สำหรับผู้ที่เป็นเจ้าของคอนโด แต่ไม่ได้อยู่อาศัยเอง หรือจองไปแล้ว ผ่อนดาวน์ไปแล้ว แต่เกิดขาดสภาพคล่องทางการเงิน ไม่พร้อมผ่อนต่อ หรือต้องการแบ่งเบาภาระหนี้อสังหาฯด้วยการปล่อยขายคอนโด ควรเข้าใจเทคนิคหรือรูปแบบวิธีการขายและความต้องการในตลาดให้ดีเสียก่อน DDproperty ซึ่งเป็นเว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์มีเทคนิคที่น่าสนใจมาฝากกันครับ
ขายคอนโด อย่างไรให้ปล่อยได้เร็ว
การซื้อขายคอนโดมิเนียมมี 3 รูปแบบหลักๆ ได้แก่ การขายใบจอง การขายดาวน์ และการขายคอนโดที่โอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว ซึ่งแต่ละแบบจะมีรายละเอียดที่แตกต่างกันออกไปตามช่วงระยะเวลาที่ดำเนินธุรกรรม ผู้บริโภคหรือนักลงทุนมือใหม่จึงควรศึกษาและทำความเข้าใจขั้นตอนต่างๆ ให้ดี เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาหนี้ก้อนโตตามมาในภายหลัง
การขายใบจองคอนโด
ใบจองคอนโดคือเอกสารที่ยืนยันความสนใจของบุคคลที่มีต่อคอนโดมิเนียมนั้น ใบจองจะเป็นเอกสารที่เป็นหลักฐานแสดงว่ายูนิตที่สนใจจะถูกล็อกไว้สำหรับผู้จอง แต่ไม่ได้หมายความว่าจะมีกรรมสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของยูนิตนั้นๆ หากจองไปแล้วเกิดเปลี่ยนใจภายหลังก็สามารถนำใบจองคอนโด มาประกาศขายต่อได้ ถือเป็นการลงทุนเก็งกำไรระยะสั้นในรูปแบบหนึ่ง
โดยมีกลุ่มเป้าหมายคือผู้ที่จองคอนโดไม่ทัน หรือพลาดวันเปิดจองและอยากได้โครงการนั้นจริงๆ ส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดในทำเลที่มีศักยภาพและตอบโจทย์ของผู้บริโภค เช่น ติดรถไฟฟ้า ราคาดี คุ้มค่าแก่การลงทุน จนทำให้ยอมจ่ายส่วนต่างให้กับผู้ขายใบจองคอนโด ซึ่งส่วนนี้จะถือเป็นกำไรที่ผู้ขายจะได้รับ
อย่างไรก็ดี การขายใบจองเป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยงไม่น้อย เนื่องจากต้องขายต่อให้ได้ก่อนถึงช่วงผ่อนดาวน์ ผู้ขายใบจองคอนโด จึงควรศึกษาปัจจัยแวดล้อมต่างๆ ซึ่งจะมีส่วนช่วยให้สามารถขายใบจองได้เร็วขึ้น นอกจากนี้ ควรมีเงินสำรองไว้สำหรับการผ่อนดาวน์ในกรณีที่ยังไม่สามารถขายได้ทันกำหนด ซึ่งนับเป็นต้นทุนที่ต้องคำนวณเพิ่มขึ้นเมื่อประกาศขายเช่นกัน
การขายดาวน์คอนโด
โครงการส่วนใหญ่มักเปิดขายตั้งแต่ก่อนการก่อสร้าง ผู้ที่สนใจซื้อสามารถทำสัญญาจองห้องที่ต้องการได้และผ่อนเงินดาวน์เป็นงวดๆ ในระหว่างรอการก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ตามเงื่อนไขที่โครงการกำหนดไว้ หากผู้ซื้อกู้ไม่ผ่านหรือสนใจไปซื้อโครงการอื่นแทนก็สามารถขายดาวน์ให้กับผู้อื่นไปผ่อนดาวน์ต่อก่อนถึงเวลาโอนกรรมสิทธิ์ได้ ด้วยการเปลี่ยนสัญญาจะซื้อจะขายกับทางโครงการ ซึ่งบางโครงการอาจมีค่าธรรมเนียมในการเปลี่ยนสัญญา กรณีเป็นโครงการที่มีศักยภาพและปิดการขายไปแล้ว (Sold Out) แต่ยังมีความต้องการสูงอยู่จะยิ่งมีโอกาสขายได้มากขึ้น
การขายรูปแบบนี้ผู้ขายสามารถเป็นเจ้าของคอนโดได้โดยชำระค่าจอง ค่าทำสัญญา และเงินผ่อนดาวน์ในแต่ละเดือน หากคอนโดที่ได้รับความนิยมสูงจะสามารถขายต่อได้ราคาดีขึ้น อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันโครงการส่วนใหญ่มีการเรียกเก็บค่าธรรมเนียม หรือค่าปรับการเปลี่ยนสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อป้องกันการลงทุนขายดาวน์คอนโดเพื่อเก็งกำไร
