ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จังหวัดนนทบุรีกำลังจะถึงจุดเปลี่ยนสำคัญ เมื่อปัจจัยในการทำธุรกิจได้เปลี่ยนแปลงไปใน 3 เรื่องใหญ่ๆ ได้แก่ ราคาที่ดิน ผังเมือง และภาษีที่ดิน ซึ่งจะทำให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยในจังหวัดนนทบุรีมีราคาสูงขึ้นในอนาคตอันใกล้นี้
นายเลิศมงคล วราเวณุชย์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี กล่าวว่า ราคาที่ดินในจังหวัดนนทบุรีปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง ที่ดินที่เคยซื้อตารางวาละ 1.2 แสนบาท เมื่อ 4 ปีที่แล้วปัจจุบันราคา 2.5 แสนบาท โดยเฉพาะที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงตามถนนกรุงเทพฯ-นนทบุรี ปัจจุบันราคา 2.5-3 แสนบาท/ตารางวา จนถึงข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาราคาถึงจะต่ำกว่า 2 แสนบาท
ปัญหาก็คือ ราคาที่ดินปรับขึ้นแต่กำลังซื้อของคนไม่ได้ขึ้นตาม ไม่เหมือนที่ดินในย่านใจกลางเมืองกทม.ที่ราคาที่ดินแพงขึ้นแต่ก็ยังมีคนซื้อ แม้ว่าจะมีรถไฟฟ้าสายสีม่วงให้บริการ แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ยังไม่ได้ดีขึ้น โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมปัจจุบันยังมีสินค้าเหลืออยู่ในตลาดประมาณ 1.3 หมื่นหน่วย จากทั้งหมด 2.3 หมื่นหน่วย ส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วหรือสร้างใกล้เสร็จ ราคาขายอยู่ที่ 5-8 หมื่นบาท/ตารางเมตร ซึ่งคาดว่าจะต้องใช้เวลาระบายสต๊อกอีก 2-3 ปี
ปัจจุบันคอนโดโครงการใหม่ แทบไม่ได้มีการพัฒนามาตลอด 2-3 ปีที่ผ่านมา เพราะตลาดไม่ดีมาตลอด แม้รถไฟฟ้าจะเปิดให้บริการแล้วก็ยังไม่บูม แถมยังได้รับผลกระทบจากมาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยเข้าไปอีก จึงยังต้องใช้เวลาอีกสักระยะในการระบายสต๊อกที่มีอยู่ และถือเป็นคอนโดล๊อตสุดท้ายก่อนที่ จะมีการประกาศใช้ผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรี ซึ่งจะทำให้พื้นที่ส่วนใหญ่ขึ้นคอนโดไม่ได้ ยกเว้นระยะ 300 เมตรจากแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง
ส่วนโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ นายปรีชา กุลไพศาลธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท เปี่ยมสุข พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ในฐานะกรรมการและเหรัญญิก สมาคมอสังหาริมทรัพย์ นนทบุรี ให้ข้อมูลเพิ่มเติมว่า ข้อมูลจากธนาคารเกียรตินาคิน ระบุว่า ปัจุบันโครงการทาวน์เฮาส์ในจังหวัดนนทบุรีมีจำนวน 1.4 หมื่นหน่วย เป็นทาวน์เฮาส์ ราคา 2-3 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาท สัดส่วนประมาณ 80% ส่วนทาวน์เฮาส์ราคา 1-2 ล้านบาท และที่มีราคาสูงกว่า 5 ล้านบาทมีรวมกันประมาณ 20% มีอัตราการดูซับ 4% ต่อเดือน คาดว่าจะใช้เวลาระบายสต๊อก 2 ปี-2 ปีครึ่ง
