fbpx
© thaipropertymentor.com - 2021. All rights reserved.
Home2020สิงหาคม

สิงหาคม 2020

บทวิเคราะห์โดย ปราณิดา ศยามานนท์ ผู้จัดการคลัสเตอร์บริการ Economic Intelligence Center (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) การระบาดของ COVID-19 ซ้ำเติมให้ยอดขายที่อยู่อาศัยในปี 2563 หดตัวลงต่อเนื่อง ภายหลังจากที่ได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV ในปี 2562 หากมองภาพตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงที่ผ่านมา จะพบว่า ตลาดเข้าสู่ภาวะซบเซาลงอย่างต่อเนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่หดตัวและกำลังซื้อของต่างชาติที่อ่อนแอลง ผนวกกับมาตรการ LTV ที่มีผลบังคับใช้เมื่อเดือนเมษายนปี 2562 ส่งผลให้หน่วยขายได้ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2562 หดตัวที่ -17% YoY และต่อเนื่องมาในปี 2563 การแพร่ระบาดของ COVID-19 ซ้ำเติมให้ตลาดที่อยู่อาศัยหดตัวลงมากขึ้น ครึ่งปีแรกหน่วยขายได้หดตัว 45% สะท้อนได้จากข้อมูลของ AREA ที่จำนวนหน่วยขายได้ในครึ่งแรกของปี 2563 ที่หดตัวถึง -45%YOY (รูปที่ 1) จากกำลังซื้อที่ปรับลดลง

แม้จะเลื่อนการจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปีภาษี 2563 มาเป็นวันที่ 31 สิงหาคม จากเดิมที่จะต้องจ่ายภายในเดือนเมษายนของทุกปี เพราะการเตรียมความพร้อมในหลายๆ เรื่องยังไม่ดีพอสำหรับการบังคับใช้กฎหมายในปีแรก และถึงแม้จะยืดเวลาออกมาอีก 4 เดือน ก็ยังไม่สามารถแก้ปัญหาทุกอย่างได้หมด ผนวกกับการอ่อนประชาสัมพันธ์ในช่วงโค้งสุดท้ายของการจ่ายภาษีซึ่งมีปัญหามากมาย ของหน่วยงานที่เกี่ยวข้องทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็น สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง กรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่น รวมไปถึงกรุงเทพมหานคร ทำให้ผู้ที่ต้องจ่ายภาษีทำตัวไม่ถูก ไม่รู้จะเอาอย่างไรกับการจ่ายภาษี ไม่ว่าจะเป็นจดหมายการประเมินภาษีที่ยังไม่ถึงมือทั้งที่ใกล้จะครบกำหนดที่จะต้องจ่ายภาษี การประเมินภาษีที่ผิดพลาด กว่าหน่วยงานต่างๆ จะออกมาเคลียร์ ก็เกือบจะสายไปเสียแล้ว โดยนายประยูร รัตนเสนีย์ อธิบดีกรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่น ได้ออกมาแจกแจงให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่ได้รับเอกสารราชการจากเขตพื้นที่ให้ไปชำระภาษีสบายใจว่างานนี้ไม่โดนค่าปรับแน่นอน ทั้งนี้ การไม่ได้รับจดหมายแจ้งจากทางเขตพื้นที่มาจาก 2 สาเหตุหลัก คือ 1.ประชาชนได้รับยกเว้นภาษีกรณีเป็นเจ้าของบ้านและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน หากมูลค่าฐานภาษีกรณีใช้ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นที่อยู่อาศัยไม่เกิน 50 ล้านบาท หรือ 10 ล้านบาทแล้วแต่กรณี หรือเป็นบุคคลธรรมดาใช้ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในการประกอบการเกษตรจะได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีในปี 2563 – 2565 2.หนังสือแจ้งประเมินภาษีส่งไปแล้วไม่มีผู้รับ จดหมายจึงถูกตีกลับ รวมถึงไม่อยู่ในฐานข้อมูลการสำรวจผู้อยู่ในข่ายต้องเสียภาษีของ อปท.

