วิกฤติไวรัสโควิด-19 กำลังจะทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนไปจากเดิม แต่จะเปลี่ยนไปอย่างไร จะมากหรือน้อย จะเร็วหรือช้าแค่ไหน และอะไรบ้างคือปัจจัยที่จะทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงจริงๆ หลายคนก็คงยังมีคำถามอยู่ในใจ
property mentor ได้มีโอกาสพูดคุยแบบ exclusive กับนักวิชาการด้านการตลาดที่คลุกคลีอยู่กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มาอย่างยาวนาน ศาสตรจารย์วิทวัส รุ่งเรืองผล อาจารย์ประจำโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ จะมาให้มุมมองของ new normal ในภาคอสังหาฯหลังผ่านวิกฤติไวรัสโควิด-19 ซึ่งตอนนี้เป็นตอนที่ 2
อ่านเพิ่มเติม: ศ.วิทวัส รุ่งเรืองผล วิเคราะห์อสังหาฯหลังโควิด new normal แค่ไหน? ตอน 1
ในเซ็กเมนต์ใหญ่ของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งก็คือที่อยู่อาศัย ผมมองว่า กลุ่มอาคารชุดในเมืองที่อยู่ใกล้กับออฟฟิศ เมื่อวิถีชีวิตของคนจำนวนหนึ่ง ซึ่งต้องย้ำว่าไม่ใช่กระแสหลัก แต่เป็นเทรนด์เล็กๆ ที่จะค่อยๆ เติบโต เริ่มทำงานที่บ้าน ประชุมที่บ้านมากขึ้น หรือทุกครั้งที่ป่วยเล็กๆ น้อยๆ ที่พอจะทำงานได้ก็ขอทำงานที่บ้านแทน นักเรียนที่ป่วยขอเรียนที่บ้านผ่านระบบออนไลน์ได้
คอนโดมิเนียมที่จะพัฒนาในอนาคตจะเริ่มมี facility ใหม่ๆ จากที่เรามี co-working space หรือ co-living space เทรนด์ที่จะมาหลังผ่านโควิดไปแล้วจะเริ่มมีขึ้นในคอนโดที่เปลี่ยนพื้นที่ส่วนกลางจาก co-working space มาเป็น co-private space คือแทนที่จะนั่งอยู่ในพื้นที่เปิดโล่ง ก็จะมีการกันพื้นที่ให้เป็นส่วนตัวมากขึ้น
พื้นที่ในคอนโด ที่เป็นพื้นที่ส่วนกลางจะถูกดีไซน์พื้นที่ใหม่ให้มีความเป็นส่วนตัว อาจจะกันเป็นช่องหรือเป็นห้องเล็กๆ ในพื้นที่ที่เป็น public area ที่จะให้คนเข้าไปใช้เป็นพื้นที่ประชุมหรือพื้นที่ทำงานส่วนตัวได้ โดยเฉพาะการประชุมในวันที่ต้อง work form home
เพราะปัญหาอย่างหนึ่งของการประชุมออนไลน์ ใครที่ไม่มีห้องส่วนตัวหลายคนก็น่าจะเจอปัญหาที่จะถูกรบกวนจากคนอื่นที่อยู่ในบ้านหรืออยู่ห้องเดียวกัน หรือห้องส่วนตัวในชีวิตจริงก็ไม่ได้เรียบร้อยสวยงามเหมือนห้องตัวอย่าง ก็ต้องออกไปใช้ co-working space แต่ก็ต้องการความเป็นส่วนตัวในการทำงานด้วยเช่นกัน
“คอนโดใหม่ จะต้องปรับเปลี่ยนพื้นที่บางส่วนให้เป็น private space in public space และจะเป็น mini studio ซึ่งจะเรียกว่าอะไรก็แล้วแต่ concept ของมันก็คือ ห้องประชุมขนาดเล็กที่ให้ใช้ส่วนตัว แล้วใส่ facility บางอย่างเข้าไปให้สะดวกในการ work form home เป็นการแยกพื้นที่ทำงานออกจากพื้นที่ส่วนตัวในคอนโด”
