fbpx

หมวดหมู่: อสังหาฯประเด็นร้อน

Warapong Pankaew5 สิงหาคม 2020
unnamed-1-1-e1586883187387.png

1min168

คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดนนทบุรีได้ปรับปรุงข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินจังหวัดนนทบุรี พ.ศ. 2545 ในยุคที่นายนิสิต จันทร์สมวงศ์ อธิบดีกรมที่ดินคนปัจจุบัน ยังนั่งเป็นผู้ว่าราชการอยู่ที่จังหวัดนนทบุรี เพื่อกำหนดหลักเกณฑ์การจัดทำแผนผังโครงการ และวิธีการจัดสรรที่ดิน ให้เหมาะสมกับสภาวการณ์ปัจจุบัน และเป็นไปตามมาตรฐานที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด โดยข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรมจังหวัดนนทบุรี พ.ศ. 2563 ฉบับใหม่นี้เริ่มมีผลบังคับใช้แล้วตั้งแต่วันที่ 30 พฤษภาคม 2563 ที่ผ่านมา

สำหรับข้อกำหนดฉบับใหม่ได้ทำให้เกิดมาตรฐานใหม่ในการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในพื้นที่จังหวัดนนทบุรีที่เปลี่ยนไปจากเดิม ซึ่งบางเรื่องอาจเป็นเรื่องที่ผู้พัฒนาโครงการบ้านจัดสรรโดยส่วนใหญ่ได้ทำอยู่ก่อนแล้ว แต่เมื่อถูกเขียนเอาไว้ในข้อกำหนด จึงเป็นเรื่องที่ผู้พัฒนาโครงการบ้านจัดสรรต้องทำตามกฎหมายอย่างเท่าเทียมกัน

มาตรฐานแรก ก็คือ การพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ หรืออาคารพาณิชย์ในพื้นที่จังหวัดนนทบุรี จะต้องแสดงวิธีการในการปรับปรุงพื้นที่ดิน การรวม การปรับแต่งให้พื้นที่ดินเกิดความเหมาะสมในการปลูกสร้างอาคาร ทั้งนี้จะต้องกำหนดระดับความสูงต่ำของพื้นดิน และวัสดุที่นำมาใช้ในการถมปรับที่ดิน ทั้งบริเวณส่วนจำหน่าย และส่วนสาธารณูปโภค โดยให้แสดงค่าระดับและตารางรายการปรับปรุงพื้นที่ดิน โดยมีวิศวกรตามกฎหมายว่าด้วยวิชาชีพวิศวกรรมรับรอง

เรื่องนี้ดูเผินๆ อาจจะไม่สลักสำคัญ แต่จริงๆ สำคัญมาก เพราะถ้าพื้นที่ที่นำมาพัฒนาโครงการถูกปรับไม่ตรงตามหลักทางวิศวกรรม ก็อาจจะทำให้บ้านทรุดบ้านพังได้ และถ้าถมดินสูงต่ำไม่เท่ากัน ฝนตกน้ำท่วม บ้านที่อยู่ในพื้นที่ต่ำกว่าก็มีสิทธิจมน้ำได้รับความเสียหายได้ ปัญหาเหล่านี้เคยเกิดขึ้นมาแล้วจริงๆ โดยที่คนซื้อไม่ได้รับรู้ข้อมูลอย่างชัดแจ้งก่อนที่จะตัดสินใจซื้อ จึงถูกกำหนดเอาไว้ให้ชัดเจน

มาตรฐานที่ 2 โครงการต้องมีพื้นที่พักขยะรวมและที่คัดแยกขยะ โดยการกำจัดขยะสิ่งปฏิกูล การจัดพื้นที่บริเวณโครงการจัดสรรที่ดินให้ปราศจากขยะมูลฝอยเป็นไปตามข้อกำหนดบัญญัติท้องถิ่น หากไม่มีข้อบัญญัติก็ให้ผู้พัฒนาโครงการบ้านจัดสรรต้องแสดงรายละเอียดการดำเนินการจัดเก็บและทำลายขยะสิ่งปฏิกูล เสนอคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดนนทบุรีพิจารณาตามความเหมาะสม

โดยปกติการกำจัดขยะสิ่งปฏิกูลในโครงการเป็นเรื่องที่ผู้พัฒนาโครงการจะต้องได้หนังสือรับรองการจัดเก็บขยะจากองค์การปกครองส่วนท้องถิ่นจึงจะมายื่นขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน ซึ่งแต่ละท้องถิ่นก็มีวิธีการจัดการขยะแตกต่างกันไปตามกำลังความสามารถและความพร้อม มาตรฐานใหม่ตามข้อกำหนดจัดสรร ทำให้ทุกโครงการจะต้องมีพื้นที่สำหรับพักขยะและคัดแยกขยะ ไม่ให้ขยะกระจัดกระจายอยู่ตามหน้าบ้านในโครงการ

มาตรฐานที่ 3 ทุกโครงการต้องมีระบบบำบัดน้ำเสียกลาง โดยผู้พัฒนาโครงการบ้านจัดสรรนอกจากจะต้องจัดให้มีถังบำบัดในครัวเรือนแล้ว ต้องมีระบบบำบัดกลางสำหรับรวบรวมน้ำเสียมาบำบัดอีกครั้ง โดยจะเป็นจุดเดียวหลายจุดก็ได้ หรือจะเป็นวิธีรวบรวมน้ำเสียจากทุกหน่วยย่อยมาบำบัดกลางทีเดียว ซึ่งมาตรฐานของคุณภาพน้ำทิ้งต้องเป็นไปตามมาตรฐานของกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมทั้งนี้ไม่รวมถึงการจัดสรรที่ดินขนาดเล็ก(พิเศษ)

ข้อกำหนดนี้เป็นการเพิ่มระบบบำบัดน้ำเสียขึ้นมาอีกชั้นหนึ่งให้ได้คุณภาพน้ำทิ้งตามมาตรฐานที่ทางการกำหนด เพื่อคุณภาพของสิ่งแวดล้อมที่ดีขึ้น

มาตรฐานที่ 4 เรื่องของความกว้างของถนนและการจัดที่จอดรถบริเวณด้านหน้าอาคารพาณิชย์ ข้อกำหนดใหม่ของนนทบุรี กำหนดให้ขนาดความกว้างของถนนไม่ต่ำกว่า 9 เมตร ซึ่งเป็นมาตรฐานเดียวกับโครงการบ้านจัดสรรในกทม. ขณะที่จังหวัดอื่นๆ ส่วนใหญ่ซึ่งรวมถึงข้อกำหนดเดิมของจังหวัดนนทบุรีด้วย กำหนดความกว้างถนนไม่ต่ำกว่า 8 เมตร ทำให้ถนนในโครงการบ้านจัดสรรยุคใหม่ในจังหวัดนนทบุรีกว้างขวางขึ้น

ส่วนที่จอดรถด้านหน้าอาคารพาณิชย์ของเดิมกำหนดความกว้างที่จอดรถ 2.4 เมตร ตามแนวถนน ส่วนของใหม่ได้กำหนดเอาไว้หลายรูปแบบ ได้แก่

  • ถ้าจัดให้มีที่จอดรถตั้งฉากกับแนวทางเดินรถ ที่จอดต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 2.4 เมตร ความยาวไม่น้อยกว่า 5 เมตร
  • ถ้าจัดให้มีที่จอดรถขนานกับแนวทางเดินรถหรือทำมุมกับทางเดินรถ น้อยกว่า 30 องศาให้มีความกว้างไม่น้อยกว่า 2.4 เมตร และความยาวไม่น้อยกว่า 6 เมตร
  • ถ้าจัดให้มีที่จอดรถทำมุมกับทางเดินรถตั้งแต่ 30 องศาขึ้นไปให้มีความกว้างไม่น้อยกว่า 2.4 เมตร และความยาวไม่น้อยกว่า 5.5 เมตร

โดยสรุปแล้วจะต้องเพิ่มที่จอดรถกว้าง 5 เมตร จากเดิม 2.4 เมตร ซึ่งจะทำให้จอดรถได้อย่างสะดวกสบายมากขึ้น แต่มาตรฐานในข้อนี้ก็จะทำให้ต้นทุนอาคารพาณิชย์เพิ่มขึ้นพอสมควร

มาตรฐานที่ 5 เรื่องของการจัดทำระบบไฟฟ้า ผู้พัฒนาโครงการบ้านจัดสรรต้องจัดให้มีระบบระบบไฟส่องสว่าง โดยใช้หลอดประหยัดไฟหรือหลอดไฟฟ้าที่มีประสิทธิภาพในการประหยัดพลังงานที่กระทรวงพลังงานกำหนดในพื้นที่สาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ

เป็นข้อกำหนดที่ต้องการส่งเสริมให้เกิดการอนุรักษ์พลังงานภายในโครงการจากเดิมที่ไม่ได้กำหนดไว้ แต่ในความเป็นจริง ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ก็ใช้หลอดประหยัดพลังงานกันอยู่แล้ว เพียงแต่เป็นการบังคับให้ทำกันโดยทั่วหน้า

มาตรฐานที่ 6 ผู้พัฒนาโครงการบ้านจัดสรร ต้องติดตั้งระบบกล้องวงจรปิดหรือ CCTV บริเวณด้านหน้าโครงการจัดสรรที่ดินที่เป็นทางเข้าออก และภายในโครงการตามความเหมาะสม และจะต้องดูแลให้สามารถใช้งานได้ตามปกติ

เช่นเดียวกับเรื่องของการใช้หลอดประหยัดพลังงาน เพราะเป็นเรื่องที่โดยปกติผู้พัฒนาโครงการส่วนใหญ่ก็ติดตั้ง CCTV เพื่อความปลอดภัยในโครงการกันอยู่แล้ว แต่ต่างจากเดิมตรงที่เมื่อถูกกำหนดเป็นกฎหมายจึงเปลี่ยนจากบริการสาธารณะเป็นสาธารณูปโภคในโครงการที่ผู้พัฒนาโครงการต้องทำ

ทั้งหมดคือมาตรฐานใหม่ในโครงการบ้านจัดสรร จังหวัดนนทบุรีที่มีผลบังคับใช้แล้วในขณะนี้ ซึ่งแน่นอนว่า เป็นความต้องการยกระดับการอยู่อาศัยในบ้านจัดสรรที่ภาครัฐต้องการให้เกิดขึ้น คราวนี้มาฟังมุมมองผู้พัฒนาโครงการกันบ้าง

นายอิสระ บุญยัง นายกกิติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ให้ความเห็นว่า เห็นด้วยกับการเพิ่มคุณภาพการอยู่อาศัยในโครงการบ้านจัดสรร แต่สิ่งที่ต้องคำนึงควบคู่กันไปคือ ต้นทุนที่เพิ่มสูงขึ้นจนทำให้ผู้มีรายได้น้อยและปานกลางซื้อบ้านจัดสรรไม่ได้ และที่สำคัญคือกฎระเบียบที่เข้มเกินไป ก็อาจจะทำให้เกิดการหลบเลี่ยงกฎหมายตามมา

