ตลอด 2 เดือนเศษ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ได้ทยอยประกาศแผนการลงทุนกันไปแล้วเป็นส่วนใหญ่ และอย่างที่ทราบกันดีว่าปีนี้เป็นปีที่แต่ละบริษัทเผชิญกับความยากลำบากในการทำธุรกิจท่ามกลางปัจจัยลบ และอุปสรรคนานัปการ หลายรายวางแผนตั้งรับ ปรับโหมดลงทุนด้วยความระมัดระวัง แต่ก็มีอีกหลายรายที่ยังเดินหน้าท้าทายกับภาวะตลาดที่ยากเกินคาดเดา
และนี่คือบทสรุปภาพการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 ที่ทาง Property mentor ได้รวบรวบเอาไว้ แม้ว่าข้อมูลจะไม่ใช่ 100% ของทั้งตลาด แต่ก็พอทำให้เห็นความเปลี่ยนแปลงที่จะเกิดขึ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ได้อย่างแจ่มชัด และขอย้ำว่า ทั้งหมดคือแผนลงทุนที่แต่ละบริษัทประกาศเอาไว้ ส่วนจะทำได้ตามแผนมากน้อยแค่ไหนก็เป็นประเด็นที่ต้องติดตามกันต่อไป
/////////////////////////////////////////////////
จากการประกาศแผนลงทุนของ 17 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 อ่าน 17 บริษัทอสังหาฯ ลงทุนปี 63 ลดฮวบ พบว่า มีโครงการลงทุนใหม่รวมกันทั้งสิ้น 243 โครงการ มูลค่ารวม 321,750 ล้านบาท โดยปีนี้ Top 5 ผู้หาญกล้าเดินหน้าลงทุน ได้แก่
อันดับ 1 เป็น ของ เอพี ไทยแลนด์ มีแผนเปิดโครงการใหม่จำนวน 37 โครงการ แซงหน้า พฤกษา โฮลดิ้ง ซึ่งยืนหนึ่งมาเกือบทุกปี โดยในปีนี้ พฤกษา โฮลดิ้ง หล่นมาอยู่อันดับ 2 ด้วยจำนวนโครงการใหม่ 30 โครงการ เท่ากับ ศุภาลัย ส่วนอันดับ 4 ได้แก่ แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ที่จะเปิดโครงการใหม่จำนวน 19 โครงการ และตามมาติดๆ ในอันดับ 5 คือ แสนสิริ จำนวน 18 โครงการ
มันเป็นปีแห่งความท้าทาย ซึ่งใครที่สามารถผ่านบททดสอบของปีนี้ไปได้จะเก่งขึ้น คำถามคือ เราจะทำอย่างไรให้สินค้าหรือบริการที่พัฒนาขึ้นสามารถสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน
วิทการ จันทวิมล – เอพี ไทยแลนด์
ย้อนกลับไปในปี 2562 พฤกษา โฮลดิ้ง มาเป็น อันดับ 1 ด้วยจำนวนโครงการใหม่ 55 โครงการ เอพี ไทยแลนด์ เป็นอันดับ 2 ที่ 39 โครงการ อันดับ 3 ได้แก่ แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้/แสนสิริ เปิด 28 โครงการเท่ากัน และอันดับ 5 ได้แก่ เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำนวน 22 โครงการ
แต่เป็นที่ทราบกันดีว่าในปี 2562 ด้วยภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว และผลกระทบจากมาตรการคุม LTV ทำให้แต่ละบริษัทชะลอการลงทุนไปเกือบๆ ครึ่งหนึ่งของแผนที่ประกาศไว้ และยังชะลอการลงทุนต่อเนื่องมาถึงปี 2563
การพัฒนาโครงการในสูตรดั้งเดิม ซึ่งเป็น คลาสสิค โมเดลของบริษัท นั่นก็คือ เลือกพัฒนา โครงการในซอยที่ดินราคาไม่แพง อยู่ใกล้ชุมชน มีร้านสะดวกซื้อออกแบบโครงการให้ดูดี ขายในราคาที่ไม่แพง นั่นคือส่วนผสมที่ลงตัว และเป็นหัวใจของตลาดทาวน์เฮาส์ ที่จับตลาดเรียลดีมานด์จริงๆ
แสนผิน สุขี – แผ่นดินทอง
มาดูที่มูลค่าของโครงการที่เปิดขายในปีนี้กันบ้าง อันดับ 1 ก็คงหนีไม่พ้น เอพี ไทยแลนด์ เนื่องจากเปิดโครงการมากสุด โดยมีมูลค่าโครงการรวม 47,150 ล้านบาท อันดับ 2 ยังเป็นของ พฤกษา โฮลดิ้ง โดยมีมูลค่าโครงการรวมที่ 36,000 ล้านบาท เช่นเดียวกับอันดับ 3 ก็คือ ศุภาลัย มูลค่าโครงการรวม 30,000 ล้านบาท
อันดับ 4 ตกเป็นของ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ แม้ว่าจะเปิดแค่ 16 โครงการ แต่ส่วนใหญ่เป็นโครงการระดับบนๆ จึงมีมูลค่าโครงการรวม 28,440 ล้านบาท อันดับ 5 มี 2 บริษัท คือ แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ และโนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ มีมูลค่าโครงการรวม 25,000 ล้านบาท
ความต้องการในตลาดยังพอมีอยู่บ้าง เราจะต้องหาลูกค้าตัวจริงให้เจอ ซึ่งไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะเค้กมีขนาดที่เล็กลง ใครขายได้เก่งคนนั้นจะชนะ ปีนี้พฤกษาจะเน้นเรื่องของการนำ Innovation and Data Tech มาใช้เพิ่มช่องทางการขายในรูปแบบใหม่
