รัฐบาลโดยพล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี ได้เตรียมแถลงนโยบายต่อรัฐสภาในวันที่ 25-26 กรกฎาคม 2562 โดยมีนโยบายหลัก 12 ด้าน และนโยบายเร่งด่วนอีก 12 เรื่อง property mentor คัดเฉพาะนโยบายที่มีผลกระทบทั้งทางตรงและทางอ้อมกับคนซื้อบ้านและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้งในแง่ปากท้อง การเงิน ภาษี การพัฒนา และการทำธุรกิจ ดังนี้
ปรับเพิ่ม-ลดภาษีภาคประชาชน
รัฐบาลประยุทธ์ สมัยที่ 2 มีนโยบายที่จะเร่งปรับโครงสร้างการจัดเก็บ รายได้ภาครัฐ ทั้งในส่วนของรายได้ภาษีและรายได้จากทรัพย์สินของรัฐ ผ่านการขยายฐานภาษี การปรับปรุงอัตราภาษี การเพิ่มประสิทธิภาพการจัดเก็บ นอกจากนี้ ยังจะทบทวนค่าลดหย่อน หรือมาตรการภาษีที่ไม่จําเป็น และไม่ก่อให้เกิดประโยชน์ต่อระบบเศรษฐกิจ การปราบปรามผู้หลบเลี่ยงภาษี และการพัฒนาภาษีประเภทใหม่ๆ ให้สอดรับกับเทคโนโลยีและการค้าในยุคดิจิทัล
นโยบายนี้ประชาชนผู้เสียภาษีโดยทั่วไป มีแนวโน้มจะได้เสียภาษีเพิ่มมากกว่าจะได้ภาษีคืน ซึ่งอาจจะกระทบต่อเงินในกระเป๋าของประชาชนคนชั้นกลาง ซึ่งเป็นฐานภาษีที่ใหญ่สุด แม้ว่ารัฐบาลจะมีนโยบายลดภาษีบุคคลธรรมดาลง แต่ก็คงไม่ใช่เรื่องง่ายที่จะทำ ถ้าดูจากงบประมาณรายจ่ายที่จะต้องใช้ในแต่ละปีซึ่งยังที่ต้องใช้เงินอีกเป็นจำนวนมาก
สนับสนุนกู้ซื้อบ้าน/ปรับระบบภาษี
ด้านสินเชื่อและการเงิน รัฐบาลจะส่งเสริมให้มีระบบการออม เพื่อการเกษียณอายุอย่างทั่วถึง มีการพัฒนาเครื่องมือทางการเงินที่จะส่งเสริม ให้คนไทยทุกคนเข้าสู่ระบบการออมและการลงทุนระยะยาวรวมทั้งสนับสนุนการพัฒนาระบบฐานข้อมูล เพื่อเพิ่มโอกาสในการได้รับสินเชื่อและเพิ่มประสิทธิภาพในการบริหารสินเชื่อสําหรับผู้มีรายได้น้อย และมีนโยบายเร่งด่วนในการปรับปรุงระบบภาษีและการให้สินเชื่อที่เอื้อให้ประชาชนสามารถมีที่อยู่อาศัย เป็นของตนเองได้ตามความพร้อม
นโยบายนี้จะทำให้ประชาชนเข้าถึงแหล่งทุนได้ง่ายขึ้น โดยเฉพาะประชาชนผู้มีรายได้น้อย และผู้สูงอายุ งานนี้ รีเวิร์ส มอร์เกจ หรือการเปลี่ยนบ้านให้เป็นบำนาญสำหรับผู้สูงอายุ ที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ตั้งเรื่องรอไว้อยู่แล้ว เกิดแน่นอน
นอกจากนี้ มาตรการด้านภาษีและสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อบ้านน่าจะต้องมีการปรับสูตรกันใหม่ โดยขณะนี้ รัฐบาลให้ธอส.ปล่อยกู้ดอกเบี้ยต่ำสำหรับคนซื้อบ้านไม่เกิน 1 ล้านบาท แถมลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองให้ด้วย แต่ดูแล้วไม่เวิร์กเท่าไหร่ เพราะในตลาดแทบไม่มีบ้านราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ข้อนี้รัฐบาลคงต้องยอมรับความเป็นจริง
ส่วนอีกมาตรการที่ให้ผู้ซื้อบ้านในราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท สามารถนำเงินจากการซื้อไม่เกิน 2 แสนบาท มาหักลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้ ซึ่งเมื่อคิดคำนวณกลับมาตามฐานรายได้แล้ว จะได้คืนภาษีตั้งแต่ 10,000-70,000 บาท เมื่อเทียบกับราคาบ้านที่ซื้อแล้ว ถือว่าลดภาระไปได้เพียงเล็กน้อยจึงยังไม่จูงใจ
เร่งแผนคมนาคม หนุนพัฒนา TOD