ไม่ใช่ไม่เห็นด้วยกับสิ่งที่ดีกว่า แต่ถ้ามันเข้มจนเกินไปก็จะผลักให้คนไม่ทำตามกฎหมาย และทำให้ผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง ซื้อบ้านจัดสรรไม่ได้ เพราะต้นทุนที่สูงขึ้นอย่างละเล็กละน้อยรวมกันก็ทำให้ราคาบ้านต้องปรับตัวสูงขึ้น แต่จะขึ้นเท่าไหร่ก็ขึ้นอยู่กับระดับราคา ถ้าเป็นบ้านราคาถูกต้นทุนที่ปรับขึ้นก็จะมีผลต่อราคามากกว่าบ้านราคาแพง”

ดังนั้น มาตรฐานการจัดสรรที่ดินจึงควรเป็นมาตรฐานกลางที่ทุกคนถือปฏิบัติได้ และเป็นมาตรฐานที่ไม่ควรต่ำกว่านี้ ส่วนใครที่ทำมาตรฐานที่สูงกว่าก็ควรให้เป็นทางเลือก นอกจากนี้ หลายเรื่องในทางปฏิบัติอาจมีปัญหาตาม เช่น การต้องมีพื้นที่พักขยะรวมและคัดแยกขยะ ก็จะทำให้พื้นที่โดยรอบมีปัญหาเรื่องกลิ่น และสุขอนามัย คงไม่มีใครอยากมีบ้านอยู่ใกล้ๆ ที่พักขยะ ขณะที่ความพร้อมของท้องถิ่นในการเข้ามาจัดเก็บขยะออกไปก็แตกต่างกัน เรื่องของระบบบำบัดน้ำเสียกลางก็เช่นกัน สุดท้ายจะกลายเป็นภาระของผู้อยู่อาศัย เป็นต้น

การพัฒนามาตรฐานการอยู่อาศัยให้ดีขึ้นเป็นสิ่งที่ควรต้องทำ แต่จะทำอย่างไรให้อยู่ในจุดสมดุลระหว่างต้นทุนกับคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น เป็นเรื่องที่รัฐกับเอกชนรวมถึงภาคประชาชนควรต้องหาบทสรุปร่วมกันครับ แม้เวลานี้จะแก้ไขอะไรไม่ได้แล้ว แต่ในโอกาสหน้าก็คงมีเวลานำมาทบทวนกันใหม่ และที่สำคัญควรนำมาผลที่ได้รับจากการปรับปรุงข้อกำหนดของนนทบุรี มาเป็นแนวทางในการปรับปรุงข้อกำหนดการจัดสรรที่ดินของกทม.ที่กำลังดำเนินการอยู่ในขณะนี้ก็ดีเหมือนกันครับ


Warapong Pankaew4 สิงหาคม 2020
-1280x658.png

1min64

เงียบๆ อยู่พักใหญ่ ล่าสุด พฤกษา โฮลดิ้ง เริ่มเคลื่อนไหวแล้ว เป็นการเคลื่อนไหวเพื่อจัดทัพภายในองค์กรใหม่ โดยประกาศแต่งตั้ง นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษาเรียลเอสเตท-แวลู ลูกหม้อของพฤกษา ที่มีบทบาทสำคัญในการบริหารจัดการธุรกิจการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทั้งแนวราบ และแนวสูง ในกลุ่มธุรกิจพฤกษามายาวนานกว่า 27 ปี ให้ดำรงตำแหน่ง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท (CEO-PS) แทนที่นางสุพัตรา เป้าเปี่ยมทรัพย์ ที่จะเน้นบริหารจัดการธุรกิจในกลุ่มพฤกษา โฮลดิ้ง ในตำแหน่ง รองประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่ม บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) เป็นหลัก

โดยนายปิยะจะรับผิดชอบงานบริหาร ธุรกิจพฤกษาเรียลเอสเตททั้งหมดรายงานตรงต่อนางสุพัตรา มีผลตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2563 เป็นต้นไป ซึ่งการปรับโครงสร้างการบริหารใหม่และการแต่งตั้งผู้บริหารระดับสูงในครั้งนี้ เพื่อเพิ่มศักยภาพและเป็นกลไกสำคัญในการบริหารธุรกิจต่างๆ ของกลุ่มบริษัทฯ ให้เข้มแข็งและมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น

งานนี้เสมือนหนึ่งเป็นทุกขลาภของแม่ทัพคนใหม่แห่งค่ายพฤกษา เรียลเอสเตท เพราะต้องนำทัพฝ่าวิกฤติจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ไปให้ได้ ถ้าดูจากสถานการณ์ ณ ไตรมาส 1 ปี 2563 พฤกษา มียอดขายติดลบถึง 45% สินค้าทุกประเภทติดลบกราวรูดตั้งแต่ทาวน์เฮ้าส์ จุดแข็งของบริษัทมียอดขายติดลบถึง 47% ขณะที่คอนโดก็มียอดขายติดลบ 47% เช่นกัน ส่วนบ้านเดี่ยวก็ขายติดลบไปไม่น้อยที่ 34% ขณะที่รายได้รวมติดลบถึง 40% โดยที่คอนโดมิเนียมมีรายได้ติดลบสูงสุด 43% ทาวน์เฮ้าส์รายได้ติดลบ 39% ส่วนบ้านเดี่ยวติดลบ 37% และมีกำไรสุทธิลดลง 45.3% ซึ่งคาดว่า ผลประกอบการในไตรมาสที่ 2 ที่จะประกาศเร็วๆ นี้ ก็คงจะไม่แตกต่างกันมากนัก

การนำทัพของนายปิยะ ซึ่งมีความเชี่ยวชาญในสินค้ากลุ่มแวลูอาจจะมองได้ว่า พฤกษา กำลังจะหันกลับไปเน้นกับสินค้ากลุ่มนี้ซึ่งเคยเป็นรากฐานสำคัญของพฤกษา แม้ว่าคนกลุ่มกลาง-ล่างจะยังมีปัญหาในด้านกำลังซื้อ แต่ถ้าสามารถแก้ pain point นี้ไปได้ก็ยังมีความต้องการซื้อรออยู่มหาศาล และเป็นไปได้ว่าอาจจะได้เห็นพฤกษา เรียลเอสเตทกลับไปเล่นตลาดบ้านบีโอไออีกครั้ง งานนี้จึงเป็นการพิสูจน์ฝีมือแม่ทัพคนใหม่พฤกษา เรียลเอสเตทโดยแท้ทรู


Warapong Pankaew3 สิงหาคม 2020
Annotation-2020-08-03-173123-1280x718.png

1min261

นายกฯสั่งเดินหน้าสร้างบ้าน 100,000 หลัง ภายใน 5 ปี ให้ประชาชนฐานราก ข้าราชการชั้นผู้น้อย ผู้สูงวัย คนพิการ เช่าอยู่เดือนละ 1,500-3,500 บาท นำร่อง 4 โครงการในกทม.และอีอีซี

พลเอกประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี กล่าวว่า ได้มอบหมายให้กระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์(พม.) กำหนดกรอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยของประชาชนให้สอดคล้องกับยุทธศาสตร์การพัฒนาที่อยู่อาศัยระยะ 20 ปี (พ.ศ.2560-2579) โดยมีวิสัยทัศน์ คือ “คนไทยทุกคนมีที่อยู่อาศัยถ้วนทั่วและมีคุณภาพชีวิตที่ดีในปี 2579” มีปริมาณที่อยู่อาศัยที่เพียงพอและกลุ่มเป้าหมายรับภาระได้ มีความมั่นคงในที่อยู่อาศัย และได้รับความคุ้มครองสิทธิส่วนบุคคลอย่างเท่าเทียมกัน

นอกจากนี้ ให้พม.โดยการเคหะแห่งชาติ เร่งดำเนินการจัดสร้างโครงการบ้านเช่าสำหรับผู้มีรายได้น้อย 100,000 หลัง เพื่อให้ผู้สูงอายุ คนพิการ ข้าราชการชั้นผู้น้อย หรือข้าราชการเกษียณและประชาชนที่มีรายได้น้อย ได้มีความมั่นคงในที่อยู่อาศัย ในพื้นที่กรุงเทพมหานครและทั่วประเทศ ระยะเวลาดำเนินการ 5 ปี (พ.ศ. 2564-2568)

ด้านนายทวีพงษ์ วิชัยดิษฐ ผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติ กล่าวเพิ่มเติมว่า โครงการบ้านเช่าสำหรับผู้มีรายได้น้อย 100,000 หลัง จะพัฒนาปีละ 20,000 หลัง รวม 5 ปี ตั้งแต่ปี 2564 ไปจนถึงปี 2568 โดยจะมีโครงการนำร่อง 4 โครงการ ใน 4 ทำเล ทั้งในกรุงเทพฯ ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยรองรับอยู่แล้ว และจังหวัดในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก(อีอีซี) ที่จังหวัดชลบุรีและระยอง

ประกอบด้วย โครงการที่ฉลองกรุง กรุงเทพฯ เนื้อที่ 30 ไร่ จำนวน 360 หลัง โครงการที่ ร่มเกล้า กรุงเทพฯ เนื้อที่ 21 ไร่ จำนวน 262 หลัง โครงการที่ พลูตาหลวง ชลบุรี เนื้อที่ 30 ไร่ จำนวน 448 หลัง และโครงการที่มาบตาพุด ระยอง เนื้อที่ 23 ไร่ จำนวน 324 หลัง เบื้องต้นจะเร่งสร้าง 2 โครงการในพื้นที่กทม.ให้แล้วเสร็จประมาณ 100 หลัง ในเดือนตุลาคมที่จะถึงนี้

บ้านเช่า การเคหะ
บ้านเช่า การเคหะ

สำหรับโครงการดังกล่าว การเคหะฯจะให้บริษัทลูกซึ่งได้แก่ บริษัท เซ็มโก้ เข้ามาเป้นผู้พัฒนาโครงการทั้งหมด เพื่อความคล่องตัว และประหยัดงบประมาณ โดยจะมีการปรับโครงสร้างองค์กรของเซ็มโก้ เพื่อนำบริษัทเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ใน 2-3 ปีข้างหน้า

สำหรับแบบบ้านจะมีอยู่ด้วยกัน 4 แบบ ใน 2 ประเภทที่อยู่อาศัย ได้แก่ บ้านแฝดชั้นเดียว และบ้านกลุ่ม 2 ชั้น ประกอบด้วย

  • แบบ X เป็นแบบบ้านสตูดิโอ สำหรับผู้สูงอายุ และผู้พิการ พื้นที่ใช้สอย 30 ตารางเมตร เนื้อที่ 16.25 ตารางวา ค่าเช่าเดือนละ 1,500 บาท
  • แบบ A เป็นแบบบ้านสตูดิโอ สำหรับบุคคลทั่วไป พื้นที่ใช้สอย 30 ตารางเมตร เนื้อที่ 16.25 ตารางวา ค่าเช่าเดือนละ 1,500 บาท
  • แบบ B แบบบ้าน 1 ห้องนอน สำหรับครอบครัวใหม่ พื้นที่ใช้สอย 40 ตารางเมตร เนื้อที่ 17.50 ตารางวา ค่าเช่าเดือนละ 2,500 บาท
  • แบบ C แบบบ้าน 2 ห้องนอน สำหรับครอบครัวใหญ่ พื้นที่ใช้สอย 50 ตารางเมตร เนื้อที่ 21.25 ตารางวา ค่าเช่าเดือนละ 3,500 บาท

