ร่างผังเมืองกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ได้เปิดประชุมเพื่อรับฟังความคิดเห็นและปรึกษาหารือกับประชาชนเกี่ยวกับการวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครไปแล้วเมื่อวันที่ 23-24 ธันวาคม 2566 และมีกำหนดประชุมใหญ่ เพื่อรับฟังความเห็นและการปรึกษาหารือกับประชาชนทั่วไป ที่อาคารกีฬาเวสน์ 2 ศูนย์เยาวชนกรุงเทพมหานคร (ไทย- ญี่ปุ่น) เขตดินแดงในวันที่ 6 มกราคม 2567 ตั้งแต่เวลา 0.900-12.00 น.
ในร่างผังเมืองรวมกทม.ฉบับนี้มีการเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นในหลายมิติ เพื่อรองรับกับสิ่งต่างๆ ที่เกิดขึ้น การพัฒนาโครงข่ายรถไฟฟ้าที่เกิดขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงที่ผ่านมา รวมทั้งรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา) การส่งเสริมการท่องเที่ยว การเข้าสู่สังคมผู้สูงวัย การเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ ปัญหาฝุ่น PM2.5 และการแพร่ระบาดของไวรัส COVID-19 เป็นต้น
ในส่วนของการใช้ประโยชน์ที่ดินก็ได้มีการเปลี่ยนแปลงไปในหลายพื้นที่สอดรับกับโครงข่ายรถไฟฟ้าที่มีการเปิดให้บริการเพิ่มขึ้นในหลายเส้นทางสู่ ซึ่งในการประชุมรับฟังความคิดเห็นประชาชนเมื่อวันที่ 23-24 ธันวาคม 2566 ที่ผ่านมา ได้มีการเจาะลึกลงไปในแต่ละกลุ่มเขตของกรุงเทพมหานครซึ่งแบ่งออกเป็น 6 กลุ่มเขต กลุ่มเขตกรุงเทพฯเหนือ กลุ่มเขตกรุงเทพฯกลาง กลุ่มเขตกรุงเทพฯใต้ กลุ่มเขตกรุงเทพฯตะวันออก กลุ่มเขตกรุงธนฯเหนือ กลุ่มเขตกรุงธนฯใต้
Property Mentor ขอนำเสนอรายละเอียดของการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ในที่ดินของแต่ละกลุ่มเขต โดยได้เริ่มจากกลุ่มเขตกรุงเทพฯใต้ (ส่องร่างผังเมืองกรุงเทพฯตอนใต้ ปั้นคลองเตย-พระราม 4 รองรับ CBD) กลุ่มเขตกรุงเทพฯตอนเหนือ (ส่องร่างผังเมืองกรุงเทพฯตอนเหนือ Upgrade ทำเลรัชโยธิน ดอนเมือง หลักสี่) กลุ่มเขตกรุงเทพฯตอนกลาง (ส่องร่างผังเมืองกรุงเทพฯตอนกลาง ยกระดับพระราม 9 ศูนย์กลางเศรษฐกิจใหม่) และในครั้งนี้เป็นกลุ่มเขตกรุงเทพฯตะวันออกเป็นคิวต่อไปครับ
กลุ่มเขตกรุงเทพฯตะวันออก ครอบคลุมพื้นที่ 693.88 ตร.กม. ประกอบด้วยเขตบางกะปิ เขตบึงกุ่ม เขตคันนายาว เขตสะพานสูง เขตประเวศ เขตคลองสามวา เขตมีนบุรี เขตลาดกระบัง และเขตหนองจอก มีการใช้ประโยชน์ที่ดินในปี 2565 จำแนกเป็น
-เกษตรกรรม พื้นที่ 237.57 ตร.กม. (ร้อยละ 34.01)
-ที่อยู่อาศัย พื้นที่ 151.99 ตร.กม. (ร้อยละ 21.76)
-พาณิชยกรรม พื้นที่ 22.98 ตร.กม. (ร้อยละ 3.29)
-อื่นๆ ได้แก่ อุตสาหกรรม สาธารณูปการ ที่ว่าง ฯลฯ พื้นที่ 281.34 ตร.กม. (ร้อยละ 40.94)
ทั้งนี้ผังโครงสร้างการพัฒนากำหนดให้กลุ่มเขตกรุงเทพฯตะวันออก เกิดการพัฒนาเพื่อยกระดับคุณภาพสิ่งแวดล้อมย่านที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางในเขตชั้นกลาง และย่านที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยในเขตชานเมืองของกรุงเทพมหานคร พร้อมกับการสร้างเสริมบทบาททางเศรษฐกิจ เพื่อสร้างสมดุลระหว่างที่อยู่อาศัยและแหล่งการจ้างงาน โดยการพัฒนาย่านพาณิชยกรรมเมือง ศูนย์พาณิชยกรรมชานเมือง และย่านพาณิชยกรรมชุมชน ในบริเวณที่มีศักยภาพของการเข้าถึงโดยรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน และระบบขนส่งเสริม พร้อมทั้งสงวนรักษาและส่งเสริมการประกอบกิจกรรมทางสังคม และทางเศรษฐกิจด้านการเกษตรมูลค่าสูงและการท่องเที่ยวเชิงวัฒนธรรมและวิถีชุมชน ในพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม
แผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดินของกลุ่มเขตกรุงเทพฯตะวันออกในร่างผังเมืองรวมกทม.ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 นี้ กำหนดให้บริเวณพื้นที่การให้บริการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนสายสีส้ม สายสีเหลือง สายสีชมพู และสายสีแดง (พญาไท-สุวรรณภูมิ) เป็นย่านที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6-ย.9)และกำหนดให้บริเวณพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนที่เป็นสถานีร่วม เป็นย่านพาณิชยกรรมเมือง ศูนย์พาณิชยกรรมชานเมือง และย่านพาณิชยกรรมชุมชน (พ.3-พ.5)
นอกกจากนี้ยังกำหนดให้บริเวณพื้นที่นอกการให้บริการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน แต่เป็นพื้นที่ที่มีความพร้อมของโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคมขนส่ง สาธารณูปโภค และสาธารณูปการ เป็นย่านที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.2-ย.5)
ส่วนบริเวณพื้นที่ที่มีความเสี่ยงต่อการเกิดอุทกภัยจากน้ำท่วมหลาก กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (ก.1) และกำหนดให้บริเวณพื้นที่ที่ขาดความพร้อมของโครงสร้างพื้นฐาน และเป็นบริเวณพื้นที่ที่มีความอุดมสมบูรณ์ของทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เป็นการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม (ก.2 และ ก.3)
การปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่กลุ่มเขตกรุงเทพฯใต้จึงมีด้วยกัน 5 บริเวณหลักๆ ได้แก่
บริเวณที่ 1 ลาดพร้าว-รามอินทรา ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.3 และ ย.4) เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6 และ ย.7) บริเวณถนนรามอินทรา ถนนประดิษฐ์มนูธรรม ถนนนวมินทร์ ถนนเสรีไทย ถนนรามคำแหง และถนนลาดพร้าว เพื่อรองรับการให้บริการรถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) สายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี) และสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง)
บริเวณที่ 2 มีนบุรี ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.3) เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง(ย.6) และปรับเปลี่ยนที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6) เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.10) และพาณิชยกรรม (พ.3) บริเวณศูนย์พาณิชยกรรมชานเมืองมีนบุรี เพื่อรองรับการให้บริการรถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) และสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี)
บริเวณที่ 3 ทางน้ำท่วมหลาก ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (ก.1) เป็นชนบทและเกษตรกรรม (ก.2 และ ก.3) โดยการปรับปรุงระบบการป้องกันน้ำท่วมและการระบายน้ำบริเวณพื้นที่ด้านตะวันออกของกรุงเทพมหานคร
