ใครที่กำลังวางแผนลงทุนอสังหาริมทรัพย์อย่างที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นซื้อที่ดิน ขายที่ดิน เช่าที่ดิน อย่าลืมเช็กเอกสารสิทธิ์ที่ดินก่อนตัดสินใจ บทความนี้อยากจะชวนทุกคนมาทำความเข้าใจเอกสารสิทธิ์เกี่ยวกับที่ดินแต่ละประเภทกันว่าคืออะไร และทำอะไรได้บ้าง เพื่อป้องกันการโดนย้อมแมว หลอกขาย หรือทำผิดกฎหมายโดยรู้เท่าไม่ถึงการณ์
1.เอกสารสิทธิ์ที่ดิน: แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค. 1)
แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค. 1) คือหลักฐานที่แสดงความเป็นผู้ครอบครองที่ดินแปลงหนึ่งแปลงใด ไม่ได้จัดเป็นหนังสือแสดงสิทธิ์ที่ดิน ไม่สามารถใช้เป็นหลักฐานทางราชการได้ ซึ่งในปัจจุบันไม่มีการแจ้ง ส.ค. 1 แล้ว ดังนั้นหากต้องการโอนที่ดิน ส.ค. 1 นี้ ก็เพียงแสดงเจตนาสละการครอบครองแล้วส่งมอบไปให้ผู้รับโอนเท่านั้น ก็ถือว่าเป็นการโอนกันโดยชอบแล้ว
ถ้าหากต้องการนำที่ดิน ส.ค.1 มาขอออกเป็นโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ปัจจุบันต้องยื่นต่อศาลให้มีคำพิพากษาหรือคำสั่งถึงที่สุดว่าผู้นั้นเป็นผู้ซึ่งได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมายอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ พนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้ได้
2.เอกสารสิทธิ์ที่ดิน: ใบจอง (น.ส. 2)
ใบจอง (น.ส. 2) คือหนังสือราชการที่ใช้แสดงความยินยอมให้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่วคราว โดยทางราชการจะออกประกาศ เพื่อให้ประชาชนมาจับจองที่ดินทำกินตามประมวลกฎหมายที่ดิน
สำหรับผู้ที่มีเอกสารสิทธิ์ที่ดินใบจอง (น.ส. 2) หลังจากได้ใบมาแล้ว จะต้องเริ่มทำประโยชน์อย่างน้อยร้อยละ 75 ของที่ดินภายใน 6 เดือน และต้องทำให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี ที่ดินประเภทนี้ไม่สามารถโอน ขาย ให้ ผู้อื่น ยกเว้นเป็นมรดก
ถ้าหากต้องการนำที่ดินที่มีใบจอง (น.ส. 2) มาออกเป็นโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 น.ส. 3 ก. หรือ น.ส. 3 ข) ก็สามารถทำได้ โดยผู้ที่มีเอกสารสิทธิ์ที่ดินใบจอง (น.ส. 2) จะต้องทำประโยชน์ในที่ดินตามเงื่อนไขที่กำหนด อีกทั้งหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินที่ได้รับนั้นจะอยู่ในบังคับห้ามโอนตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนดด้วย โดยปัจจุบันรัฐไม่มีการออกใบจองให้กับประชาชนแล้ว
3.เอกสารสิทธิ์ที่ดิน: หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 น.ส. 3 ก. และ น.ส. 3 ข)
หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 น.ส. 3 ก. และ น.ส. 3 ข) คือเอกสารสิทธิ์ที่ดินของทางราชการ เพื่อรับรองว่ามีการทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว แต่เป็นเพียงการได้สิทธิครอบครองทำประโยชน์ ยังไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน แบ่งออกเป็น
-น.ส. 3 : ออกให้ผู้ครอบครองที่ดินทั่วไป ในพื้นที่ที่ไม่มีระวาง มีลักษณะเป็นแผนที่รูปลอย ไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินแน่นอน หรือออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ซึ่งรัฐมนตรียังไม่ได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายที่ดินของหัวหน้าเขต นายอำเภอ หรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอ (นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออก)
-น.ส. 3 ก. : ออกในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ โดยมีการกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศ (นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออก)
