หลังจากตัวแทนภาคเอกชนนำโดยสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และสมาคมการค้าที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เข้าพบนายกรัฐมนตรี เพื่อนำเสนอแพ็คเกจกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เมื่อเดือนมกราคมที่ผ่านมา (อ่าน…เปิดแพ็คเกจกระตุ้นอสังหาฯ รอนายกฯเศรษฐาทุบโต๊ะ) ผ่านมาได้ประมาณ 3 เดือนก็เริ่มเห็นความชัดเจนขึ้นเป็นลำดับทั้งสิ่งที่เป็นไปได้และเป็นไปไม่ได้
ประการแรกสิ่งที่เป็นไปไม่ได้แล้ว (ในเวลานี้) คือ การขอผ่อนคลายการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือที่เรียกกันสั้นๆ ว่า การผ่อนคลายมาตรการ LTV (Loan to Value) เรื่องนี้ถูกปฏิเสธโดยผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) และมีหนังสืออย่างเป็นทางการมาให้ทางสมาคมรับทราบแล้วเมื่อปลายเดือนกุมภาพันธ์ที่ผ่านมา หลังจากธปท.ได้นำเรื่องดังกล่าวเข้าหารือในคณะกรรมการนโยบายการเงิน และมีความเห็นออกมาว่า การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เพิ่มเติมอาจส่งผลกระทบต่อเสถียรภาพระบบการเงินและไม่คุ้มกับประโยชน์ที่ได้จากการกระตุ้นการซื้อขายในระยะสั้น โดยเห็นว่า
1.เกณฑ์ LTV ในปัจจุบันไม่ได้เป็นอุปสรรคสำคัญต่อการซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชนส่วนใหญ่ โดยพบว่า 90% ของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยไม่ได้ติดเกณฑ์ LTV และผู้ซื้อบ้านหลังแรกที่ไม่เกิน 10 ล้านบาท กู้ได้เต็ม 100% + 10% อยู่แล้ว และจริงๆ แล้ว LTV ของไทยค่อนข้างผ่อนปรนอยู่แล้ว เมื่อเทียบกับชาติอื่นๆ โดย LTV ของไทยปล่อยกู้ได้สูงสุดอยู่ที่ 90-100% ของมูลค่าหลักประกัน ส่วนเกาหลีใต้ สิงคโปร์ นิวซีแลนด์ กำหนเ LTV ที่ 50-70% 75% และ 80% ตามลำดับ สำหรับการซื้อบ้านหลังแรก ส่วนบ้านหลังที่สอง LTV ของไทยให้ปล่อยกู้ได้ 70-90% ขณะที่เกาหลีใต้ สิงคโปร์ และนิวซีแลนด์ 0-70% 35-45% และ 80% ตามลำดับ
2.ภาวะตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบันยังสามารถเติบโตได้ โดยอ้างอิงข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์จากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่าในปี 2566 มีการโอนกรรมสิทธิ์เฉลี่ยน 30,600 หน่วยต่อเดือน สูงกว่าการโอนกรรมเสิทธิ์ในช่วงก่อนเกิดโควิด-19 ที่มีค่าเฉลี่ยต่อเดือนที่ 29,800 หน่วย นอกจากนี้ อุปทานยังฟื้นตัวต่อเนื่องและดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการก็ปรับตัวดีขึ้นต่อเนื่องเช่นกัน
3.การผ่อนปรนเกณฑ์ LTV อาจกระทบต่อเสถียรภาพระบบการเงินและโอกาสในการมีที่อยู่อาศัยของประชาชน โดยอาจจำไปสู่การเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยบางกลุ่มปรับตัวสูงขึ้น และการเก็งกำไรยังอาจจำไปสู่การก่อหนี้ที่เกินตัวของผู้กู้บางรายส่งผลให้กระบวนการลดหนี้ครัวเรือนที่เริ่มมีความคืบหน้าไปบ้างจะได้รับผลกระทบ สร้างความเปราะบางต่อระบบการเงินในระยะยาวได้
เป็นอันว่าเรื่องนี้ต้องจบข่าวไปแล้วอย่างแน่นอน
ส่วนมาตรการที่มีความเป็นไปได้ชัดเจนที่สุด ซึ่งภาคเอกชนได้ประเมินจากมาตรการที่มีกระบวนการพิจารณาไม่ยืดยาว ไม่ต้องผ่านขั้นตอนการแก้ไขกฎหมายที่ซับซ้อน และที่สำคัญเป็นมาตรการที่ไม่ต้องใช้งบประมาณ หรือใช้น้อยแต่ได้ผลมาก ที่น่าจะได้ ลุ้นแพ็คเกจกระตุ้นอสังหาฯ ในแพ็คเกจที่ 1 ซึ่งมีการประเมินว่า อาจจะออกมาในช่วงไตรมาสที่ 2 สอดรับกับงบประมาณประจำปี 2567 ที่จะผ่านสภา ประกอบด้วย
1.การลดขนาดที่ดินของโครงการจัดสรรที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและพาณิชยกรรม
โดยภาคเอกชน เห็นว่า เพื่อให้สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจขนาดของครอบครัวที่มีการเปลี่ยนแปลงไป รวมถึงความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชน และผู้อยู่อาศัยยังคงมีคุณภาพชีวิตที่ดี โดยขอลดขนาดที่ดินพร้อมอาคาร ได้แก่ 1.ประเภทบ้านเดี่ยวจากเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 50 ตารางวา เป็นเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 35 ตารางวา 2.ลดขนาดที่ดินพร้อมอาคารประเภทบ้านแฝด จากเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 35 ตารางวา เป็นเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 28 ตารางวา 3.ลดขนาดที่ดินพร้อมอาคารประเภทบ้านแถวหรืออาคารพาณิชย์จากเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 16 ตารางวาเป็นเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 14 ตารางวา