บริเวณที่ 4 หนองจอก ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.5 เดิม) เป็นพาณิชยกรรม(พ.3) บริเวณศูนย์พาณิชยกรรมชานเมืองหนองจอก และปรับเปลี่ยนที่ดินจากประเภทชนบทและเกษตรกรรม (ก.3 เดิม) เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.4) บริเวณชุมชนหนองจอก เพื่อส่งเสริมการเป็นศูนย์ชุมชนชานเมืองด้านตะวันออกและเพื่อรองรับการขยายพื้นที่อยู่อาศัยในย่านชานเมืองของกรุงเทพมหานคร
บริเวณที่ 5 ลาดกระบัง ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม (ก.4 เดิม) และที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.3 เดิม) เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.7) บริเวณศูนย์พาณิชยกรรมชานเมืองลาดกระบัง เพื่อรองรับการพัฒนาศูนย์พาณิชยกรรมชานเมืองบริเวณแนวสายทางรถไฟฟ้าความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา)
ทำเลเด่นของกรุงเทพฯฝั่งตะวันออก ตามร่างผังเมืองกทม.ฉบับนี้หนีไม่พ้น ทำเลมีนบุรีที่จะถูกยกระดับให้เป็นศูนย์พาณิชกรรมชานเมืองทางฝั่งตะวันออก เป็นการกระจายแหล่งงานออกไปในย่านชานเมืองที่มีศักยภาพส่งเสริมให้เกิด Work-life balance ซึ่งทางกทม.กำลังศึกษาการวางผังเมืองเฉพาะเป็นโครงการนำร่อง และอีก 1 ทำเลที่โดดเด่นไม่แพ้กันก็คือ ลาดกระบัง จะมีบทบาทเป็นศูนย์พาณิชยกรรมชานเมืองรองรับรถไฟฟ้าความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน นอกจากนี้ยังมีทำเล บางกะปิ รามอินทรา(บริเวณแฟชั่น ไอส์แลนด์) และหนองจอก จะเป็นศูนย์กลางรองทางฝั่งตะวันออกรองรับการขยายตัวของเมือง
นอกจากนี้ พื้นที่อยู่อาศัยทางฝั่งตะวันออกยังมีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจคือบริเวณ บริเวณถนนรามอินทรา ถนนประดิษฐ์มนูธรรม ถนนนวมินทร์ ถนนเสรีไทย ถนนรามคำแหง และถนนลาดพร้าว ที่เปลี่ยนการใช้ประโยชน์จากพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.3 และ ย.4) เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6 และ ย.7) ซึ่งจะทำให้สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมได้มากขึ้น
ขณะเดียวกัน พื้นที่ที่เคยเป็นพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (ก.1) รองรับน้ำหลากบางส่วนจะถูกปรับเป็นพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม(ก.3) จากเดิมที่กำหนดให้สร้างที่อยู่อาศัยได้เฉพาะบ้านเดี่ยว 1,000 ตารางวา แต่ในพื้นที่ก.3 ตามร่างผังเมืองกทม.ฉบับล่าสุด สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ตั้งแต่ บ้านเดี่ยว 50 ตร.ว. บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ ห้องแถม ตึกแถว ไปจนถึงอาคารพักอาศัยรวมไม่เกิน 1,000 ตร.ม.เลยทีเดียว เรียกได้ว่าเป็นการปลดล็อคพื้นที่อยู่อาศัยครั้งใหญ่ในฝั่งตะวันออกของกทม.เลยทีเดียว
โปรดติดตามการใช้ประโยชน์ที่ดินตามร่างผังเมืองรวมกทม.ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ในกลุ่มเขตอื่นๆ ได้ที่นี่ เร็วๆ นี้ครับ
อ่านเพิ่มเติม…
ส่องร่างผังเมืองกรุงเทพฯตอนเหนือ Upgrade ทำเลรัชโยธิน ดอนเมือง หลักสี่
ส่องร่างผังเมืองกรุงเทพฯตอนกลาง ยกระดับพระราม 9 ศูนย์กลางเศรษฐกิจใหม่
ส่องร่างผังเมืองกรุงเทพฯตอนใต้ ปั้นคลองเตย-พระราม 4 รองรับ CBD