นายทวีพงษ์ กล่าวอีกว่า การเคหะฯ ได้ปรับรูปแบบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย โดยให้ความสำคัญกับที่อยู่อาศัยเพื่อเช่าสำหรับผู้มีรายได้น้อยเป็นหลัก ซึ่งเป็นไปตามนโยบายของนายจุติ ไกรฤกษ์ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการพัฒนาสังคม และความมั่นคงของมนุษย์ ที่เห็นว่าผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ทำให้ประชาชนผู้มีรายได้น้อย ไม่มีกำลังพอที่จะซื้อที่อยู่อาศัย จึงปรับรูปแบบเป็นการให้เช่าแทน

“ถ้าเริ่มมีความสามารถในการซื้อ ก็สามารถเปลี่ยนมาเป็นการซื้อได้ โดยเงินที่ใช้จ่ายในการเช่า สามารถปรับเปลี่ยนมาเป็นเงินดาวน์ได้” ผู้ว่าการการเคหะฯกล่าว


Warapong Pankaew2 สิงหาคม 2020
2.-The-City-Sathorn-Kallapapruek.jpg

2min335

คึกคักโครมครามกันมากทีเดียวกับตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ หนึ่งในสมรภูมิแห่งความหวังของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้  เพราะนอกจาก real demand ที่ยังพอมีอยู่ ยังได้กระแสของ new normal มาช่วย built ตลาดให้ยังพอเดินต่อไปได้ ขณะที่ความเสี่ยงในการพัฒนาในสถานการณ์เช่นนี้ก็ไม่ถึงขั้นต้องนั่งลุ้นกันตลอดเวลากว่าโครงการจะเสร็จเหมือนกับการพัฒนาคอนโดมิเนียม

ด้วยเหตุผลต่างๆ เหล่านี้ทำให้ตั้งแต่ต้นปีมีโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดตัวใหม่กันอย่างต่อเนื่อง และยิ่งพีคขึ้นไปอีกในช่วงครึ่งปีหลัง เมื่อสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 เริ่มคลี่คลายไปในทิศทางที่ดีขึ้น หลายบริษัทได้ประกาศแผนเดินหน้าต่อกับโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบกันอย่างเต็มสูบ โดยเฉพาะอสังหาฯระดับบิ๊กเนมที่วางเกมเดิมพันกันด้วยผลประกอบการในปีนี้กันเลยทีเดียว

มาดูตัวเลขกันสักนิดก็จะเห็นว่า บริษัทอสังหาฯรายใหญ่เอาจริงเอาจังกับตลาดบ้านแนวราบกันแค่ไหน โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้รายงานโครงการเปิดขายใหม่ใน 6 เดือนแรกของปี 2563 พบว่า เป็นบ้านจัดสรร 97 โครงการ จำนวน 16,218 หน่วย ลดลงเล็กน้อยหรือประมาณ 6% เมื่อเทียบกับ 6 เดือนแรกของปี 2562

ที่น่าสนใจก็คือในจำนวนโครงการบ้านจัดสรรที่เปิดใหม่เป็นของบริษัทอสังหาฯในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยสัดส่วนสูงถึง 70.9% ขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯมีโครงการเปิดใหม่ในสัดส่วน 29.1% ซึ่งอาจเป็นเพราะในช่วงนี้บริษัทรายกลาง-เล็กอาจจะไม่มีเรี่ยวแรงพอที่จะฝ่าคลื่นลมแรงจากวิกฤติครั้งนี้ไปได้ก็เลยขอเว้นวรรค และที่สำคัญธนาคารซึ่งเป็นฐานทุนสำคัญไม่ปล่อยกู้ให้ทุกอย่างก็เลยจบ

สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาฯในตลาดที่เปิดโครงการมากสุดในรอบ 6 เดือนแรก ได้แก่

  1. บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) เปิด 17 โครงการ จำนวนรวม 2,498 หน่วย
  2. บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ เปิด 4 โครงการ จำนวนรวม 1,135 หน่วย
  3. บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ เปิด 4 โครงการ จำนวนรวม 1,014 หน่วย
  4. บริษัท เอสซีแอสเสท คอร์ปอเรชั่น  เปิด 5 โครงการ จำนวน 939 หน่วย
  5. บริษัท ศุภาลัย เปิด 4 โครงการ จำนวน 745 หน่วย
  6. บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ เปิด 3 โครงการ จำนวน 739 หน่วย
  7. บริษัท แลนด์แอนด์เฮ้าส์ เปิด 5 โครงการ จำนวน 683 หน่วย
  8. บริษัท แสนสิริ  เปิด 2 โครงการ จำนวน 678 หน่วย
  9. บริษัท บริทาเนีย ในเครือออริจิ้น เปิด 2 โครงการ จำนวน  575 หน่วย
  10. บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง เปิด 1 โครงการ จำนวน 377 หน่วย 

ในครึ่งปีหลังการแข่งขันในตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบจะดุเดือนเข้มข้นยิ่งขึ้น โดยเฉพาะทาวน์เฮ้าส์ที่มีโครงการใหม่ๆ ออกสู่ตลาดมากกว่าที่อยู่อาศัยประเภทอื่น หลายบริษัทเคลื่อนไหวเปิดโครงการใหม่ภายใต้แนวคิด new normal ที่ต้องรอการพิสูจน์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคกันอีกสักระยะ แต่ถึงกระนั้นมันคือจุดขายที่ ใครๆ ก็ต้องมี

“ในช่วงครึ่งปีหลัง ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ จะเติบโตอย่างก้าวกระโดด โดยวิเคราะห์จากดีมานด์ทั้งคนไทยและชาวต่างชาติ และจากเทรนด์อยู่อาศัยที่คนไทยต้องการมีบ้าน 2 หลัง ทั้งคอนโดมิเนียมที่อยู่ในเมือง เพื่อการเดินทางทำงานที่สะดวก ขณะที่ยังมีความต้องการบ้านชานเมืองเพื่อเป็นสถานที่พักผ่อนที่มีความปลอดภัยมากกว่า ยังรวมถึงการเปลี่ยนไปของพฤติกรรมการใช้ชีวิต ในรูปแบบ new normal ที่ทำให้ดีมานด์ของบ้านแนวราบเพิ่มสูงขึ้น

นอกจากนี้ ดีมานด์ที่อยู่อาศัยในตลาดต่างชาติจะกลับมา โดยเฉพาะชาวจีน ที่จะมองหาบ้านหลังที่สองในประเทศที่มีความปลอดภัยและมีระบบสาธารณสุขที่ดี บริษัทจึงมุ่งเจาะกลุ่มตลาดต่างชาติที่ต้องการเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ (Leasehold) ในรูปแบบบ้านหรือทาวน์โฮมอย่างเต็มที่ ” นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ ได้ประเมินทิศทางตลาดบ้านแนวราบเอาไว้ก่อนหน้านี้

ไฮไลท์สำคัญในครึ่งปีหลังสำหรับตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบก็คงหนีไม่พ้นการโรมรันกันของบริษัทรายใหญ่ จากการแข่งกันเปิดโครงการใหม่ปั๊มยอดขายทดแทนคอนโดมิเนียมที่ดร็อปลงไป อาทิเช่น

  • เอพี ไทยแลนด์ ที่เปิดบ้านแนวราบโครงการใหม่มากสุดในครึ่งปีหลังมีทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และยังลุยตลาดภูมิภาคด้วยแบรนด์ใหม่ อภิทาวน์ รวมแล้ว 26 โครงการ 2.6 หมื่นล้านบาทบ้าน
  • แสนสิริ วางหมากให้โครงการบ้านแนวราบเป็น Strategic Flagship ในการรุกตลาดครึ่งปีหลัง โดยจะเปิดโครงการใหม่อีก 10 โครงการ ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม รวมมูลค่า 1.17 หมื่นล้านบาท
  • ศุภาลัย จะเปิดโครงการบ้านแนวราบครึ่งปีหลังอีก 16 โครงการ หลังจากเปิดไปแล้ว 9 โครงการในครึ่งปีแรก ล่าสุดได้เปิดโครงการ ศุภาลัย ไพร์ด วงแหวน – ลำลูกกา คลอง 6 รองรับไลฟ์สไตล์ new normal ไปเมื่อปลายเดือนก.ค.ที่ผ่านมา

  • แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ลุยเปิดขาย 2 โครงการใหม่ทั้งในกทม. และต่างจังหวัด ได้แก่ โกลเด้น ทาวน์ ๒ บางแค ในอาณาจักรโกลเด้น เอ็มไพร์ บางแค และโกลเด้น ทาวน์ เชียงใหม่-กาดรวมโชค
  • ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ขยายการพัฒนาโครงการโซนกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันตก  ด้วยการเปิดตัว 2 โครงการใหม่ ไลโอ บลิสซ์ วงแหวน-ปิ่นเกล้า (พระราม5) และ ไลโอ บลิสซ์ รัตนาธิเบศร์-บางใหญ่  มูลค่ารวม 1,500 ล้านบาท ด้วยฟังก์ชันบ้านรับ New Normal ภายใต้แนวคิด ‘Smart Living-Flexible’

  • เอสซี แอสเสท มีแผนเปิดโครงการบ้านแนวราบในครึ่งปีหลัง 7 โครงการ มูลค่า 7,000 ล้านบาท ล่าสุดได้เปิดโครงการใหม่ เวนิว โฟลว์ ติวานนท์ รังสิตไปเมื่อวันที่ 2 สิงหาคมที่ผ่านมา
  • เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่ง เปิดโครงการใหม่เพิ่มอีก 3 โครงการ เป็นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบทั้งในกทม.และพัทยา รวมมูลค่ารวม 2,000 ล้านบาท โดยจะหันไปเน้นการพัฒนาโครงการในรูปแบบบ้านสั่งสร้างมากขึ้น

การแข่งขันในตลาดบ้านแนวราบในครึ่งปีหลังจะรุนแรงขึ้น เนื่องจากมีผู้ประกอบการรายใหญ่ชะลอการลงทุนคอนโดเบนเข็มเข้ามาเปิดโครงการมากขึ้น ซึ่งถือเป็นเรื่องดีที่ผู้บริโภคจะมีทางเลือกมากขึ้นจากการแข่งขันของผู้ประกอบการ” นายสมนึก ตันฑเทอดธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอ็น.ซี เฮ้าส์ซิ่ง ให้ความเห็น

ขณะที่นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี ไทยแลนด์ มองว่า ตลาดบ้านแนวราบยังมีความต้องการอย่างต่อเนื่อง ส่วนหนึ่งมาจากการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนที่ขยายตัวออกไปนอกเมืองจึงเป็นโอกาสของตลาดบ้านแนวราบ แม้ว่าจะมีผู้เล่นเข้ามาในตลาดมากขึ้น แต่การแข่งขันจะกระจายตัวออกไป และไม่ใช่ใครจะประสบความสำเร็จได้ง่ายๆ เพราะต้องอาศัยประสบการณ์ และความชำนาญในตลาด

