ถือเป็นเซอร์ไพร์สเล็กๆ กับผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 2 และครึ่งแรกของปี 2563 แม้ว่าจะได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 แบบเต็มๆ ด้วยมาตรการล็อคดาวน์ประเทศ แต่บริษัทอสังหาฯก็ยังเอาตัวรอดมาได้ด้วยตัวเลขรายได้ที่เป็นบวก
property mentor ได้รวบรวมตัวเลขผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย คัดเฉพาะบริษัทอสังหาฯที่ยัง active อยู่ในตลาด และมีรายได้ส่วนใหญ่มาจากการค้าขายที่อยู่อาศัยรวม 27 บริษัท
พบว่า ทั้ง 27 บริษัท มีรายได้รวมกันในไตรมาสที่ 2 ของปี 2563 ทั้งสิ้น 70,305 ล้านบาท เพิ่มขึ้นราวๆ 10% จากไตรมาส 2 ปีที่แล้วที่มีรายได้รวม 63,840 ล้านบาท
หากนับเฉพาะรายได้ที่เกิดจาการขายที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด คอนโดมิเนียม และทาวน์เฮ้าส์ ทั้ง 27 บริษัท มีรายได้จากการขายรวมกัน 63,266 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 24% เลยทีเดียวเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้วที่มีรายได้จากการขายรวม 50,879 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม เมื่อนับรวมไตรมาส 1 + ไตรมาส 2 จะพบว่า ผลงานในครึ่งแรกของปี 2563 ติดลบเล็กน้อย โดยมีรายได้รวมอยู่ที่ 131,274 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับครึ่งแรกของปี 2562 ที่มีรายได้รวม 147,515 ล้านบาท ขณะที่มีรายได้จากการขายรวมทั้งสิ้น 115,004 ล้านบาท ลดลง 6% เมื่อเทียบกับครึ่งแรกของปี 2562 ที่มีรายได้จากการขายรวม 122,523 ล้านบาท
สาเหตุที่ผลงานในไตรมาส 2 โดยภาพรวมถือว่า ดีเกินคาดในสถานการณ์ที่โควิดกำลังแพร่ระบาด แต่เมื่อรวมกัน 2 ไตรมาสกลับติดลบ มันก็มีที่มาที่ไป และปัจจัยในแต่ละช่วงเวลามาเป็นตัวประกอบ
โดยในไตรมาส 2 ของปี 2563 แม้จะเป็นช่วงเวลาที่ไวรัสโควิด-19 กำลังแพร่ระบาด และมีประกาศล็อคดาวน์ประเทศ ในเดือนแรกของไตรมาสก็คือเดือนเมษายน ซึ่งปกติดเป็นเดือนที่ขายไม่ดี เพราะมีวันหยุดยาวกันอยู่แล้ว แต่ก็เริ่มผ่อนคลายลงในเดือนที่ 2 และเดือนที่ 3 ก็คือเดือนพฤษภาคม-มิถุนายน กำลังซื้อที่อั้นมาตั้งแต่ปลายไตรมาสแรกก็มาลงเอา 1-2 เดือนนี้
ประกอบกับการตลาดแบบฮาร์ดเซล ทั้งลด แลก แตก แถม ให้อยู่ฟรีๆ เป็นแรงบวกให้ทั้ง real demand และ investor เฮโลเข้ามาในตลาด แถมด้วยกลุ่มที่อินกับการแพร่ระบาดของไวรัสต้องการบ้านแนวราบที่สามารถหายใจ หายคอได้คล่องจมูก ก็เลยตัดสินใจเข้ามาซื้อในช่วงที่โปรแรง ทำให้ยอดขายใน 2 เดือนนี้พุ่งปรี้ดดดกันอยู่หลายบริษัท และค่อยๆ คืนสู่สภาพปกติในช่วงปลายไตรมาสที่ 2 คาบเกี่ยวถึงไตรมาสที่ 3
ขณะเดียวกัน ถ้ายังจำกันได้ในไตรมาส 2 ของปี 2562 เป็นช่วงที่ธนาคารแห่งประเทศไทยใช้มาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ มาตรการ LTV ในเดือนเมษายนทำให้รายได้ในไตรมาสที่ 2 ของปี 2562 ดร็อปลงไปพอสมควร จากปัจจัยต่างๆ ที่เกิดขึ้นในไตรมาส 2 ของปี 2562 และปี 2563 ทำให้เมื่อเทียบกันแบบ YoY แล้ว รายได้ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 2 ของปีนี้จึงยังดีกว่าปีที่แล้ว แม้ว่าจะอยู่ในสถานการณ์โควิด-19 แพร่ระบาดก็ตาม
ส่วนผลงานในครึ่งปีแรก หรือ 2 ไตรมาสแรกของปี 2563 ที่ติดลบเล็กน้อย แม้ว่าในไตรมาส 2 จะมีตัวเลขที่เป็นบวก นั่นก็เป็นเพราะในไตรมาส 1 ปี 2563 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทำผลงานได้แย่กว่าช่วงเดียวกันของปี 2562 ซึ่งเป็นช่วงเวลาหนีตายก่อนการประกาศใช้มาตรการคุม LTV ผู้ประกอบการจึงต้องเร่งขายเร่งโอนกันสะบัดยอดขายในไตรมาสแรกของปี 2562 จึงพุ่งพรวด ขณะที่ยอดขายในไตรมาส 1 ของปี 2563 ซึ่งอยู่ในภาวะชะลอตัวของตลาดมาตั้งแต่ปลายปี 2562 จากสงครามการค้าจีน-สหรัฐ และยังมาเจอกับโควิด-19 บวกซ้ำเข้าไปอีก สุดท้ายผลงานในครึ่งแรกของปี 2563 จึงชะลอตัวลงเล็กน้อย