ล่าสุดคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ได้เห็นชอบในหลักการปรับลดขนาดที่ดินขั้นต่ำในการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร โดยจะลดขนาดบ้านเดี่ยวจาก 50 ตร.ว.เหลือ 35 ตร.ว. บ้านแฝดจาก 35 ตร.ว.เหลือ 28 ตร.ว. และทาวน์เฮ้าส์หรือบ้านแถมลดจาก 16 ตร.ว.เหลือ 14 ตร.ว. โดยคณะกรรมการให้เก็บรวบรวมข้อมูลจากทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง เพื่อนำมาพิจารณาในขั้นต่อไป
โอกาสความเป็นไปได้อยู่ใระดับค่อนข้างสูง เพราะเป็นการแก้ไขข้อกำหนดการจัดสรรที่ดินของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางไม่ต้องผ่านเข้ากระทรวง เข้าคณะรัฐมนตรีแต่อย่างใด ซึ่งการลดขนาดที่ดินของบ้านแต่ละประเภทลงจะทำให้ต้นทุนบ้านลดลงตามไปด้วยขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งของโครงการนั้นๆ ว่ามีราคาที่ดินถูกหรือแพง อย่างเช่น บ้านเดี่ยวลดจาก 50 ตร.ว. หรือ 35 ตร.ว. ลดขนาดที่ดินลง 15 ตร.ว. ถ้าราคาที่ดนิบริเวณนั้นตร.ว.ละ 100,000 บาท เท่ากับว่า ต้นทุนจากราคาที่ดินจะลดลง 1,500,000 บาท เป็นต้น
2.สนับสนุนการมีบ้านหลังแรกของผู้มีรายได้น้อยหรือปานกลาง
หนึ่งในมาตรการที่ถูกเปิดเผยออกมาก่อนหน้านี้แล้วโดยนายกฤษฎา จีนะวิจารณะ รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงการคลัง ก็คือ การสนับสนุนให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยราคาถูกไม่เกิน 1.5 ล้านบาท โดยสามารถยื่นขอส่งเสริมการลงทุนได้ ซึ่งขณะนี้กำลังรอการพิจารณาจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน
มาตรการดังกล่าวอาจจะทำควบคู่ไปกับมาตรการด้านสินเชื่ออัตราพิเศษ (Soft Loan) ภายใต้โครงการบ้านล้านหลังของธนาคารอาคารสงเคราะห์ รวมถึงมาตรการที่ภาคเอกชนกำลังลุ้นอยู่ก็คือ โครงการบ้านดีมีดาวน์ที่รัฐเคยสนับสนุนเงินดาวน์ให้กับผู้ซื้อบ้านหลังแรกจำนวน 50,000 บาท โดยขอขยายเป็นรายละ 100,000 บาท
3.การลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอน และค่าจดทะเบียนการจำนอง
ปัจจุบันรัฐให้การสนับสนุนสำหรับที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ลดหย่อนค่าโอนจาก 2% เหลือ 1% และ ค่าจดจำนอง 1% เหลือ 0.01% ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม – 31 ธันวาคม 2567 ซึ่งที่ภาคเอกชนเสนอเพิ่มเติมก็คือ ขอลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนเป็น 0.01% และขยับจากบ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาทเป็นไม่เกิน 5 ล้านบาท หรือให้สิทธิ์การลดหย่อน 3 ล้านบาทแรก เพื่อกระตุ้นการใช้จ่ายของผู้ที่มีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยที่สูงกว่า 3 ล้านบาท เนื่องจากผู้ซื้อในกลุ่มบ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาท มีกำลังซื้อที่เปราะบาง และถูกปฏิเสธสินเชื่อในอัตราที่สูง 50-60% เลยทีเดียว
มาตรการนี้อาจจะได้รับการพิจารณาอีกครั้ง เพราะเป็นสูตรสำเร็จในการใช้กระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้มาตลอดและเห็นผลค่อนข้างชัดเจน และมีความเป็นไปได้ด้วยว่าอาจจะขยับราคาขึ้นเป็นไม่เกิน 7 ล้านบาท เพื่อสนับสนุนให้คนที่มีกำลังซื้อสูงช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ
มาตรการเหล่านี้กำลังอยู่ระหว่างการพิจารณาของกระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทย ซึ่งจะเป็นแพ็คเกจในการกระตุ้นเศรษฐกิจที่รัฐบาลเตรียมเอาไว้หลังผ่านงบประมาณ 2567 ซึ่งเรื่องนี้ นายอนุทิน ชาญวีรกูล รองนายกรัฐมนตรี และรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย กล่าวเอาไว้ในวันที่มาเป็นประธานเปิดงานมหกรรมบ้านและคอนโดครั้งที่ 45 ว่า มาตรการต่างๆ กำลังดูให้อยู่ และอะไรที่เป็นประโยชน์ต่อภาคประชาชน และภาคธุรกิจ เราก็พร้อมสนับสนุน เพราะเราเป็นรัฐบาลที่มาจากการเลือกตั้งของประชาชน
ส่วนมาตรการแพ็คเกจที่ 2 ส่วนใหญ่เป็นเรื่องเกี่ยวกับกฎหมายที่ต้องเข้าครม. อาจจะต้องรอลุ้นกันต่อในช่วงปลายๆ ปี ตอนนี้คงต้อง ลุ้นแพ็คเกจกระตุ้นอสังหาฯ แพคเกจ 1 จะมีหน้าตาตามที่คาดหวังเอาไว้หรือไม่ โปรดติดตาม