คงต้องจับตาดูกันต่อไปว่า สงครามในตลาดบ้านแนวราบสุดท้ายจะได้บทสรุปเช่นไรในบั่นปลาย แต่ก็คงไม่ใช่งานง่ายเท่าไรนักกับสภาวะเศรษฐกิจที่เป็นอยู่เช่นนี้ บอกได้คำเดียวว่างานนี้ ใครดีใครอยู่


Warapong Pankaew31 กรกฎาคม 2020
5.-ลุมพินี-สวีท-เพชรบุรี-มักกะสัน-3-e1582728364436.jpg

1min318

Property Mentor x Baania ขุด Big Data ตามหาบ้านและคอนโดถูก รองรับสินเชื่อโครงการบ้านล้านหลังของธอส.ที่ปรับเงื่อนไขให้กู้ได้เต็ม 1.2 ล้านบาท พบหลายพื้นที่ทั้งในกทม.และปริมณฑล ยังมีโครงการให้เลือกช็อป 

เว็บไซต์ Property Mentor ได้ร่วมกับ Baania บริษัท Data&Technology ด้านอสังหาริมทรัพย์ ทำการสแกน Big Data ที่จัดเก็บโดย Baania เพื่อแสวงหาบ้านและคอนโดราคาถูก สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหลังแรกในโครงการบ้านล้านหลังของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ซึ่งล่าสุดได้มีการปรับเงื่อนไขใหม่ขยายวงเงินกู้จาก 1 ล้านบาท เป็นไม่เกิน 1.2 ล้านบาท เพิ่มโอกาสให้ประชาชนได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้มากขึ้น  เนื่องจากจำนวนที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท มีอยู่น้อยถึงน้อยมากในตลาด ขณะที่ผู้ที่จองสิทธิ์สินเชื่อโครงการบ้านล้านหลังมีมากถึง 1.27 แสนคน ซึ่งที่ผ่านมา ธอส. ได้ปล่อยสินเชื่อไปแล้วกว่า 2 หมื่นล้านบาท จากวงเงินกู้ที่มีอยู่ทั้งหมด 5 หมื่นล้านบาท

การปรับเงื่อนไขการปล่อยกู้โครงการบ้านล้านหลังในครั้งนี้เท่ากับเป็นการขยายฐานซัพพลายให้กว้างขึ้นแม้จะไม่มากไม่มาย แต่สำหรับกลุ่มเป้าหมายหลักของโครงการที่เป็นผู้มีรายได้น้อยอยู่ในช่วงเริ่มต้นสร้างครอบครัว เริ่มซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก ระดับราคาที่พอจะซื้อหาได้ก็คงจะประมาณนี้ ซึ่งจากการสำรวจของ Baania บริษัท Data & Technology ด้านอสังหาริมทรัพย์ ในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล และจังหวัดใหญ่ๆ พบว่า มีโครงการที่เป็นตัวเลือกเพิ่มมากขึ้น เราลองไปดูกันครับว่า บ้าน-คอนโด ราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท มีอยู่ในทำเลไหนกันบ้าง

จากฐานข้อมูลโครงการที่อยู่อาศัยหลากหลายรูปแบบที่ Baania มีอยู่นับหมื่นโครงการ พบว่า จากข้อมูล ณ ไตรมาสแรกของปี 2563 ที่อยู่อาศัยราคา 1.2 ล้านบาท ยังมีให้เลือกซื้ออยู่ในทำเลรอบนอกของกทม. ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมิเนียม ขณะที่จังหวัดปริมณฑลโครงการที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท จะมีอยู่กระจายออกไป ทั้งในพื้นที่ต่อเนื่องกับกรุงเทพฯ และในพื้นที่ที่เป็นชุมชนเมืองของแต่ละจังหวัด

สำหรับในพื้นที่กรุงเทพฯ มีโครงการที่อยู่อาศัยในราคาเริ่มต้น 1.2 ล้านบาท (ในโครงการอาจจะมีที่อยู่อาศัยราคาอื่นๆ รวมอยู่ด้วย) ที่เปิดขายอยู่รวม 25 โครงการ เป็นคอนโด 24 โครงการ และทาวน์เฮ้าส์ 1 โครงการ

Top 5 โครงการราคาถูกในกรุงเทพฯ
สำหรับ Top 5 ของโครงการบ้าน-คอนโด Lowcost ในพื้นที่กรุงเทพฯ ที่ยังมีจำนวนยูนิตให้เลือกซื้อ ประกอบด้วย
1.โครงการอยู่รวย คอนโด นวมินทร์ 135 คอนโดที่พัฒนาขึ้นมารองรับโครงการบ้านล้านหลังโดยเฉพาะ ของบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำนวนยูนิต 2,461 ยูนิต
2.โครงการลุมพินี คอนโดทาวน์ ร่มเกล้า-สุวรรณภูมิ ของบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ จำนวน 1,959 ยูนิต
3 โครงการการเคหะ 2 ลาดกระบัง 2 ระยะที่ 3/1 ของการเคหะแห่งสชาติ จำนวน 1,612 ยูนิต
4.โครงการเค.ซี. คลัสเตอร์ รามอินทรา-ซาฟารี ทาวน์เฮ้าส์ที่ราคาเริ่มต้นไม่เกิน 1.2 ล้านบาท หนึ่งเดียวในพื้นที่กรุงเทพฯ จำนวน 1,500 ยูนิต
5.โครงการพลัมคอนโด แจ้งวัฒนะ สเตชั่น เฟส3 ของ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำนวน 1,154 ยูนิต (หมายเหตุ:ราคาอาจมีการเปลี่ยนแปลงได้ตามช่วงเวลา โปรดตรวจสอบกับทางโครงการอีกครั้ง)

นนทบุรี ลุมพินีวิลล์รั้งแชมป์
ในส่วนของจังหวัดนนทบุรี ซึ่งเป็นจังหวัดที่มีโครงการราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท มากที่สุดของจังหวัดปริมณฑล โดยมีโครงการทั้งสิ้น 30 โครงการ เป็นคอนโดมิเนียม 27 โครงการ และทาวน์โฮม 3 โครงการ สำหรับ Top 5 โครงการราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท ในพื้นที่นนทบุรี ประกอบด้วย
1.โครงการวิคตอเรีย เลควิว คอนโดมิเนียม จำนวน 3,061 ยูนิต
2.โครงการ ลุมพินี วิลล์ นครอินทร์-ริเวอร์วิว จำนวน 1,544 ยูนิต
3.โครงการลุมพินี วิลล์ พระนั่งเกล้า-ริเวอร์วิว จำนวน 907 ยูนิต
4.โครงการเอแลนด์ คอนโด ไทรน้อย-เวสเกต จำนวน 691 ยูนิต
5.โครงการสัมมากร S9 คอนโดมิเนียม จำนวน 655 ยูนิต


ปทุมธานี คอนโดถูกพร้อมขายกว่าหมื่นยูนิต
ขณะที่จังหวัดปทุมธานีมีโครงการราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท รวม 24 โครงการ เป็นคอนโดมิเนียม 17 โครงการ ทาวน์เฮ้าส์ 6 โครงการ และบ้านอีก 1 โครงการ Top 5 ของจังหวัดสมุทรปราการ ประกอบไปด้วย
1.โครงการลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิต-คลอง 1 จำนวนประมาณ 1 หมื่นยูนิต
2.โครงการพลัม คอนโด พหลโยธิน 89 จำนวน 4,116 ยูนิต
3.โครงการพลัม คอนโด รังสิต อไลฟ์ เฟส 1,2 จำนวน 1,032 ยูนิต
4.โครงการเดอะพอยต์ คอนโด รังสิต-คลอง 6 จำนวน 821 ยูนิต
5.โครงการเดอะ เอ็นเอชเอ @ลำลูกกา คลอง 2 จำนวน 820 ยูนิต

ส่องสต็อกทาวน์เฮ้าส์-คอนโด สมุทรปราการ
ตลาดบ้านและคอนโดในจังหวัดสมุทรปราการเป็นอีกจังหวัดในปริมณฑล ที่ยังมีโครงการราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาทให้เลือกซื้อจำนวนรวม 10 โครงการ แบ่งเป็น คอนโดมิเนียม 6 โครงการ และทาวน์เฮ้าส์ 4 โครงการ โดยมี Top 5 ประกอบไปด้วย
1.โครงการโครงการการ์เด้น วิลล่า บาย ไมอามี่ จำนวน 2,048 ยูนิต
2.โครงการลุมพินี มิกซ์ เทพารักษ์-ศรีนครินทร์ จำนวน 2,041 ยูนิต
3.โครงการลุมพินี วิลล์ สุขุมวิท 76-แบริ่ง สเตชั่น จำนวน 867 ยูนิต
4.โครงการเดอะ พาร์คแลนด์ ไลท์ สุขุมวิท-ปากน้ำ จำนวน 667 ยูนิต
5.โครงการไลโอ บลิสซ์ เทพารักษ์-เมืองใหม่ บางพลี จำนวน 466 ยูนิต

พื้นที่ไหนมียบ้าน-คอนโดให้ช็อปมากสุด
ย้อนกลับมาที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลอีกครั้ง เพื่อที่จะดูว่า โดยภาพรวมของกรุงเทพฯ-ปริมณฑล พื้นที่ไหนมีบ้านและคอนโดราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท อยู่หนาแน่นที่สุดติดอันดับ Top 5 ซึ่งจะประกอบไปด้วย
อันดับ 1 พื้นที่อำเภอธัญบุรี จังหวัดปทุมธานี มีโครงการที่ราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท 4 โครงการจำนวนรวมมากถึง 15,014 ยูนิต เพราะมีโครงการขนาดใหญ่ อย่าง ลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิต-คลอง 1 (1 หมื่นยูนิต) อยู่ในพื้นที่ดังกล่าว
อันดับ 2 เป็นโครงการที่อยู่ในอำเภอเมือง จังหวัดสมุทรปราการ มีโครงการรวมทั้งสิ้น 8 โครงการจำนวน 8,484 ยูนิต
อันดับ 3 อยู่ในอำเภอเมือง จังหวัดนนทบุรี มี 12 โครงการ จำนวน 5,207 ยูนิต
อันดับ 4 อยู่ในเขตลาดกระบัง กทม.นี่เอง มีโครงการรวม 5 โครงการ จำนวน 5,089 ยูนิต
อันดับ 5 อยู่ในอำเภอปากเกร็ด จังหวัดนนทบุรี มี 6 โครงการ รวม 4,247 ยูนิต

จะเห็นได้ว่า โครงการในราคา 1.2 ล้านบาท ก็ยังพอมีอยู่ในตลาดแม้จะไม่มาก โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่อย่าง บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ และ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท ก็ยังมีความสามารถในการผลิตโครงการในระดับกลาง-ล่าง หากได้ที่ดินในราคาไม่แพงไปนัก เช่นเดียวกับผู้ประกอบการในหลายๆ พื้นที่ ก็ยังมีความสามารถในการพัฒนาที่อยู่อาศัยในระดับนี้ได้อยู่ ด้วยที่ดินแลนด์แบงก์ต้นทุนต่ำ และต้นทุนการบริหารจัดการที่ไม่สูงเหมือนรายใหญ่