ส่วนโครงการบ้านเดี่ยวปัจจุบันมีสต๊อกอยู่ในจังหวัดนนทบุรี 7,000 ยูนิต เป็นบ้านเดี่ยว 3-5 ล้านบาท และ 5-10 ล้านบาท สัดส่วน 90% ของตลาดรวม มีอัตราการดูซับ 3% ต่อเดือน โดยคาดว่าจะใช้เวลาระบายสต๊อก 2-3 ปี ซึ่งโครงการแนวราบถ้าการระบายสต๊อกยังไม่เกิน 3 ปี ถือว่ายังอยู่ในสถานการณ์ที่รับได้ แต่อย่างไรก็ตาม ข้อมูลดังกล่าว เป็นข้อมูลในไตรมาสแรก ยังไม่ได้รับผลกระทบจากมาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งส่งผลให้การซื้อขายลดลงไปอีก จึงต้องรอดูว่า ในช่วงไตรมาส 3-4 ตลาดบ้านแนวราบจะชะลอตัวลงมากน้อยแค่ไหน
ปัจจุบันราคาที่ดินในหลายพื้นที่แทบจะพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบไม่ได้แล้วอย่างเช่น ที่ดินบนถนนราชพฤกษ์ ถ้าไม่ใช่ราคาที่ดินที่ซื้อไว้เดิมก็คงพัฒนาโครงการบ้านแนวราบไม่ได้ จึงต้องออกไปพัฒนาในพื้นที่ด้านนอก นอกจากนี้ ผังเมืองนนทบุรีฉบับใหม่ จะทำให้ทาวน์เฮาส์ราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทจะหายไปจากตลาด เพราะไม่สามารถจะพัฒนาในซอยที่มีอยู่ในปัจจุบันได้ เพราะผังเมืองใหม่กำหนดให้ต้องพัฒนาในซอยที่มีความกว้างไม่ต่ำกว่า 10 เมตรขึ้นไป แต่ปัจจุบันถนนซอยในจังหวัดมีความกว้างที่ 5-7 เมตร
นายเลิศมงคล กล่าวเสริมว่า ผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรี คาดว่าจะประกาศใช้ในปลายปีนี้ จะทำให้ไม่สามารถพัฒนาคอนโดและบ้านแนวราบในซอยได้ เพราะในผังเมืองนนท์ใหม่กำหนดให้ต้องสร้างในซอยที่มีขนาด 10-12 เมตร ขณะที่ปัจจุบันเมืองนนท์มีแต่ซอยขนาด 5-7 เมตรเท่านั้น นอกจากนี้ พื้นที่คอนโดยังสร้างได้ไม่เกิน 8 เท่า ของขนาดที่ดิน จากเดิมที่ได้ถึง 10 เท่า ส่วนพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าสีชมพูตั้งแยกแครายถึงปากเกร็ดก็ไม่สามารถสร้างคอนโดได้ หลังจากประกาศใช้แล้ว สมาคมคงจะต้องขอให้ทบทวน โดยจะนำยุทธศาสตร์ชาติ แผนพัฒนาเศรษฐกิจ ยุทธศาสตร์ระดับภูมิภาค ปริมณฑล และจังหวัด มาดูว่า ผังเมืองนนท์ควรจะต้องเป็นอย่างไร และต้องปรับปรุงแก้ไขตรงจุดไหนให้ผังเมืองเป้นไปตามยุทธศาสตร์ที่วางไว้
นอกจากนี้ หลังจากที่ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบังคับใช้ และมีการปรับราคาประเมินที่ดินขึ้นไปอีก 10-15% เจ้าของที่ดินจะมีภาระในการจ่ายภาษี ถ้าถูกผังเมืองบังคับให้ทำอะไรไม่ได้ แต่ก็ยังต้องจ่ายภาษี สุดท้ายต้นทุนทั้งหมดก็จะถูกผลักภาระไปให้กับผู้ซื้อ
บ้านและคอนโดในจังหวัดนนท์ในอนาคตก็จะมีราคาแพงขึ้นไปอีก และสินค้าในบางประเภทก็จะหายไปจากตลาด เพราะไม่สามารถสร้างได้เหมือนก่อน ผู้ประกอบการคงจะต้องปรับตัวกันขนานใหญ่กับปัจจัยด้านลบที่จะเกิดขึ้นกับอสังหาฯจังหวัดนนทบุรี
อ่านเพิ่มเติม ...รีบซื้อซะ! บ้าน-คอนโด จังหวัดนนท์
