อสังหาฯไทยเริ่มไร้แรงดึงดูด โบรกเกอร์เผย ความสนใจของลูกค้าจีนลดฮวบ 50% ยอดทิ้งดาวน์เพิ่มเป็น 8% เหตุราคาเริ่มแพง ผู้ประกอบการไทยขายตัดราคา และไม่สามารถปล่อยเช่ารายวันได้ เบนเป้าทำตลาดญี่ปุ่นแทน
นายไซม่อน ลี ประธานกรรมการ บริษัท แองเจิล เรียลเอสเตท คอนซัลแทนซี่ จำกัด บริษัทที่ปรึกษาด้านการตลาดและขาย ในภูมิภาคเอเชีย เปิดเผยว่า จากปัจจัยด้านสงครามการค้าระหว่างสหรัฐ-จีน มาตรการของรัฐบาลจีนที่ควบคุมเงินทุนไหลออกนอกประเทศ เงินบาทที่แข็งค่าขึ้น ขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ เริ่มเปิดโครงการจนอาจจะล้นตลาด ทำให้ราคาสูงเกินความเป็นจริง ส่งผลให้ส่วนต่างรจากราคาในตลาดผู้ขายต่อไม่ค่อยดีเท่าที่ควร เพราะราคาปรับสูงขึ้นมามากแล้ว
ประกอบกับ ไม่สามารถปล่อยเช่าระยะสั้นได้ เนื่องจากขัดกับพ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ. 2547 ทำให้นักลงทุน โดยเฉพาะชาวจีนไม่ค่อยอยากลงทุน เพราะไม่คุ้มค่าการลงทุน และอีกประการสำคัญคือเมื่อปลายปี 2561 ที่ผ่านมามีลูกค้าชาวจีนพบว่า บางโครงการที่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว แต่ปรากฏว่าในภายหลังผู้ประกอบการไทยได้นำยูนิตที่เหลือมาขายในราคาที่ถูกกว่าช่วงพรีเซล
จากปัจจัยข้างต้นได้ส่งผลให้นักลงทุนชาวต่างชาติ โดยเฉพาะจีนลดความสนใจการซื้ออสังหาฯในประเทศไทยไปถึง 50% ทำให้อัตราการไม่รับโอนกกรมสิทธิ์ห้องชุดของลูกค้าชาวจีนเพิ่มเป็น 8% จากปกติเพียง 2% เท่านั้น และได้ย้ายการลงทุนอสังหาฯไปประเทศอื่นแทนโดยเฉพาะญี่ปุ่น ซึ่งเริ่มเห็นภาพดังกล่าวตั้งแต่ปี 2561 ที่ผ่านมา ดังนั้นบริษัทจึงปรับแผนด้วยการขยายตลาดไปที่ประเทศญี่ปุ่น กัมพูชา และตุรกีมากขึ้น
ในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา ราคาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยยังต่ำ แต่ตอนนี้แพงขึ้นมาก ทำให้ลดความน่าสนใจลง ขณะที่เศรษฐกิจประเทศญี่ปุ่นตกต่ำมา 20 ปี ได้เน้นมาขายนักท่องเที่ยวเป็นหลัก เราคิดว่า อสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่น ราคากำลังจะดีขึ้น ตอนนี้เป็นช่วงที่ดีของนักลงทุน ที่จะไปลงทุนที่ประเทศญี่ปุ่น สำหรับบริษัทจะโฟกัสที่ประเทศไทยเป็นหลัก ส่วนในอนาคตจะไปโฟกัสที่ประเทศญี่ปุ่น แต่สำหรับประเทศไทยก็ยังเป็นตลาดสำคัญของเราอยู่
“เรื่องการปล่อยเช่าห้องชุดระยะสั้นที่ขัดกับพ.ร.บ.โรงแรม คือ ปัญหาที่ใหญ่ที่สุดสำหรับนักลงทุนต่างชาติ ถ้าสามารถทำให้ปล่อยเช่าระยะสั้นได้ ก็จะทำให้นักลงทุนในจีน เข้ามาลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยอีก นอกจากนี้่ ผู้ประกอบการไทยควรมีการขายแยกตึกอย่างชัดเจน แยกพื้นที่ส่วนกลางออกอย่างชัดเจนด้วยเช่นกัน นอกจากนี้่ ควรขายสินค้าในช่วงเวลาที่สามารถขายได้ ถ้าเก็บเอาไว้นานเกินไป อาจจะทำให้ขายยากหรือราคาตกได้” นายไซม่อน ลี กล่าว