การสนับสนุนจากภาครัฐถือเป็นสิ่งสำคัญ แม้ว่าขณะนี้จะเปิดช่องให้ที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาทในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล และราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ในภูมิภาค สามารถขอส่งเสริมการลงทุนได้ แต่อาจจะยังไม่เพียงพอ เพราะมีอีกปัจจัยที่สำคัญไม่แพ้กันนั่นก็คือ ศักยภาพทางการเงินของผู้มีรายได้น้อย ซึ่งมักจะตกเงื่อนไขในการปล่อยกู้ของธนาคาร ถ้าสามารถหามาตรการมาสนับสนุนตรงนี้ได้ ก็จะ win win กันทุกฝ่ายแน่นอน

ค้นหาบ้านและติดตามข้อมูลข่าวสารดีๆ ได้ที่ www.baania.com


Warapong Pankaew31 กรกฎาคม 2020
.png

1min208

เปิด 3 ทำเลคอนโดราคาแพงและดีที่สุดบน PCB (Prime Central Bangkok) ประธาน เซ็นจูรี่ 21 เผย โซนวิทยุ-หลังสวน/ราชดำริ-สารสิน/ทองหล่อ ยังขึ้นแท่นเป็นทำเลทองย่านกลางเมืองท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวและการแพร่ระบาดจากไวรัสโควิด-19

นายกิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ วิเคราะห์อสังหาฯ ผลกระทบจาก โควิด-19 จำปาทิพย์พงศ์ ประธานและผู้ก่อตั้ง บริษัท เซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า แม้สถานการณ์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยภาพรวมจะชะลอตัวลงจากภาวะเศรษฐกิจที่ตกต่ำ และการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ที่ยังไม่รู้ว่าสถานการณ์จะกลับสู่ภาวะปกติได้เมื่อไร แต่สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี่ ถือเป็นตลาดที่ได้รับผลกระทบไม่มากนัก เพราะเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง และยังมีความต้องการซื้ออย่างต่อเนื่อง โดยมีปัจจัยหลักๆ ที่ช่วยขับเคลื่อนตลาดดังนี้

  • คอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี่เป็นโครงการที่อยู่ในทำเลที่ถือว่าดีที่สุดใน Prime Central Bangkok (PCB) ซึ่งเป็นโซนที่มีความเป็นที่อยู่อาศัยและการใช้ชีวิตที่แวดล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ อย่างสมบูรณ์แบบ ถือได้ว่าเป็นของที่มีจำกัดหรือเรียกได้ว่า Limited Edition/Collection อีกทั้งที่ดินที่จะสามารถพัฒนาโครงการในลักษณะนี้แทบจะไม่มีแล้ว
  • ลูกค้ากลุ่มลักชัวรี่ ไม่ได้รับผลกระทบมากนักจากสถานการณ์ปัจจุบัน โดยเฉพาะด้านกำลังซื้อ หรือสถานะทางการเงิน เพียงแต่ว่าในช่วงเวลานี้อาจต้องมีเหตุผลมากขึ้นในการเลือกซื้อ เช่น ราคาต่อตารางเมตรสูงมากแบบไม่มีเหตุผลก็อาจไม่ตัดสินใจซื้อ เงื่อนไขทางการเงิน หรือ ฟังกชั่นการใช้งานที่ยังไม่ตอบโจทย์ เป็นต้น
  • เป็นการซื้อที่ไม่ได้หวังผลตอบแทน หรือ Yield แต่เป็นการซื้อลงทุน เพื่อเป็นที่อยู่อาศัย และเก็บเป็นทรัพย์สิน (Asset) ไว้ในอนาคต ที่จะมีมูลค่าเพิ่ม (Capital Gain) ในอนาคตอย่างแน่นอน

สำหรับ 3 ทำเลคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี่ที่น่าอยู่และแพงที่สุดในขณะนี้ ได้แก่

  • ย่านวิทยุ-หลังสวน ปัจจุบันราคาเฉลี่ยของที่ดินอยู่ที่ประมาณ 1,500,000-3,100,000 บาทต่อตารางวา ขณะที่ราคาคอนโดเฉลี่ยอยู่ที่ 230,000-700,000 บาทต่อตารางเมตร

  • ย่านราชดำริ-สารสิน ปัจจุบันราคาเฉลี่ยของที่ดินอยู่ที่ประมาณ 2,000,000-3,900,000 บาทต่อตารางวา ขณะที่ราคาคอนโดเฉลี่ยอยู่ที่ 250,000-370,000 บาทต่อตารางเมตร

  • ย่านทองหล่อ ปัจจุบันราคาเฉลี่ยของที่ดินอยู่ที่ประมาณ 1,200,000-1,800,000 บาทต่อตารางวา ขณะที่ราคาคอนโดเฉลี่ยอยู่ที่ 250,000-430,000 บาทต่อตารางเมตร

หากเทียบเคียง 3 ทำเลดังกล่าวกับทำเลที่อยู่อาศัยที่มีชื่อเสียงในต่างประเทศก็จะเปรียบเหมือนเรามีทรัพย์สินหรือที่อยู่อาศัยในโซน 1 ของกรุงลอนดอน สหราชอาณาจักร ซึ่งได้แก่ เคนซิงตัน เบลกราเวีย หรือไนท์บริดจ์ หรืออยู่ในโซน ฟิฟท์ อเวนิว ของนิวยอร์ค สหรัฐอเมริกา ซึ่งเรียกได้ว่าทำเลทั้ง 3 แห่งนี้ไม่ว่าจะเป็นยุคไหน หรือสถานการณ์แบบไหน มูลค่าของทรัพย์ที่พัฒนาขึ้นก็ยังคงมีมูลค่าเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง” นายกิติศักดิ์กล่าว

ปัจจุบันแปลงที่ดินที่สามารถพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใน 3 ทำเลดังกล่าวมีอยู่อย่างจำกัด ขณะที่ราคาที่ดินต่อตารางวาก็สูงขึ้นอย่างมากแตะระดับ 2 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งล่าสุดที่ดินบริเวณถนนสารสินใกล้กับ สวนลุมพินีได้มีการซื้อขายโดยบริษัทพัฒนาที่ดินรายใหญ่ในราคาที่เป็นสถิติสูงสุดที่ 3.9 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งคาดว่าถ้ามีการพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมในรูปแบบ Freehold จะมีราคาขายเริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 450,000 บาท ต่อตารางเมตรและมีจำนวนยูนิตที่จำกัด

การซื้อขายที่ดินในย่าน PBD ซึ่งปัจจุบันมีที่ดินเหลืออยู่น้อยมากและเป็นที่ดินที่มีอยู่เฉพาะไม่สามารถหาได้จากที่อื่นอีกแล้ว ปัจจุบันราคาซื้อขายสูงถึงตารางวาละ 2-2.5 ล้านบาท ขณะที่ราคาประเมินอยู่ที่ 1 ล้านบาท ซึ่งการซื้อขายและราคาที่ดินในสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 และภาวะเศรษฐกิจของประเทศที่ชะลอตัวในอยู่ขณะนี้ทำให้ผู้ประกอบการเบรกการลงทุนใหม่ ความต้องการใช้ที่ดินจึงลดลง หากเจ้าของที่ดินไม่จำเป็นต้องรีบขายก็จะไม่มีการปรับราคาลงมา หรืออาจจะเปลี่ยนเป็นการให้เช่าระยะยาวแทน” นายกิติศักดิ์กล่าว

ทั้งนี้ ในย่าน PCB จะมีโครงการที่พัฒนาใน 2 แบบ คือ เช่าซื้อระยะยาว (Leasedhold) และแบบขายขาด (Freehold) โดยราคาซื้อขายต่อตารางเมตรของโครงการที่เป็น Leasedhold จะอยู่ในสัดส่วน 35-45% ของราคาที่เป็น Freehold อย่างไรก็ตาม ในบางโครงการที่เป็น Leasedhold ราคาขายต่อตารางเมตรอาจสูงใกล้เคียงกับ Freehold แต่จะถูกทดแทนด้วยคุณภาพของวัสดุที่ใช้ สิ่งอำนวยความสะดวก รวมไปถึงฟังก์ชั่นการใช้งานต่าง ๆ ที่เทียบได้กับบริการห้าดาว อีกทั้งสัญญาสิทธิการเช่าซื้อก็จะเพิ่มขึ้นด้วย เป็นลักษณะ 30+30 ปี และสามารถต่อได้อีก 10 ปี ซึ่งถือว่าคุ้มค่าเมื่อเทียบกับสิ่งที่ได้รับจากโครงการ

นายกิติศักดิ์ ให้ความเห็นทิ้งท้ายว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในวิกฤติจากไวรัสโควิด-19 ครั้งนี้ เมื่อเทียบกับวิกฤติในหลายครั้งที่ผ่านมา ถือเป็นวิกฤติที่ไม่เคยเกิดขึ้นในโลก และเพิ่งเป็นเพียงจุดเริ่มต้นของวิกฤติเศรษฐกิจและวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดจากโรคอุบัติใหม่ที่รุนแรง และลุกลามไปทั่วโลกอย่างที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน ซึ่งแตกต่างจากวิกฤติต้มยำกุ้งที่เกิดปัญหาเฉพาะประเทศไทย เมื่อสถานการณ์เริ่มคลี่คลายยังมีกำลังซื้อจากต่างชาติไม่ว่าจะเป็นบริษัทหรือกองทุนอย่างเช่น เลห์แมน บราเธอร์ หรือโกลด์แมน ซาคส์ เข้ามากว้านซื้ออสังหาฯไทยทำกำไร ช่วยทำให้ทำให้เกิดการซื้อขายและเกิดการฟื้นตัวของธุรกิจได้เร็ว

แต่ในสถานการณ์ขณะนี้ทุกประเทศมีปัญหาเหมือนกันหมดทำให้ไม่มีใครเอาเงินเข้ามาซื้อ เพราะต้องแก้ปัญหาของตัวเองก่อน ภาคเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทต้องหยุดชะงักรอเวลาถึงจุดต่ำสุด ซึ่งคาดว่าประมาณไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ หรือไตรมาสแรกของปีหน้า ซึ่งเมื่อถึงเวลานั้นยังไม่รู้ว่าจะเกิดอะไรขึ้นบ้าง

