การเคหะแห่งชาติกำลังจะก้าวเข้าสู่ยุคใหม่ภายใต้การนำของ นายทวีพงษ์ วิชัยดิษฐ ผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติคนใหม่ล่าสุด กับภารกิจที่ท้าทาย ไม่ว่าการพัฒนาที่อยู่อาศัยตามยุทธศาสตร์ชาติ การปรับบทบาทของการเคหะฯให้สอดรับกับสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 และการสะสางปัญหาตกค้าง รวมถึงการปรับจูนแนวคิดของคนการเคหะฯให้สามารถเดินหน้าสู่เป้าหมายที่ตั้งเอาไว้
ผู้ว่าฯทวีพงษ์ ได้ให้สัมภาษณ์ Property Mentor ถึงแนวทางในการทำงาน และภารกิจเร่งด่วนที่จะต้องเข้ามาดำเนินการในตำแหน่งผู้ว่าฯการเคหะฯกับการเปลี่ยนแปลงที่จะเกิดขึ้นในอนาคต
“ปัญหาในการเคหะฯ ก็หมักหม่นมานานพอสมควร ซึ่งจริงๆ แล้วเราควรจะเป็นหน่วยงานที่สามารถสร้างบ้านและสร้างคุณภาพชีวิตให้ได้มากกว่านี้ แต่ว่าอดีตมันเปลี่ยนแปลงไม่ได้ แต่ผมเชื่อว่า อนาคตสร้างได้ใหม่เสมอ ซึ่งคนในการเคหะฯเองกว่าครึ่งก็ต้องการความเปลี่ยนแปลงในการเคหะ” ผู้ว่าฯการเคหะฯเกริ่นนำ
ถ้าเราไปดูกฎหมายนอกจากจะสร้างบ้านแล้วเราจะต้องสร้างคุณภาพชีวิต ให้ครบทุกมิติทั้งด้านสังคม เศรษฐกิจ และสิ่งแวดล้อม ซึ่งก็ตรงกับนโยบายของนายกรัฐมนตรีอยู่แล้วที่ให้สร้างบ้านและสร้างคุณภาพชีวิตไปด้วยกัน จากเมื่อก่อนเราคิดจะสร้างบ้านอย่างเดียว แนวคิดบ้านยุคใหม่ของการเคหะฯ จะต้องมีพื้นที่เว้นระยะให้มีพื้นที่สีเขียว เพื่อให้มีคุณภาพในการอยู่อาศัยหลีกเลี่ยงจากการเป็นชุมชนแออัด จะต้องมีพื้นที่อย่างน้อย 15% ให้เป็นพื้นที่สีเขียวและพื้นที่สันทนาการ
ขณะเดียวกัน ภารกิจที่จะต้องผลักดันอย่างเร่งด่วนจะมีอยู่ 3 เรื่อง
เรื่องแรก โครงการบ้านเช่าที่จะต้องเร่งผลักดัน จำนวน 100,000 หน่วย ภายใน 5 ปี เริ่มต้นในปี 2564 โดยใช้ที่ดินของการเคหะฯในการก่อสร้างทั้งหมด เนื่องจากที่ดินของการเคหะมีอยู่อีกมาก ทั้งที่ดินที่เป็น sunk cost เนื้อที่รวม 4,400 ไร่ และที่ดินแลนด์แบงก์ของการเคหะฯเองอีก 4,500 ไร่ ซึ่งที่ดินหลายๆ แปลงก็มีศักยภาพที่พร้อมจะพัฒนาในปัจจุบัน
“รัฐบาลมองว่า การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 จะส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจ ซึ่งกว่าที่จะฟื้นตัวต้องใช้ 3-4 ปี ประชาชนจะไม่มีกำลังซื้อบ้าน เพราะการซื้อบ้านแต่ละหลังต้องผ่อนอย่างน้อย 4,000-5,000 บาท แต่ถ้าเราแปลงจากการซื้อ-ขายเป็นการเช่าราคา 1,500-3,500 บาท/เดือน และให้สิทธิ์ซื้อหลังจากเช่าไปแล้ว 3 ปี โดยนำเงินที่เช่าเปลี่ยนเป็นเงินดาวน์ ก็จะทำให้คนที่จะซื้อบ้านมีภาระที่ลดลง”