การเคหะแห่งชาติกำลังจะก้าวเข้าสู่ยุคใหม่ภายใต้การนำของ นายทวีพงษ์ วิชัยดิษฐ ผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติคนใหม่ล่าสุด กับภารกิจที่ท้าทาย ไม่ว่าการพัฒนาที่อยู่อาศัยตามยุทธศาสตร์ชาติ การปรับบทบาทของการเคหะฯให้สอดรับกับสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 และการสะสางปัญหาตกค้าง รวมถึงการปรับจูนแนวคิดของคนการเคหะฯให้สามารถเดินหน้าสู่เป้าหมายที่ตั้งเอาไว้ ผู้ว่าฯทวีพงษ์ ได้ให้สัมภาษณ์ Property Mentor ถึงแนวทางในการทำงาน และภารกิจเร่งด่วนที่จะต้องเข้ามาดำเนินการในตำแหน่งผู้ว่าฯการเคหะฯกับการเปลี่ยนแปลงที่จะเกิดขึ้นในอนาคต "ปัญหาในการเคหะฯ ก็หมักหม่นมานานพอสมควร ซึ่งจริงๆ แล้วเราควรจะเป็นหน่วยงานที่สามารถสร้างบ้านและสร้างคุณภาพชีวิตให้ได้มากกว่านี้ แต่ว่าอดีตมันเปลี่ยนแปลงไม่ได้ แต่ผมเชื่อว่า อนาคตสร้างได้ใหม่เสมอ ซึ่งคนในการเคหะฯเองกว่าครึ่งก็ต้องการความเปลี่ยนแปลงในการเคหะ" ผู้ว่าฯการเคหะฯเกริ่นนำ ถ้าเราไปดูกฎหมายนอกจากจะสร้างบ้านแล้วเราจะต้องสร้างคุณภาพชีวิต ให้ครบทุกมิติทั้งด้านสังคม เศรษฐกิจ และสิ่งแวดล้อม ซึ่งก็ตรงกับนโยบายของนายกรัฐมนตรีอยู่แล้วที่ให้สร้างบ้านและสร้างคุณภาพชีวิตไปด้วยกัน จากเมื่อก่อนเราคิดจะสร้างบ้านอย่างเดียว แนวคิดบ้านยุคใหม่ของการเคหะฯ จะต้องมีพื้นที่เว้นระยะให้มีพื้นที่สีเขียว เพื่อให้มีคุณภาพในการอยู่อาศัยหลีกเลี่ยงจากการเป็นชุมชนแออัด จะต้องมีพื้นที่อย่างน้อย 15% ให้เป็นพื้นที่สีเขียวและพื้นที่สันทนาการ ขณะเดียวกัน ภารกิจที่จะต้องผลักดันอย่างเร่งด่วนจะมีอยู่ 3 เรื่อง เรื่องแรก โครงการบ้านเช่าที่จะต้องเร่งผลักดัน จำนวน 100,000 หน่วย ภายใน 5 ปี เริ่มต้นในปี 2564

