เมื่อวันที่ 10 มกราคม 2567 ตัวแทนเอกชนจากภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นำโดยสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอสังหาริมารัพย์ไทย สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน สมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ และ สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้เข้าพบนายเศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรี เพื่อเสนอมาตรการต่างๆ ในการฟื้นฟูตลาดอสังหาริมารัพย์และภาคธุรกิจที่เกี่ยวข้อง
เนื่องจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เกิดภาวะชะลอตัวมาอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2562 และผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ได้ส่งผลกระทบต่อภาวะเศรษฐกิจ ซึ่งจนถึงขณะนี้ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ ประกอบการค่าครองชีพ ต้นทุนสินค้า อัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น ทำให้กำลังซื้อผู้บริโภคลดลง และการพิจารณาสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ที่มีความเข้มงวดกระทบต่อความต้องการซื้อที่เป็น Real Demand ซึ่งหากรัฐบาลพิจารณาใช้มาตรการเพื่อฟื้นฟูภาคอสังหาฯและธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องก็จะเป็นการช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวมได้อีกทางหนึ่งด้วย
บรรยากาศการหารือระหว่างภาคอสังหาฯกับนายกรัฐมนตรีเป็นไปด้วยดี โดยนายกฯได้รับข้อเสนอมาพิจารณา และได้สั่งการให้ตั้งคณะทำงานกลุ่มเล็กที่มีภาครัฐและเอกชนรวมเป็นทีมเดียวกัน พิจารณาข้อดีข้อเสียในทุกมิติของมาตรการที่เอกชนเสนอกลับมาให้นายกฯพิจาณาโดยเร็วที่สุด
ภายหลังการหารือนายเศรษฐาได้โพสต์ข้อความใน X โดยระบุว่า “สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์เกิดการชะลอตัวอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2562 ครับ ผมเห็นว่านี่เป็นปัญหาสำคัญที่ควรจะต้องเร่งแก้ไข เพราะการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเกิด Multiplier effect ต่อหลายภาคธุรกิจ วันนี้ 7 องค์กรด้านอสังหาริมทรัพย์ได้เข้านำเสนอมาตรการต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นการลดหย่อนค่าธรรมเนียม ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา การสนับสนุนการมีบ้านหลังแรก ที่จะเป็นการฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์ และภาคธุรกิจที่เกี่ยวข้อง และเป็นการช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ ซึ่งผมได้ตั้งคณะทำงานกลุ่มเล็ก เพื่อรวบรวมและนำเสนอแนวทางการแก้ไขปัญหานี้โดยเร็วครับ”
สำหรับแพ็คเกจฟื้นฟูธุรกิจอสังหาฯที่ภาคเอกชนส่งถึงมือนายกฯเศรษฐา มีด้วยกัน 8 มาตรการ ดังนี้
1.การลดหย่อนค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในอสังหาริมทรัพย์และค่าจดทะเบียนการจำนอง
-ลดค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมจากอัตราร้อยละ 2 เป็นร้อยละ 0.01 และค่าจดทะเบียนการจำนองจากอัตราร้อยละ 1 เป็นร้อยละ 0.01 ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2567 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2567
-ปรับหลักเกณฑ์มูลค่าการซื้อที่อยู่อาศัยจากราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทเป็นไม่เกิน 5 ล้านบาท หรือให้สิทธิ์การลดหย่อน 3 ล้านบาทแรก เพื่อกระตุ้นการใช้จ่ายของผู้ที่มีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยที่สูงกว่า 3 ล้านบาท
-ให้มาตรการดังกล่าวใช้ได้กับการซื้อที่อยู่อาศัยทั้งบ้านสร้างใหม่และบ้านมือสอง รวมถึงบ้านที่ปลูกสร้างเอง
2.ขอสนับสนุนให้มีการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับผู้ที่ต้องการปลูกสร้างบ้านบนที่ดินของตนเอง โดยยึดเอามูลค่าการก่อสร้างบ้านตามสัญญาจ้างเหมาก่อสร้างที่ติดอากรแสตมป์ (อ.ส.4) กับกรมสรรพากรเป็นหลักฐาน เพื่อนำไปลดหย่อนภาษีบุคคลธรรมดาในรอบภาษีปีถัดไปได้ในอัตราลดหย่อนล้านละ 10,000 บาท และสูงสุดไม่เกิน 100,000 บาท เพื่อเป็นการลดภาระของผู้ที่ต้องการปลูกสร้างบ้านบนที่ดินของตนเอง และเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจทุกภาคส่วนที่เชื่อมโยงกับธุรกิจรับสร้างบ้าน อีกทั้งเป็นการสนับสนุนให้ผู้รับสร้างบ้านจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลและเข้าสู่ระบบภาษีมากขึ้นอีกด้วย
3.สนับสนุนการมีบ้านหลังแรกของผู้มีรายได้น้อยหรือปานกลาง ดังนี้
-พิจารณาดอกเบี้ยอัตราพิเศษ (Soft Loan) 3% เป็นเวลา 5 ปีแรกจากสถาบันการเงินของรัฐ
-ยกเว้นภาษีและค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์รวมถึงค่าจดจำนอง สำหรับบ้านหลังแรกที่ราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท
-สนับสนุนเงินดาวน์สำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรกเป็นจำนวน 100,000 บาท ซึ่งในอดีตเคยมีมาตรการของรัฐสนับสนุนผู้ซื้อบ้านหลังแรกเป็นจำนวน 50,000 บาท แต่เป็นเพียงมาตรการระยะสั้นเท่านั้น