สุพัตรา เป้าเปี่ยมทรัพย์ – พฤกษา โฮลดิ้ง
คราวนี้มาดูที่คอนโดมิเนียม ซึ่งปีนี้เปิดกันไม่ถึง 10 โครงการ บริษัทที่เปิดคอนโดมากสุด ได้แก่ โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ เปิดคอนโดล้วนๆ 7 โครงการ ไม่มีการลงทุนบ้านแนวราบเลยแม้แต่โครงการเดียว อันดับ 2 มีด้วยกัน 4 บริษัท เปิดโครงการเท่ากันที่ 6 โครงการ ได้แก่ พฤกษา โฮลดิ้ง แสนสิริ เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ และ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ แถมให้อีก 3 บริษัทที่เปิดโครงการจำนวนใกล้เคียงกัน ได้แก่ ศุภาลัย 5 โครงการ เอพี ไทยแลนด์ และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ เปิด 4 โครงการ
ส่วนโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ ปี 2563 เอพี ไทยแลนด์ มีแผนเปิดโครงการมากเป็นอันดับ 1 จำนวน 33 โครงการ อันดับ 2 ศุภาลัย จำนวน 25 โครงการ ขณะที่ พฤกษา โฮลดิ้ง ที่ยืนหนึ่งกับบ้านแนวราบมาตลอด ปีที่แล้วมีแผนเปิด 40 โครงการ ปีนี้มาเป็นอันดับ 3 เปิดจำนวน 24 โครงการ อันดับ 4 เป็น แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ จำนวน 19 โครงการ อันดับ 5 แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เปิดโครงการบ้านแนวราบล้วนๆ 16 โครงการ
บริษัทกลับมองว่า ปีนี้อาจเป็นปีที่เหมาะต่อการก้าวไปข้างหน้า ด้วยสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง และมีต้นทุนที่ต่ำทำให้บริษัทมีความได้เปรียบในการลงทุน จึงเป็นอีกปีที่บริษัทขยายการลงทุนมากที่สุด เน้นไปที่โครงการที่อยู่อาศัยแนวราบซึ่งเป็นการเปิดโครงการมากที่สุดในรอบ 5 ปี
ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม – ศุภาลัย
นอกจากแผนการลงทุนพัฒนาโครงการแล้ว บริษัทที่เปย์หนักจัดงบเพื่อซื้อที่ดินสูงสุดเป็นอันดับ 1 ยังคงเป็น เอพี ไทยแลนด์ 8,500 ล้านบาท อันดับ 2 เป็น ศุภาลัยและแผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ เตรียมงบไว้ 8,000 ล้านบาท ขณะที่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ และ โนเบิล เตรียมงบไว้เท่ากันที่ 7,000 ล้านบาท
มาถึงเป้ายอดขาย 5 บริษัทแรกที่ตั้งเป้ายอดขายไว้สูงสุด อันดับ 1 ได้แก่ พฤกษา โฮลดิ้ง ตั้งเป้าขายปีนี้ไว้ที่ 38,000 ล้านบาท เอพี ไทยแลนด์ มาเป็นอันดับ 2 จำนวน 33,500 ล้านบาท ดันดับ 3 ได้แก่ แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ตั้งเป้า 33,000 ล้านบาท อันดับ 4 แสนสิริ 29,000 ล้านบาท และอันดับ 5 แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ 28,000 ล้านบาท
กลยุทธ์สำคัญของแสนสิริก็คือ การชนะในตลาดกลุ่มใหญ่ที่มีดีมานด์ (Mass Market) ด้วยการพัฒนาโครงการภายใต้แบรนด์ในกลุ่มแมสของสินค้าแต่ละประเภท ราคาตั้งแต่ 1.5-5 ล้านบาท โดยจะขยายการพัฒนาไปในย่าน Community ใกล้เมืองในราคาเข้าถึงง่าย
อุทัย อุทัยแสงสุข – แสนสิริ
ส่วนเป้ารายได้ จริงๆ ที่ประกาศกันไว้ เอพี ไทยแลนด์ มาเป็นอันดับ 1 ที่ 40,550 ล้านบาท แต่เป็นรายได้ที่นับรวมรายได้ในส่วนของโครงการที่ร่วมทุนไปด้วย ถ้าหักออกจะมีเป้ารายได้อยู่ที่ 33,690 ล้านบาท หล่นไปเป็นอันดับ 2 โดยอันดับ 1 ตกเป็นของ พฤกษา โฮลดิ้ง วางเป้ารายได้ไว้ที่ 40,000 ล้านบาท แสนสิริมาเป็นอันดับ 3 ที่ 33,000 ล้านบาท ส่วนอันดับ 4 คือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ 28,000 ล้านบาท และอันดับ 5 ศุภาลัย ตั้งเป้ารายได้ไว้ที่ 24,000 ล้านบาท
แม้ตลาดอสังหาฯจะชะลอตัว การลงทุนจะลดลง แต่การแข่งขันกลับรุนแรงมากยิ่งขึ้น เพราะทุกบริษัทต้องแย่งชิงเรียลดีมานด์ที่มีอยู่อย่างจำกัด ถึงสิ้นปีนี้ก็คงจะได้รู้ว่าแผนลงทุนที่ประกาศไว้ตั้งแต่ต้นปี ทำได้มากน้อยแค่ไหน แต่ที่แน่ๆ ปีนี้ใครมีเงินเย็นรอช็อปดีลโดนๆ ได้เลย