แต่เรื่องที่ไม่เกินความคาดหมายนั่นก็คือกำไรของบริษัทอสังหาฯ ในไตรมาส 2 และครึ่งแรกของปี 2563 ที่ต้องบอกว่า ลดฮวบแบบน่าใจหาย ซึ่งก็เป็นผลพวงจากการอัดโปรโมชั่นชนิดที่เรียกว่าเสี่ยสั่งลุย ขาดทุนไม่ว่าแต่ขอกำเงินสดเอาไว้ก่อน ทำให้กำไรของทั้ง 27 บริษัทในไตรมาสที่ 2 รวมกันแล้วทำได้เพียง 5,040 ล้านบาทเท่านั้น ลดลงถึง 40% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่ทำกำไรได้ 8,363 ล้านบาท ขณะที่ครึ่งแรกของปี 2563 มีกำไรสุทธิรวมกัน 11,461 ล้านบาท ลดลงเกือบครึ่ง หรือ 46% เทื่อเทียบกับครึ่งแรกของปี 2562
คราวนี้มาดูกันว่า ใครคือเจ้าตลาดอสังหาฯในภาวะวิกฤติโควิด-19 ครั้งนี้ ในไตรมาส 2 บริษัทที่มีรายได้รวมเป็นอันดับ 1 ก็คือ แสนสิริ มีรายได้รวม 11,306 ล้านบาท โตขึ้นถึง 164% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีรายได้รวม 4,285 ล้านบาท ด้วยนโยบายประกาศสงครามกับโควิด และการตลาดแบบ speed to market ลดเร็ว และลดแรง ทำให้แสนสิริก้าวขึ้นมาเป็นเบอร์ 1 สมใจ แต่ไม่ต้องพูดถึงกำไร เพราะเป็นช่วงของการแสวงหา cash flow เป็นหลัก จึงทำกำไรได้แค่ 195 ล้านบาท โดยมีอัตรากำไรอยู่ที่ 1.75% เท่านั้น
อันดับ 2 เป็นของแลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่ยังคงรักษามาตรฐานของตัวเองได้อย่างดี ด้วยการยึดมั่นกับตลาดบ้านแนวราบ พร้อมกับชะลอการลงทุนคอนโดมิเนียมมาตั้งแต่ 2 ปีที่แล้ว ซึ่งมาเข้าทางในช่วงโควิด-19 ระบาดพอดิบพอดี ทำให้แลนด์แอนด์เฮ้าส์มีรายได้รวมอยู่ที่ 8,299 ล้านบาท เติบโต 6% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีรายได้รวม 7,859 ล้านบาท และยังเป็นบริษัทที่มีกำไรสูงสุดเป็นอันดับหนึ่งที่ 1,386 ล้านบาท โดยมีอัตรากำไรอยู่ที่ 17.78%
อันดับ 3 เป็นของ เอพี (ไทยแลนด์) ที่เดินหน้าปูพรมเปิดโครงการบ้านแนวราบอย่างหนักในช่วงก่อนและหลังโควิด สามารถทำรายได้รวมไปได้ 7,809 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 63% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้วที่มีรายได้รวม 4,803 ล้านบาท และมีกำไรสูงเป็นอันดับ 2 รองจาก แลนด์แอนด์เฮ้าส์ที่ 1,215 ล้านบาท มีอัตรากำไรอยู่ที่ 13.1%
อันดับ 4 เป็นของพฤกษา โฮลดิ้ง แม้ว่าจะไม่ใช่วงเวลาที่ดีสำหรับพฤกษาที่หลุดร่วงจากบังลังก์แชมป์มาอยู่ที่ 4 แต่ก็ยังมียอดขายที่ 6,223 ล้านบาท ติดลบไป 20% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้วที่มียอดขาย 7,806 ล้านบาท ขณะที่มีกำไรอยู่ที่ 426 ล้านบาท ลดลงถึง 55% เมื่อเทียบกับปีที่แล้วที่มีกำไร 950 ล้านบาท
อันดับ 5 เป็น เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ หลังจากควบรวม โกลเด้นแลนด์ไปไว้ในชายคาเดียวกันทำให้มีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมเข้ามาในพอร์ตเพียงพอที่จะขึ้นท็อป 5 โดยมีรายได้รวม 4,883 ล้านบาท ลดลง 3% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมาที่มีรายได้รวม 5,031 ล้านบาท และมีกำไร 399 ล้านบาท ลดลง 50% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีอัตรากำไรอยู่ที่ 10.35%
หากนับเฉพาะรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์แบบเพียวๆ อันดับ 1-5 มีการเปลี่ยนแปลงเล็กน้อย โดยที่ แสนสิริยังคงเป็นอันดับ 1 มีรายได้จากการขาย 10,338 ล้านบาท โตขึ้น 309% เมื่อเทียบกับปีก่อนที่มีรายได้จากการขายเพียง 2,525 ล้านบาท อันดับ 2 สลับมาเป็น เอพี (ไทยแลนด์) มีรายได้จากการขาย 7,583 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 67% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีรายได้จากการขาย 4,530 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์สลับมาอยู่อันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 7,230 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีรายได้จากการขาย 6,539 ล้านบาท อันดับ 4 พฤกษา โฮลดิ้ง มีรายได้จากการขาย 6,166 ล้านบาท ลดลง 21% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีรายได้จากการขาย 7,781 ล้านบาท อันดับ 5 เปลี่ยนมาเป็น เอสซี แอสเสท ที่ทำผลงานได้ดีมีรายได้จากการขาย 4,360 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 33% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมาที่มีรายได้จากการขาย 3,275 ล้านบาท
สำหรับแชมป์รายได้รวมในครึ่งปีแรก 1-5 อันดับแรกยังคงเป็นก๊วนเดิมเพียงแต่สลับตำแหน่งกันบ้างเล็กน้อย ได้แก่
1. แสนสิริ มีรายได้รวม 17,929 ล้านบาท โต 64% จากปีที่ผ่านมาที่มีรายได้ร่วม 10,923 ล้านบาท
2.แลนด์แอนด์เฮ้าส์ มีรายได้รวม 14,158 ล้านบาท ลดลง 6% จากช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมาที่มีรายได้ 14,987 ล้านบาท
3.พฤกษา โฮลดิ้ง มีรายได้รวม 13,399 ล้านบาท ลดลง 32% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้วที่มีรายได้รวม 19,715 ล้านบาท
4 เอพี (ไทยแลนด์) มีรายได้รวม 13,221 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5% เมื่อเทียบกับปีที่แล้วที่มีรายได้รวม 12,603 ล้านบาท
5.เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ มีรายได้รวม 9,973 ล้านบาท ลดลง 5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้วที่มีรายได้ 10,540 ล้านบาท
ส่วนรายรายได้จากการขายในครึ่งแรกปี 2563 ได้แก่
อันดับ 1 แสนสิริ มีรายได้จาการขาย 15,721 ล้านบาท เติบโด 112%
อันดับ 2 เป็นของพฤกษา โฮลดิ้ง มีรายได้จาการขาย 13,308 ล้านบาท ลดลง 32%
อันดับ 3 เอพี (ไทยแลนด์) มีรายได้จากการขาย 12,745 ล้านบาท เติบโต 6%
อันดับ 4 แลนด์แอนด์เฮ้าส์ มีรายได้จากการขาย 12,279 ล้านบาท ทรงตัวเท่าๆ กับปีที่ผ่านมา
อันดับ 5 เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ มีรายได้จากการขายประมาณ 7,978 ล้านบาท เติบโต 8% (เป็นรายได้โดยการประมาณการ)
สำหรับบริษัทที่มีกำไรมากที่สุดในครึ่งแรกของปี 2563 ได้แก่
อันดับ 1 แลนด์แอนด์เฮ้าส์ 2,725 ล้านบาท
อันดับ 2 เอพี (ไทยแลนด์) 1,832 ล้านบาท
อันดับ 3 ตกเป็นของออริจิ้น 1,383 ล้านบาท
อันดับ 4 พฤกษา โฮลดิ้ง 1,366 ล้านบาท
อันดับ 5 เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ 1,250 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังเป็นที่น่าสังเกตว่าในไตรมาสที่ 2 และในครึ่งแรกของปี 2563 มีบริษัทที่ผลประกอบการขาดทุนเพิ่มขึ้น โดยมีถึง 9 บริษัทจาก 27 บริษัท และที่สำคัญเป็นบริษัทใหญ่ๆ ก็มีอยู่หลายเจ้าด้วยกัน ซึ่งคงต้องรอแก้มือในไตรมาสที่ 3 และ 4 ว่าจะผลักดันยอดขายให้ผ่านพ้นวิกฤติรอบนี้ไปได้หรือไม่ แต่ในครึ่งปีหลัง เมื่อยังไม่มีข่าวดีอะไร หน่ำซ้ำอาจจะมีการแพร่ระบาดรอบ 2 พร้อมกับปัญหาการเมืองร้อนๆ ที่เข้าแทรก ขอบอกไว้ก่อนเลยว่า งานนี้ไม่ง่ายเลย