รวมถึงพื้นที่ที่ไม่ได้อยู่ในคอนโด อย่างเช่น ร้านกาแฟใหญ่ๆ ที่มีพื้นที่ ก็จะทำในรูปแบบนี้ให้เช่า ซึ่งหลายแห่งก็มีห้องประชุมบริการอยู่แล้ว แต่ต่อไปอาจจะทำให้เล็กลงในรูปแบบที่นั่งทำงานคนเดียวได้
เทรนด์ที่จะเกิดขึ้นตามซึ่งเป็นผลกระทบจากโควิด เมื่อเริ่มมีคนต้องออกจากงานมาเป็นฟรีแลนซ์ หรือต้อง work form home มากขึ้น ก็คือ คนไม่จำเป็นต้องอาศัยในในเขตเมืองชั้นใน หรืออยู่ในซีบีดีของกรุงเทพฯอีกแล้ว ด้วยเงินเท่ากัน เขาจะต้องการพื้นที่ที่มากกว่า แต่ยอมห่างออกไปชานเมือง เช่น ไปอยู่คอนโดตามรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย หรือถ้าไม่จำเป็นก็ไม่ต้องอยู่เกาะแนวรถไฟฟ้าด้วยซ้ำ เพราะไม่ต้องเดินทางบ่อยๆ หรือไม่จำเป็นต้องเดินทางในชั่วโมงเร่งด่วน
แม้จะยังไม่ใช่กระแสหลัก แต่ก็เป็นทางเลือกของคนกลุ่มหนึ่งที่เริ่มไปมองหาคอนโดราคาต่อตารางเมตรถูกลง และได้พื้นที่มากขึ้น และออกไปตามแนวรถไฟฟ้าส่วนตัวขยาย รวมถึงที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยวที่อยู่ชานเมือง ซึ่งเชื่อว่าที่อยู่อาศัยแนวราบก็จะพยายามโปรโมตจุดขายในเรื่องนี้
นอกจากนี้ ยังมีคนกลุ่มหนึ่งที่ต้องกลับบ้านไปอยู่กับพ่อแม่ในช่วงโควิด ไปอยู่ในหมู่บ้านจัดสรร มีพื้นที่ มีสวนสาธาาณะในโครงการให้ออกกำลัง ก็อาจจะเริ่มสนใจกับการใช้ชีวิตในรูปแบบนี้ โดยเฉพาะคนที่มีอายุขึ้นมาหน่อยอาจเริ่มคิดถึงการ semi retired มีเงินสักก้อนออกมาเป็นฟรีแลนซ์ ไม่ต้องทำงานเต็มเวลาจะได้มีเวลาอยู่บ้านมากขึ้น ก็จะมีเรื่องของการปรับปรุงบ้านตามมา หรือการทำบ้านให้เป็นโฮมออฟฟิศเล็กๆ
ขณะเดียวกัน ถ้าวิกฤติรอบนี้มันเกิดขึ้นยาว จะเกิดกลุ่มผู้ประกอบการใหม่ที่มาจาก white collar มีประสบการณ์ในการทำงาน อายุ 30-40 กว่า ยังมีไฟทำงาน ฐานเงินเดือนสูง แต่เดือนลดเงินเดือน หรือถูกออกจากงานเพราะภาวะเศรษฐกิจ
กลุ่มนี้จะออกมาทำธุรกิจของตัวเอง ใช้ทาวน์เฮ้าส์ หรือบ้านเป็นสำนักงาน มีลูกน้อง 2-3 คน มาทำงาน หรืออาจจะใช้การ work form home บ้านแนวราบก็จะกลับเข้ามาในบทบาทของสำนักงานขนาดเล็กรองรับผู้ประกอบการใหม่ที่เจอพิษเศรษฐกิจแล้วเปลี่ยนตัวเองจากลูกจ้างมืออาชีพ มาเป็นเจ้าของกิจการขนาดเล็ก
ถ้าจะให้มองว่าระหว่าง work form home กับ social distancing อะไรจะมีผลต่อการปรับเปลี่ยนพฤติกรรมของคนมากกว่ากัน