บทความโดย ธนาคารเกียรตินาคินภัทร ธนาคารเกียรตินาคิน ได้เคยนำเสนอบทความ "การเปลี่ยนแปลงของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ตาม “ร่าง” ผังเมืองใหม่กรุงเทพมหานคร ครั้งที่ 4" ทำให้เห็นภาพรวมการเปลี่ยนไปของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครที่กำลังจะเกิดขึ้น ซึ่งจะส่งผลต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้ดูน่าสนใจไม่น้อย ทั้งการขยายตัวของเมือง และความเจริญออกไปมากยิ่งขึ้น เพิ่มพื้นที่ในการพัฒนาที่อยู่อาศัยทั้งในแนวราบและแนวสูง การเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio : FAR)  ให้เมืองมีความหนาแน่นมากยิ่งขึ้น โดยพื้นที่ที่จะเกิดการเปลี่ยนแปลงจะครอบคลุมไปทั่วทั้งกรุงเทพมหานคร สำหรับบทความนี้จะเป็นภาคต่อที่จะมาวิเคราะห์เจาะลึกลงไปเป็นรายโซน โดยเฉพาะโซนที่เกิดการเปลี่ยนแปลงความสามารถในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประเภทแนวสูงก่อน ซึ่งจะเปรียบเทียบให้เห็นว่า ถ้าผังเมืองรวมเมืองกรุงเทพมหานครมีการเปลี่ยนแปลงแล้วศักยภาพที่ดินในบริเวณไหนบ้างที่ดูน่าสนใจ สำหรับโซนที่เลือกนำมาวิเคราะห์เป็นบริเวณที่เกิดการเปลี่ยนแปลงที่ดูน่าสนใจมากที่สุด จะอยู่ในกรอบโครงข่ายรถไฟฟ้าที่กำลังจะเปิดให้บริการทางฝั่งเหนือไปจนถึงฝั่งตะวันออก ในพื้นที่บางส่วนของรถไฟฟ้าสายสีเขียว สีส้ม สีเหลือง และสีชมพู ประกอบด้วย โซนที่ 1 เขตวัฒนา คลองเตย สวนหลวง พระโขนง บางนา ประเวศ โซนที่ 2 เขตลาดพร้าว บางเขน วังทองหลาง

ลุมพินี วิสดอม เผยผลสำรวจโครงการขายดีช่วงโควิด-19 ชี้ คอนโด ไม่เกิน 3 ล้าน คลองสาน-วงเวียนใหญ่ เกาะแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ยังขายคล่อง ทาวน์เฮ้าส์-บ้านแฝด 2-5 ล้าน ใกล้รถไฟฟ้า ย่านอ่อนนุช-พัฒนาการ และบ้านเดี่ยว 6-20 ล้านยังไปได้ต่อ ขณะที่ตลาดครึ่งปีหลังเริ่มปรับตัวดีขึ้น ผู้ประกอบการเริ่มขยับเปิดโครงการใหม่ ชูบ้านแนวราบเป็นตัวขับเคลื่อนตลาด ส่วนคอนโดยังต้องใช้เวลาระบายสต๊อกอีกยาวๆ  นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพีนี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LPN Wisdom) บริษัทวิจัยและที่ปรึกษาในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน) กล่าวว่า ในไตรมาส 2 ของปี 2563 ซึ่งเป็นช่วงที่มีการแพร่ระบาดของโคโรน่าไวรัสสายพันธุ์ใหม่ (COVID-19) ทำให้คาดการณ์ว่ากำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ในตลาดน่าจะลดลงจากมาตรการ Lock

ถือเป็นเซอร์ไพร์สเล็กๆ กับผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 2 และครึ่งแรกของปี 2563 แม้ว่าจะได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 แบบเต็มๆ ด้วยมาตรการล็อคดาวน์ประเทศ แต่บริษัทอสังหาฯก็ยังเอาตัวรอดมาได้ด้วยตัวเลขรายได้ที่เป็นบวก property mentor ได้รวบรวมตัวเลขผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย คัดเฉพาะบริษัทอสังหาฯที่ยัง active อยู่ในตลาด และมีรายได้ส่วนใหญ่มาจากการค้าขายที่อยู่อาศัยรวม 27 บริษัท พบว่า ทั้ง 27 บริษัท มีรายได้รวมกันในไตรมาสที่ 2 ของปี 2563 ทั้งสิ้น 70,305 ล้านบาท เพิ่มขึ้นราวๆ 10% จากไตรมาส 2 ปีที่แล้วที่มีรายได้รวม 63,840 ล้านบาท หากนับเฉพาะรายได้ที่เกิดจาการขายที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด คอนโดมิเนียม และทาวน์เฮ้าส์ ทั้ง 27 บริษัท มีรายได้จากการขายรวมกัน 63,266 ล้านบาท