การขายคอนโดที่โอนกรรมสิทธิ์แล้ว
เกิดขึ้นเมื่อผู้ขายได้โอนกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของคอนโดอย่างถูกต้องตามกฎหมายแล้ว (แม้ว่ายังต้องผ่อนกับธนาคารอยู่) ข้อดีของการขายคอนโด รูปแบบนี้คือผู้ซื้อจะตัดสินใจได้ง่ายขึ้น เนื่องจากได้เห็นห้องชุดของจริง และหากเป็นโครงการที่เป็นที่ต้องการในตลาดก็จะยิ่งเพิ่มมูลค่าให้กับห้องชุดนั้นๆ นอกจากนี้ การนำเสนอจุดเด่นที่สร้างความแตกต่าง เช่น การตกแต่ง แถมเฟอร์นิเจอร์ ฟรีค่าโอนกรรมสิทธิ์หรือค่าส่วนกลาง 1 ปี จะช่วยดึงดูดให้ผู้ซื้อสนใจห้องชุดนั้นๆ มากขึ้น
อย่างไรก็ตาม การขายโอนคอนโดจะเสร็จสมบูรณ์ได้เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ซึ่งจะมีค่าใช้จ่ายต่างๆ อาทิ ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินหรือราคาขายคอนโด ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3% ของราคาประเมิน ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ที่คิดจากราคาประเมินและปีที่ถือครอง และค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าประกัน นอกจากนี้ในระหว่างรอการขาย ผู้ขายมีหน้าที่รับผิดชอบค่าส่วนกลางและค่าสาธารณูปโภคต่าง ๆ จนกว่าจะขายออก
ศึกษาความต้องการตลาด เพิ่มโอกาสทำกำไร
รายงาน DDproperty Thailand Property Market Index ฉบับล่าสุดเผยว่า จำนวนคอนโดมิเนียมมีสัดส่วนสูงถึง 87% ของจำนวนอุปทานทั้งหมดในกรุงเทพฯ ดังนั้นจึงมีการแข่งขันและมีความเสี่ยงสูงสำหรับผู้ขายมือใหม่ที่ไม่ใช่นักลงทุนหรือนายหน้าที่มีความเชี่ยวชาญในตลาดอสังหาฯ DDproperty ขอแนะนำแนวทางในการวางแผนขายคอนโด สำหรับผู้บริโภคที่ไม่สามารถผ่อนคอนโด ต่อได้จากปัญหาสภาพคล่องการเงิน กู้ไม่ผ่าน รวมไปถึงผู้ที่ต้องการเริ่มลงทุนสร้างกำไรจากคอนโดที่มีอยู่
-เริ่มต้นวางแผนการขายอย่างรอบคอบ คำนวณต้นทุนให้ครบถ้วน ผู้บริโภคต้องมีเป้าหมายการจองหรือซื้อที่ชัดเจน ศึกษา/ทำความเข้าใจรูปแบบการขายคอนโด แต่ละประเภทก่อนจอง เช่น ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง หรือปล่อยเช่าในช่วงระยะเวลาสั้นๆ ก่อนขาย หรือเน้นการลงทุนระยะยาว นอกจากนี้ ต้องคำนวณต้นทุนค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นตลอดช่วงเวลาการเป็นเจ้าของ
ไม่ว่าจะเป็นต้นทุนจากการจอง ค่าผ่อนดาวน์คอนโด ราคาสุทธิของคอนโด และค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าโอนกรรมสิทธิ์ ก่อนที่จะตั้งราคาขายคอนโด โดยคำนวณกำไรให้เหมาะสมกับมูลค่าโครงการในตลาด หรือถ้าจำเป็นต้องขายอย่างเร่งด่วน ควรตั้งราคาให้ต่ำแต่ไม่ขาดทุน หรือรอจังหวะที่เหมาะสม หากเป็นการขายคอนโดที่โอนแล้ว ควรมีชื่อในทะเบียนบ้านของห้องชุดนั้นอย่างน้อย 1 ปี เพื่อลดภาระในส่วนของภาษีธุรกิจเฉพาะที่จะเป็นต้นทุนเพิ่มเติม
