384 ยูนิต หลากหลายแบบห้องตั้งแต่ 1-3 ห้องนอน มีความคุ้มค่าทั้งราคาและพื้นที่ โดยมีพื้นที่ใช้สอย ขนาด 41.5-139 ตร.ม. มูลค่าโครงการรวม 2,200 ล้านบาท ตั้งราคาขายเริ่มต้น 3.69 ล้านบาท หรือมีราคาเริ่มต้นที่ 8.5 หมื่นบาท/ตร.ม. ราคาเฉลี่ย 9.9 หมื่นบาท/ตร.ม. ขณะที่ราคาคอนโดที่เปิดขายในพื้นที่มีราคาเฉลี่ยที่ 1.7-1.8 แสนบาท/ตร.ม.

“สาเหตุที่บริษัทตั้งราคาขายได้ต่ำกว่าราคาเฉลี่ยของคอนโดที่เปิดขาย เพราะเป็นที่ดินที่ซื้อมาเมื่อ 5 ปีที่แล้ว ในราคา 5 แสนบาท/ตร.ว. ขณะที่ราคาขายในปัจจุบันอยู่ที่ 8 แสนบาท/ตร.ว. ประกอบกับ ต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่ลดต่ำลงในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา และค่าแรงที่มีการแข่งขันกันน้อย เนื่องจากคอนโดเปิดใหม่มีจำนวนไม่มาก และด้วยราคาที่เปิดขายส่งผลให้โครงการมียอดจองล่วงหน้าแล้วกว่า 50% ขณะที่ยังไม่เปิดขายอย่างเป็นทางการ และคาดว่าเมื่อเปิดขายจะมียอดจองมากกว่า 70-80%” นายไตรเตชะกล่าว

สำหรับทำเล “สี่พระยา-สามย่าน” นับเป็นทำเลที่อยู่อาศัยที่มีประวัติศาสตร์มาอย่างยาวนานที่ยังคงความเป็นเอกลักษณ์เชื่อมโยง ยุคเก่า – ใหม่ ผสมผสานกันได้อย่างลงตัว รายล้อมด้วยแลนด์มาร์คสำคัญของกรุงเทพฯ และด้วยศักยภาพของทำเลทำให้คอนโดฯ ในระดับราคา 3 ล้านกว่าบาท ค่อนข้างหายาก และที่สำคัญเป็นการถือครองกรรมสิทธิ์ แบบ Freehold ทำให้กลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงและกลุ่มลูกค้านักลงทุนคอนโดฯในเมืองยังคงให้ความสนใจอย่างต่อเนื่อง

นายไตรเตชะ กล่าวอีกว่า สำหรับตลาดคอนโดมิเนียม เริ่มปรับตัวดีขึ้นหลังจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 เริ่มคลี่คลาย ทั้งยอดขายโครงการพร้อมอยู่ และยอดขายใหม่ ขณะที่ยอดปฏิเสธสินเชื่อของธนาคารก็เริ่มลดลง อย่างไรก็ตาม ภาพรวมทั้งปียังคงไม่ดี เพราะเดือนมี.ค.-เม.ย.ซึ่งเป็นช่วงล็อคดาวน์ ยอดขายหายไปค่อนข้างมาก สำหรับยอดขายของบริษัทค่อนข้างมั่นใจว่าจะทำได้ตามเป้าหมายที่ตั้งไว้ เนื่องจากโครงการบ้านแนวราบมียอดขายที่ดี ขณะที่คอนโดที่เปิดขายใหม่มียอดขายที่ดีเกินคาดหมาย ส่วนรายได้ยังต้องดูสถานการณ์กันอีกครั้งในช่วงไตรมาสสุดท้าย

นายชัยจักร วทัญญู ผู้อำนวยการฝ่ายอาวุโส ฝ่ายสร้างสรรค์และพัฒนาผลิตภัณฑ์ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า โครงการ “ศุภาลัย พรีเมียร์ สี่พระยา-สามย่าน” ได้แรงบันดาลใจการออกแบบ จากทำเลที่ตั้งที่มีเสน่ห์ของความเป็นย่านเก่า ในกรุงเทพฯ ภายใต้คอนเซ็ปต์ “Old town New time ความล้ำค่าที่ ผ่านกาลเวลา ณ สี่พระยา” มาเป็นแนวความคิดหลักในการออกแบบ นอกจากนี้ยังคำนึงถึงเรื่องการใช้ประโยชน์จากธรรมชาติ แดด ลม ส่วนกลาง และห้องพักมีขนาดใหญ่ มีการใช้ระเบียงกระจก และช่องเปิดขนาดใหญ่ เพดานสูง มีความเป็นสัดส่วน เหมาะสมกับการใช้งาน

โครงการดังกล่าวอยู่ห่างจากรถไฟฟ้า MRT สถานีสามย่าน 750 เมตร และท่าเรือสี่พระยา เพียง 900 เมตร เชื่อมต่อสู่ถนนสีลม รายล้อมด้วยแหล่งธุรกิจ สถานศึกษา ห้างสรรพสินค้า อาทิ Urban Life Style Mall สามย่านมิตรทาวน์ จามจุรีสแควร์ สยามพารากอน เซ็นทรัลเวิลด์ แหล่งธุรกิจในย่านสีลม สาทร บางรัก สถานศึกษาชั้นนำ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และโรงเรียนสาธิตจุฬาฯ โรงเรียนอัสสัมชัญศึกษา โรงเรียนกรุงเทพคริสเตียน สถาบันกวดวิชาต่างๆ และยังมีร้านอาหารแบบ All day All night บนถนนสามย่าน สี่พระยา สะพานเหลือง สีลม เยาวราช

กำหนดเปิดตัว Pre-Sales อย่างเป็นทางการ ในวันที่ 26-27 ก.ย. 2563 ณ Sales Gallery โครงการศุภาลัย พรีเมียร์ สี่พระยา-สามย่าน เชิญลงทะเบียนล่วงหน้าเพื่อรับส่วนลดเพิ่มเติม อีกทั้งยังสามารถผ่อน 0% นาน 6 เดือน ที่ https://www.supalai.com/reg/premier_siphraya/ สอบถามข้อมูลโทร. 1720 หรือดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ www.supalai.com

ธอส. เปิด “GH Bank Market Place ตลาดกลางบ้านมือสอง” ให้ประชาชนทั่วไป และผู้ที่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 ฝากขายบ้านกับธอส. เริ่มเปิดให้ประชาชนส่งรายละเอียดของทรัพย์ที่ต้องการจะขายมาให้ธนาคารระหว่างวันที่1 ตุลาคม-15 พฤศจิกายน 2563

นายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยว่า เพื่อเป็นการเพิ่มทางเลือกให้แก่ประชาชนที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง โดยเฉพาะผู้ที่สนใจเลือกซื้อบ้านมือสองซึ่งมีจุดเด่นทั้งในด้านของทำเลที่ตั้งและระดับราคาที่ถูกกว่าบ้านใหม่ในบริเวณใกล้เคียงกัน และเป็นการช่วยเหลือประชาชน ที่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 และต้องการลดรายจ่ายจากการผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัย จึงได้จัดทำ “โครงการ GH Bank Market Place ตลาดกลางบ้านมือสอง” เพื่อเปิดโอกาสให้ประชาชนทั่วไปสามารถนำที่อยู่อาศัยประเภทใดก็ได้ อาทิ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ และห้องชุด มาฝากจำหน่ายผ่านช่องทางของ ธอส.

การดำเนินโครงการในระยะที่ 1 ธนาคารจะเริ่มเปิดให้ประชาชนสามารถส่งข้อมูลรายละเอียดของทรัพย์ที่ต้องการขายมาให้ธนาคารในระหว่าง วันที่ 1 ตุลาคม – 15 พฤศจิกายน 2563 เช่น ราคาที่ต้องการจำหน่าย ขนาด ที่ตั้ง และรูปภาพ เป็นต้น แล้วธนาคารจะนำข้อมูลเผยแพร่เพื่อประชาสัมพันธ์ให้ผู้ที่สนใจผ่านทาง www.ghbhomecenter.com และ Mobile Application : GHBank Smart NPA และธนาคารจะนำทรัพย์ของผู้ฝากจำหน่ายมาเปิดประมูลขาย ครั้งแรกร่วมกับทรัพย์ NPA ของ ธอส.ในการจัดงานประมูลขายทรัพย์สินธนาคาร ครั้งที่ 2/2563 ซึ่งมีกำหนดจัดขึ้น ในวันเสาร์ที่ 19 ธันวาคม 2563

ทั้งนี้ ผู้ที่ฝากบ้านให้ธนาคารจำหน่ายจะต้องชำระค่าธรรมเนียมการจำหน่ายตามที่ธนาคารกำหนด ส่วนผู้ที่ชนะการประมูลต้องวางเงินประกันการซื้อทรัพย์สิน พร้อมทำสัญญาจะซื้อจะขาย เลือกผลิตภัณฑ์สินเชื่ออัตราดอกเบี้ยต่ำของ ธอส. ที่ผ่อนได้นานสูงสุดถึง 40 ปี และยื่นคำกู้ตามเงื่อนไข/ระยะเวลาที่ธนาคารกำหนดต่อไป

“การจัดทำโครงการ GH Bank Market Place ตลาดกลางบ้านมือสอง นอกจากจะช่วยให้ประชาชนได้มีช่องทางในการเลือกซื้อที่อยู่ที่ต้องการมากขึ้นแล้ว ยังถือเป็นส่วนหนึ่งที่จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์จากการซื้อขายเปลี่ยนมือที่อยู่อาศัย รวมถึงช่วยให้ผู้ที่ผ่อนชำระสินเชื่อต่อไม่ไหว และยังคงสถานะปกติและไม่เป็น NPL ที่อาจทำให้มีผลกระทบต่อการเข้าถึงสินเชื่อในระบบสถาบันการเงินในอนาคต ซึ่ง ธอส. ถือเป็นผู้ที่มีความเชี่ยวชาญ ในการจำหน่ายทรัพย์ NPA โดยในปี 2562 ธอส. สามารถจำหน่ายทรัพย์ได้สูงถึง 4,054.48 ล้านบาท

ในจำนวนนี้เป็นการจำหน่ายได้ด้วยวิธีการประมูลถึง 2,187 รายการ คิดเป็นมูลค่า 1,647 ล้านบาท ขณะที่ในปี 2563 ที่แม้จะเกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 ซึ่งทำให้ธนาคารไม่สามารถจัดงานประมูลได้ครบ 4 ครั้งตามปกติ แต่ ณ วันที่ 31 สิงหาคม 2563 ก็ยังมีผู้ที่สนใจซื้อทรัพย์ NPA ของธนาคารแล้วกว่า 1,662 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นถึงความสนใจของประชาชนต่อบ้านมือสองที่ยังอยู่ในระดับสูง และความน่าเชื่อถือในการเป็นผู้จำหน่ายทรัพย์ของธนาคาร และในอนาคต ธอส. จะขยายช่องทางการจำหน่ายบ้านมือสองที่ประชาชนฝากจำหน่ายในรูปแบบอื่น ๆ เพิ่มเติมต่อไป” นายฉัตรชัย กล่าว

โอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือโอเชี่ยน กรุ๊ป กลุ่มธุรกิจของไทยสมุทรประกันชีวิต บริษัทประกันของตระกูลอัสสกุล ซึ่งมีธุรกิจอยู่ในพอร์ตหลากหลายประเภท ไม่ว่าจะเป็นธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจโรงแรม โรงเรียนนานาชาติ ธุรกิจผลิตแก้วน้ำ เป็นต้น

สำหรับธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ดำเนินการอย่างเงียบๆ มาอย่างยาวนานถึง 31 ปี ถูกส่งต่อมาถึงรุ่นที่ 3 ของอัสสกุล “ณพงศ์ ปริพนธ์พจนพิสุทธิ์” กรรมการผู้จัดการ โอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้ คนปัจจุบัน กับภารกิจสร้างอาณาจักรโอเชี่ยนให้เติบโตอย่างแข็งแรง ด้วยแลนด์แบงก์นับหมื่นไร่ของโอเชี่ยน กรุ๊ป ที่กระจายอยู่ทั่วประเทศ

“ถือเป็นจุดแข็งของ โอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้ ซึ่งโมเดลการขยายธุรกิจที่แตกต่างกับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั่วๆ ไป ตรงที่โอเชี่ยนฯจะขยายธุรกิจจากแลนด์แบงก์ที่มีอยู่เป็นแกนหลัก ที่ดินแปลงไหนมีความพร้อมในช่วงเวลาที่เหมาะสมก็จะนำมาศึกษาว่าควรจะทำอะไรบ้าง” ณพงศ์ กล่าวกับ property mentor

ด้วยเหตุนี้จึงทำให้โอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้ มีธุรกิจที่หลากหลาย ซึ่งข้อดีก็คือ เป็นการกระจายความเสี่ยงไปในตัว ตัวอย่างที่เห็นได้อย่างชัดเจนก็คือในช่วงการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 โครงการหลายๆ พื้นที่อาจจะได้รับผลกระทบ แต่ก็มีพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบในเชิงบวกเช่นกัน

“ในช่วงโควิดระบาดคอนโดที่พัทยาของบริษัทกลับมียอดขายที่ดี เพราะกลุ่มเป้าหมายต้องการซื้อบ้านหลังที่สองที่อยู่ใกล้กทม. ขณะที่คอนโดที่ขอนแก่น ไม่ได้รับผลกระทบมากนัก เพราะขอนแก่นเป็นเมืองการศึกษา เป็นศูนย์การแพทย์จึงยังมีreal demand อยู่ ยอดขายถือว่ายังไปได้ดี ส่วนที่ภูเก็ตยอมรับว่า ในช่วง 2 เดือนแรกของการแพร่ระบาด ไม่มียอดขายเลย แต่เมื่อสถานการณ์เริ่มคลี่คลายยอดขายก็ค่อยๆ กลับมา

สำหรับธุรกิจโรงแรม เป็นธุรกิจที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด ทำให้บริษัทต้องตัดสินใจปิดโรงแรมที่พัทยา เพื่อรีโนเวทใหม่ใช้เงินลงทุนอีกประมาณ 150 ล้านบาท จะแล้วเสร็จในช่วงต้นปีหน้า โดยหันมาเน้นกลุ่มครอบครัวมากขึ้น ขณะที่ธุรกิจท่าจอดเรือไม่ได้รับผลกระทบ เพราะลูกค้าทั้งหมดเป็นกลุ่มระดับบน ส่วนอาคารสำนักงาน ก็ถือว่าไม่ได้รับผลกระทบมากนัก อาจจะมีผู้เช่ารายเล็กที่ของต่อรองค่าเช่าอยู่บ้าง” ณพงศ์ ยกตัวอย่าง

ขณะเดียวกัน บริษัทยังมีที่ดินอีกหลายแปลงที่เตรียมไว้สำหรับการพัฒนาในระยะกลาง และระยะยาว อย่างเช่น ที่ดินที่พัทยา ซึ่งเป็นที่ตั้งของโรงแรมโอเชี่ยน มารีน่า ยอช์ทคลับ และคอนโด ซาน มารีโน่ และโอเชี่ยน พอร์โตฟีโน่ จอมเทียน-พัทยา บริษัทยังมีที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนาอีกกว่า 100 ไร่

ที่ดินแปลงดังกล่าวเตรียมแผนไว้รองรับรถไฟความเร็วสูง ซึ่งมีแผนจะพัฒนาสถานีพัทยาในรูปแบบของ TOD (Transit-Oriented Development) จะเพิ่มศักยภาพของพัทยาขึ้นอีกมาก ในฐานะแหล่งท่องเที่ยวขนาดใหญ่ของคนไทยและต่างชาติ โดยบริษัทมีแนวคิดที่จะพัฒนาคอนโดมิเนียมเพิ่มอีก 1 โครงการ บ้านระดับไฮเอนด์ และรีสอร์ท ซึ่งคงต้องใช้เวลาไม่ต่ำกว่า 10 ปี

เช่นเดียวกับ ภูเก็ต บริเวณโครงการโอเชี่ยน ทาวน์ ยังมีที่ดินอีกประมาณ 200 ไร่ โดยมีแผนจะพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทั้งบ้านเดี่ยว และทาวน์โฮมต่อเนื่อง 8 โครงการ ใช้เวลาอีก 7-8 ปี

สำหรับในพื้นที่กทม. โอเชี่ยน ยังมีที่ดินอยู่หลายแปลงที่รอการพัฒนาในอนาคต อาทิ ที่ดินบริเวณถนนวิภาวดี ซึ่งปัจจุบันเป็นที่ตั้งของโรงเรียนนานาชาติเซนต์สตีเฟ่นส์ เนื้อที่ทั้งหมดประมาณ 20 ไร่ โรงเรียนใช้ไป 7-8 ไร่ และมีแผนที่จะขยายเพิ่มจึงมีแนวคิดที่จะย้ายโรงเรียนไปไว้ด้านหลังของแปลงที่ดิน และนำที่ดินด้านหน้าพัฒนาเป็นคอนโดและออฟฟิศ รองรับรถไฟฟ้าสายสีแดงที่จะเปิดในอนาคต แต่ก็ต้องใช้เวลาสร้างโรงเรียนใหม่อีก 4-5 ปี

นอกจากนี้ ยังมีที่ดินบริเวณถนนพระราม 3 ติดกับโรงแรมมณเฑียรเนื้อที่กว่า 16 ไร่ ที่ได้ศึกษาร่วมกับบริษัท ไทยสมุทรประกันชีวิต เพื่อพัฒนาเป็นอาคารสำนักงาน เพื่อเป็นสำนักงานใหญ่ และคอนโดมิเนียม และยังมีที่ดินฝั่งตรงข้ามแม่น้ำเจ้าพระยา บริเวณราษฎร์บูรณะอีก 20 ไร่ ที่เตรียมจะนำมาพัฒนาในอนาคต

ปัจจุบัน โอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ มีพอร์ตที่เป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า ได้แก่ อาคารสำนักงาน โอเชี่ยน ทาวเวอร์ 1 และ โอเชี่ยน ทาวเวอร์ 2 โรงแรม 2 แห่ง ได้แก่ โอเชี่ยน มารีน่า ยอช์ทคลับ พัทยา และเมอเวนพิค อัสสรา รีสอร์ท แอนด์ สปา หัวหิน รวมถึงธุรกิจท่าเรือที่อยู่บริเวณเดียวกัน ส่วนอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ณ ปัจจุบัน มีคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างขาย 3 โครงการ และทาวน์เฮ้าส์อีก 2 โครงการ ทั้งหมดอยู่ในต่างจังหวัด

“เป้าหมายของเราคือ จะพยายามเพิ่มสัดส่วนอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายให้เป็น 70% ขณะที่อสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าอยู่ที่ 30% จากเดิมอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าจะมีสัดส่วนถึง 70% และเพื่อขายมีอยู่ 30% และได้ขยับมาเป็น 50-50 จากรายได้รวมประมาณ 1,000 ล้านบาท ในปีที่ผ่านมา หลังจากเริ่มเปิดโครงการใหม่มากขึ้น โดยในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาเราเริ่มมองไปที่ต่างจังหวัดมากขึ้น เพราะการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในกทม.เริ่มแน่น การแข่งขันสูง ขณะที่ในต่างจังหวัดยังมีช่องว่างที่จะเข้าไปเจาะได้” ณพงศ์ กล่าว

ณ เวลานี้ ก็คงต้องรอให้สถานการณ์ของโควิด-19 คลี่คลาย แผนการเปิดโครงการที่ชะลอไว้ รวมถึงบิ๊กโปรเจ็กต์ต่างๆ ก็จะได้เริ่มเดินหน้าต่อไป

เมื่อวันที่ 3 กันยายนที่ผ่านมา นายกรัฐมนตรีได้เชิญผู้บริหารในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไปนำเสนอวิสัยทัศน์ในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ ซึ่งก็มีระดับบิ๊กๆ หลายคนไปร่วมโต๊ะพูดคุยกับนายกฯและทีมงาน อาทิเช่น ทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ จากพฤกษา โฮลดิ้ง อนุพงศ์ อัศวโภคิน จากเอพี (ไทยแลนด์) ประทีป-ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม จากศุภาลัย

แสนผิน สุขี จาก โกลเด้นแลนด์เรสซิเดนซ์ ในเครือเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้  สงกรานต์ อิสสระ จาก ชาญอิสสระ พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ จากสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย วรวุฒิ กาญจนกูล จากสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน อลิวัสสา พัฒนถาบุตร จากซีบีอาร์อี สุพินท์ มีชูชีพ จากเจแอลแอล แต่งานนี้ ไร้เงาบิ๊กจากแลนด์แอนด์เฮ้าส์ และแสนสิริ ที่ถูกเชื้อเชิญด้วยเช่นกัน

เราควรจะใช้ช่วงเวลานี้ให้เป็นโอกาสที่จะนำพาประเทศไทยให้ไปอยู่ในจุดที่ดียิ่งขึ้น เป้าหมายของผม คอต้องการเข้าใจประเด็นหลักๆ และเข้าใจโดยลึกจากการฟังตรง ซึ่งจะเป็นประโยชน์อย่างมาก เมื่อเวลาผมพิจารณานโยบายหรือโครงการที่หน่วยงานต่างๆ นำเสนอ ผมจะสามารถตัดสินใจไปในแนวทางที่จะสนับสนุนวิสัยทัศน์ของพวกท่านได้

พลเอกประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี

การพูดคุยกระจัดกระจายในหลากหลายประเด็น เหมือนๆ จะอึดอัดกันมานาน เพราะเป็นครั้งแรกในรอบหลายปีที่นายกฯจะลงมานั่งหัวโต๊ะรับฟังปัญหาด้วยตัวเอง ซึ่งผู้ประกอบการก็แฮปปี้ กับความตั้งใจของนายกฯและทีมงาน แต่ถ้าดูเทียบเชิญแล้ว ก็ยังตกหล่นสมาคมใหญ่ไปอีก 2 สมาคม ก็คือ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอาคารชุด ซึ่งก็น่าเสียดายที่ตกขบวนไม่ได้เข้าร่วมออกความเห็นในครั้งนี้