แม้ว่าสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 จะคลี่คลายไปมาก แต่เชื่อว่าในภาคธุรกิจก็ยังไม่มั่นใจนักว่า วิฤติรอบนี้จะเดินมาสุดปลายทางหรือยัง ซึ่งในงานแถลงข่าวทิศทางธุรกิจของบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ดร.ณรงค์ชัย อัครเศรณี หนึ่งในกูรูด้านเศรษฐกิจของไทย อดีตรัฐมนตรีว่าการกระทรวงแรงงาน กระทรวงพาณิชย์และยังเป็นผู้บริหารในองค์กรรัฐและเอกชนอีกหลายแห่ง ในฐานะประธานกรรมการ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ได้ให้มุมมอง และทิศทางเศรษฐกิจไทยภายใต้สถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 โดยระบุว่า "วิกฤติจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในครั้งนี้ถือว่าใหญ่หลวงกว่าทุกครั้งที่ผ่านมา ประเด็นที่สำคัญของวิกฤติครั้งนี้คือ มันไปหยุดการเคลื่อยย้าย การเดินทางของมนุษย์ ซึ่งถือเป็นสาเหตุสำคัญที่สุดที่ทำให้เศรษฐกิจสะดุด เมื่อต้องหยุดการทำงาน หยุดการค้า ก็เท่ากับหยุดรายได้ ซึ่งประเทศเราเดือดร้อนมาก เนื่องจากเป็นเศรษฐกิจที่เปิดเชื่อมโยงกับนานาชาติทั้งเรื่องการส่งออกและการท่องเที่ยว ไตรมาส 4 เศรษฐกิจจะเริ่มฟื้นตัวดีขึ้น เมื่อบริหารวิกฤติทางสุขภาพได้ระดับหนึ่งก็ต้องไปบริหารทางด้านวิกฤติเศรษฐกิจ ซึ่งที่ผ่านมาก็ต้องประคองตัวไม่ให้ธุรกิจต้องล้มหายตายจากไป ขณะที่การเงินของโลกก็เพิ่มปริมาณขึ้นมากทำให้ช่วยได้มากทั้งโดยตรงและโดยอ้อม ตลาดเงิน ตลาดทุนจึงไม่ถึงกับล้มสลายก็เหมือนมีออกซิเจนหล่อเลี้ยง ขณะเดียวกัน การช่วยเหลือทางด้านการคลังที่ไปช่วยเหลือประชาชนทั้งในไทยและทุกแห่งในโลกก็ได้ช่วยเหลือกันอย่างเต็มที่คล้ายๆ กันหมด เมื่ออัตรการตายจากโรคนี้ของทั่วโลกเริ่มลดลง ความมั่นใจก็เริ่มเพิ่มขึ้น ในไตรมาสที่ 3 จึงเริ่มเห็นการฟื้นตัวขึ้นมานิดๆ หน่อยๆ