-ศึกษาความต้องการในตลาด เพิ่มโอกาสเข้าถึงกลุ่มเป้าหมาย การศึกษาอุปสงค์และอุปทานในตลาดโดยเฉพาะในทำเลของห้องชุดเพื่อนำมาใช้เป็นจุดขาย ช่วยดึงดูดและกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคได้ง่ายขึ้น การเลือกซื้อคอนโดในโครงการที่มีชื่อเสียงและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันจะช่วยเพิ่มโอกาสให้ขายออกได้ง่ายขึ้น รวมไปถึงการเลือกลงทุนในระดับราคาคอนโด ที่ตอบโจทย์ความต้องการในตลาดก็จะช่วยเพิ่มโอกาสเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้มากขึ้นเช่นกัน
ทั้งนี้ ข้อมูลจากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index พบว่า เกือบ 1 ใน 4 ของผู้บริโภค (24%) สนใจที่อยู่อาศัยระดับราคา 1-3 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นความต้องการที่สอดคล้องกับสภาพคล่องทางการเงินของผู้บริโภคในช่วงนี้
นอกจากนี้ ทำเลที่ตั้งโครงการเป็นปัจจัยแรกๆ ที่มีผลในการพิจารณาก่อนตัดสินใจซื้อ หากผู้ขายเลือกลงทุนในทำเลที่มีความต้องการสูงก็ย่อมเพิ่มโอกาสในการขายที่มากขึ้น โดย 5 ทำเลยอดนิยมน่าลงทุนในกรุงเทพฯที่ราคาคอนโดเติบโตมากที่สุดในรอบไตรมาสที่ผ่านมา
อันดับ 1 ได้แก่ แขวงอนุสาวรีย์ เขตบางเขน ราคาเพิ่มขึ้นสูงที่สุด 6% จากการเปิดให้บริการรถไฟฟ้า BTS สายสีเขียวส่วนต่อขยาย ตามมาด้วยแขวงคลองจั่น เขตบางกะปิ แขวงตลาดบางเขน เขตหลักสี่ แขวงบางโคล่ เขตบางคอแหลม ราคาเพิ่มขึ้นในสัดส่วนเท่ากันที่ 5% และแขวงลาดยาว เขตจตุจักร ราคาเพิ่มขึ้น 4%
-อยากเก็งกำไรแบบไม่ขาดทุน ต้องเลือกขายให้ถูกประเภท หากต้องการลงทุนกับคอนโดเพื่อเก็งกำไรระยะสั้น วิธีการขายใบจองและขายดาวน์คอนโด ก่อนจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ถือเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจ เนื่องจากผู้ขายไม่จำเป็นต้องใช้เงินจำนวนมากในการลงทุน แต่ผู้ขายต้องศึกษาอุปสงค์และอุปทานในตลาดพร้อมทั้งจองยูนิตที่น่าสนใจให้ทัน ซึ่งมักจะมีความต้องการในตลาดรองรับอยู่แล้ว
ในกรณีที่ต้องการซื้อเก็งกำไรระยะยาว แนะนำให้รอเวลาที่เหมาะสมเพื่อขายอีกครั้ง เนื่องจากมูลค่าของคอนโดมีแนวโน้มสูงขึ้นทุกปี อย่างไรก็ตาม การประกาศขายในช่วงนี้อาจไม่ใช่เวลาที่ดีนัก เพราะนอกจากสงครามราคาที่ดุเดือดจากผู้พัฒนาอสังหาฯแล้ว สภาพเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวอาจทำให้ผู้ขายไม่ได้กำไรตามที่ตั้งเป้าไว้ จึงควรชะลอการขายออกไปก่อน ซึ่งผู้ขายต้องมีความพร้อมทางการเงินและความรู้ความเข้าใจเรื่องการลงทุนพอสมควร
การขายคอนโด แต่ละรูปแบบล้วนมีความแตกต่างและเป็นโอกาสในการทำกำไรได้ จึงควรทำความเข้าใจเพื่อเสริมความรู้ประกอบการตัดสินใจหากต้องขายคอนโดในอนาคต ในขณะเดียวกัน ผู้ขายและนักลงทุนควรพิจารณาก่อนตัดสินใจลงทุนคอนโดให้รอบคอบ โดยประเมินความพร้อมทางการเงินและโอกาสในตลาดควบคู่กันไป เนื่องจากทุกการลงทุนล้วนมีความเสี่ยงแฝงอยู่เสมอ
เกี่ยวกับ DDproperty
DDproperty เป็นเว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มียอดผู้เข้าชมและใช้บริการบนเว็บไซต์กว่า 3.5 ล้านรายต่อเดือน ด้วยตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์หลากหลายรูปแบบรวมกว่า 700,000 รายการ ที่ช่วยให้คนไทยค้นหาและพบกับบ้านหรือคอนโดที่ต้องการ