ถือเป็นครั้งแรกในรอบหลายปีที่นายกรัฐมนตรีเปิดใจรับฟังภาคธุรกิจ ในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศได้อย่างยั่งยืน โดยต้องการให้ภาครัฐเร่งกระตุ้นกำลังซื้อ และสร้างความเชื่อมั่นทางเศรษฐกิจให้กับผู้บริโภค รวมไปถึงการเข้าไปส่งเสริมให้ธนาคารลดการคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อ

อนุพงษ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอพี (ไทยแลนด์)

อย่างไรก็ตาม เมื่อไล่เลียงประเด็นที่เป็นข้อเสนอต่างๆ แล้ว ก็น่าจะครบถ้วนไม่ตกไม่หล่นแต่อย่างใด ซึ่งประเด็นที่ผู้ประกอบการเห็นตรงกันว่าเป็นอุปสรรคต่อภาคอสังหาฯในตอนนี้ ก็คือ มาตรการคุมเข้มสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือที่เรียกกันสั้นๆ ว่า มาตรการ LTV ที่ทุกฝ่ายเห็นตรงกันว่า อยากให้ทบทวน หรือให้เลิกไปเลย

รวมทั้งการขอขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองที่กำหนดเพดานราคาบ้านไว้ที่ 3 ล้านบาท เพิ่มเป็น 5 ล้านบาท หรือเปิดกว้างในทุกระดับราคา และอีกเรื่องที่สำคัญคือ การเปิดให้ต่างชาติเข้ามาลงทุนซื้ออสังหาฯไทย เป็นบ้านหลังที่สอง โดยการขยายเวลาเช่า เพิ่มสัดส่วนการซื้อคอนโดของต่างชาติที่กำหนดไว้ 49% และขอขยายเวลาพำนักในประเทศไทยให้นานขึ้น

ภาครัฐควรพลิกฟื้นเศรษฐกิจด้วยธุรกิจอสังหาฯ โดยการส่งเสริมให้ชาวต่างชาติเข้ามาลงทุนซื้ออสังหาฯด้วยการเพิ่มจำนวนการออกวีซ่า และสิทธิประโยชน์ต่างๆ 

ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ศุภาลัย

เอาล่ะ มาดูกันว่า แต่ละเรื่องใหญ่ๆ ที่เสนอกันนั้น ประชาชนคนซื้อบ้านจะได้ประโยชน์อะไรถ้ารัฐบาลรับไปดำเนินการให้

• เริ่มกันที่การขอยกเลิก LTV ซึ่งผู้ประกอบการบอกว่า เป็นอุปสรรคสำคัญต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จริงๆ ธนาคารแห่งประเทศไทยก็ได้ผ่อนปรนให้กับคนที่ซื้อบ้านหลังแรกไปแล้วเมื่อต้นปีให้สามารถกู้ได้ 100% + อีก 10% สำหรับการกู้เพิ่มเพื่อตกแต่ง

แต่กับการซื้อหลังที่สองนั้นยังติดเงื่อนไขอยู่ ถ้ารัฐยกเลิกหรือผ่อนปรนให้ คนที่ซื้อบ้านหลังที่สอง หรืออาจจะรวมถึงหลังที่สามก็น่าจะได้ประโยชน์ สามารถกู้ในวงเงินที่สูงขึ้นซึ่งอาจจะถึง 100% ++ แต่ที่ต้องระวังก็คือ ไม่มีใครรับประกันได้ว่า การเก็งกำไรจะไม่กลับมา และแบงก์จะใจดีปล่อยกู้ให้ง่ายๆ

ปรับปรุงมาตรการสนับสนุนธุรกิจอสังหาฯ เพื่อช่วยแบ่งเบาภาระผู้ซื้อบ้านใหม่ และสร้างการจับจ่ายในธุรกิจที่เกี่ยวข้อง 

แสนผิน สุขี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท โกลเด้นแลนด์ เรสซิเดนซ์ 

• การขอขยายเพดานราคาบ้านที่จะได้สิทธิ์ในการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนอง เหลืออย่างละ 0.01% จากเดิม 3 ล้านบาท เป็น 5 ล้านบาท หรือหรือเปิดกว้างในทุกระดับราคา ซึ่งแน่นอนว่ามาตรการนี้ จะช่วยลดภาระให้กับผู้ซื้อบ้าน และผู้ประกอบการ จากล้านละ 3 หมื่นบาท เหลือล้านละ 200 บาท

ถ้าซื้อบ้านราคา 1 ล้านบาท จากที่ต้องจ่ายค่าธรรม 3 หมื่นบาทก็จ่ายแค่ 200 บาท ถ้าบ้าน 3 ล้านบาท จากที่ต้องจ่ายค่าธรรมเนียม 9 หมื่นบาท ก็เหลือแค่ 600 บาท ถ้าขยายเพดานเป็น 5 ล้านบาท จากที่ต้องจ่าย 1.5 แสนบาท จ่ายแค่พันเดียว ข้อเสียก็คือรายได้เข้ารัฐจะหายไปอีกหลายสตางค์

ขอให้รัฐบาลสนับสนุนการสร้างบ้าน ด้วยการลดหย่อนภาษีบุคคลธรรมดา 2% ของค่าปลูกสร้างบ้าน แต่ไม่เกิน 100,000 บาท และยกเว้นภาษีที่ดินให้ผู้มีที่ดินเปล่าไว้สำหรับปลูกสร้างบ้านไม่เกินคนละ 200 ตารางวา

วรวุฒิ กาญจนกูล นายกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน

• อีกมาตรการที่ผู้ประกอบการเสนอให้นำกลับมาใช้ใหม่ และปรับปรุงสูตรยาให้แรงขึ้นก็คือ มาตรการบ้านดีมีดาวน์ สำหรับคนที่ซื้อบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาท รัฐจะช่วยลดภาระให้ผู้ซื้อ 5 หมื่นบาท มีข้อเสนอให้เพิ่ม cash back เป็น 5 หมื่นบาทไปจนถึง 2 แสนบาท ตามระดับราคาบ้าน ซึ่งมาตรการนี้จะช่วยลดภาระให้กับผู้ซื้อบ้านได้ แต่ก็ต้องแลกกับรายได้รัฐที่จะหายไป

เสนอให้ประเทศไทยเป็น “Thailand Best Second Home” เพื่อดึงชาวต่างชาติเข้ามาลงทุนมากที่สุด 

พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย

• มาตรการจูงใจให้ต่างชาติซื้ออสังหาฯไทยเป็นบ้านหลังที่สอง โดยอาศัยจุดแข็งเรื่องท่องเที่ยว และความปลอดภัยในสุขอนามัย ภายใต้แคมเปญ Thailand Best Second Home โดยการขยายระยะเวลาเช่าจาก 30 ปี เป็น 50-99 ปี เพิ่มสัดส่วนการซื้อคอนโดของต่างชาติที่กำหนดไว้ 49% และขอขยายเวลาพำนักในประเทศไทยให้นานขึ้น เพื่อช่วยระบายสต๊อกอสังหาฯที่ยังคามืออยู่ รวมถึงส่งเสริมให้ไทยเป็นศูนย์กลางสำนักงานแห่งเอเชีย

มาตรการนี้น่าจะได้รับความสนใจจากต่างชาติอยู่พอสมควร เพราะไทยถือเป็น destination ที่ต่างชาติสนใจอยู่แล้ว แต่สิ่งที่ต้องระวังก็คือ เมื่อต่างชาติเข้ามามากขึ้น ในอนาคตราคาที่ดิน และราคาอสังหาริมทรัพย์จะขยับขึ้นตาม เพราะเงินของต่างชาติหลายๆ ประเทศใหญ่กว่าเงินไทย รวมถึงสิทธิการออกเสียงสำหรับการอยู่อาศัยในคอนโดที่อาจจะกระทบต่อการอยู่อาศัยของคนไทย ดังนั้นจะต้องมีมาตรการที่ป้องกันผู้ซื้อบ้านคนไทยไม่ให้ได้รับผลกระทบ

อาคารสำนักงานไทยมีค่าเช่าต่ำที่สุดอันดับ 10 ของโลก รัฐบาลควรใช้วิกฤติให้เป็นโอกาสในการผลักดันให้ไทยเป็น “ศูนย์กลางสำนักงานแห่งเอเชีย” 

สุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย)

• ปรับปรุงเงื่อนไขที่อยู่อาศัยที่ขอส่งเสริมการลงทุนจากบีโอไอ จากเดิมราคาที่อยู่อาศัยต้องไม่เกิน 1-1.2 ล้านบาท ขอเพิ่มเป็น 1.5-1.8 ล้านบาท เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพความเป็นจริงในตลาด มาตรการนี้จะทำให้มีคอนโด- ทาวน์เฮ้าส์ ในราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท เป็นทางเลือกให้กับผู้ซื้อบ้านหลังแรก ผู้เริ่มต้นครอบครัวได้มากขึ้น แต่ก็ต้องคำนึงถึงกลุ่มระดับล่างที่ยังซื้อบ้านได้ในราคาไม่ถึงล้านด้วยว่าจะมีแนวทางช่วยเหลืออย่างไร
• ปรับปรุงกฎหมายจัดสรร ลดขนาดที่ดินสำหรับพัฒนาบ้านแฝด และบ้านเดี่ยวให้เล็กลง จากบ้านแฝดต้องมีขนาดที่ดิน 35 ตารางวา เหลือ 30 ตารางวา และ บ้านเดี่ยว 50 ตารางวา เหลือ 40 ตารางวา ซึ่งจะทำให้ราคาบ้านลดลงไประมาณ 20% เพิ่มโอกาสในการซื้อบ้านของผู้บริโภคได้มากขึ้น แต่สิ่งที่ต้องคำนึงถึงคือ คุณภาพในการอยู่อาศัย จะต้องไม่ได้รับผลกระทบจากขนาดที่ดินที่เล็กลง

ผู้ประกอบการอสังหาฯหลายรายประสบปัญหาไม่สามารถทำยอดขายได้มากที่เท่าควร ส่งผลให้เกิดหนี้เสีย และเกิดปัญหาการเลิกจ้างงาน จึงอยากให้รัฐบาลออกมากช่วยแก้ไขปัญหา

สงกรานต์ อิสสระ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์

ก็พอเป็นสังเขปกับข้อเสนอต่างๆ ที่อยากให้รัฐบาลช่วยสนับสนุน เพื่อพลิกฟื้นธุรกิจอสังหาฯ และเศรษฐกิจโดยรวม ซึ่งก็ต้องบอกว่า ทุกมาตรการมีได้มีเสียขึ้นอยู่กับรัฐจะมองในมุมไหน และจะทำอย่างไรให้ win win win กันทุกฝ่าย ทั้งประชาชนคนซื้อบ้าน ผู้ประกอบการ และประเทศชาติ และที่สำคัญจะต้องมีทั้ง give and take ให้กับส่วนรวมด้วยเช่นกัน ในฐานะที่ไม่มีโอกาสนั่งประชุมที่ห้องเขียวกับเขา แต่ก็อยากเสนอนายกฯให้ช่วยผลักดัน