“แม้ว่าภาครัฐจะพยายามใช้มาตรการต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ การลดภาษีเพื่อลดภาระการซื้อบ้าน หรือมาตรการอื่นๆ ที่จะออกมากระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่เมื่อประชาชนยังไม่มั่นใจในภาวะเศรษฐกิจ และรายได้ของตัวเองในอนาคต ก็จะยังชะลอการตัดสินใจซื้อออกไป ยกเว้นกลุ่มที่มีความจำเป็นต้องซื้อ เพื่ออยู่อาศัยจริงซึ่งมีอยู่ไม่มากนักในเวลานี้ ขณะที่กำลังซื้อต่างประเทศจะยังคงไม่สามารถเข้ามาได้ เพราะมีความเสี่ยงสูงต่อการติดเชื้อ นอกจากนี้ ธนาคาร ก็ยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ เพราะมีความกังวลกับภาวะหนี้เสียที่จะเกิดขึ้น ทุกธนาคารจึงมุ่งเน้นในการแก้ปัญหาหนี้เสียที่อาจจะเกิดขึ้นเป็นอันดับแรกก่อน ด้วยปัจจัยต่างๆ เหล่านี้ ทำให้ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะยังคงอยู่ท่ามกลางภาวะวิกฤติไม่สามารถฟื้นตัวได้จนกว่าจะมีวัคซีนป้องกันโรคดังกล่าว” นายกิติศักดิ์กล่าว


Warapong Pankaew29 กรกฎาคม 2020
shutterstock_4602344021-1280x854.jpg

1min336

ตลาดที่อยู่อาศัยกำลังปรับฐานครั้งใหญ่ จากภาพการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ปรากฏชัดเจนว่า ที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดมีจำนวนการเปิดตัวที่ลดลงไปมาก เนื่องจากอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นพระเอกในช่วงกลับหลายปีที่ผ่านมากลายเป็นวายร้ายด้วยยอดซัพพลายที่เออล้นจนเกือบจะท่วมตลาด ชนิดที่โทษใครไม่ได้ เพราะต่างคนต่างมีของ สุดท้ายก็ต้องขายของ(เก่า) กินกันไปในช่วงนี้ ขณะที่บ้านจัดสรร หรือที่อยู่อาศัยแนวราบปรับตัวลงเล็กน้อย เพราะเป็นสินค้า real demand ซึ่งคาดว่าจะมีโครงการใหม่เปิดเพิ่มขึ้นอีกมากหลังจากไวรัสโควิด-19 ได้สร้างกระแสใหม่ในการอยู่อาศัยแบบ new normal ทำให้บ้านแนวราบได้รับความสนใจมากขึ้น

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ รายงานโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ใน 6 เดือนแรกของปี 2563 พบว่า มีโครงการเปิดใหม่ทั้งที่เป็นบ้านจัดสรรและอาคารชุดร่วมกันทั้งสิ้น 126 โครงการ จำนวน 26,301 หน่วย โดยจำนวนหน่วยลดลงร้อยละ 37 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้วที่มีโครงการเปิดใหม่รวม 211 โครงการ จำนวน 41,837 หน่วย

ถ้าโฟกัสไปที่อาคารชุดจะเห็นว่า ตลอด 6 เดือนที่ผ่านมามีโครงการใหม่เปิดตัวไปเพียง 29 โครงการ จำนวน 10,083 หน่วย จำนวนลดลงไปถึงร้อยละ 59 จากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีโครงการเปิดใหม่จำนวน 24,574 หน่วย จาก 63 โครงการ ขณะที่บ้านจัดสรรมีโครงการใหม่ 97 โครงการ จำนวน 16,218 หน่วย จำนวนหน่วยลดลงเล็กน้อยร้อยละ 6 จากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีโครงการเปิดใหม่จำนวน 17,263 หน่วย จาก 147 โครงการ

มาดูกันต่อที่อาคารชุดเปิดใหม่ในรอบ 6 เดือน จำนวน 10,083 หน่วย พบว่า เป็นโครงการของผู้ประกอบการที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย 12 โครงการ มีหน่วยรวม 4,925 หน่วย หรือคิดเป็นร้อยละ 48.8 เปิดตัวน้อยกว่าผู้ประกอบการนอกตลาดหลักทรัพย์ฯที่มีโครงการเปิดขายใหม่จำนวน 17 โครงการ มีหน่วยรวม 5,158 หน่วย หรือคิดเป็นร้อยละ 51.2 โดยแบ่งเป็นโครงการที่เปิดใหม่ในกรุงเทพฯ 7,306 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 72.5 นนทบุรี 921 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 9.1 ปทุมธานี 1,323 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 13.1 สมุทรปราการ 454 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 4.5 และนครปฐม 79 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 0.8

ส่วนโครงการบ้านจัดสรร ที่มีจำนวน 16,218 หน่วย เป็นโครงการของผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ฯ 59 โครงการ มีหน่วยรวม 11,501 หน่วย หรือคิดเป็นร้อยละ 70.9 มากกว่าโครงการของผู้ประกอบการนอกตลาดหลักทรัพย์ฯที่มีจำนวน 38 โครงการ มีหน่วยรวม 4,717 หน่วย หรือคิดเป็นร้อยละ 29.1 แบ่งเป็นโครงการที่เปิดใหม่ในกรุงเทพฯ 5,180 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 31.9 นนทบุรี 3,391 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 20.9 ปทุมธานี 3,995 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 24.6 สมุทรปราการ 3,261 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 20.1 และสมุทรสาคร 391 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 2.4

เรียกได้ว่า ณ เวลานี้ บริษัทรายใหญ่ในตลาดต่างกรีธาทัพไปลุยตลาดบ้านจัดสรรกันอย่างคึกคัก โดย 3 อันดับแรกของบริษัทที่เปิดโครงการบ้านจัดสรรมากที่สุดในรอบ 6 เดือนก็ล้วนแล้วแต่เป็นขาใหญ่ที่คุ้นหน้าคุ้นตากันดี

  1. บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) เปิด 17 โครงการ จำนวนรวม 2,498 หน่วย
  2. บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ เปิด 4 โครงการ จำนวนรวม 1,135 หน่วย
  3. บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ เปิด 4 โครงการ จำนวนรวม 1,014 หน่วย

ส่วนอาคารชุดแชมป์เปิดตัวโครงการใหม่มากสุดในรอบ 6 เดือนกลับเป็นบริษัทนอกตลาด แต่ก็ถือว่าไม่ธรรมดา เพราะมีแบ็กอัพเป็นทุนต่างชาติจากจีน-ฮ่องกง ได้แก่

  1. บริษัท ริสแลนด์ (ประเทศไทย) เปิด 2 โครงการ จำนวนรวม 2,431 หน่วย
  2. บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ เปิด 4 โครงการ จำนวนรวม 1,672 หน่วย
  3. บริษัท ศุภาลัย เปิด 1 โครงการ จำนวนรวม 1,036 หน่วย

สุดท้ายขอส่องกล้องเฉพาะเดือนมิถุนายน 2563 ซึ่งสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในประเทศเริ่มคลี่คลาย มีผู้ประกอบการเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯและปริมณฑล รวม 18 โครงการ มีจํานวนหน่วยรวม 2,159 หน่วย โดยแบ่งเป็น โครงการอาคารชุด 1 โครงการ มีจํานวนหน่วยรวม 77 หน่วย ลดลงถึงร้อยละ 98.9 เมื่อเทียบกับเดือนเดียวกันของ ปี 2562 ซึ่งมีจํานวนหน่วยรวม 6,844 หน่วย ส่วนโครงการบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่มีทั้งหมด 17 โครงการ จำนวนหน่วยรวม 2,082 หน่วย ลดลงร้อยละ 60.5 เมื่อเทียบกับเดือนเดียวกันของ ปี 2562 ซึ่งมีจํานวนหน่วยรวม 5,273 หน่วย

โครงการบ้านจัดสรรที่เปิดขายใหม่ในเดือนมิถุนายน ส่วนใหญ่กระจายอยู่บริเวณชานเมืองฝั่งตะวันตกและใต้ในพื้นที่กรุงเทพฯ นนทบุรี และสมุทรปราการ เป็นส่วนใหญ่ ขณะที่อาคาชุดซึ่งมีอยู่โครงการเดียวในเดือนมิถุนายนอยู่ในพื้นที่จังหวัดปทุมธานี ใกล้แนวรถไฟฟ้าสายสีแดงบางซื่อ-รังสิต และคาดว่าในช่วงครึ่งปีหลัง หากไม่มีการแพร่ระบาดระลอกที่ 2 เกิดขึ้นในประเทศไทย โครงการเปิดใหม่จะเพิ่มจำนวนขึ้นทั้งแนวราบ และแนวสูง ซึ่งหลายบริษัทก็เริ่มขยับตัวกันไปบ้างแล้ว

แต่โดยภาพรวมปีนี้เป็นปีที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปรับฐานครั้งใหญ่จากวิกฤติไวรัสโควิด-19 นั่นเอง

 


Warapong Pankaew28 กรกฎาคม 2020
-1280x687.jpg

1min296

อาจเป็นผู้บริหารบริษัทอสังหาริมทรัพย์หนึ่งในไม่กี่คนที่ได้รับประสบการณ์ตรงจากการ quarantine 14 วัน เพื่อเฝ้าสังเกตการติดเชื้อจากไวรัสโควิด-19 และได้เก็บเกี่ยวประสบการณ์ตรงนั้นมาเป็นปรับเปลี่ยนเป็นกลยุทธ์ All From Home เพื่อใช้ในการขับเคลื่อนตลาดบ้านแนวราบของบริษัท เอ็น.ซี. เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน)

เอ็น.ซี เฮ้าส์ซิ่ง“ปกติผมอยู่บ้านน้อยมาก เมื่อต้องทำงานอยู่ที่บ้าน 14 วัน พร้อมๆ กับครอบครัว นอกจากจะได้ใช้ชีวิตกับครอบครัวมากขึ้นและมีความสุขมากขึ้นแล้ว ประสบการณ์จากการล็อคดาวน์ทำให้เห็นการใช้ประโยชน์ในบ้านอย่างเต็มที่ ทำให้ค้นพบว่า บ้านซึ่งมีเนื้อที่จำกัดอยู่ไปสักพักก็จะเบื่อ ถ้าต้องอยู่บ้านนานๆ จะต้องใช้ชีวิตอย่างไร พื้นที่ใช้สอยจะสอดคล้องกันอย่างไร” นายสมนึก ตันฑเทอดธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอ็น.ซี เฮ้าส์ซิ่ง กล่าว

การได้อยู่กับตัวเองมากขึ้น ทำให้มองถึงข้อเท็จจริงของชีวิต ซึ่งตลอด 4-5 เดือนที่โควิด-19 แพร่ระบาดทำให้พบปัญหาที่แท้จริง 2 ข้อ นั่นก็คือ ความไม่แน่นอน และความไม่ยั่งยืน ในมิติของธุรกิจเห็นชัดเจนว่า แม้แต่บริษัทใหญ่ยังเกิดปัญหา กับการแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่เกิดขึ้นโดยที่ไม่มีใครได้เตรียมตัวมาก่อน และในมุมของชีวิตส่วนตัว ความไม่แน่นอน ความไม่ยั่งยืน ทำให้ไม่รู้ว่าคนเราจะมีชีวิตอยู่อีกนานแค่ไหน เริ่มกังวล ห่วงใยกับชีวิตตัวเอง คนรอบข้าง และพร้อมที่จะใช้ชีวิตอย่างเต็มที่มากขึ้น