4.ขอลดขนาดที่ดินของโครงการจัดสรรที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและพาณิชยกรรมลง เพื่อให้สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจขนาดของครอบครัวที่มีการเปลี่ยนแปลงไป รวมถึงความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชน และผู้อยู่อาศัยยังคงมีคุณภาพชีวิตที่ดีโดยขอให้พิจารณาดังนี้
-ลดขนาดที่ดินพร้อมอาคารประเภทบ้านเดี่ยวจากเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 50 ตารางวา เป็นเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 35 ตารางวา
-ลดขนาดที่ดินพร้อมอาคารประเภทบ้านแฝด จากเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 35 ตารางวา เป็นเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 28 ตารางว
-ลดขนาดที่ดินพร้อมอาคารประเภทบ้านแถวหรืออาคารพาณิชย์จากเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 16 ตารางวาเป็นเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 14 ตารางวา
5.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
-พิจารณาลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 50% เป็นระยะเวลา 1 ปีเนื่องจากเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว
-พิจารณาแก้ไขอัตราภาษีที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่อยู่ระหว่างการพัฒนาหรือสร้างเสร็จของโครงการว่าด้วยการจัดสรรที่ดินและอาคารชุดที่ยังไม่ได้ขายจากอัตราภาษีประเภทอื่นๆ ให้เป็นประเภทที่อยู่อาศัย
-พิจารณาแก้ไขภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับบริการสาธารณะในโครงการจัดสรร เช่น สโมสร สระว่ายน้ำ คลับเฮ้าส์ ซึ่งปัจจุบันเสียภาษีในอัตราประเภทอื่นๆ ให้เป็นประเภทที่อยู่อาศัย โดยอ้างอิงจากวินิจฉัยอุทธรณ์ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง กรณีถนนภาระจำยอมที่ตีความให้ใช้อัตราเดียวกับที่อยู่อาศัย
-สำหรับภาคเกษตรกรรมที่อยู่ในพื้นที่ใกล้เขตเมืองหรือบริเวณซึ่งราคาประเมินที่ดินสูง แต่ยังคงประกอบการเกษตรกรรม ขอให้พิจารณาหลักเกณฑ์กำหนดเพดานการชำระภาษีหรือกำหนดอัตราภาษีต่อไร่สูงสุดไม่เกินเท่าใด ในกรณีที่เป็นมรดกตกทอดมาหรือซื้อมาเพื่อทำเกษตรก่อนมีพ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพื่อให้เกษตรกรสามารถรับภาระภาษีได้ และไม่เป็นแรงกดดันที่ต้องขายที่ดินออกไป ทั้งยังเป็นการคงสภาพแวดล้อมที่ดีในเขตเมือง แต่หากมีการเปลี่ยนมือไปผู้ซื้อกรรมสิทธิ์ในที่ดินผู้ซื้อใหม่จะต้องเป็นผู้รับผิดชอบภาษีในอัตราปกติ
6.พิจารณาทบทวนหลักเกณฑ์และกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการถือครองที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ ให้สอดคล้องกับบริบทเศรษฐกิจและสังคมโลกที่เปลี่ยนแปลงไป โดยในช่วงที่ผ่านมามีนโยบายส่งเสริมการลงทุนจากต่างประเทศและนโยบายส่งเสริมการท่องเที่ยว ดังนั้นความต้องการความมั่นคงในที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติก็ตามมาด้วย โดยขอนำเสนอแนวทางดังนี้
-ขยายระยะเวลาเช่าจาก 30 ปี เป็น 50 ปี โดยกำหนดการเช่าให้เป็นทรัพยสิทธิ
-ทบทวนหลักเกณฑ์ของคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนที่เกี่ยวข้องกับการที่ชาวต่างชาติสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้
-พิจารณาให้ Long Term Visa 10 ปีจำนวน 4 คน แก่ผู้เช่าระยะยาว หรือผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยมูลค่าตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป และ Mid Term Visa 5 ปี จำนวน 2 คน สำหรับผู้ที่ซื้อที่อาศัยมูลค่า 5 ล้านบาทขึ้นไป
7.พิจารณาประสานงานกับธนาคารแห่งประเทศไทยในเรื่องการผ่อนปรนมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือมาตรการ LTV ในปี 2567-2568 เพื่อช่วยกระตุ้นผู้ที่มีกำลังซื้อ ประกอบกับในปัจจุบันสถาบันการเงินต่างๆ ก็ยังคงพิจารณาสินเชื่อด้วยความรอบคอบและเข้มงวด โดยคำนึงถึงความสามารถในการชำระหนี้ ของผู้กู้เป็นหลัก เพื่อไม่ให้เกิดหนี้เสียตามมา
8.ขอให้บรรเทาความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนในกระบวนการขออนุมัติรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม(EIA) ของกลุ่มธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุด โดยขอให้ผู้ประกอบการที่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินสามารถยื่นและดำเนินการจนครบขั้นตอนในการได้รับอนุมัติรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมในระหว่างทางที่ยังไม่โอนที่ดินได้ เนื่องจากกระบวนการอนุมัติมีความซับซ้อนผูกพันกับหลายภาคส่วนทำให้มีความเสี่ยงสูงมากในการทำธุรกิจ หากโครงการไม่ผ่านการอนุมัติจนทำให้ผู้ประกอบการบางรายเสียหายมากถึงขั้นล้มละลาย เพราะรับโอนที่ดินราคาสูงมาแล้วแต่ไม่สามารถพัฒนาโครงการได้
ทั้ง 8 มาตรการจะฝ่าด่านอรหันต์ส่งไปให้นายกฯพิจารณาได้มากน้อยแค่ไหนคอยติดตามกันต่อไป