ข้อแรก เสนอให้ประเทศไทยมีมาตรการสนับสนุนการซื้อบ้านหลังแรกอย่างถาวรเหมือนๆ ที่ประเทศอื่นๆ เขามีกัน ไม่ว่า เงิน cash back ให้ดอกเบี้ยต่ำ และเพิ่มการลดหย่อนภาษี

ข้อสอง ผลักดันให้ภาคเอกชนตั้งกองทุนพัฒนาธุรกิจที่อยู่อาศัย โดยใช้เงินจากกำไร หักจากภาษี หรือเงิน CSR ขององค์กร เพื่อใช้สำหรับการพัฒนาตลาดที่อยู่อาศัย เช่น การพัฒนาด้านข้อมูล การสร้างโอกาสให้ผู้มีรายได้น้อยได้เข้าถึงที่อยู่อาศัยในขั้นพื้นฐานตามกำลังที่มี เป็นต้น

ข้อสาม เสนอให้นายกฯ นั่งเป็นประธานคณะกรรมการนโยบายที่อยู่อาศัยแห่งชาติด้วยตัวเอง เพราะเรื่องที่อยู่อาศัยเป็นยุทธศาสตร์สำคัญของชาติที่ต้องการการขับเคลื่อนอย่างจริงจัง

ถ้าทำได้ตลาดที่อยู่อาศัยจะเติบโตได้อย่างยั่งยืนกว่านี้แน่นอนครับ

ตลาดที่อยู่อาศัยภายใต้วิกฤติโควิด-19 ค่อนข้างชัดเจนว่า บ้านแนวราบ เป็นตลาดที่ได้รับการตอบรับที่ดี โดยเฉพาะทาวน์เฮ้าส์หรือทาวโฮมที่กำลังได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นจากปัจจัยแวดล้อมที่เปลี่ยนแปลงไป ขณะที่คอนโดมิเนียมซึ่งเป็นพระเอกมาตลอดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา กำลังตกที่นั่งลำบากจากสินค้าที่เหลือขายอยู่เป็นจำนวนมาก

ภายในใต้สถานการณ์เช่นนี้ พลัส พร็อพเพอร์ตี้ และ ซีบีอาร์อี 2 บริษัทที่ทำงานด้านวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้อัพเดตสถานการณ์ตลาดทาวน์โฮม และโอกาสการฟื้นตัวของคอนโดมิเนียมในอนาคต

นางสาวสุวรรณี มหณรงค์ชัย รองกรรมการผู้จัดการสายงานพัฒนากลยุทธ์และบริหารสินทรัพย์ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า ผลจากสำรวจภาพรวมของตลาดทาวน์โฮม พบว่า แม้ตลาดทาวน์โฮมจะได้รับผลกระทบจากภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม มียอดขายลดลงเหลือ 12,248 ยูนิต คิดเป็น 39% ของอุปทานที่เสนอขาย จากเดิมที่สัดส่วนยอดขายเคยเกิดขึ้นเฉลี่ยอยู่ราว 40-45% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมานั้น แต่ยังถือว่าได้รับผลกระทบไม่หนักมากหากเปรียบเทียบกับสถานการณ์ทางเศรษฐกิจและตลาดในภาพรวม หากพิจารณาถึงแนวโน้มการซื้อขายทาวน์โฮมในช่วงที่เหลือของปี 2563 คาดว่าจะปรับตัวดีขึ้น เนื่องจากยังคงเป็นตลาดที่น่าสนใจ โดยเฉพาะพื้นที่บริเวณเขตชานเมืองที่มีโครงการรถไฟฟ้าใหม่ส่วนต่อขยายเข้าไปถึง

ทาวน์โฮมมาแรงแซงคอนโด
“ส่วนหนึ่งเพราะทาวน์โฮมเป็นสินค้าทดแทนการซื้อบ้านเดี่ยวที่ราคาขยับสูงขึ้น รวมถึงกลุ่มคนที่ไม่ต้องการพักอาศัยอยู่ในคอนโดมิเนียมที่โครงการใหม่ในช่วงหลังมักมีขนาดพื้นที่ใช้สอยลดลงและราคาสูงขึ้นจากปัจจัยด้านที่ดิน ขณะที่ราคาของทาวน์โฮมที่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าไม่เกิน 2 กิโลเมตร เฉลี่ยอยู่ที่ 4.59 ล้านบาท และที่ตั้งโครงการมักอยู่ในเขตพื้นที่รอยต่อระหว่างเมืองซึ่งใกล้เคียงกับราคาของคอนโดมิเนียม ทำให้ทั้งในด้านราคาและทำเลระหว่างทาวน์โฮมกับคอนโดมิเนียมแตกต่างกันเพียงเล็กน้อยเท่านั้น”

สำหรับทาวน์โฮมในกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ถือเป็นกลุ่มราคาที่ได้รับความสนใจจากผู้บริโภค โดยมีจำนวนทั้งหมด 21,298 ยูนิต (66%) รองมาคือระดับราคา 3-5 ล้านบาท มีจำนวน 8,344 ยูนิต (30%) ส่วนโครงการทาวน์โฮมราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท ค่อยๆ หายไปจากตลาดเนื่องพัฒนาได้ยาก เพราะต้นทุนราคาที่ดินที่สูงขึ้น จึงพบว่าทาวน์โฮมที่เปิดใหม่ส่วนใหญ่จะมีราคาตั้งแต่ 2.5 ล้านบาทขึ้นไป ส่วนที่ยังสามารถตั้งราคาขายที่ 2 ล้านบาท จะกระจายตัวอยู่ในพื้นที่ชานเมือง หรือพื้นที่รอยต่อรอบนอกเมือง ซึ่งต้องใช้เวลาในการเดินทางเข้าสู่เมืองมากขึ้น

จากข้อมูลพบว่า ทาวน์โฮมกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท ได้รับความสนใจจากผู้ซื้อมากที่สุดด้วยยอดขายสูงถึง 45% สูงที่สุดในทุกระดับราคา เนื่องจากโครงการในระดับราคานี้อยู่ในบริเวณแนวของรถไฟฟ้า การเดินทางเข้าสู่แหล่งงานในใจกลางเมืองใช้เวลาไม่นาน พร้อมทั้งมีสิ่งอำนวยความสะดวกในบริเวณที่ตั้งโครงการทั้ง ห้างสรรพสินค้า สถานศึกษา และโรงพยาบาล ซึ่งเหมาะสำหรับการขยายครอบครัวในอนาคต

อย่างไรก็ตาม ทาวน์โฮมกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาทนี้ ก็ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์ชะลอตัวของเศรษฐกิจที่เกิดขึ้นเช่นกัน ส่งผลให้ยอดการขายลดลงไป 11% แต่ยังน้อยกว่าตลาดภาพรวมที่ลดลงไปถึง 18% ซึ่งอัตราดังกล่าวถือว่ายังเป็นการชะลอตัวที่น้อยกว่ากลุ่มคอนโดมิเนียม และคาดว่าเป็นผลกระทบที่เกิดในระยะสั้น เพราะความต้องการทาวน์โฮมนั้นเติบโตขึ้นอย่างชัดเจนในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา

ส่วนทาวน์โฮมกลุ่มระดับกลาง-บนหรือราคาสูงกว่า 5 ล้านบาทขึ้นไป มีอัตราการขายค่อนข้างช้า เนื่องจากลูกค้าหลักเป็นกลุ่มของผู้ประกอบการธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อมซึ่งได้รับผลกระทบหนักจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจ

สำหรับทำเลที่มีการเติบโตที่ดีคือบริเวณที่มีโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย เช่น

• สายสีแดงและสีเขียวที่จะขยายไปถึงปทุมธานี โดยสายสีเขียวคาดว่าจะเปิดใช้ในปลายปีนี้ ทำให้ในโซนดังกล่าวมีอุปทานใหม่เพิ่มเข้ามา 6,497 ยูนิต หรือเพิ่มขึ้น 44% เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
• นอกจากนี้ยังพบทำเลที่กำลังได้รับความนิยมในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบซึ่งรวมทั้งทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยว คือทำเลย่านกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ เนื่องจากเป็นทำเลเปิดใหม่และมีถนนทางเชื่อมการเดินทางเข้าสู่พื้นที่รามคำแหง พระราม 9 อีกทั้งยังสามารถเดินทางไปสู่สนามบินได้สะดวกรวดเร็ว
• รวมถึงพื้นที่บริเวณบางนาซึ่งได้รับปัจจัยบวกจากโครงการระเบียงเศรษฐกิจพิเศษ ภาคตะวันออก (EEC) และบริเวณรามอินทรา รวมไปถึงทำเลแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายและแนวรอบนอกวงแหวน ซึ่งสามารถเดินทางเข้าสู่เมืองได้สะดวกเนื่องจากมีทางเชื่อมพิเศษเข้าสู่เมือง

นางสาวสุวรรณี กล่าวอีกว่า แม้ตลาดทาวน์โฮมจะไม่ร้อนแรงเท่าปีที่ผ่านมา แต่ถ้าพิจารณาจากภาพรวมทั้งตลาดอสังหาฯ กลุ่มทาวน์โฮมนับว่าได้รับผลกระทบไม่หนักมาก ถือว่ายังไปได้และมีโอกาสจากปัจจัยบวกที่ผู้บริโภคส่วนใหญ่ โดยเฉพาะกลุ่มที่เริ่มทำงานที่ปรับเปลี่ยนความต้องการจากคอนโดมิเนียมเป็นทาวน์โฮม สาเหตุเพราะกระแสการปรับเปลี่ยนรูปแบบการทำงานมาเป็นลักษณะของ Work from Home มากขึ้น

อีกทั้งตลาดทาวน์โฮมตอบโจทย์กลุ่มที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ราคาเข้าถึงได้และตอบโจทย์ด้านพื้นที่ใช้สอย ทั้งยังได้รับอานิสงส์ของการขยายการเดินทางด้วยเส้นทางของรถไฟฟ้าที่กำลังจะเปิดใช้ในช่วงปลายปี รวมถึงการขยายโครงสร้างพื้นฐานที่เป็นถนนและเส้นทางซึ่งทำให้เกิดทำเลใหม่ที่เชื่อมการเดินทางเข้าออกจากชานเมืองสู่กลางเมืองได้สะดวกขึ้น

“ทิศทางการซื้อขายที่อยู่อาศัยในช่วงที่เหลือของปี 2563 น่าจะปรับตัวดีขึ้นกว่าในช่วงครึ่งปีแรก จากกิจกรรมทางเศรษฐกิจในประเทศที่คาดว่าจะค่อยๆ ฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป ขณะเดียวกันมองว่าการออกมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯของภาครัฐ โดยเฉพาะเรื่องการลดการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองให้เหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท

หากรัฐมีการยกเลิกหรือตัดข้อกำหนดด้านเพดานราคากลุ่มที่อยู่อาศัยเกิน 3 ล้านบาทออกไป หรือมาตรการดอกเบี้ยพิเศษคงที่ ที่หากสามารถเพิ่มกรอบวงเงินให้มากขึ้นและขยายการเข้าถึงสินเชื่อได้กว้างขึ้น รวมทั้งมีมาตรการจูงใจด้านการลดหย่อนภาษี เช่นโครงการบ้านหลังแรก ก็น่าจะช่วยกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของกลุ่มผู้บริโภคในวงกว้างได้มากขึ้น” นางสาวสุวรรณี กล่าว