ศ.วิทวัสประเมินว่า ในระยะสั้นจะเป็น social distancing เพราะว่าคนกลัวการติดโรค และก็ต้องการพื้นที่ในการป้องกัน เช่น อาจมีสมาชิกในบ้านต้องออกไปทำงานข้างนอก ก็อาจจะต้องการพื้นที่ในการกันตัวเองออกมา ไม่ให้เกิดความเสี่ยงกับคนอื่นในครอบครัว ในช่วงที่ social distancing บ้านที่มีพื้นที่มากหน่อยก็จะใช้ชีวิตได้ง่ายขึ้น
แต่ถ้าในระยะยาวคิดว่าจะเป็นเรื่องของ work form home เพราะต้องไม่ลืมว่า สถาบันการศึกษาหลักๆ มหาวิทยาลัยถูกบังคับให้สอนและเรียนในระบบออนไลน์ 100% ซึ่งนักศึกษาส่วนใหญ่สามารถปรับตัวได้ดีระดับหนึ่ง และเชื่อว่า เมื่อกลับไปสู่ระบบปกติแล้ว หลายมหาวิทยาลัยจะเริ่มทำเรื่องของการสอนทางไกล หรือหลายบริษัทจะเริ่มทำเรื่องการประชุมทางไกล กลายเป็นหนึ่งในทางเลือก
มันกลายเป็นเรื่องของ digital transformation ขององค์กรหลายๆ องค์กรทั้งขนาดใหญ่ ขนาดเล็ก เพียงแต่องค์กรบางแห่ง หรือมหาวิทยาลัยจะไปได้เร็ว เพราะถูกบังคับให้ทำทั้งระบบ อย่างเต็มรูปแบบ ทำให้ปรับตัวได้เร็วกว่า และเมื่อคนรุ่นใหม่ที่เรียนออนไลน์ 100% ใช้เทคโนโลยีคล่องอยู่แล้ว จบออกมาทำงาน ก็จะกลายเป็นมนุษย์พันธุ์ใหม่ แต่จะเปลี่ยนที่ทำงานได้หรือไม่ยังตอบไม่ได้ เพราะอาจจะเจอระบบเก่ากลืนไปก็ได้
นอกจากนี้ digital disruption ที่เกิดจากเรื่องของ work form home และ e-learning จะทำได้ง่ายและสะดวกขึ้นด้วยระบบ 5G ที่กำลังจะเข้ามา และการ work form home ที่ขับเคลื่อนด้วย 5G จะก้าวลึกไปถึงอุตสาหกรรมอื่นๆ ด้วย
“ในอนาคตการควบคุมเครื่องจักรอาจจะไม่ต้องเข้าไปที่โรงงาน การขับเครื่องบินอาจจะควบคุมจากหอบังคับการบนภาคพื้น เหมือนรถที่ไร้คนขับ หมอสามารถตรวจ วินิฉัยโรค และให้คำปรึกษาคนไข้ได้ทุกที่ ที่ปรึกษา การสอน การอบรมหลักสูตรต่างๆ ก็สามารถทำได้ผ่านระบบออนไลน์ที่มี 5G รองรับ”
อีกเทรนด์ที่จะเติบโตอย่างรวดเร็วก็คือ e-sports เมื่อมีนักกีฬาอาชีพซึ่งมีผู้ติดตามมากอยู่แล้ว avatar เข้าไปแข่งในออนไลน์ เป็นการผสมผสานระหว่าง physical sports และ e-sports เข้าด้วยกัน ก็จะทำให้กระแสของ e-sports แรงขึ้นตามไปด้วย
ทั้งหมดนี้คือเทรนด์เล็กๆ ที่จะเกิดขึ้นหลังผ่านพ้นจากวิกฤติไวรัสโควิด และจะค่อยๆ เติบโตไปตามกาลเวลา ตามการเปลี่ยนผ่านคนจากรุ่นเก่าสู่รุ่นใหม่ และเทคโนโลยี่ที่พัฒนาอย่างกล่าวกระโดด ถ้ามองจากจุดเริ่มของการเปลี่ยนแปลงอาจจะพูดได้ไม่เต็มปากนักว่านี่คือ new normal ของธุรกิจอสังหาฯ หลังผ่านพ้นจากวิกฤติโควิด แต่ก็เป็นสิ่งที่จะมองข้ามไปไม่ได้เช่นกัน
