ถือเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับมือเก๋าของวงการ สำหรับ ไชยยันต์ ชาครกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) พ่วงด้วยตำแหน่งนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร 3 สมัย ซึ่งเป็นช่วงที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประสบภาวะวิกฤตอย่างหนักในปี 2540-2546 จึงรู้ซึ้งเป็นอย่างดีว่า การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้น จำเป็นอย่างยิ่งต้องมีข้อมูล และสามารถประเมินปัจจัยแวดล้อมทั้งภายนอกภายในได้อย่างถูกต้องและแม่นยำ เพื่อนำมากำหนดกลยุทธการดำเนินธุรกิจของบริษัท
“จะเดินทัพก็ต้องดูเมฆหมอกให้ดีก่อน” ไชยยันต์ย้ำในวันแถลงความคืบหน้าการดำเนินธุรกิจของบริษัทในรอบครึ่งปีแรกร่วมกับ ชูรัชฏ์ ชาครกุล กรรมการรองผู้จัดการใหญ่ พร้อมกับถือโอกาสวิเคราะห์สถานการณ์เศรษฐกิจโลก เศรษฐกิจไทย และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในรอบครึ่งปีแรก และทิศทางในครึ่งปีหลังให้ฟังแบบเนื้อๆ
trade war เขย่าโลกไปอีกยาวๆ
เปิดหัวด้วยประเด็นร้อนของโลกว่าด้วยสงครามการค้าระหว่างสหรัฐกับจีน ซึ่งเขาได้วิเคราะห์ไว้ตั้งแต่ต้นปีแล้วว่า trade war ครั้งนี้ จะสร้างความเสียหายให้กับชาวโลกอย่างมาก และเชื่อว่าจะยังไม่จบง่ายๆ ซึ่งล่าสุด เวิลด์ แบงก์ ก็ได้ปรับประมาณการการขยายตัวของเศรษฐกิจโลกปี 2562 ใหม่ โดยปรับลดลง 0.3% เหลือ 2.6% หรือลดลงประมาณ 10%
สำหรับประเทศไทย เวิลด์ แบงก์ ก็ได้ปรับลดประมาณการเศรษฐกิจปีนี้ลง 0.3% จากที่ประมาณการไว้ 3.8% เหลือ 3.5% เช่นเดียวกับ หน่วยงานเศรษฐกิจในประเทศก็ปรับลดการประมาณการเศรษฐกิจลงเช่นกัน โดยธนาคารแห่งประเทศไทยปรับลดจาก 3.8% เหลือ 3.3% ซึ่งเป็นผลจากเศรษฐกิจโลกชะลอตัว ทำให้การส่งออกในเดือนพฤษภาคมติดลบกว่า 5%
“มูลค่าการส่งออกของไทยมีสัดส่วน 65-68% ของ GDP ถ้าส่งออกสะดุด อย่างอื่นก็เอาไม่อยู่ และยิ่งรัฐบาลจะขึ้นค่าแรงเป็น 400 บาท ธุรกิจเอสเอ็มอีจะอยู่ไม่ได้ ศักยภาพการแข่งขันของประเทศจะเหนื่อยแน่นอน” ไชยยันต์ ให้ความเห็น
เมื่อภาคส่งออกมีปัญหา จึงต้องพึ่งการลงทุนภาครัฐ โดยการเร่งลงทุนโครงการสาธารณูปโภคต่างๆ ขณะที่ภาคการท่องเที่ยวที่ยังพอประคองไปได้แม้นักท่องเที่ยวจีนจะลดลง แต่ก็ได้ประเทศใหม่ๆ เข้ามาทดแทน รวมถึงการส่งเสริมการเที่ยวเมืองรองที่ทำให้ได้รายได้จากท่องเที่ยวในประเทศเพิ่มขึ้น และการบริโภคภายในประเทศของคนชั้นกลางแม้อาจจะแผ่วลงบ้าง แต่ทั้ง 3 ปัจจัย จะยังทำให้เศรษฐกิจไทยพออยู่ได้
บ้านแนวราบยังโต 3-5% คอนโดวูบ 30%