ตลาดคอนโด รอเวลาฟื้นตัว
ด้านนายรัฐวัฒน์ คูวิจิตรสุวรรณ หัวหน้าแผนกวิจัยและที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครชะลอตัวลง มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมไม่ถึง 10,000 ยูนิต ซึ่งต่ำกว่าปริมาณการเปิดตัวคอนโดมิเนียมในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาอยู่มาก ที่มีการเปิดโครงการใหม่มากกว่า 60,000 ยูนิตต่อปี

อย่างไรก็ตาม หลังจากที่รัฐบาลได้ประกาศผ่อนคลายมาตรการล็อกดาวน์ในวันที่ 3 พฤษภาคม 2563 ธุรกิจต่างๆ ก็ค่อยๆ กลับมาฟื้นตัวและเริ่มมีผู้พัฒนาโครงการที่พักอาศัยบางรายเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่

โครงการคอนโดมิเนียมใหม่กลุ่มแรกที่เปิดตัวในตลาด คือ โครงการที่มุ่งเน้นไปที่กลุ่มผู้ซื้ออยู่อาศัยเองที่มีงบประมาณไม่มากนัก นับตั้งแต่เดือนมิถุนายนเป็นต้นมา แผนกวิจัย ซีบีอาร์อี พบว่า มีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เกิดขึ้นตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายใหม่และแนวเส้นทางรถไฟฟ้าในอนาคต โดยโครงการเหล่านี้มีราคาเริ่มต้นต่ำกว่า 2 ล้านบาท และโครงการใหม่ที่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้าที่มีอยู่เดิมมักจะมีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท

ในทางกลับกัน ไม่มีคอนโดมิเนียมระดับบนและระดับลักซ์ชัวรี่เปิดตัวใหม่ในปีนี้ เนื่องจากยังมีซัพพลายที่คงเหลือในตลาดและต้นทุนที่ดินในย่านใจกลางเมืองยังคงสูงต่อการพัฒนาโครงการ ในขณะที่นักลงทุนมีความระมัดระวังมากขึ้นในการใช้เงินสดจำนวนมากในช่วงเวลาที่ไม่แน่นอนเหล่านี้

จากการสำรวจโดยแผนกวิจัย ซีบีอาร์อี พบว่า แม้ว่าภาวะเศรษฐกิจจะชะลอตัว แต่คอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่บางส่วนมีอัตราการขายที่ดีในการเปิดตัวระยะแรก โครงการเหล่านี้ส่วนใหญ่เปิดตัวด้วยสินค้าและราคาที่มุ่งเน้นไปที่กลุ่มผู้ซื้อที่เป็นฐานกลุ่มใหญ่ของตลาดที่มีกำลังซื้อลดลง และตั้งอยู่ในทำเลที่น่าสนใจที่ยังมีคอนโดมิเนียมในพื้นที่ไม่มากนัก

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าสภาวะดังกล่าวจะดูเหมือนเป็นแนวโน้มที่ดีในการฟื้นตัวของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ แต่ปริมาณคอนโดมิเนียมใหม่ที่จะแล้วเสร็จและจะเข้าสู่ตลาดยังเป็นที่น่ากังวล ในปี 2563 จะมีคอนโดมิเนียมกว่า 60,000 ยูนิตที่คาดว่าจะแล้วเสร็จ และอีกประมาณ 80,000 ยูนิตจะแล้วเสร็จในปี 2564-2565 ด้วยจำนวนคอนโดมิเนียมมากกว่า 140,000 ยูนิตที่รอการโอนในช่วงระยะ 2 ปีข้างหน้านี้ จึงมีความเป็นไปได้ว่าอาจมีการทิ้งเงินจองคอนโดมิเนียมจำนวนมากซึ่งจะทำให้ตลาดกลับเข้าสู่สภาวะผันผวนอีกครั้ง เนื่องจากผู้ซื้อจำนวนมากที่ต้องการเก็บเงินสดไว้อาจตัดสินใจที่จะไม่โอนห้องชุดที่จองไว้

“อนาคตของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯนั้นขึ้นอยู่กับทิศทางที่ผู้พัฒนาโครงการที่พักอาศัยจะดำเนินร่วมกัน ด้วยจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ที่ต่ำเป็นประวัติการณ์ในรอบ 10 ปี ปัจจุบันนี้จึงเป็นช่วงเวลาที่ตลาดจะต้องทำให้ปัญหาเรื่องภาวะโอเวอร์ซัพพลายและเรื่องราคาที่สูงเกินที่มีมายาวนานกลับมามีความสมดุลอีกครั้ง” นายรัฐวัฒน์กล่าวเพิ่มเติม

แผนกวิจัย ซีบีอาร์อี เชื่อว่าในอนาคตโอกาสของตลาดคอนโดมิเนียมยังคงมีอยู่ ซึ่งจะมาจากเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง 4 สายที่คาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2565 ผังเมืองกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ที่จะปลดล็อกทำเลที่มีศักยภาพมากมายสำหรับการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม และความต้องการจากผู้ชื้อต่างชาติที่จะกลับมาอีกครั้งเมื่อสถานการณ์โควิด-19 สิ้นสุดลง

ในช่วงเวลานี้คอนโดคงต้องรอจังหวะการฟื้นตัว พร้อมกับระบายของที่มีอยู่ออกไปเสียก่อน และคงต้องหลีกทางให้กับทาวน์โฮมที่เข้ามาแทนที่ แต่ก็น่าสนใจว่า จะสวมบทพระเอกได้อีกนานเท่าไหร่

Property Mentor เก็บตกตัวเลขผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯในไตรมาสที่ 2 และครึ่งแรกของปี 2563 พิสูจน์ผลงานล่าสุดใครเป็นเจ้าตลาดในแต่ละประเภท โดยการเก็บตัวเลขผลประกอบการบริษัทที่ยัง active ในตลาดและมีธุรกิจที่อยู่อาศัยเป็น core business พบว่ามี 27 บริษัทที่ผ่านเข้ารอบมีรายได้ในไตรมาสที่ 2 รวมกันกว่า 70,305 ล้านบาท โดยเป็นรายได้จากการขายจำนวน 63,840 ล้านบาท เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้วทั้งรายได้รวมและรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 10% และ 24% ตามลำดับ

ส่วนผลประกอบการในครึ่งแรกของปี 2563 ทั้ง 27 บริษัทมีรายได้รวม 131,274 ล้านบาท ติดลบ 11% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมาที่มีรายได้รวม 147,515 ล้านบาท ขณะที่รายได้จากการขายทำได้รวมกันทั้งสิ้น 114,463 ล้านบาท ติดลบประมาณ 7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีรายได้รวมประมาณ 122,523 ล้านบาท

หากนับเฉพาะ top 10 ของตลาดจะพบว่า ทั้ง 10 บริษัทมีรายได้รวมและรายได้จากการขายรวมกันเกือบๆ 80% ของรายได้รวมทั้ง 27 บริษัท ซึ่งทั้ง 10 รายได้แก่
1.แสนสิริ
2.พฤกษา โฮลดิ้ง
3.เอพี (ไทยแลนด์)
4.แลนด์แอนด์เฮ้าส์
5.เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้
6.เอสซี แอสเสท
7.ศุภาลัย
8.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค
9.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้
10.ควอลิตี้เฮ้าส์

อ่านประกอบ อสังหาฯพิชิตโควิด รายได้ไตรมาส 2 พุ่ง

คราวนี้เรามาดูกันต่อว่า ใครเป็นเจ้าตลาดของสินค้าแต่ละประเภท โดยพิจารณาจากตัวเลขรายได้จากการขาย ณ สิ้นไตรมาส 2 และ 6 เดือนแรกของปี 2563 ซึ่งเมื่อไล่เลียงดูแล้วพบว่า

เจ้าตลาดโครงการแนวราบในไตรมาส 2 ได้แก่ เอพี (ไทยแลนด์) โดยมีรายได้จากการขายโครงการแนวราบรวม 6,732 ล้านบาท เฉือนอันดับ 2 ซึ่งได้แก่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่มีรายได้จากการขายรวม 6,507 ล้านบาท ส่วนอันดับ 3 เป็นของ แสนสิริ มีรายได้จากการขายบ้านแนวราบรวม 6,276 ล้านบาท ส่วนพฤกษาแชมป์เก่าร่วงมาอยู่อันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขาย 3,692 ล้านบาท

ส่วนเจ้าตลาดโครงการแนวสูงหรือคอนโดมิเนียมในไตรมาส 2 ได้แก่ แสนสิริ มีรายได้จากการขายคอนโดรวม 4,062 ล้านบาท ทิ้งห่างอย่างเหนือชั้น อันดับ 2 ซึ่งได้แก่ พฤกษา โฮลดิ้ง ที่มีรายได้จากการขายคอนโดรวม 2,474 ล้านบาท ขณะที่ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ไล่มาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขายคอนโดรวม 2,330 ล้านบาท

สำหรับเจ้าตลาดบ้านแนวราบในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 ได้แก่ เอพี (ไทยแลนด์) ด้วยรายได้จากการขายรวม 11,135 ล้านบาท เฉือนอันดับ 2 แลนด์แอนด์เฮ้าส์ที่มีรายได้จาการขายบ้านแนวราบที่ 11,050 ล้านบาท แบบเฉียดฉิว ขณะที่อันดับ 3 เป็นของ แสนสิริ มีรายได้รวม 9,449 ล้านบาท ส่วนแชมป์เก่าพฤกษาอยู่ในอันดับ 4 มีรายได้จากการขายรวม 8,399 ล้านบาท

มาที่เจ้าตลาดคอนโดประจำครึ่งแรกของปี 2563 เป็นของ แสนสิริ ด้วยรายได้รวม 6,272 ล้านบาท อันดับ 2 เป็นของ พฤกษา โฮลดิ้ง มีรายได้จากการขายคอนโดรวม 4,909 ล้านบาท และอันดับ 3 ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ มีรายได้จากการขายรวม 3,742 ล้านบาท

มาเจาะให้ลึกลงไปถึงบ้านแต่ละประเภทโดยจะพบว่า ถ้าเป็นโครงการบ้านเดี่ยว เจ้าตลาดจะเป็นของ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่มีรายได้จากการขายบ้านเดี่ยวในไตรมาส 2 และครึ่งปีแรกที่ 5,712 ล้านบาท และ 9,454 ล้านบาท อันดับ 2 เป็นของแสนสิริ มียอดขาย 4,917 ล้านบาท และ 7,322 ล้านบาท ตามลำดับ อันดับ 3 ของบ้านเดี่ยวเป็นของ เอพี (ไทยแลนด์) มีรายได้จากการขายบ้านเดี่ยว 3,366 ล้านบาท และ 5,566 ล้านบาท ตามลำดับ

