วิกฤติไวรัสโควิด-19 กำลังจะทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนไปจากเดิม แต่จะเปลี่ยนไปอย่างไร จะมากหรือน้อย จะเร็วหรือช้าแค่ไหน และอะไรบ้างคือปัจจัยที่จะทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงจริงๆ หลายคนก็คงยังมีคำถามอยู่ในใจ
property mentor ได้มีโอกาสพูดคุยแบบ exclusive กับนักวิชาการด้านการตลาดที่คลุกคลีอยู่กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มาอย่างยาวนาน ศาสตรจารย์วิทวัส รุ่งเรืองผล อาจารย์ประจำโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ จะมาให้มุมมองของ new normal ในภาคอสังหาฯหลังผ่านวิกฤติไวรัสโควิด-19
อาจารย์เริ่มต้นด้วยมุมมองในระดับมหภาค “หลังจากผ่านวิกฤติไวรัสโควิด-19 ผลกระทบที่เห็นกันและมีการประเมินออกมาในทิศทางเดียวกันก็คือ ผลกระทบที่ลากมาสู่ภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ หนี้ครัวเรือนสูง ซึ่งเศรษฐกิจอยู่ในสภาวะถดถอยแน่นอน เพียงแต่ว่าจะตกยาวแค่ไหนเป็น v shape หรือ u shape จะตกลงเป็นปี 2 ปี 3 ปี 5 ปี แล้วค่อยกลับมาฟื้น เรื่องนี้ยังไม่สามารถฟันธงลงไปได้ ว่าจะหนักแค่ไหน ลึกแค่ไหน และยาวแค่ไหน
ในภาพของเศรษฐกิจมหภาค เมื่อ GDP ติดลบ กำลังซื้อต่ำ หนี้ครัวเรือนสูง คนน่าจะตกงานในจำนวนที่มากขึ้น ขณะที่อสังหาริมทรัพย์เป็นสินค้าที่ก่อหนี้ระยะยาว ถ้าเศรษฐกิจถดถอย หนี้ครัวเรือนสูง คนระมัดระวังในการจับจ่าย ไม่มีความมั่นใจในเรื่องของความมั่นคงทางการเงิน ผลกระทบตรงนี้ไม่เรียกว่าเป็น new normal แต่เป็น real estate circle ที่ล้อไปกับภาวะเศรษฐกิจ
มาที่ธุรกิจอสังหาฯ ซึ่งขณะนี้อยู่ในรอบขาลง การปรับตัวของผู้ประกอบการและลูกค้าจะประกอบไปด้วย 2 ส่วน ส่วนแรก-เป็นการปรับตัวไปตามภาวะเศรษฐกิจและรอบขาลงของธุรกิจอสังหาฯ ส่วนที่สอง-จะเป็นเรื่องของ new normal ที่เกิดขึ้นจากผลกระทบของโควิด-19 ที่ชัดเจนคือเรื่องของ social distancing และ work from home เมื่อมีคำว่า from home ก็จะเกี่ยวโยงกับ property ค่อนข้างมาก
ศ.วิทวัส อธิบายขยายความต่อว่า ถ้าโควิดมีวัคซีนที่รักษาหายได้ ซึ่งคิดว่าอีกประมาณ 1 ปี โควิดได้เปลี่ยนเป็นโรคที่เป็นแล้วรักษาได้ไม่น่ากลัว เหมือนเป็นหวัดธรรมดาทุกอย่างกลับมาเป็นปกติ คือว่าคนประมาณ 80% จะค่อยๆ กลับไปอยู่ใน ecosystem แบบเดิม ซึ่งแปลว่า บริษัทก็ยังให้ลูกจ้างมาทำงานที่ออฟฟิศ ไม่ยอมให้ทำงานที่บ้าน
ชีวิตจะกลับมา normal ใช้ชีวิตในรูปแบบเดิม ยังต้องเดินทางจากชานเมืองเข้ามาที่ทำงานที่ยังอยู่ใจกลางเมืองเหมือนเดิม รถยังติดเหมือนเดิม การเปลี่ยนแปลงจะกลับมาสู่สภาพเดิมก็คือ อยู่คอนโด นั่งรถไฟฟ้ามาทำงาน เลิกงานก็ไปกินข้าว เดินห้าง
“ทำไมถึงมองแบบนั้น เพราะผมอิงจากน้ำท่วมในปี 2554 ช่วงนั้นก็มีการตื่นตัว มีความกังวลกับที่อยู่อาศัยแนวราบที่ถูกน้ำท่วมจะเปลี่ยนไปอยู่คอนโด แต่พอสักพักก็กลับมาอยู่ในสภาพเดิม ซึ่งคนส่วนใหญ่ก็ไม่ได้มีทางเลือกมากนัก เมื่อบริษัทให้มาทำงานก็ต้องมาทำเหมือนเดิม”