นายลี แนะนำว่า การที่ลูกค้าชาวจีนจะกลับมาซื้ออสังหาฯในไทยนั้น สิ่งสำคัญ คือ ตลาดผู้ขายต่อ ( Reseller Market ) และเรื่องส่วนต่างของราคา (Capital Gain) จะต้องสร้าง 2 ตลาดนี้ให้กลับก่อน ประเทศไทยเป็นประเทศที่ดี ที่จะอยู่อาศัย แต่จะดีที่สุด ถ้าทำให้ปล่อยเช่าได้ แล้วราคาก็จะลงไปด้วย จะทำให้นักลงทุนในจีน เข้ามาลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยเพิ่มขึ้น
สำหรับ บริษัท แองเจิล เรียลเอสเตทได้เริ่มเข้ามาทำธุรกิจในประเทศไทยเมื่อปี 2557 เป็นการร่วมทุนระหว่าง 3 นักธุรกิจชาวจีน และ 1 นักธุรกิจชาวสิงคโปร์ ก่อตั้งบริษัทดังกล่าวขึ้นมาด้วยทุนจดทะเบียน 15 ล้านบาท เพื่อให้บริการทางด้านการตลาด การขาย และด้านการเงิน กับลูกค้าที่ต้องการเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
ทั้งนี้ เนื่องจากประเทศไทยมีอสังหาริมทรัพย์ราคาไม่แพง และสินค้าคงค้าง ( Stock) มีปริมาณไม่มาก เป็นโอกาสที่จะนำอสังหาริมทรัพย์มาขายได้ทั่วโลก โดยมีแนวโน้มที่จะสร้างผลกำไรจากส่วนต่างของราคาอสังหาริมทรัพย์ (Capital Gain) ได้ ทำให้ประเทศไทยเป็นประเทศที่ดีที่สุดในการเข้ามาลงทุน แองเจิลฯ จึงขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
สำหรับการดำเนินงานตั้งแต่เริ่มดำเนินธุรกิจในรอบ 6 ปีที่ผ่านมา เป็นไปในทิศทางที่ตั้งเป้าไว้ กล่าวคือ สามารถสร้างผลงานด้านยอดขายให้กับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในไทยได้อย่างต่อเนื่อง โดยเริ่มต้นช่วง 2 ปีแรก 2557-2558 ขายได้ห้องชุดได้ 500 ยูนิต ก่อนที่จะขยับยอดขายเพิ่มขึ้นเป็นเท่าตัวในปี 2559 สามารถขายได้ 1,000 ยูนิต ในปี 2560 ขายได้กว่า 2,000 ยูนิต และในปี 2561 ขายได้กว่า 3,000 ยูนิต ส่วนในปี 2562 ตั้งเป้ายอดขายไว้ที่ 15,000-20,000 ล้านบาท และในอนาคตอันใกล้จะเพิ่มยอดขายสู่ระดับ 35,000 ล้านบาท
โดยในช่วง 5 เดือนแรกของปี 2562 ที่ผ่านมา สามารถทำยอดขายได้ 500 กว่ายูนิต ซึ่งถือกว่าลดลง เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2561 ที่ผ่านมา ที่สามารถขายได้ประมาณ 900 ยูนิต โดยในอดีตคอนโดฯระดับราคา 5-10 ล้านบาท จะขายได้ง่ายมาก แต่ปัจจุบันต้องเลือกห้องชุด ระดับราคา 2-6 ล้านบาท มาขายแทน อันเนื่องมาจากปัจจัยลบต่างๆข้างต้น แต่ยอดขายที่ได้ในปัจจุบันก็ถือว่าพอใจ
“ฐานลูกค้าของบริษัทประมาณ 55% มาจากตลาดประเทศจีน และ 35% มาจากประเทศในภูมิภาคเอเชีย และอีก 15% มาจากประเทศฝรั่งเศลและประเทศเบลเยี่ยม ” นายลี กล่าว
สำหรับ ห้องชุดที่นำไปขายลูกค้าต่างชาติ ล้วนพัฒนาโดยผู้ประกอบการรายใหญ่แทบทั้งสิ้น อาทิ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด(มหาชน),บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด(มหาชน),บริษัท ศุภาลัย จำกัด(มหาชน),บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด(มหาชน) ,บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ,บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) และ บริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด เป็นต้น