มาที่โครงการทาวน์โฮม หรือทาวน์เฮ้าส์ เจ้าตลาดในไตรมาส 1 เป็นของ เอพี (ไทยแลนด์) โดยมีรายได้จากการขายรวม 3,366 ล้านบาท อันดับ 2 ในไตรมาสที่ 2 ตกเป็นของ พฤกษา โฮลดิ้ง ที่มีรายได้จากการขายทาวน์โฮมรวม 2,452 ล้านบาท ขณะที่ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ เข้าป้ายในอันดับที่ 3 มีรายได้รวม 2,108 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม เมื่อรวมรายได้จากการขายทาวน์โฮมครึ่งปีแรก เจ้าตลาดพลิกกลับมาเป็นของ พฤกษา โฮลดิ้ง ด้วยตัวเลขรายได้รวม 5,781 ล้านบาท เฉือนเอาชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ที่มีรายได้รวม 5,567 ล้านบาท ส่วนอันดับ 3 ยังเป็นของ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ที่มีรายได้จากการขายทาวน์โฮมรวมในครึ่งปีแรกที่ 2,108 ล้านบาท

ส่วนคอนโดมิเนียม ไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลงโดยมีแสนสิริ เป็นเจ้าตลาดทั้งไตรมาส 2 และครึ่งปีแรก อันดับ 2 เป็น พฤกษา โฮลดิ้ง และอันดับ 3 ได้แก่ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้

ทั้งหมดคือ เบอร์ 1 ของแต่ละตลาดที่ยังมีโอกาสเปลี่ยนมือได้ตลอดในช่วงเวลาที่เหลือของปี 2563

บทวิเคราะห์โดย ปราณิดา ศยามานนท์
ผู้จัดการคลัสเตอร์บริการ
Economic Intelligence Center (EIC)
ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน)

การระบาดของ COVID-19 ซ้ำเติมให้ยอดขายที่อยู่อาศัยในปี 2563 หดตัวลงต่อเนื่อง ภายหลังจากที่ได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV ในปี 2562 หากมองภาพตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงที่ผ่านมา จะพบว่า ตลาดเข้าสู่ภาวะซบเซาลงอย่างต่อเนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่หดตัวและกำลังซื้อของต่างชาติที่อ่อนแอลง ผนวกกับมาตรการ LTV ที่มีผลบังคับใช้เมื่อเดือนเมษายนปี 2562 ส่งผลให้หน่วยขายได้ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2562 หดตัวที่ -17% YoY และต่อเนื่องมาในปี 2563 การแพร่ระบาดของ COVID-19 ซ้ำเติมให้ตลาดที่อยู่อาศัยหดตัวลงมากขึ้น

ครึ่งปีแรกหน่วยขายได้หดตัว 45%
สะท้อนได้จากข้อมูลของ AREA ที่จำนวนหน่วยขายได้ในครึ่งแรกของปี 2563 ที่หดตัวถึง -45%YOY (รูปที่ 1) จากกำลังซื้อที่ปรับลดลง และผลกระทบจากมาตรการ lockdown ที่ส่งผลให้ผู้บริโภคชะลอการออกไปทำกิจกรรมต่างๆ นอกบ้าน ขณะที่ยอดขายจากต่างชาติต้องหยุดชะงักลงจากการจำกัดการเดินทางระหว่างประเทศและภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัวลง นอกจากนี้ ยอดขายที่ปรับลดลงมากยังเป็นผลจากการชะลอการเปิดโครงการใหม่ๆ ออกไป

ทั้งนี้จะพบว่าอัตราขายได้ในเดือนแรกของโครงการเปิดใหม่ (sale rate) ปรับลดลงอย่างต่อเนื่องต่ำกว่าค่าเฉลี่ยในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาทั้งในส่วนของคอนโดมิเนียมและบ้านแนวราบ โดยเฉลี่ยในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 อัตราขายได้สำหรับคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 26% ทาวน์เฮาส์อยู่ที่ 13% บ้านเดี่ยวและบ้านแฝดอยู่ที่ 8% ของจำนวนที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ทั้งหมดในแต่ละประเภท

ภาวะตลาดที่ชะลอตัวลงต่อเนื่องในปี 2562 ส่งผลให้จำนวนหน่วยเหลือขายมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องเพิ่มความระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่ๆ มากขึ้น แต่จากการแพร่ระบาดของ COVID-19 ส่งผลให้ผู้ประกอบการเพิ่มความระมัดระวังมากขึ้นสะท้อนได้จากการเลื่อนการเปิดโครงการใหม่ออกไปโดยเฉพาะในช่วงครึ่งแรกของปีที่ได้รับผลกระทบจากมาตรการ lockdown ส่งผลให้ในช่วง 7 เดือนแรกของปี 2563 มีจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ปรับลดลงถึง -43%YOY มาอยู่ที่ 34,390 หน่วย (รูปที่ 3)

โดยส่วนใหญ่เป็นการปรับลดลงของโครงการคอนโดมิเนียม ซึ่งยังมีหน่วยเหลือขายสะสมอยู่ในระดับสูง ขณะเดียวกันหันมาเน้นเปิดโครงการแนวราบมากขึ้นเนื่องจากส่วนใหญ่เป็นตลาดที่เน้นเจาะลูกค้ากลุ่ม real demand โดยผู้ประกอบการหันมาเปิดโครงการในระดับราคาที่ถูกลงโดยเน้นตลาด affordable (ราคาไม่แพง) มากขึ้น

ทั้งนี้ถ้าดูหน่วยเปิดขายใหม่แยกตามระดับราคาและตามประเภทที่อยู่อาศัยจะเห็นได้ว่าผู้ประกอบการหันมาเปิดโครงการแนวราบโดยเฉพาะในส่วนของทาวน์เฮาส์มากขึ้นสะท้อนได้จากสัดส่วนของหน่วยเปิดใหม่ที่อยู่ในช่วงระดับราคา 2-3 ล้านบาทที่มีสัดส่วนมากขึ้น (รูปที่ 4) นอกจากนี้ หน่วยเปิดใหม่ส่วนใหญ่ยังอยู่ในแนวรถไฟฟ้า อาทิ สายสีน้ำเงิน สีเขียว สีเหลือง และพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ

ภาวะอุปทานส่วนเกินยังคงเป็นประเด็นที่ต้องระมัดระวัง โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมที่ผู้ประกอบการยังต้องเน้นระบายสต็อกส่งผลให้แนวโน้มการแข่งขันด้านราคารุนแรงมากขึ้น โดยเฉพาะราคาคอนโดมิเนียมที่มีแนวโน้มปรับตัวลดลง แม้ว่าผู้ประกอบการจะมีการปรับตัวโดยชะลอการเปิดโครงการใหม่ๆ ออกไปค่อนข้างมาก แต่หน่วยเหลือขายสะสมยังคงอยู่ในระดับค่อนข้างสูง โดยหน่วยเหลือขายที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ณ กลางปี 2563 ยังอยู่ในระดับสูงที่ 2.21 แสนหน่วย โดยกว่า 41% เป็นประเภทคอนโดมิเนียม

คอนโดไม่เกิน 3 ล้านยังเหลือเพียบ
นอกจากนี้ หากพิจารณาในแง่ของหน่วยเหลือขายตามระดับราคา จะพบว่าส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยที่ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท โดยหน่วยเหลือขายสะสมของคอนโดมิเนียมที่ระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทยังอยู่ในระดับสูงที่ราว 6.3 หมื่นหน่วยหรือคิดเป็นสัดส่วนราว 70% ของหน่วยเหลือขายคอนโดมิเนียมทั้งหมด ทั้งนี้แม้ว่าในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะมีการเลื่อนเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ออกไป ซึ่งส่งผลให้จำนวนหน่วยเหลือขายสะสมของที่อยู่อาศัยบางประเภท อาทิ คอนโดมิเนียมที่ราคามากกว่า 2 ล้านบาท เริ่มปรับลดลงจากในปี 2562 แต่อัตราขายได้ต่อเดือนยังมีแนวโน้มปรับลดลงสะท้อนถึงทิศทางตลาดที่ยังมีความเสี่ยงอุปทานส่วนเกินจากการที่อัตราการขายที่ยังต่ำกว่าการลดลงของหน่วยเปิดใหม่

ขณะเดียวกัน การที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่หันมาเน้นโครงการแนวราบมากขึ้น ส่งผลให้หน่วยเหลือขายของโครงการแนวราบบางส่วนเร่งตัวขึ้นด้วย อาทิ ทาวน์เฮาส์ระดับราคา 2-3 ล้านบาทที่มีแนวโน้มเข้ามาในตลาดมากขึ้น (รูปที่ 5 ) ดังนั้น จึงต้องจับตามองภาวะอุปทานส่วนเกิน โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยในกลุ่มราคาระดับต่ำกว่า 3 ล้านบาทที่คาดว่าจะได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจค่อนข้างมาก เนื่องจากเน้นกลุ่มเป้าหมายที่เป็นกลุ่มกำลังซื้อระดับปานกลางถึงต่ำที่คาดว่าจะฟื้นตัวอย่างช้าๆ จากผลกระทบของ COVID-19

ราคาห้องชุดลดลง 10%
ทั้งนี้ หน่วยเหลือขายสะสมที่ยังอยู่ในระดับค่อนข้างสูง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทส่งผลให้ผู้ประกอบการยังต้องเน้นการเร่งระ บายสต็อก และทำให้การแข่งขันด้านราคารุนแรงมากขึ้น สะท้อนได้จากแนวโน้มการปรับตัวลดลงของราคาคอนโดมิเนียมจากฐานข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์จากนิติบุคคลซึ่งสะท้อนถึงการโอนที่อยู่อาศัยใหม่ โดยในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 ราคาคอนโดมิเนียมปรับลดลงถึงราว -10%YOY

นอกจากนี้ EIC ยังได้วิเคราะห์ข้อมูลการเปลี่ยนแปลงราคาคอนโดมิเนียมจากฐานข้อมูลอสังหาฯ ที่ประกาศใน website Hipflat พบว่าราคาต่อตารางเมตรที่ประกาศขายมีแนวโน้มชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2561 จากค่าเฉลี่ยในช่วงปี 2554-2562 ที่เพิ่มขึ้นราว 3% ต่อปี ล่าสุดในไตรมาส 1 ปี 2563 เพิ่มขึ้นเพียง 1.7% YOY ขณะที่ราคาคอนโดมิเนียมในตลาดต่างจังหวัดเริ่มเห็นตัวเลขของราคาที่ปรับตัวลดลงที่ -1.8% (รูปที่ 6) (รายละเอียดเพิ่มเติมศึกษาได้จาก EIC Data Analytics : เศรษฐกิจทรุด ฉุดราคาคอนโดมิเนียมฯ โตไม่แรงเหมือนเคย)

สะท้อนถึงภาวะอุปทานส่วนเกินที่ยังมีแนวโน้มกดดันให้ราคาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ยังมีแนวโน้มปรับตัวลดลงต่อไปอีกระยะหนึ่งจนกว่าตลาดจะเริ่มกลับมาฟื้นตัวดีขึ้นในระยะ 2 ปีข้างหน้า