เข้าสู่โค้งสุดท้ายที่คนไทยผู้เป็นเจ้าของที่ดินและอาคารบ้านเรือนต่างๆ ทุกคน ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างภายในสิ้นเดือนสิงหาคม 2563 ที่จะถึงนี้ จากปกติในทุกๆ ปี กระบวนการจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่กำหนดไว้ในกฎหมาย จะเริ่มต้นเมื่อองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นแจ้งการประเมินภาษีแก่ผู้เสียภาษีภายในเดือนกุมภาพันธ์ และให้จ่ายเสียภาษีกันภายในเดือนเมษายน แต่ในปีนี้ซึ่งเป็นปีแรกสำหรับการจัดเก็บภาษีกระบวนการต่างๆ จึงยังไม่เข้าที่เข้าที่เข้าทาง เลยต้องอนุโลมเลื่อนการจัดเก็บภาษีมาเป็นถึงสิ้นเดือนสิงหาคม ในช่วงนี้หลายๆ คนหรือส่วนใหญ่จะได้รับแจ้งการประเมินภาษีกันแล้วว่า ที่ดิน และอาคารบ้านเรือนที่ครอบครองอยู่นั้นจะต้องจ่ายภาษีเท่าไหร่ แต่ถ้าใครยังไม่ได้รับจดหมายแจ้งการประเมินภาษีทั้งที่เหลือเวลาที่จะต้องจ่ายอีกเพียงไม่กี่วัน ก็ต้องรีบติดต่อทางหน่วยงานท้องถิ่นให้รีบตรวจสอบเป็นการด่วน มีเวลา 30 วัน ยื่นคำร้องทบทวนภาษี สำหรับคนที่ได้รับหนังสือแจ้งการประเมินภาษีแล้ว บางทีก็อาจจะมึนๆ งงๆ กับการประเมินภาษี เพราะมีหลายๆ กรณีที่เราไม่รู้และก็มีอีกหลายกรณีที่อาจจะผิดเพี้ยนไปจากข้อเท็จจริง ลองเช็คดูตัวอย่างวิธีการประเมินภาษีของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประเภทต่างๆ (คลิ๊กที่นี่) เพื่อความกระจ่างหรืออาจจะนำไปใช้อ้างอิง ในการยื่นคำร้องให้ท้องถิ่นพิจารณาการประเมินภาษีให้ใหม่ ถ้าเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเห็นว่า การประเมินภาษีที่แจ้งให้เราไปจ่ายนั้นอาจจะไม่ถูกต้อง ก็สามารถยื่นคำร้องที่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นนั้นๆ ได้ภายใน 30 วัน นับตั้งแต่ได้รับแจ้งการประเมินภาษี แต่ถึงข้อมูลหรือการประเมินภาษีจะยังไม่ถูกต้องอย่างไร ตามกฎหมายกำหนดให้เราต้องจ่ายภาษีตามที่แจ้งไปก่อนภายในวันที่ 31 สิงหาคมที่จะถึงนี้ ส่วนคำร้องที่ยื่นไปทางผู้บริหารท้องถิ่นจะพิจารณาภายใน 60 วัน เมื่อตรวจสอบข้อเท็จจริงเป็นที่กระจ่างแล้ว หากมีการประเมินภาษีที่ผิดพลาดไป ทางท้องถิ่นมีหนังสือแจ้งจำนวนภาษีที่จะต้องเสียแล้วให้ไปรับคืนภาษีภายใน

เอพี รีเซ็ตแบรนด์ทาวน์โฮม บ้านกรุงเมือง-พลีโน่ ปรับ position ใหม่ เน้นคุณค่าและความคุ้มค่า หันเจาะกลุ่มคนรุ่นใหม่เต็มสูบ หลังเห็นสัญญาณลูกค้าซื้อทาวน์โฮมอายุน้อยลง พร้อมส่ง 13 โครงการใหม่ มูลค่ากว่า 1.5 หมื่นล้าน ลุยตลาด นายภมร ประเสริฐสรรค์ รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานพัฒนาธุรกิจกลุ่มสินค้าทาวน์โฮม บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ผลการดำเนินงานในครึ่งปีแรกท่ามกลางสภาวะวิกฤตที่เกิดขึ้น บริษัทยังสามารถสร้างสถิติการเติบโตทางด้านรายได้ครั้งใหม่ที่สูงสุดเป็นประวัติการณ์ โดยมีรายได้รวมจากสินค้าแนวราบและกลุ่มคอนโดฯ (100% JV) มากถึง 19,960 ล้านบาท และมีกำไรสุทธิ ใน 2 ไตรมาสแรกสูงถึง 1,830 ล้านบาท หากดูในส่วนของรายได้รวม (100% JV) เฉพาะไตรมาส 2 อยู่ที่ 13,140