ในส่วนของนโยบายด้านคมนาคม ได้แก่ การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมให้ครอบคลุมพื้นที่ ทั่วประเทศและสามารถรองรับการขนส่งและการเดินทางต่อเนื่องหลายรูปแบบได้อย่าง ไร้รอยต่อ สานต่อการพัฒนารถไฟความเร็วสูง และเริ่มต้นการปรับปรุงระบบรถไฟขนาดราง 1 เมตร ให้เป็นระบบไฟฟ้าเพื่อสนับสนุนให้เป็นโครงข่ายหลักในการเดินทางและขนส่งสินค้าของประเทศ
นอกจากนี้ จะให้ความสําคัญกับการบูรณาการการพัฒนาระบบขนส่งกับการพัฒนาพื้นที่และเมือง การพัฒนาขีดความสามารถของผู้ให้บริการภาคขนส่งและอุตสาหกรรมที่เกี่ยวเนื่อง การเชื่อมโยง แหล่งท่องเที่ยว การกระจายความเจริญสู่ภูมิภาค
การลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม เป็นอีกหนึ่งความหวังของคนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะจะช่วยเปิดหน้าดินในทำเลใหม่ๆ เพิ่มทางเลือกในการลงทุน และในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยได้มากยิ่งขึ้น ยิ่งเมื่อรัฐบาลให้ความสําคัญกับการบูรณาการการพัฒนาระบบขนส่งกับการพัฒนาพื้นที่และเมือง :ซึ่งจะทำให้เกิดการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชน (Transit-Oriented Development หรือ TOD) มากยิ่งขึ้น เพียงแต่เจ้ากระทรวงที่มาใหม่อย่ายื้อและสั่งทบทวนแผนที่พร้อมจะเดินหน้าอยู่แล้วก็พอ
พัฒนาเมือง-Smart City ในภูมิภาค
ขณะเดียวกัน รัฐบาลมีนโยบายกระจายความเจริญไปยังภูมิภาค โดยการพัฒนาเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) อย่างต่อเนื่อง และยังส่งเสริมการพัฒนาพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจภาคใต้ และการพัฒนาจังหวัดชายแดนภาคใต้ เพิ่มพื้นที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจแห่งใหม่ในภูมิภาค อาทิ การพัฒนาเศรษฐกิจหลักเชิงพื้นที่ในภาคเหนือและภาคตะวันออกเฉียงเหนือ
รวมถึงการส่งเสริมและเร่งรัดการพัฒนาเมืองอัจฉริยะน่าอยู่ทั่วประเทศ โดยมุ่งเน้นไปที่การพัฒนาเมืองศูนย์กลางทางเศรษฐกิจของประเทศ ได้แก่ กรุงเทพมหานคร และปริมณฑล จังหวัดเชียงใหม่ นครราชสีมา ขอนแก่น เมืองในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก สงขลา และภูเก็ต
นอกจากนี้ ยังมีนโยบายเร่งด่วนในการส่งเสริม การท่องเที่ยวภายในประเทศ ทั้งในส่วนของเมืองหลัก เมืองรอง และการท่องเที่ยวชุมชน เพื่อกระจายรายได้ในรูปแบบเศรษฐกิจแบ่งปัน เพื่อสร้างรายได้และกระตุ้นเศรษฐกิจ ภายในประเทศในช่วงที่มีข้อจํากัดด้านการส่งออก รวมถึงการดึงดูดการลงทุนของภาคเอกชนในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก เขตเศรษฐกิจพิเศษ เมืองอัจฉริยะ และการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานที่ทันสมัย
นโยบายด้านการพัฒนาเมือง โดยใช้ EEC โมเดล กระจายไปในภูมิภาคอื่นๆ ทั้งภาคใต้ เหนือ และอีสาน รวมทั้งการพัฒนา Smart City หรือเมืองอัจฉริยะนั้น รวมทั้งการกระตุ้นภาคท่องเที่ยวภายในประเทศ จะส่งผลดีต่ออสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาค ทั้งในแง่ของการเพิ่มศักยภาพที่ดินในการพัฒนา และการสร้างงาน สร้างรายได้ให้กับผู้บริโภคในท้องถิ่นให้มีกำลังซื้อที่แข็งแรงยิ่งขึ้น ดังเช่นที่เกิดขึ้นกับ EEC และเมืองท่องเที่ยวต่างๆ ที่มีการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพิ่มมากขึ้น แต่สิ่งที่ต้องระวังคือ ราคาที่ดินที่จะสูงขึ้นเป็นเงาตามตัว