การเคหะจะปรับแนวคิดใหม่จากการพัฒนาเพื่อขายไปเป็นพัฒนาเพื่อให้เช่าก่อน เพื่อลดภาระของคนที่ต้องการซื้อบ้านการเคหะฯ ให้สอดรับกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้น โดยการเปลี่ยนจากการสร้างเพื่อขาย เป็นการสร้างเพื่อให้เช่าไปก่อน หลังจากนั้นจึงค่อยเปลี่ยนเป็นการซื้อเมื่อประชาชนมีกำลังมากขึ้น
สำหรับโครงการบ้านเช่า 1 แสนหลัง ภายใน 5 ปี ซึ่งท่านนายกฯได้วางกรอบเอาไว้ว่าเราจะสร้างบ้านให้เช่าปีละ 20,000 หลัง เพื่อถวายเป็นพระราชกุศลในวันเฉลิมพระชนมพรรษา พระเจ้าอยู่หัวรัชกาลที่ 10 โดนเริ่มปีแรกในปี 2564 โดยจะมีโครงการนำร่องจำนวนโครงการ ที่ ร่มเกล้า ฉลองกรุง มาบตาพุด และพลูตาหลวง โดยคาดว่าในเดือนตุลาคม 2563 จะมีโครงการที่ฉลองกรุง และร่มเกล้าที่จะสร้างเสร็จประมาณ 200 ยูนิตแรก
ส่วนเรื่องที่ 2 คือการปรับโครงสร้างบริษัท จัดการทรัพย์สินและชุมชน จำกัด หรือ CEMCO ซึ่งเป็นบริษัทในเครือที่ก่อตั้งมาตั้งแต่ปี 2537 แต่ที่ผ่านมาการทำงานมันไม่ฟังก์ชั่น ซึ่งจะต้องทำให้ฟังก์ชั่น และให้มีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น เพราะ CEMCO จะถูกกำหนดบทบาทให้ใหม่ โดยใช้เป็นเครื่องมือในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยให้กับการเคหะให้เป็นไปตามเป้าหมายที่แผนยุทธศาสตร์ชาติกำหนดไว้ภายในปี 2580 จำนวน 2.27 ล้านหลัง แบ่งเป็น 1.5 ล้านยูนิต เป็นโครงการร่วมทุน ppp และอีก 7.7 แสนยูนิต เป็นของการเคหะฯซึ่งมีส่วนหนึ่งเป็นของพอช.ด้วย
“การจะพัฒนาที่อยู่อาศัยให้ได้ตามเป้าหมาย เนื่องจากการเคหะเป็นระบบราชการ การดำเนินการบางอย่างไม่สามารถทำได้เร็ว ถ้าใช้บริษัทลูกก็จะมีความคล่องตัวขึ้น และสามารถระดมทุนในตลาดได้ โดยไม่ต้องพึ่งพางบประมาณของรัฐ
โดยเราจะใช้ CEMCO ที่เราถือหุ้นอยู่ 49% มาเป็นตัวขับเคลื่อน เพราะถ้าใช้การเคหะฯ และไปพึ่งพิงงบประมาณ กระบวนการต่างๆ ก็จะล่าช้า โดยจะมีการปรับโครงสร้าง CEMCO ใหม่ และนำบริษัทเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งจะทำให้เกิดความเชื่อมั่นได้ในระดับหนึ่งในเรื่องของการตรวจสอบ และเมื่อ CEMCO สร้างเสร็จ ฝ่ายการตลาด ฝ่ายชุมชนก็จะเข้ามารับช่วงต่อเอาโครงการไปบริหาร” นายทวีพงษ์กล่าว