มาว่ากันที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไชยยันต์ มองว่า โดยภาพรวมต้องยอมรับว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังอยู่ในภาวะชะลอตัว ในส่วนของโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบยังสามารถประคองเอาตัวรอดไปได้ เพราะเป็นตลาด real demand และยังมี demand ใหม่ๆ เข้ามาอย่างต่อเนื่อง ทำให้ตลาดน่าจะเติบโตได้ 3-5% แต่สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมในปีนี้อาจจะติดลบถึง 20-30%
ทั้งนี้ เป็นเพราะตลาดคอนโดได้รับผลกระทบอย่างแรงจากนโยบายคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยการคุมสัดส่วนการปล่อยสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ทำให้กลุ่มที่ซื้อเพื่อลงทุนและเก็งกำไรหายไป และยังส่งผลให้ผู้บริโภคบางส่วนชะลอการตัดสินใจซื้อ เพราะไม่มั่นใจว่าจะขอสินเชื่อได้หรือไม่
ถึงจุดนี้ คงต้องฝากความหวังกับรัฐบาลใหม่ให้เข้ามาช่วยหารือกับธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อทบทวนมาตรการควบคุมสินเชื่อว่าเป็นยาแรงเกินไปหรือไม่ และใช้ในช่วงเวลาที่เหมาะสมหรือไม่ เพราะตอนนี้เราต้องการ growth มาตรการคุม LTV จึงมาผิดเวลาไปนิด ประกอบกับที่ใช้มา 3-4 เดือน ก็สามารถสกัดการเก็งกำไรไปได้แล้ว ตลาดได้ปรับสมดุลไประดับหนึ่งผู้ประกอบการชะลอการลงทุนลง ก็น่าจะผ่อนคลายลงบ้าง เพื่อช่วยให้ธุรกิจอสังหาฯ และอุตสาหกรรมต่อเนื่อง ช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจ
เชื่อว่ารัฐบาลใหม่จะเห็นถึงความจำเป็นในการกระตุ้นเศรษฐกิจ เพื่อชดเชยยอดส่งออกและท่องเที่ยวที่ชะลอตัวลง และการเร่งเบิกจ่ายงบประมาณในการลงทุนโครงการขนาดใหญ่ เพื่อดึงความเชื่อมั่นในการลงทุน ของภาคเอกชนและการบริโภคของประชาชนให้กลับคืนมาโดยเร็ว ซึ่งการกระตุ้นการบริโภคผ่านภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นแนวทางหนึ่งที่จะช่วยให้เศรษฐกิจฟื้นตัว
ไชยยันต์ให้เหตุผลว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่า 6 แสนล้านบาท และยังมี multiplier effect จากธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องอีก 3 เท่า รวมๆ แล้วเกือบ 2 ล้านล้านบาท ถ้าต้องการให้เศรษฐกิจฟื้นตัวรัฐบาลต้องหันมาทบทวนมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ โดยการสนับสนุนการมีบ้านของคนชั้นกลางในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เนื่องจากมาตรการที่ใช้อยู่คือ การปล่อยสินเชื่อให้กับผู้มีรายได้น้อยซื้อบ้านราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทนั้น ยังปล่อยไปได้แค่ไม่กี่พันล้านจากที่มาจองสิทธิ์ไว้กว่า 1 แสนล้านบาท นั่นเป็นเพราะบ้านราคา 1 ล้านมันแทบไม่มีอยู่ในตลาด
ปรับยากระตุ้นอสังหาฯ-ผ่อนปรน LTV