นอกจากนี้ รัฐบาลยังมีนโยบายโดยตรงที่จะแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัย ที่ดินทํากิน สร้างชุมชนที่น่าอยู่ มุ่งเน้นการจัดการที่อยู่อาศัย การพัฒนาทักษะอาชีพ และการพัฒนาพื้นที่เมืองแบบองค์รวม ซึ่งน่าจะทำให้พี่น้องประชาชนในต่างจังหวัดที่ยังไร้ที่อยู่ที่ทำกินมีโอกาสลืมตาอ้าปากได้มากขึ้น
ลดค่ารถไฟฟ้า-ขึ้นค่าแรง 400 บาท
สำหรับนโยบายเร่งด่วน นอกจากเรื่องของการปรับปรุงระบบภาษีและการให้สินเชื่อที่เอื้อให้ประชาชนสามารถมีที่อยู่อาศัย เป็นของตนเองได้ตามความพร้อมที่กล่าวไปแล้วข้างต้น รัฐบาลมีนโยบายที่จะแก้ไขปัญหาในการดํารงชีวิตของประชาชน ส่วนหนึ่งคือการลดภาระค่าใช้จ่ายให้กับประชาชนที่ฮือฮาและตามลุ้นกันอยู่เวลานี้คือ การลดค่าโดยสารรถไฟฟ้าลงให้ได้ใกล้เคียงกับราคา 15 บาทตลอดสาย ซึ่งในข้อเท็จจริงแล้วลดราคาลงขนาดนี้อาจจะเป็นไปได้ยาก เพราะรัฐต้องรับภาระที่สูงมาก และการจะบีบคอเอกชนเข้ามาช่วยสนับสนุน ก็ต้องระวังจะผิดสัญญาสัมปทาน เอาแค่ลุ้นว่าจะลดได้หรือไม่ได้ก่อนเป็นอันดับแรกน่าจะดีกว่า
ขณะเดียวกัน รัฐบาลยังมีนโยบายการจัดการระบบการขนส่งสาธารณะผ่านเทคโนโลยีดิจิทัล ซึ่งจะเปิดทางให้สามารถนำรถยนต์ มาสร้างรายได้ผ่านเทคโนโลยีดิจิทัล ซึ่งก็ต้องฝ่าด่านผู้ประกอบการแท็กซี่ไปให้ได้ก่อน และยังมีนโยบายเร่งด่วนเกี่ยวกับเทคโนโลยีที่น่าสนใจคือ การเร่งวางรากฐานการพัฒนาเทคโนโลยีสื่อสารไร้สายในระบบ 5G ซึ่งการมาของ 5G จะเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการซื้อของผู้บริโภคไปอีกขั้น และเป็นไปย่างรวดเร็ว ผู้ประกอบการอสังหาฯคงต้องวางแผนรองรับกันไว้แต่เนิ่นๆ
ส่วนนโยบายที่เป็นของแสลงของภาคอสังหาฯและประชาชนคนซื้อบ้านคือ การยกระดับรายได้ค่าแรงแรกเข้าและ กลไกการปรับอัตราค่าจ้างที่สอดคล้องกับสมรรถนะแรงงานควบคู่กับการพัฒนาทักษะฝีมือแรงงาน ผ่านกลไกคณะกรรมการไตรภาคี ที่ตั้งธงกันไว้คือการขึ้นค่าแรงขั้นต่ำเป็น 400 บาท ถ้าปรับขึ้นจริง คงจะส่งผลกระทบต่อราคาบ้าน และการขึ้นค่าแรงจะเพิ่มภาระค่าครองชีพให้กับภาคประชาชนส่งผลทางอ้อมให้กำลังซื้ออ่อนตัวลง
ที่สำคัญ การขึ้นค่าแรงในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจอ่อนแอจะยิ่งส่งผลซ้ำเติมให้กับผู้ประกอบการ โดยเฉพาะเอสเอ็มอีทั้งหลาย และจริงๆ แล้ว คนที่จะได้รับผลประโยชน์จากการขึ้นค่าแรงขั้นต่ำเป็น 400 บาท ก็คือแรงงานต่างด้าวทั้งนั้น เรื่องนี้คงจะมีการถกกันในคณะกรรมการไตรภาคีกันอีกหลายยกทีเดียว
สุดท้าย ที่เหมือนเป็นยาหอมให้กับผู้ประกอบการอสังหาฯก็คือ นโยบายเร่งด่วนในเรื่องของการปรับปรุงระบบการอนุมัติ และอนุญาตของทางราชการที่สําคัญให้เป็นระบบดิจิทัลทั้งบุคคลและนิติบุคคล เพื่อลดการใช้ดุลยพินิจ ของเจ้าหน้าที่รัฐ ลดภาระค่าใช้จ่ายของประชาชน ลดขั้นตอนที่ยุ่งยากเกินความจําเป็น เรื่องนี้ มีการดำเนินการมาเป็นระยะๆ แต่จนแล้วจนรอดก็ไม่สำเร็จสักที เพราะมีผลประโยชน์ที่อยู่ใต้โต๊ะมหาศาล แล้วใครล่ะจะให้ผ่านไปได้ง่ายๆ
ทั้งหมดคือนโยบายรัฐบาลที่คัดมาเฉพาะที่น่าจะเกี่ยวข้องกับภาคอสังหาฯและผู้ที่ต้องการหาซื้อบ้านหรือคอนโด ส่วนรัฐบาลจะทำตามนโยบายได้แค่ไหน เพราะหลายนโยบายก็เป็นของร้อนที่ไม่ใช่จะทำกันได้ง่าย งานนี้คงต้องรอดูฝีมือกัน