CEMCO จะปรับโครงสร้างให้เป็นบริษัทมหาชน โดยจะต้องเพิ่มทุนอย่างต่ำ 500 ล้านบาท จากปัจจุบันทุนอยู่ที่ประมาณ 20 ล้านบาท การเคหะจะยังคงถือหุ้น 49% ส่วนผู้ถือหุ้นใหม่ที่คุยๆ กันไว้ ก็จะเป็นหน่วยงานภาครัฐมากขึ้น อย่างเช่น BAM SAM วายุภักดิ์ เป็นต้น ตั้งเป้าไวว่าใน 1-2 เดือนนี้จะเริ่มมีความคืบหน้า
“ต่อไป CEMCO จะเป็นบริษัทที่เข้ามาพัฒนาที่อยู่อาศัยให้กับการเคหะฯซึ่งมีหน้าที่กำกับควบคุมในระดับนโยบาย การเคหะจะได้ไม่ต้องไปพึ่งงบประมาณในการก่อสร้าง โครงการแรกคือการก่อสร้างบ้านเช่า 1 แสนหลัง จะให้เซ็มโก้ทำ ซึ่งจะทำให้เซ็มโก็มีผลงานที่จะเข้าตลาดได้ใน 2-3 ปีข้างหน้า”
เรื่องที่ 3 ก็คือ จะต้องเข้าไปจัดการกับ sunk cost หรือต้นทุนที่จมอยู่กับสินทรัพย์ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ จากโครงการบ้านเอื้ออาทรเดิม หรือโครงการที่ผู้รับเหมาทิ้งงานไป ซึ่งมีอยู่ 94 โครงการทั่วประเทศ เนื้อที่รวม 4,400 ไร่ โดยขณะนี้ได้ว่าจ้างมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ซึ่งเป็นทีมเดียวกับที่ศึกษาที่ดินให้กับกรมนารักษ์ เข้ามาสำรวจความเป็นไปได้ ของแต่ละโครงการ และจัดกลุ่มโครงการเกรด a b c ถ้าเป็น เกรด a จะเป็นโครงการที่ไปต่อได้ทันที เกรด b จะเป็นโครงการที่ต้องปรับโครงการก่อน ส่วนเกรด c คือ โครงการที่ไปต่อไม่ได้ ถ้าสามารถนำกลับมาฟื้นฟูได้ก็จะไปตอบโจทย์การก่อสร้างบ้านเช่า 1 แสนหลัง
ส่วนเรื่องของการทุจริตที่ผ่านมาก็ได้มีการตั้งกรรมการสอบ และในขณะเดียวกันจะมาดูเรื่องข้อบังคับต่างๆ ให้มีความชัดเจน เพราะที่ผ่านมาเป็นการใช้ดุลพินิจเป้นส่วนใหญ่ ต่อไปก็ต้องทำให้เป็นมาตรฐานที่ชัดเจน
ตัวอย่างเช่น โครงการบ้านถูกทั่วไทย ที่การเคหะฯให้เช่าพิเศษ 999 บาท/เดือน ปรากฏว่า ผู้มีสิทธิ์ไม่ใช่ที่รัฐบาลตั้งใจไว้ ที่จะช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยโดยการลดภาระค่าใช้จ่ายภาคครัวเรือน แต่คนที่ได้สิทธิ์กลับมีรายได้ 4-5 หมื่นบาท ซึ่งท่านผู้ว่าฯคนก่อนท่านก็แสดงความรับผิดชอบ ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างการตรวจสอบความบกพร่องที่เกิดขึ้น
คงต้องรอดูฝีมือผู้ว่าการเคหะฯคนใหม่ว่าจะทำงานได้เข้าตา และเข้าเป้าแค่ไหนกับภารกิจพลิกโฉมการเคหะฯให้เป็นที่พึ่งของประชาชนคนมีรายได้น้อยได้อย่างแท้จริง