“ฝากการบ้านให้รัฐบาลชุดใหม่ทบทวนอีกครั้งว่า เงื่อนไขบ้านราคา 1 ล้านบาทนั้น ควรจะมีการยืดหยุ่นด้านราคาเพิ่มขึ้นหรือไม่ เช่นเดียวกับมาตรการลดค่าโอน ค่าจดจำนอง เพื่อสนับสนุนผู้มีรายได้น้อยให้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองในราคา 1 ล้านบาท และมาตรการลดหย่อนภาษีบ้านไม่เกิน 5 ล้าน และขอให้ทบทวนมาตรการ LTV หากสามารถผ่อนปรนบางเงื่อนไขได้บ้าง เพื่อให้เป็นไปตามข้อเท็จจริงก็จะส่งผลทางบวกเพิ่มมากขึ้น” ไชยยันต์กล่าว
มองแต่ปัจจัยลบกันจนหวาดหวั่น มาดูที่ปัจจัยบวกกันบ้าง ไชยยันต์ มองว่า อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มจะลดลง เนื่องจากเศรษฐกิจชะลอตัว และสหรัฐอเมริกาลดดอกเบี้ย ขณะที่ซัพพลายคอนโดเข้าสู่ตลาดน้อยลง เพราะมีหลายบริษัทปรับกลยุทธชะลอการเปิดโครงการ ซึ่งจะช่วยให้ตลาดปรับสู่สมดุลมากยิ่งขึ้น และจะช่วยผ่อนคลายให้ราคาที่ดินไม่ปรับขึ้นอย่างรวดเร็วเหมือนที่ผ่านมา
นอกจากนี้ ปัจจัยบวกจากสงครามการค้า คือ จะมีการย้ายฐานการผลิตจากจีนสู่ไทยเพิ่มขึ้น และกลยุทธ์ EEC ของรัฐบาลใหม่น่าจะผลักดันต่อเนื่อง ทำให้โอกาสธุรกิจใน EEC ดีขึ้น แต่คงต้องรอเวลา1-2 ปี
“สำหรับการแข่งขันในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลังจัดตั้งรัฐบาล จะยังคงมีความรุนแรงอย่างต่อเนื่อง จากการเร่งระบายสต๊อกที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จ และที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ที่จะเข้าสู่ตลาดในช่วงครึ่งปีหลัง เชื่อว่า ในปีนี้จะไม่มีใครกล้าขึ้นราคาบ้าน มีแต่จะลดจากการจัดโปรโมชั่น กระตุ้นการขาย ซึ่งผู้ประกอบการจะต้องระมัดระวังการลงทุนใหม่ โดยเน้นตลาดสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่จริงเป็นตลาดหลัก และพยายามรักษาอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (Debt to Equity Ratio : D/E) ไม่ให้สูงเกินไป รวมถึงรักษาสภาพคล่องทางการเงินให้อยู่ในระดับที่ปลอดภัย ขณะที่ผู้บริโภคจำเป็นจะต้องวางแผนทางการเงินในการซื้อบ้าน เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาในการขอสินเชื่อกับธนาคาร” นายไชยยันต์ กล่าวสรุป
การดำเนินงานของ ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ในช่วง 6 เดือนที่ผ่านมา ยังคงอัตราการเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง เพราะผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นกลุ่ม ผู้ซื้อบ้านหลังแรก โดยยอดขายของบริษัทในครึ่งปีแรกของปี 2562 อยู่ที่ 3,100 ล้านบาท เทียบเท่ากับ 58% ของยอดตามแผนประจำปี 2562 ทั้งนี้การเติบโตของยอดขายดังกล่าว เป็นการยืนยันถึงผลประกอบการในครึ่งปีแรกของปี 2562 ที่ประสบความสำเร็จตามแผนกลยุทธและทิศทางการดำเนินงานที่วางไว้ สำหรับในครึ่งปีหลังจะเปิดอีก 5 โครงการ มูลค่า 2,500-3,000 ล้านบาท จากครึ่งปีแรก เปิดไปแล้ว 4 โครงการ มูลค่า 2,500 ล้านบาท