-น.ส. 3 ข. : ออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ และรัฐมนตรีได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายที่ดินของหัวหน้าเขต นายอำเภอ หรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอแล้ว (เจ้าพนักงานที่ดินเป็นผู้ออก)
ที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ประเภท น.ส. 3 และ น.ส. 3 ข สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือหรือนำไปจำนองได้ แต่ต้องมีการปิดประกาศ 30 วัน ส่วน น.ส. 3 ก สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือหรือนำไปจำนองได้โดยไม่ต้องมีการปิดประกาศ และสามารถนำไปขอออกโฉนดที่ดินได้
4.ใบไต่สวน (น.ส. 5)
ใบไต่สวน คือหนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน ไม่ถือว่าเป็นหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ แต่เป็นหลักฐานว่าได้มีการสอบสวนสิทธิ์ในที่ดินแล้ว สามารถจดทะเบียนตามประมวลกฎหมายที่ดิน และจดทะเบียนโอนได้
ฉะนั้นหากที่ดินมีใบไต่สวนและมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ จะถือว่านายอำเภอได้รับรองการทำประโยชน์แล้ว จึงทำการจดทะเบียนโอนได้ แต่หากเป็นใบไต่สวนที่ดิน ส.ค. 1 หรือไม่มีหลักฐานที่ดิน และนายอำเภอยังไม่รับรองการทำประโยชน์ จะไม่สามารถจดทะเบียนโอนได้ ยกเว้นโอนมรดก
5.โฉนดที่ดิน
โฉนดที่ดิน โฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว” คือหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งผู้เป็นเจ้าของโฉนดที่ดินมีกรรมสิทธิ์อย่างสมบูรณ์ในที่ดินนั้นๆ โดยชอบด้วยกฎหมาย ไม่ว่าจะเป็น
-การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน เช่น ซื้อขาย ยกให้ แลกเปลี่ยน จำนอง ขายฝาก
-ใช้เป็นหลักฐานแสดงทุนทรัพย์หรือหลักประกันในการขอสินเชื่อ การกู้ยืมเงิน
-ใช้เป็นหลักทรัพย์ในการค้ำประกัน เช่น ค้ำประกันบุคคลเข้าทำงาน ประกันตัวผู้ต้องหา
-ใช้เป็นหลักฐานพิสูจน์สิทธิ์ในที่ดินของตนทั้งต่อรัฐและเอกชน
-ทราบตำแหน่ง แหล่งที่ตั้ง ขอบเขต และจำนวนเนื้อที่ของที่ดินอย่างถูกต้องและชัดเจน
-ป้องกันการบุกรุกขยายเขตครอบครองเข้าไปในที่ดินของรัฐ ซึ่งเป็นที่รกร้างว่างเปล่า ที่สงวนหวงห้าม ที่สาธารณประโยชน์ และที่ดินที่ทางราชการได้กันไว้เป็นเขตป่าไม้
-ป้องกันและระงับการแย่งสิทธิ์ในที่ดินหรือการรุกล้ำแนวเขตที่ดินซึ่งกันและกัน
6.ใบภาษีบำรุงท้องที่ (ภ.บ.ท. 5)
ใบภาษีบำรุงท้องที่ (ภ.บ.ท. 5) คือเอกสารหรือหลักฐานที่รับรองการเสียภาษีของผู้ที่ครอบครองที่ดินดังกล่าวให้กับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น จึงไม่นับเป็นเอกสารสิทธิ์ที่ดิน เพราะไม่ได้ออกโดยกรมที่ดิน และองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นก็ไม่มีอำนาจตรวจสอบการครอบครองที่ดินด้วย ดังนั้นการโอนสิทธิ์การครอบครองที่ดิน ภ.บ.ท. 5 จากบุคคลหนึ่งไปยังอีกบุคคลหนึ่ง จึงไม่ทำให้บุคคลใดมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น
สำหรับผู้ที่จะทำการซื้อขายโอนสิทธิ์ครอบครองที่ดิน ภ.บ.ท. 5 ทำได้โดยการแจ้งเปลี่ยนชื่อผู้เสียภาษีบำรุงท้องที่ ณ สำนักงานองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ซึ่งเจ้าพนักงานจะลงนามเป็นพยานรับทราบ
เช็กกันหรือยังว่าที่ดินที่เป็นเจ้าของ หรือที่ดินที่กำลังจะตัดสินใจทำนิติกรรมเป็นประเภทใด และถึงแม้จะมีเอกสารสิทธิ์ในที่ดิน อย่างโฉนดและหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แต่หากชะล่าใจ ปล่อยให้รกร้าง ไม่ทำประโยชน์ นอกจากจะทำให้เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแพงแล้ว อาจทำให้ที่ดินตกไปเป็นของคนอื่นได้ โดยการครอบครองปรปักษ์ก็ได้ อ่านเพิ่มเติมที่นี่ ‘การครอบครองปรปักษ์’ ที่เจ้าของบ้าน-ที่ดินควรต้องรู้ไว้ นะครับ
ขอบคุณข้อมูลและภาพประกอบ: www.dol.go.th