ขณะเดียวกัน การแพร่ระบาดของโควิด-19 ได้ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงหลายอย่าง ไม่ว่าจะเป็น new normal living การใช้ชีวิตอยู่กับบ้านมากขึ้น ทั้งการทำงาน หรือการเรียน ยังทำให้มีเวลาที่จะสวนใจสิ่งแวดล้อมรอบตัวมาก รวมถึงการเกิดธุรกิจใหม่ในบ้าน จากคนที่ต้องตกงาน หรือต้องทำงานพิเศษ เกิดการใช้เทคโนโลยี หรือนวัตกรรม ที่ช่วยสร้างความสุขร่วมกันกับคนในครอบครัว และสนับสนุนการทำงาน การเรียน การจับจ่าย และการทำธุรกิจอยู่กับบ้านผ่านออนไลน์

บ้านจะถูกออกแบบเพื่อรองรับสิ่งเหล่านี้ ไม่ว่าจะเป็นการ ปรับแสง ปรับอุณหภูมิ การเก็บเสียง การประยัดพลังงาน รวมไปถึงการออกแบบที่จะช่วยลดการนำเข้าเชื้อโรคและสิ่งปะปนอื่นๆ เข้าไปในบ้าน ขณะที่การขายบ้านจะขายความเป็นไลฟ์สไตล์มากขึ้น ทั้งหมดจึงเป็นที่มาของ All From Home นวัตกรรมบ้านวิถีใหม่ เพื่อคุณภาพชีวิตที่ดี และมีความสุข ของคนในครอบครัวทุกช่วงวัย

นายสมนึก กล่าวว่า จากความเข้าใจถึงไลฟ์สไตล์การอยู่อาศัยที่ผ่านมาในช่วงโควิดที่ทุกครอบครัวต้องเผชิญกับการถูก Lock Down และได้รับผลกระทบทุกภาคส่วนธุรกิจ ทุกครัวเรือน ได้เรียนรู้การเปลี่ยนแปลง มีการปรับตัวสู่การใช้ชีวิตในวิถีใหม่ จึงเกิดเป็นแนวคิดของบ้านวิถีใหม่ ด้วยคอนเซ็ปต์ ALL FROM HOME กับครอบครัวทุกช่วงวัย a///gen ผ่าน 5 รูปแบบการใช้ชีวิตสู่ประสบการณ์ใหม่ Live Work Shop Learn Play ได้แก่

  • Live from Home นวัตกรรมบ้านที่ใส่ใจสุขภาพของทุกคนในครอบครัว การออกแบบที่คำนึงถึงช่วงเวลาสำคัญของทุกคนในครอบครัว
  • Work from Home ทำให้ทุกๆ พื้นที่บ้าน สามารถรองรับการทำงาน ที่สร้างแรงบันดาลใจ แบบไม่มีจำกัด
  • Shop from Home รองรับไลฟ์สไตล์ความสุข ช็อป ชิล ใช้ชีวิตให้เต็มที่ตลอด 24 ชั่วโมงได้ที่บ้าน
  • Learn from Home สร้างการเรียนรู้เกิดขึ้นได้ทุกมุมของบ้าน
  • Play from Home สร้างความสนุกในทุกๆ พื้นที่บ้าน เพิ่มเติมความสัมพันธ์ทุกคนในครอบครัว

นวัตกรรมบ้านวิถีใหม่ จะเป็นการทำงานร่วมกับพันธมิตรของบริษัทที่ช่วยนำนวัตกรรมต่างๆ เข้ามาสนับสนุนการออกแบบ ภายใต้แนวคิด ALL FROM HOME ซึ่งหลังจากนี้ จะมีการออกแบบในทุกๆ โครงการของบริษัท ซึ่งในครึ่งปีหลังบริษัทเตรียมจะเปิดโครงการใหม่เพิ่มอีก 3 โครงการ เป็นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบทั้งในกทม.และพัทยา รวมมูลค่ารวม 2,000 ล้านบาท โดยจะหันไปเน้นการพัฒนาโครงการในรูปแบบบ้านสั่งสร้างมากขึ้น เพื่อให้ลูกค้าสามารถปรับเปลี่ยนฟังก์ชั่นภายในได้ตามความต้องการ นอกจากนี้ยังมีบริการปรับปรุงตกแต่งบ้านให้ลูกค้าเก่าที่ต้องการเปลี่ยนพื้นที่การใช้งานในบ้านให้สอดคล้องกับวิถีชีวิตในปัจจุบัน

สำหรับยอดขายในครึ่งปีแรกบริษัททำไปได้แล้ว 1,900 ล้านบาท โดยในไตรมาส 3 จะมีโปรโมชั่นใหม่ออกมาสำหรับบ้านพร้อมอยู่ โดยคาดว่า ถึงสิ้นปีน่าจะทำยอดขายได้ตามเป้าที่ตั้งไว้ 2,700 ล้านบาท ซึ่งไม่น่าจะมีปัญหา เพราะความต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบยังอยู่ในระดับสูง ส่วนหนึ่งเกิดจาการโควิด-19 ทำให้ยอดขาย บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์เกินเป้าทุกเดือน

สำหรับพื้นที่การพัฒนาที่สำคัญของ เอ็น.ซี. เฮ้าส์ซิ่ง คือ พื้นที่โซนเหนือของกทม.และปริมณฑล โดยมีโครงการบ้านฟ้าปิยรมย์ เนื้อที่กว่า 1,000 ไร่ เป็น Township หรือเมืองแห่งการอยู่อาศัยอย่างสมบูรณ์แบบ มีโครงการบ้านฟ้าปิยรมย์นอร์เดิร์นเป็นโครงการใหม่ล่าสุด ที่พัฒนาในรูปแบบโมเดิร์น สแกนดิเนเวียน บนพื้นที่ 38 ไร่ จำนวน 141 ยูนิต บ้านเดี่ยว มีขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 178 -267 ตร.ม ขนาดพื้นที่ 57-120 ตร.ว. 4 ห้องนอน 5 ห้องน้ำ ราคาเริ่มต้น 5.5-11 ล้านบาท โดยได้มอบข้อเสนอพิเศษจากโครงการ ฟรีดาวน์สูงสุด 2 ล้านบาท ฟรีทุกค่าใช้จ่ายวันโอน ฟรีของแถม ตกแต่งบ้าน ฟรีทองคำ สูงสุด 10 บาท


Warapong Pankaew25 กรกฎาคม 2020
prop-tech11-1280x727.jpg

1min236

ออริจิ้น หั่นต้นทุนขายกดราคาคอนโดใหม่ พลิกโฉมการขายรูปแบบเดิม สู่แพลทฟอร์มออนไลน์เต็มรูปแบบ นำร่องเปิดตัว ดิ ออริจิ้น อ่อนนุช ราคาเริ่มต้น 1.29 ล้านบาท

นายอภิสิทธิ์ สุนทรชูเกียรติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ออริจิ้น คอนโดมิเนียม ผู้พัฒนาโครงการกลุ่มสมาร์ทคอนโดมิเนียม ในเครือบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ เปิดเผยว่า ในช่วงครึ่งหลังของปี 2563 กลุ่มธุรกิจสมาร์ทคอนโดมิเนียม จะเปิดตัวโครงการใหม่อีก 3 โครงการ มูลค่ารวม 4,350 ล้านบาท ได้แก่

  1. ดิ ออริจิ้น อ่อนนุช มูลค่าโครงการ 700 ล้านบาท
  2. ดิ ออริจิ้น ปลั๊ก แอนด์ เพลย์ รามอินทรา มูลค่าโครงการ 2,000 ล้านบาท
  3. ดิ ออริจิ้น อี 22 สเตชั่น มูลค่าโครงการ 1,650 ล้านบาท

คาดว่าจะทยอยเปิดขายทั้ง 3 โครงการภายในช่วงไตรมาส 3/2563 พร้อมกับกลยุทธ์ใหม่ที่จะเข้ามาช่วยตอบโจทย์ทุกกระแสความเปลี่ยนแปลงแบบ Next Normal

“ช่วงไตรมาส 2 ที่ผ่านมา เป็นช่วงที่เราต้องเผชิญกับความปกติรูปแบบใหม่ หรือ New Normal ในหลากหลายเรื่องมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเกิดสถานการณ์ Lock-down ทำให้เราได้เรียนรู้ทั้งวิธีการขายแบบใหม่ พฤติกรรมการใช้ชีวิตแบบใหม่ ไปจนถึงสกิลและโซลูชั่นใหม่ๆ ครึ่งปีหลังของปีนี้ จึงเป็นช่วงที่เราจะนำเอาบทเรียนที่เป็น Key Learning จาก New Normal ในไตรมาส 2 มาพัฒนาทั้งกลยุทธ์และสินค้าของเราเพื่อก้าวไปสู่ Next Normal” นายอภิสิทธิ์ กล่าว

นายอภิสิทธิ์ กล่าวเพิ่มเติมว่า ภายใต้กลยุทธ์ Origin Next Normal บริษัทจะสร้างสรรค์วิธีแก้ปัญหาเพื่อตอบโจทย์แห่งอนาคตใน 2 ส่วนหลัก ได้แก่ 1.วิธีแก้ปัญหาด้านการเข้าถึง (Reaching Solution) และ 2.วิธีแก้ปัญหาสำหรับการอยู่อาศัย (Living Solution) โดยในระยะแรก หรือ The 1st Wave จะเน้นตอบโจทย์ Reaching Solution เริ่มจากการเปิดขายโครงการดิ ออริจิ้น อ่อนนุช ผ่านอีเวนท์การขายออนไลน์ (Online Presales Event) เต็มรูปแบบ 100% โดยไม่มีสำนักงานขาย ไม่มีพนักงานขายแบบออฟไลน์ ครั้งแรกของวงการ

“เมื่อไม่ต้องมีสำนักงานขาย เมื่อทุกอย่างมาอยู่บนออนไลน์ ผู้บริโภคจะได้ Reaching Solution ไปทันที 2 อย่าง ได้แก่

  • ราคาที่ถูกลงและคุ้มค่ามากขึ้น เพราะเมื่อไม่ต้องมีสำนักงานขาย บริษัทก็สามารถทำราคาได้ถูกลงในระดับที่เซอร์ไพรส์ตลาดได้ เช่น เราสามารถให้ผู้บริโภคอยู่อาศัยในทำเลอ่อนนุชกับราคาเฉลี่ยเพียงประมาณ 68,000 บาทต่อ ตร.ม. หรือเริ่มต้นเพียง 1.29 ล้านบาท เพิ่มขีดความสามารถของผู้บริโภคในการเข้าถึงทำเลดีๆ ภายใต้งบประมาณที่จับต้องได้
  • ความสามารถในการชมห้องตัวอย่างโดยไม่ต้องไปสถานที่จริง เราเล็งเห็นแล้วว่า ช่วงไตรมาส 2 ที่มีการ Lock-down ผู้บริโภคก็ยังมีความสนใจในการซื้อคอนโดมิเนียมผ่านแพลทฟอร์มออนไลน์ โดยไม่ได้ให้ความสำคัญกับการต้องไปเห็นห้องตัวอย่างจริงเท่ากับในอดีต