EIC คาดทั้งปี 63 ยอดขายหดตัว 29%
สภาวะตลาดที่มีทิศทางหดตัวลงอย่างมากจากผลกระทบของ COVID-19 ส่งผลให้ EIC คาดการณ์จำนวนหน่วยขายได้ที่อยู่อาศัยในปี 2563 จะหดตัวที่ -29% ทั้งนี้แม้ว่าสถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 ล่าสุดในไทยจะปรับตัวดีขึ้นเป็นลำดับจนส่งผลให้ภาครัฐมีการผ่อนคลายมาตรการ lockdown ค่อนข้างมากแล้ว แต่จากผลกระทบทางเศรษฐกิจที่รุนแรงจนส่งผลให้เศรษฐกิจไทยเข้าสู่ภาวะถดถอย กำลังซื้อผู้บริโภคปรับลดลงอย่างรุนแรงส่งผลให้ EIC คาดการณ์เศรษฐกิจไทยปี 2563 จะหดตัวที่ -7.3% (ณ มิถุนายน 2020)

โดยคาดว่าการฟื้นตัวของเศรษฐกิจจะเป็นไปอย่างช้าๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งความต้องการในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องอาศัยระยะเวลากว่าผู้บริโภคจะมีความเชื่อมั่นและสามารถซ่อมแซมงบดุลของตน รวมทั้งสะสมความมั่งคั่งให้กลับมาดังเดิม

ทั้งนี้แม้ว่าภายหลังการผ่อนคลาย lockdown อาจจะมีกลุ่ม real demand บางส่วนที่ได้รับผลกระทบน้อยอาจกลับมาฟื้นตัวดีขึ้น สะท้อนจากยอดขายที่อยู่อาศัยแนวราบของผู้ประกอบการรายใหญ่ๆ ที่ค่อยๆ ปรับตัวดีขึ้น แต่โดยรวม EIC มองว่ายอดขายที่อยู่อาศัยในช่วงที่เหลือของปีนี้ ยังฟื้นตัวอย่างช้าๆ และยังอยู่ในภาวะซบเซา ส่งผลให้คาดการณ์จำนวนหน่วยขายได้ในปี 2020 คาดว่าจะหดตัวที่ -29%YOY (รูปที่ 7) จากในช่วงครึ่งแรกของปีที่หดตัว -45%YOY

EIC คาดการณ์มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยปี 2563 หดตัวที่ -7%YOY หากดูภาพรวมการโอนที่อยู่อาศัยปรับตัวลดลงต่อเนื่องนับตั้งแต่มาตรการ LTV มีผลบังคับในเดือนเมษายนปี 2562 และต่อเนื่องมาในปี 2563 โดยหน่วยโอนและมูลค่าโอนที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในช่วงครึ่งแรกของปีหดตัว -6.3%YOY และ -5.2%YOY ตามลำดับ

ทั้งนี้ยอดโอนที่ยังไม่ติดลบมากนัก ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการโอนคอนโดมิเนียมที่มาจากสัญญาซื้อขายในช่วง 1-2 ปีก่อนหน้า โดยเฉพาะในช่วงปี 2561 ที่มีหน่วยขายได้ของคอนโดมิเนียมที่สูงถึง 69,352 หน่วย โดยคอนโดมิเนียมที่สร้างในปีดังกล่าวจะเริ่มทยอยสร้างเสร็จและพร้อมโอนได้ในช่วงปี 2563 รวมถึงจากผลของมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ของภาครัฐเพื่อบรรเทาผลกระทบจากมาตรการ LTV อาทิ การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง โครงการบ้านดีมีดาวน์ และมาตรการสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำของสถาบันการเงินเฉพาะกิจ ซึ่งดำเนินการมาตั้งแต่ปี 2562 และหลายมาตรการยังมีผลบังคับใช้ต่อเนื่องมาจนถึงในปี 2563

จับตาลูกค้าทิ้งดาวน์พุ่ง 30-40%
EIC มองว่าแม้สถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 จะเริ่มคลี่คลาย แต่ภาวะเศรษฐกิจที่หดตัวลงแรงทำให้แนวโน้มการทิ้งดาวน์ (cancellation) มีโอกาสเร่งตัวสูงขึ้นจากโดยเฉลี่ยที่อยู่ที่ราว 20-25% เพิ่มขึ้นมาเป็น 30-40% ของยอด presale ทั้งหมด ประกอบกับการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินที่ยังมีความเข้มงวดสะท้อนได้จากยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2020 ที่หดตัวที่ -14%YOY ส่งผลให้ EIC คาดการณ์ว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงที่เหลือของปี 2563 ยังมีแนวโน้มหดตัว ส่งผลให้มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั้งปี 2563 คาดว่าจะหดตัวที่ -7%YOY มาอยู่ที่ 8.7 แสนล้านบาท (รูปที่ 8)

คาดตลาดกลับสู่ภาวะปกติปี 2565
COVID-19 ส่งผลให้ธุรกิจอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยชะลอตัวลงมากและการฟื้นตัวคงต้องอาศัยระยะเวลาค่อนข้างยาวนาน โดย EIC คาดการณ์ว่ายอดขายของผู้ประกอบการจะกลับมาสู่ระดับก่อนเกิด COVID-19 ได้อย่างเร็วในปี 2565 เนื่องจาก COVID-19 ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคเป็นวงกว้างไม่เจาะจงแต่เฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อยเท่านั้น แม้สถานการณ์การแพร่ระบาดจะทยอยปรับตัวดีขึ้น แต่กำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคยังคงต้องอาศัยระยะเวลาในการปรับตัวกว่าที่จะส่งผลบวกมายังตลาดที่อยู่อาศัย อีกทั้งผลกระทบจากมาตรการ LTV ยังส่งผลให้ผู้บริโภคยังต้องอาศัยระยะเวลาในการสะสมความมั่งคั่งและเงินดาวน์ก่อนที่จะกลับมาซื้อที่อยู่อาศัย

ทั้งนี้ EIC ประเมินว่ายอดขายที่อยู่อาศัยจะกลับมาใกล้เคียงกับระดับยอดขายในปี 2562 ซึ่งเป็นช่วงก่อนเกิด COVID ได้ในช่วงครึ่งหลังของปี 2565 โดยกลุ่มกำลังซื้อระดับกลางถึงบนจะเป็นกลุ่มที่นำการฟื้นตัวของตลาด ขณะที่โครงการแนวราบน่าจะยังเป็นตลาดที่มีสัดส่วนหลักเนื่องจากตอบโจทย์กลุ่ม real demand ที่อยู่อาศัยจริงมากที่สุด ขณะที่กลุ่มกำลังซื้อน้อยคาดว่าจะฟื้นตัวอย่างช้าๆ เช่นเดียวกันกับยอดขายต่างชาติที่คาดว่ายังไม่กลับมาฟื้นตัวได้ในระยะเวลาอันใกล้ เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังมีทิศทางชะลอตัวลง

นอกจากนี้ ยังคงต้องจับตามองปัจจัยอื่นๆ ที่จะส่งผลกระทบต่อตลาด อาทิ นโยบายกระตุ้นอสังหาฯจากภาครัฐ นโยบายสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำจากสถาบันการเงินของรัฐ ความคืบหน้าโครงการรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ๆ รวมถึงภาษีที่ดินที่แม้ว่าภาครัฐจะผ่อนปรนลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลง 90% ในปี 2563 แต่คาดว่าจะส่งผลเพียงในระยะสั้น แต่ในระยะยาวภาระภาษีที่ดินยังคงเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาฯ ต้องนำมาพิจารณาก่อนการตัดสินใจซื้อหรือพัฒนาโครงการในอนาคต

ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยควรต้องปรับเปลี่ยนกลยุทธ์เพื่อให้ตอบโจทย์พฤติกรรมผู้บริโภคและไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนแปลงไปใน 4 ด้าน ได้แก่

1) การแพร่ระบาดของ COVID-19 เป็นปัจจัยผลักดันให้เทคโนโลยีรวมถึงดิจิทัลแพลตฟอร์มต่าง ๆ เข้ามามีบทบาทต่อการซื้อขายที่อยู่อาศัยมากขึ้น ตั้งแต่การเลือกซื้อบ้านผ่านทางช่องทาง online ที่ได้รับการยอมรับมากขึ้น โดยจะเป็นช่องทางเสริมในการเข้าถึงผู้บริโภคเนื่องจากผู้บริโภคสามารถเปรียบเทียบโครงการต่าง ๆ ได้พร้อม ๆ กันหลายโครงการโดยไม่ต้องตระเวนไปทุกโครงการ นอกจากนี้ การนำเอาเทคโนโลยีต่าง ๆ อย่างเช่น AR VR รวมถึงการ live ยังมีส่วนช่วยกระตุ้นความสนใจของผู้บริโภคอีกด้วย

2) ในการพัฒนาโครงการใหม่ ๆ ผู้ประกอบการจะเน้นความคุ้มค่าเพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อและความสามารถในการซื้อบ้านที่ลดลง อีกทั้งยังต้องแข่งขันกับอุปทานบ้านมือสองที่คาดว่าจะมีทรัพย์สินที่รอการขาย (Non Performing Asset) เข้ามาในตลาดมากขึ้นจากผลกระทบของ COVID-19 ที่คาดว่าจะทำให้เกิดหนี้เสียในตลาดที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น

3) การเลือกทำเลที่เดิมอาจเป็นปัจจัยหลักในการเลือกที่อยู่อาศัย แต่แนวโน้มผู้บริโภคอาจให้น้ำหนักความสำคัญของพื้นที่ใช้สอยในการพิจารณาเลือกที่อยู่อาศัยมากขึ้นเนื่องจากผู้บริโภคมีแนวโน้มที่จะใช้เวลาอยู่ในบ้านมากขึ้น กระแสการ Work from home ส่งผลให้ผู้บริโภคอาจต้องการบ้านที่มีพื้นที่ใช้สอยมากขึ้นภายใต้งบประมาณเดิม ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮาส์ซึ่งมีพื้นที่ใช้สอยมากกว่าคอนโดมิเนียมในเมือง แต่อาจอยู่ทำเลห่างออกไปเล็กน้อยแต่ยังอยู่ในทำเลใกล้กับโครงข่ายรถไฟฟ้าเส้นต่าง ๆ อาจได้รับความสนใจมากขึ้นเนื่องจากการขยายโครงข่ายส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ ๆ ที่มีความครอบคลุมและครบวงจรจะส่งผลให้การเดินทางมีความสะดวกรวดเร็วมากขึ้น

4) การออกแบบโครงการในอนาคตต้องตอบโจทย์วิถีชีวิตในรูปแบบใหม่ ส่งผลให้รูปแบบโครงการที่จะตอบโจทย์ความต้องการในอนาคตต้องปรับเปลี่ยนไป อาทิ การออกแบบที่ตอบโจทย์ Work from home เช่นการออกแบบให้มีพื้นที่โล่งที่ผู้ซื้อสามารถปรับแต่งตามไลฟ์สไตล์และรูปแบบที่ต้องการใช้งานได้มากขึ้น หรือแม้แต่การออกแบบที่เน้นการประหยัดพลังงานเนื่องจากผู้อยู่อาศัยต้องใช้ชีวิตในบ้านมากขึ้น และการพัฒนาโครงการจะต้องคำนึงถึงความปลอดภัยและสุขลักษณะที่ดีในการอยู่อาศัยมากขึ้น อย่างเช่น การนำเอาเทคโนโลยีที่ไร้การสัมผัส (untouch) มาประยุกต์ใช้ในพื้นที่ส่วนกลางต่าง ๆ ให้มากที่สุด อาทิ การเปิดปิดประตูและลิฟท์ที่ใช้ระบบการสแกน key card ต่าง ๆ