ถ้ามองทางทฤษฎีความต้องการของ maslow ความต้องการทางสังคม เราก็ยังอยากเจอหน้าเจอตา อยากกินข้าว อยากสังสรรค์กับเพื่อน ไม่ว่าจะเป็นเรื่องงานหรือความสัมพันธ์ส่วนตัว เราอยากจะเจอกันมากกว่าเห็นกันผ่านกล้อง ซึ่งผมว่านั่นเป็นเรื่องที่ใช้แก้ขัดเมื่อมาเจอกันไม่ได้มากกว่า
นั่นคือคนส่วนใหญ่หรือ 80% ที่จะกลับไปสู่วงจรชีวิตแบบเดิมๆ ไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลงหลังผ่านจากโควิด-19
อาจารย์วิเคราะห์ต่อว่า แต่อีก 15-20% ที่เหลือจะเริ่มเป็น new normal lifestyle ซึ่งจะเกิดขึ้นในสัดส่วนที่มากน้อยแค่ไหนก็ขึ้นอยู่กับวิกฤติโควิดจะลากยาวนานไปแค่ไหน เพราะถ้าช่วงเวลาสั้นสมมุติเดือนพฤษภาฯหรือมิถุนาฯ สามารถกลับมาใช้ชีวิตได้ตามปกติ คนจำนวนมากยังไม่ทันได้ปรับตัวเรียนรู้กับสิ่งใหม่ได้เท่าไรก็ต้องกลับมาใช้ชีวิตแบบปกติ
“แต่ถ้าวิกฤติมันมีระยะเวลาที่ยาวพอก็จะเกิดการเรียนรู้ใหม่ จากการถูกบังคับให้เรียนรู้และก็จะคล่องขึ้นเมื่อต้องทำอะไรที่ซ้ำๆ ซึ่งจะทำให้เกิด new normal จากคน gen ใหม่ ที่ถูกสถานการณ์นั้นบีบบังคับ ซึ่งคิดว่าประมาณ 3 เดือนก็จะเริ่มเกิดความเคยชินกับสิ่งใหม่ในได้ระดับหนึ่ง”
อย่างเช่น นักศึกษามหาวิทยาลัยหรือนักเรียนที่ต้องเรียนทางออนไลน์ในระยะเวลาที่มากพอ หรือสักประมาณ 1 เทอมขึ้นไป จะเริ่มคุ้นชินกับการเรียน การสอนผ่านออนไลน์ ประชุมกับเพื่อน ทำรายงานกับเพื่อน คุยกับอาจารย์ ผ่านออนไลน์ เขาจะกลายเป็นมนุษย์พันธุ์ใหม่ หรือแม้กระทั้งบริษัทขนาดเล็กๆ ทำสตาร์ตอัพ หรือทำธุรกิจเล็กๆ ที่เป็นคน gen ใหม่ๆ เป็น white collar ที่ใช้เครื่องมือพวกนี้เร็วอยู่แล้ว เมื่อต้องเจอสภาพแบบนี้ยาวสัก 3-6 เดือน จะเริ่มเกิดความเคยชินและเริ่มเกิดเป็น new normal
หลังจากผ่านพ้นวิกฤติไป new normal เหล่านี้ จะเป็น parallel กับกระแสหลัก กลายเป็นองค์กรส่วนใหญ่กลับมา normal ก็จริง แต่จะมีบางส่วนขององค์กร บางแผนก องค์กรขนาดเล็ก หรือสถาบันการศึกษา จะกลายเป็น duo track เป็น normal + new normal ก็คือการ work from home หรือ e-learning ก็จะเริ่มมีการปรับตัว และมีส่วนที่เป็นลูกครึ่งอยู่จากที่ต้องทำงาน 5 วัน ต่อไปอาจจะเหลือ 3 วัน อีก 2 วันกลับมาทำงานที่บ้าน เป็นต้น
อาจจะมีบางบริษัทเริ่มปรับวิธีการคิดใหม่ซึ่งเกิดจากที่ผ่านมา หลายๆ บริษัทก็มีปัญหาในการใช้อาคารก็คือเรื่องที่จอดรถ พอเริ่มมี new normal มาเป็น parallel อสังหาฯที่จะเริ่มมีการเปลี่ยนแปลงก่อนเลยก็คือการใช้ออฟฟิศแบบ dynamic มากขึ้น ออฟฟิศที่มีพนักงาน 30 คน ก็อาจจะไม่ต้องใช้พื้นที่เท่าเดิมแล้ว เพราะสามารถผลัดเปลี่ยนหมุนเวียนพนักงานกันเข้ามา เพื่อประหยัดค่าเช่า
รวมถึงการที่เศรษฐกิจตกต่ำ มีการเลย์ออฟพนักงานออก และมีการจ้างพนักงานบางส่วนเป็นฟรีแลนซ์ทำงานที่บ้านแทน ตรงนี้ถือว่า ecosystem เปลี่ยน แต่ยังไม่ได้เป็นกระแสหลัก เมื่อออฟฟิศเริ่มเปลี่ยน คนไม่ต้องเข้ามาทำงานทั้งหมด มันจะช่วยลดปัญหาที่จอดรถทั้งออฟฟิศขนาดเล็กและใหญ่ ในระยะยาวเมื่อพื้นที่การใช้งานลดลงก็จะประหยัดค่าเช่าได้มากขึ้น