เราจึงจะยกทุกอย่างที่จำเป็นสำหรับผู้บริโภคในการตัดสินใจซื้อสินค้า ขึ้นมาอยู่บนแพลทฟอร์มออนไลน์ทั้งหมด เพื่ออำนวยความสะดวกผู้บริโภคในการซื้อขายและเข้าถึงข้อมูลแบบ Next Normal” นายอภิสิทธิ์ กล่าว

สำหรับแพลทฟอร์มอีเวนท์ออนไลน์ จะประกอบด้วยหลากหลายฟีเจอร์ อาทิ Walkthrough Video วิดีโอพาชมห้องตัวอย่างแบบต่างๆ อย่างละเอียด โดยพนักงานขาย หรือ Influencer ที่จะมาแนะนำเสมือนลูกค้าอยู่ตรงหน้า ชมห้องตัวอย่างแบบ 360 องศา ด้วยตัวคุณเองแบบคลิกมุมมองได้ 360 องศา Realtime Live Event  พบกับ Live สดจากนักวิเคราะห์ Blogger เพื่อให้ข้อมูลและตอบคำถามผู้บริโภคโดยตรงเพิ่มเติม

นอกจากนี้ ยังมีช่องทางลงทะเบียนจองสิทธิล่วงหน้า โดยในขณะที่จองจะสามารถเลือก Topping ฟังก์ชั่นหรือสิ่งที่ต้องการในห้องเพิ่มเติมได้ เช่น ต้องการเฟอร์นิเจอร์สำหรับพร้อมเข้าอยู่ เพิ่มความสนุกไปพร้อมกับทางเลือกในการจอง คาดว่าทั้งหมดจะตอบโจทย์ Customer Journey ได้เป็นอย่างดี

สำหรับโครงการดิ ออริจิ้น อ่อนนุช (The Origin Onnut) ตั้งอยู่บนที่ดินขนาด 2-2-83 ไร่ ติดถนนใหญ่บริเวณระหว่างซอยอ่อนนุช 24 และอ่อนนุช 26 ประกอบด้วยคอนโดมิเนียมแบบ Low rise 8 ชั้น 2 อาคาร 399 ยูนิต ร้านค้า 3 ยูนิต มีห้องพักแบบ 1 ห้องนอน ขนาดตั้งแต่ 21.5-34 ตร.ม. โดยห้องขนาด 21.5 ตร.ม. เป็นห้อง Layout ที่ออกแบบใหม่ ไม่เคยมีในแบรนด์ดิ ออริจิ้น โครงการอื่น

พร้อมทั้งมีฟังก์ชัน Smart Closet ให้ภายในห้อง ภายในโครงการยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกสำคัญอื่นๆ อาทิ Lobby, Co-Working Space, Observation Deck, Co-Passion Space, Shop, Pocket Garden, Swimming Pool 4.5x25m ,Pool Lounge ,Fitness, Sky Garden, รถตู้รับ-ส่งจากโครงการไปยังสถานี BTS อ่อนนุช คาดว่าจะเริ่มก่อสร้างในช่วงไตรมาส 4/2564 และก่อสร้างแล้วเสร็จในช่วงไตรมาส 4/2565

ทั้งนี้ โครงการจะเริ่มเปิดให้ลงทะเบียนจองสิทธิ์ล่วงหน้าตั้งแต่วันที่ 1 ส.ค.2563 จากนั้นจะเริ่มเปิดขายจริงในวันที่ 8 ส.ค.2563  ผู้สนใจสามารถลงทะเบียนรับสิทธิ์ในการจองห้องได้ที่ https://bit.ly/3jCHagC

นายอภิสิทธิ์ กล่าวเพิ่มเติมว่า บริษัทเชื่อมั่นว่า ด้วยพฤติกรรมผู้บริโภคแบบ Next Normal ประกอบกับ Reaching Solution ทั้งด้านราคาและความสะดวกในการเข้าถึง จะทำให้ Origin Next Normal, The 1st Wave ได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี และคาดว่าภายในช่วงปลายเดือน ส.ค. บริษัทจะประกาศรายละเอียดของ Origin Next Normal, The 2nd Wave ต่อไป

 


Warapong Pankaew24 กรกฎาคม 2020
bts1ใช้ประกอบข่าว-1280x720.jpg

1min401

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้อัพเดตดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ประจำไตรมาส 2 ปี 2563 โดยดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้เปิดเผยเอาไว้ว่า ดัชนีราคาที่ดินเปล่าในไตรมาส 2 มีค่าเท่ากับ 308.6 จุด เพิ่มขึ้นถึง 30.3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนที่มีค่าดัชนีอยู่ที่ 236.9 จุด และเพิ่มขึ้น 5.2% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าที่มีค่าดัชนีเท่ากับ 293.3 จุด

สำหรับทำเลที่มีการปรับเพิ่มขึ้นมากกว่าทำเลอื่นๆ ส่วนใหญ่ยังคงเป็นพื้นที่ปลายสายรถไฟฟ้าที่เป็นส่วนต่อขยายและมีแผนจะก่อสร้างในอนาคต โดยทำเลที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่าน 5 อันดับแรกที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) ได้แก่

  1. รถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือ ช่วงคูคต-ลำลูกกา ซึ่งเป็นเส้นทางส่วนต่อขยายที่ยังไม่เริ่มก่อสร้าง โดยในไตรมาส 2 ปี 2563 รถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือได้เปิดให้บริการเพิ่มอีก 4 สถานี ได้แก่ สถานีกรมป่าไม้ สถานีบางบัว สถานีกรมทหารราบที่ 11 และสถานีวัดพระศรีมหาธาตุ ส่งผลให้ราคาที่ดินในบริเวณตามแนวรถไฟฟ้านี้มีอัตราขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 61.4% และเป็นทำเลที่มีการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินมากที่สุดต่อเนื่องมา 5 ไตรมาส
  2. สายสีชมพู แคราย-มีนบุรี ซึ่งเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง มีความคืบหน้าการก่อสร้างโดยรวมอยู่ที่ร้อยละ 57 มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 53.6%
  3. สายสีน้ำเงิน บางแค-พุทธมณฑลสาย 4 เป็นโครงการที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 28.5%
  4. สายสีแดงอ่อน ตลิ่งชัน-ศาลายา เป็นโครงการที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 26.5%
  5. สายสีเขียวใต้ (สมุทรปราการ-บางปู) ซึ่งเป็นโครงการที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต และสายสีเขียวใต้ (แบริ่ง-สมุทรปราการ) ซึ่งก่อสร้างเสร็จและเปิดให้บริการแล้ว มีอัตราขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเท่ากัน 23.1%

ดูจากข้อมูลชุดนี้แล้วบอกได้คำเดียวว่าเศร้าแทนคนซื้อบ้าน เพราะจาก 5 อันดับ 6 เส้นทางข้างต้น เป็นโครงการที่ยังเป็นแค่แผนอยู่ในอากาศ 4 เส้นทาง แต่ราคาที่ดินกลับพุ่งพรวดสูงสุดถึง 61% ขณะที่โครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ 1 เส้นทาง ดัชนีราคาก็วิ่งไปไกล 54% เช่นกัน ส่วนโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว 1 เส้นทาง ก็เพิ่มขึ้นไม่น้อย 23%

นั่นหมายความว่า โครงการกว่าจะเริ่มลงมือไปจนถึงสร้างเสร็จเปิดให้บริการ ราคาที่ดินจะพุ่งไปอีกเท่าไหร่ และทำให้ราคาบ้านหรือคอนโดแพงไปอีกแค่ไหน ขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาฯเองก็ไม่กล้าจะควักสตางค์ซื้อที่ดินตราบใดที่รถไฟฟ้ายังไม่เริ่มตอกเข็ม เพราะนั่นคือความเสี่ยง ยิ่งยุคสมัยที่นักการเมืองคุมกระทรวงนี้ก็ยิ่งเอาแน่เอานอนไม่ได้ เดี๋ยวดึงซ้ายที ดึงขวาที โครงการก็ล่าช้าไปอีกเท่าไหร่ก็ไม่รู้

แต่ผู้ประกอบการเองก็มีส่วนจากการแย่งกันทุ่มเงินซื้อจนราคาพุ่งสูงปรี้ดในเวลาเพียงไม่กี่ปี สุดท้ายคนที่อยากได้บ้านที่เดินทางสะดวกมีรถไฟฟ้าวิ่งผ่านชัวร์ๆ ก็ต้องจ่ายเพิ่มตามราคาที่ดินที่ขึ้นไปดักรอแล้วหลายปี แต่ถ้าอยากได้ราคาที่ถูกกว่าก็ต้องรีบซื้อตั้งแต่ตอนนี้ แต่ไม่รับประกันว่าจะมีรถไฟฟ้าวิ่งผ่านมั๊ย เพราะเป็นอะไรที่ไม่แน่ไม่นอน ดูรถไฟฟ้าสายสีม่วงเป็นตัวอย่าง โครงการกว่าจะเริ่มกว่าจะเสร็จปรับแล้วเปลี่ยนอีกดึงแล้วดึงอีกกินเวลาเป็น 10 ปี ราคาที่ดินก็วิ่งขึ้นไปไม่รู้กี่เท่าต่อกี่เท่า

เอาเป็นว่า ถึงเวลาแล้วหรือยังที่รัฐจะต้องเข้ามาดูแลเรื่องพวกนี้อย่าปล่อยให้กลไกตลาดทำงานอยู่ฝ่ายเดียวจนผู้บริโภคต้องเสียเปรียบและเสียประโยชน์ กลไกรัฐต้องเข้ามาช่วยถ่วงดุล สร้างโอกาสให้คนที่ต้องการซื้อบ้านสร้างครอบครัว เพราะที่อยู่อาศัยชานเมืองทั้งในกรุงเทพฯและปริมณฑลนั้นคือที่พึ่งพิงของคนชั้นกลางและชนชั้นฐานราก ถ้ามีรถไฟฟ้าแล้วแต่กลับต้องมาอยู่ในคอนโดห้องแคบๆ นอกเมือง เพราะต้นทุนที่ดินทำบ้านประเภททาวน์เฮ้าส์ไม่ได้ มันก็กระไรอยู่

เรื่องนี้อยากฝากไปถึงคณะกรรมการนโยบายที่อยู่อาศัยแห่งชาติ ช่วยออก action (บ้างก็ได้นะ) หรือกระทรวงพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ที่ดูแลการเคหะแห่งชาติ ช่วยให้ผู้ว่าคนใหม่หมาดๆ “ทวีพงษ์ วิชัยดิษฐ” ผลักดันโครงการแนวรถไฟฟ้าของการเคหะฯให้เป็นรูปธรรมมากกว่านี้ เพื่อเป็นทางเลือกและเป็นอานิสงส์ให้กับคนที่ต้องการมีบ้าน ก็ขออนุโมทนาสาธุไว้ล่วงหน้าเลยครับ



About us

สื่อออนไลน์เพื่อคนซื้อบ้านและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประสบการณ์กว่า 25 ปี กับวิชาชีพสื่อสารมวลชนสายเศรษฐกิจและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มายาวนานกว่า 25 ปี กับหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ โพสต์ทูเดย์ และเว็บไซต์ Baania


CONTACT US

CALL US ANYTIME