แม้จะเลื่อนการจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปีภาษี 2563 มาเป็นวันที่ 31 สิงหาคม จากเดิมที่จะต้องจ่ายภายในเดือนเมษายนของทุกปี เพราะการเตรียมความพร้อมในหลายๆ เรื่องยังไม่ดีพอสำหรับการบังคับใช้กฎหมายในปีแรก และถึงแม้จะยืดเวลาออกมาอีก 4 เดือน ก็ยังไม่สามารถแก้ปัญหาทุกอย่างได้หมด ผนวกกับการอ่อนประชาสัมพันธ์ในช่วงโค้งสุดท้ายของการจ่ายภาษีซึ่งมีปัญหามากมาย ของหน่วยงานที่เกี่ยวข้องทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็น สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง กรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่น รวมไปถึงกรุงเทพมหานคร ทำให้ผู้ที่ต้องจ่ายภาษีทำตัวไม่ถูก ไม่รู้จะเอาอย่างไรกับการจ่ายภาษี ไม่ว่าจะเป็นจดหมายการประเมินภาษีที่ยังไม่ถึงมือทั้งที่ใกล้จะครบกำหนดที่จะต้องจ่ายภาษี การประเมินภาษีที่ผิดพลาด กว่าหน่วยงานต่างๆ จะออกมาเคลียร์ ก็เกือบจะสายไปเสียแล้ว

โดยนายประยูร รัตนเสนีย์ อธิบดีกรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่น ได้ออกมาแจกแจงให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่ได้รับเอกสารราชการจากเขตพื้นที่ให้ไปชำระภาษีสบายใจว่างานนี้ไม่โดนค่าปรับแน่นอน

ทั้งนี้ การไม่ได้รับจดหมายแจ้งจากทางเขตพื้นที่มาจาก 2 สาเหตุหลัก คือ

1.ประชาชนได้รับยกเว้นภาษีกรณีเป็นเจ้าของบ้านและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน หากมูลค่าฐานภาษีกรณีใช้ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นที่อยู่อาศัยไม่เกิน 50 ล้านบาท หรือ 10 ล้านบาทแล้วแต่กรณี

หรือเป็นบุคคลธรรมดาใช้ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในการประกอบการเกษตรจะได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีในปี 2563 – 2565

2.หนังสือแจ้งประเมินภาษีส่งไปแล้วไม่มีผู้รับ จดหมายจึงถูกตีกลับ รวมถึงไม่อยู่ในฐานข้อมูลการสำรวจผู้อยู่ในข่ายต้องเสียภาษีของ อปท. หรือเรียกว่าตกสำรวจ

ขณะที่นายฉัตรชัย พรหมเลิศ ปลัดกระทรวงมหาดไทย ได้แจ้งแนวปฏิบัติในการขยายกำหนดเวลาการชำระภาษีและการคัดค้านการประเมินภาษีตาม พรบ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ไปยังผู้ว่าราชการจังหวัดทั่วประเทศแล้ว โดยผู้บริหารท้องถิ่นสามารถขยายเวลาการชำระภาษีของประชาชนได้เกินกว่าเดือนสิงหาคม 2563 ได้แต่ต้องดำเนินการภายในวันที่ 31 สิงหาคม 2563 ได้ใน 2 กรณี

• กรณีแรกผู้บริหารท้องถิ่นเห็นเป็นการสมควรเพื่ออำนวยประโยชน์แก่ผู้เสียภาษี สามารถอนุมัติขยายเวลาการชำระภาษีออกไปได้ โดยประกาศเผยแพร่ประชาสัมพันธ์ให้ประชาชนทราบเป็นการทั่วไป ซึ่งผู้เสียภาษีจะไม่ต้องเสียเบี้ยปรับ รวมถึงเงินเพิ่มตามกฎหมาย เช่น ปัจจุบันเมืองพัทยาได้มีการขยายเวลาการชำระภาษีของผู้เสียภาษีออกไปจนถึงเดือนตุลาคม 2563
• กรณีที่สองผู้เสียภาษีมีเหตุจำเป็นไม่สามารถชำระภาษีได้ภายในเดือนสิงหาคม 2563 หรือภายในระยะเวลาที่ผู้บริหารท้องถิ่นได้อนุมัติขยายออกไป ผู้เสียภาษีสามารถยื่นเรื่องขอให้ผู้บริหารท้องถิ่นขยายเวลาการชำระภาษีออกไปเป็นรายกรณีได้ โดยประชาชนไม่ต้องเสียเบี้ยปรับ แต่ต้องเสียเงินเพิ่มร้อยละ 0.5 ต่อเดือน

นอกจากนี้ สำหรับผู้เสียภาษีที่ได้รับหนังสือแจ้งประเมินภาษีจาก อปท. ล่าช้า เช่น ได้รับแจ้งเกินกว่าเดือนสิงหาคม 2563 ผู้เสียภาษีสามารถใช้สิทธิคัดค้านการประเมินต่อผู้บริหารท้องถิ่นได้ภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ได้รับแจ้งการประเมิน

ด้านลวรณ แสงสนิท ผู้อำนวยการสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) ในฐานะโฆษกกระทรวงการคลัง ได้ชี้แจงทำความเข้าใจเกี่ยวกับการเรียกเก็บและการชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สำหรับปีภาษี 2563 เพื่อลดความกังวลของประชาชนว่าจะถูกเรียกเก็บเบี้ยปรับและเงินเพิ่ม หากไม่มาชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างภายในสิ้นเดือนสิงหาคม 2563 ว่า ในกรณีที่ประชาชนไม่ได้รับใบประเมินเรียกเก็บภาษี หรือท้องถิ่นขยายหรือเลื่อนกำหนดเวลาในการชำระภาษีออกไป ประชาชนก็จะไม่ต้องเสียเบี้ยปรับและเงินเพิ่ม ซึ่งในขณะนี้มีองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) จำนวนหนึ่งได้ขยายกำหนดเวลาชำระภาษีออกไปจากสิ้นเดือนสิงหาคมแล้ว และยังมีอีกหลายแห่ง รวมทั้งกรุงเทพมหานคร (กทม.) อยู่ระหว่างการพิจารณาขยายกำหนดเวลาชำระภาษีดังกล่าว

สำหรับการเรียกเก็บและการชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะต้องดำเนินการตามขั้นตอน ที่กฎหมายกำหนด ซึ่งจะมีการส่งใบประเมินเรียกเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ไปยังเจ้าของที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง เมื่อตรวจสอบใบประเมินดังกล่าวแล้วพบว่าถูกต้อง ผู้เสียภาษีค่อยไปชำระภาษี ซึ่งสามารถดำเนินการได้หลายช่องทาง เช่น สำหรับกรุงเทพมหานครสามารถชำระที่เคาน์เตอร์ ธนาคาร หรือผ่านคิวอาร์โค้ด (QR code) ของระบบออนไลน์ แบงกิ้ง (Online Banking) ในท้ายใบประเมิน หรือที่สำนักงานเขตทั้ง 50 แห่ง ส่วนในต่างจังหวัดสามารถชำระได้ที่สำนักงานขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นหรือตามช่องทางอื่นที่กำหนด

กทม.เลื่อนกำหนดจ่ายภาษีให้อีก 2 เดือน
ด้านพล.ต.อ.อัศวิน ขวัญเมือง ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร กทม. เปิดเผยว่า เนื่องจากสถานการณ์การแพรระบาดโรคโควิด-19 ที่ผ่านมา ส่งผลให้ประชาชนจำนวนไม่น้อยประสบปัญหาด้านเศรฐกิจซึ่งกรุงเทพมหานคร รู้สึกห่วงใยและเห็นใจประชาชนผู้ได้รับผลกระทบดังกล่าว ประกอบกับการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 เป็นการดำเนินการในครั้งแรก ทำให้ประชาชนจำนวนไม่น้อยยังคงสับสนและขาดความเข้าใจที่ชัดเจน

กรุงเทพมหานครจึงกำหนดขยายระยะเวลาการชำระภาษีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ประจำปีภาษี 2563 ออกไปถึงวันที่ 31 ต.ค. 63 โดยขอให้ประชาชนผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งมีที่ตั้งในพื้นที่กรุงเทพฯ ติดต่อชำระภาษีฯ หรือสอบถามเพิ่มเติมได้ที่ฝ่ายรายได้ สำนักงานเขตที่ตั้งของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของท่าน เพื่อกรุงเทพมหานครจะเงินดังกล่าวมาพัฒนากรุงเทพมหานคร พัฒนาคุณภาพชีวิตของประชาชนชาวกรุงเทพฯ

โดยสรุปก็คือ

• กทม.ขยายกำหนดเวลาการชำระภาษีจากภายในเดือนสิงหาคม 2563 เป็นภายในเดือนตุลาคม 2563
• ขยายกำหนดเวลาการผ่อนชำระภาษี งวดที่ 1 จากภายในเดือนสิงหาคม 2563 เป็นภายในเดือนตุลาคม 2563 งวดที่ 2 จากภายในเดือนกันยายน 2563 เป็นภายในเดือนพฤศจิกายน 2563 และงวดที่ 3 จากภายในเดือนตุลาคม 2563 เป็นภายในเดือนธันวาคม 2563
• ขยายกำหนดเวลาการมีหนังสือแจ้งเตือนผู้เสียภาษีที่มีภาษีค้างชำระ จากภายในเดือนกันยายน 2563 เป็นภายในเดือน พฤศจิกายน 2563
• ขยายกำหนดเวลาการแจ้งรายการภาษีค้างชำระให้สำนักงานที่ดินหรือสำนักงานที่ดินสาขา จากภายในเดือนตุลาคม 2563 เป็นภายในเดือนธันวาคม 2563

ทั้งนี้กรุงเทพมหานคร โดยสำนักงานเขตทั้ง 50 เขตได้แจ้งราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และแจ้งการประเมินภาษีให้กับผู้เสียมีหน้าที่ภาษีทราบไปแล้วเมื่อเดือนกรกฎาคม 2563 โดยในเอกสารดังกล่าวขอให้ผู้มีหน้าที่เสียภาษีไปยื่นชำระภาษีภายในเดือนสิงหาคม 2563

หรือหากเห็นว่าการประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไม่ถูกต้องเหมาะสม สามารถยื่นคำร้องคัดค้านต่อผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร ณ ฝ่ายรายได้ สำนักงานเขต ที่ตั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้

สำหรับเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างท่านใดที่ไม่ได้รับเอกสารแจ้งการประเมินภาษี ขอให้นำเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ พร้อมบัตรประชาชนไปติดต่อที่ฝ่ายรายได้ สำนักงานเขตที่ตั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของท่าน เพื่อขอรับการประเมินภาษีและชำระภาษีตามกฎหมายสำนักงานเขตที่ตั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต่อไป

เลื่อนจ่ายภาษี ต่อลมหายใจไปอีก 2 เดือน ก็หวังว่าทุกอย่างจะดีขึ้นนะครับ