การซื้อบ้านหรือคอนโด จะเพื่อการอยู่อาศัยหรือเพื่อการลงทุน สิ่งที่ต้องระมัดระวังเป็นพิเศษก็คือ โครงการนั้นสร้างถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ ถ้าไม่ดูให้ดีมีสิทธิ์จะโดนรื้อหรือโดนทุบทิ้งก็ได้นะครับ
การจะก่อสร้างอาคารที่พักอาศัยต้องขออนุญาตตามที่กฎหมายกำหนด ถ้าเป็นโครงการบ้านจัดสรร จะต้องขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินตามพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ที่จะกำหนดมาตรฐานต่างๆ ในด้านของการจัดให้มีสาธารณูปโภคภายในโครงการ อาทิ ขนาดของถนนที่ตรงตามมาตรฐาน ระบบไฟฟ้า ประปา สวนสาธารณะ เป็นต้น
ส่วนคอนโดมิเนียมจะต้องขออนุญาตก่อสร้างตามกฎหมายควบคุมอาคาร เพื่อให้อาคารเป็นไปตามมาตรฐานตามที่กฎหมายกำหนด ไม่ว่าจะเป็นความหนาแน่นของพื้นที่ พื้นที่โล่งและพื้นที่สีเขียวภายในโครงการ ที่จอดรถ ทางเข้า ทางออกของโครงการ ระบบน้ำ ระบบไฟ และระบบความปลอดภัยต่างๆ เป็นต้น
ที่สำคัญทั้งบ้านจัดสรร และอาคารชุด ต้องจัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม หรือที่เรียกว่า การทำ EIA เพื่อให้แน่ใจว่า โครงการที่จะเกิดขึ้นไม่ส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมในด้านต่างๆ และที่สำคัญต้องไม่ทำให้ผู้อยู่อาศัยในพื้นที่ข้างเคียงได้รับผลกระทบจากโครงการ
ดังนั้นถ้าจะซื้อบ้าน หรือคอนโด จะต้องตรวจสอบว่าได้รับอนุญาตอย่างถูกต้องแล้วหรือยัง ทั้งใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน ใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร และต้องผ่าน EIA หรือที่เรียกว่า EIA Approved ซึ่งใบอนุญาตต่างๆ สามารถขอตรวจสอบใดที่สำนักงานขายของโครงการนั้นๆ
แต่เดี๋ยวนี้ตรวจสอบแค่นั้นอาจจะยังไม่พอ จะเป็นเพราะช่องว่าง ช่องโหว่ของกฎหมายหรืออย่างไรก็ไม่ทราบได้ โครงการที่ขออนุญาตแล้ว สร้างเสร็จแล้ว มีคนเข้าอยู่แล้ว ก็ยังโดนตัดสินว่าทำผิดกฎหมายต้องโดนรื้อทิ้ง เหมือนที่เกิดขึ้นกับคอนโดชื่อดังย่านอโศกเมื่อเร็วๆ นี้
คนซื้ออย่างเราก็ต้องทำการบ้านให้หนักขึ้น นอกจากใบอนุญาตต่างๆ ที่ต้องดูแล้ว ผมมีข้อแนะนำบางประการในการตรวจสอบเพิ่มเติมเพื่อลดความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นครับ
ข้อแรกควรจะขอตรวจสอบผังของโครงการให้ละเอียด ซึ่งผังโครงการสามารถขอดูได้ที่สำนักงานขายโครงการ โดยเฉพาะในเรื่องของทางเข้าออกของโครงการควรจะเป็นที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้พัฒนาโครงการ
ถ้าที่ดินทางเข้าออกเป็นที่ดินภาระจำยอม หรือเป็นที่ดินเช่า ก็ต้องดูเงื่อนไขรายละเอียดของภาระจำยอมหรือการเช่านั้นให้ดีๆ เพื่อมาใช้ประกอบการตัดสินใจ
ดังนั้นที่ดินทางเข้าออกถ้าเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้พัฒนาโครงการถือว่าสบายใจที่สุดครับ
นอกจากนี้ ในเรื่องของทางเข้าออกควรตอบสอบกฎหมายควบคุมอาคารให้ชัดเจนว่า โครงการที่สนใจจะซื้อทำได้ถูกต้อง ตรงไปตรงมาหรือไม่ครับ
ข้อต่อมาควรจะดูด้วยว่า โครงการที่เราจะซื้อมีข้อพิพาทเป็นคดีความกันอยู่ในศาลหรือไม่ เพราะถ้ามีมันก็อาจจะมีความเสี่ยงที่จะเกิดปัญหาได้ในอนาคตก็ควรจะหลีกเลี่ยงไว้ก่อนเป็นดีครับ
สิ่งต่างๆ เหล่านี้ ล้วนเป็นเรื่องของข้อกฎหมายที่เราอาจจะไม่ถนัด ไม่เหมือนในต่างประเทศที่การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องผ่านเอเจนต์ที่จะเข้ามาดูแลเรื่องต่างๆ ให้
ถ้าเป็นไปได้ขอแนะนำให้จ้างสำนักงานกฎหมายหรือบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์เข้ามาตรวจสอบให้ แม้จะต้องเสียเงินเพิ่มบ้าง แต่ก็ทำให้เราลดความเสี่ยงเรื่องนี้ไปได้ ปลอดภัยไว้ก่อนดีกว่านะครับ
