ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่ในสภาพตกระกำลำบากมายาวนานมากกว่า 2 ปี ซึ่งก่อนที่ไวรัสมหาภัยโควิด-19 จะทำลายล้างโลก ภาคอสังหาฯก็ตกอยู่ในภาวะชะลอตัวมาก่อนหน้านั้นแล้ว แต่ก็ยังไม่หนักเท่ากับช่วงที่ไวรัสร้ายเริ่มแพร่ระบาดเข้ามาในช่วงต้นปี 2563 จนมาถึงปัจจุบันสถานการณ์ยังคงอยู่ในระดับรุนแรงเกินที่จะคาดเดาว่าจะจบลงเมื่อไร
นับตั้งแต่นั้นมาธุรกิจอสังหาฯก็ดำดิ่งมาอย่างต่อเนื่อง แต่ละบริษัทมียอดขาย รายได้ และกำไร ที่เริ่มลดลงตามสภาวะเศรษฐกิจที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤติโควิด-19 อย่างรุนแรง ทำให้คนตกงาน รายได้ลด หนี้เพิ่ม เริ่มไม่มั่นคงกับรายได้และอาชีพที่ทำอยู่ ผนวกกับ ความวิตกกังวลต่อการติดเชื้อ ความยากลำบากในการเดินทาง ไปจนถึงมาตรการล็อคดาวน์ที่นำออกมาใช้ล้วนเป็นอุปสรรคต่อการซื้อขายอสังหาฯทั้งสิ้น แม้จะมี Real Demand หล่อเลี้ยงอยู่ก็ตาม แต่ดูเหมือนจะยังไม่เพียงพอที่จะขับเคลื่อนให้บริษัทเดินไปข้างหน้าได้อย่างตั้งใจ
หลายบริษัทจะปรับกลยุทธ์รับมือกับความเปลี่ยนแปลง บางรายไปได้ต่อ บางรายได้แค่ประคองตัว ขณะที่หลายรายอยู่ในสภาพติดลบยังหาจุดพลิกฟื้นไม่เจอ ซึ่งก็ต้องปรับแผนแก้เกมเพื่อให้อยู่รอดกันต่อไป และตลอด 6 เดือนที่ยากลำบากในปี 2564 ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่การแพร่ระบาดของโควิด-19 เริ่มต้นในระลอกที่ 3 นี่คือผลงานของบริษัทอสังหาฯในตลาดหลักทรัพย์ ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งไปติดตามกันครับ
Property Mentor ได้รวบรวมผลประกอบการในไตรมาสที่ 2 และครึ่งแรกของปี 2564 จาก 33 บริษัทอสังหาฯมหาชนที่มีธุรกิจหลักเป็นการพัฒนาที่อยู่อาศัยและยังแอคทีฟอยู่ในตลาด พบว่า ในไตรมาสที่ 2 ทั้ง 33 บริษัทมีรายได้รวมกันที่ 74,921 ล้านบาท เติบโตขึ้นเล็กน้อยหรือคิดเป็น 1.7% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ของปี 2563 ที่มีรายได้รวม 73,679 ล้านบาท ขณะที่รายได้รวมใน 6 เดือนแรกของปี 2564 ทำไปได้ 148,313 ล้านบาท เติบโตขึ้น 8% เมื่อเทียบกับ 6 เดือนแรกของปี 2563 ที่มีรายได้รวม 137,351 ล้านบาท
รายได้จากการขายครึ่งปีโต 10% กำไรพุ่ง 36%
มาดูกันเฉพาะรายได้ที่เกิดจากการขายล้วนๆ จะพบว่า ในไตรมาสที่ 2 ทั้ง 33 บริษัททำรายได้จากการขายรวมกันอยู่ที่ 67,121 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2563 ที่มีรายได้จากการขายรวม 66,519 ล้านบาท ขณะที่ 6 เดือนแรกของปี 2564 บริษัทอสังหาฯมีรายได้จากการขายรวมที่ 132,042 ล้านบาท โตขึ้น 10% เมื่อเทียบกับ 6 เดือนแรกของปี 2563 ที่มีรายได้จากการขายรวม 120,188 ล้านบาท
สุดท้ายคือกำไรที่ทำได้ในไตรมาสที่ 2 โดยที่บริษัทอสังหาฯสามารถทำกำไรสุทธิรวมกันทั้งสิ้น 7,727 ล้านบาท หรือมีกำไรเพิ่มถึง 46% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ของปี 2563 ที่มีกำไรสิทธิรวมกันที่ 5,283 ล้านบาท ขณะที่ 6 เดือนแรกของปี 2564 มีกำไรสุทธิรวมกันทั้งสิ้น 15,684 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 36% เมื่อเทียบกับ 6 เดือนแรกของปี 2563 ที่มีกำไรสุทธิรวมกัน 11,573 ล้านบาท
ถ้าเทียบระหว่างไตรมาส 2 กับไตรมาสที่ 1 ปี 2564 จะพบว่า รายได้รวมในไตรมาสที่ 2 เพิ่มขึ้นจากไตรมาส 1 ประมาณ 2% ขณะที่รายได้จากการขายเพิ่มขึ้น 3.4% แต่กำไรลดลงประมาณ 3% โดยในไตรมาส 2 มีอัตรากำไรเฉลี่ยอยู่ที่ 10.3 เพิ่มขึ้นจากไตรมาส 2 ปี 2563 ที่มีอัตรากำไรเฉลี่ยเพียง 7% ส่วนอัตรากำไรเฉลี่ยในรอบ 6 เดือนอยู่ที่ 10.6% เพิ่มขึ้นจาก 6 เดือนแรกของปี 2563 ที่มีอัตรากำไรเฉลี่ยที่ 8.4%
ถือว่าเป็นตัวเลขที่ดูไม่เลวเลยสำหรับผลประกอบการในไตรมาสที่ 2 และครึ่งแรกของปี 2564 ที่มีตัวเลข เป็นบวกทั้งรายได้รวม รายได้จากการขาย และผลกำไรที่เติบโตขึ้นมากจากช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งหลายคนอาจจะสงสัยว่า ในสถานการณ์การแพร่ระบาดที่รุนแรงของไวรัสโควิด-19 ทำไมตลาดโดยรวมยังถือว่าดูดีกว่าที่คาด โดยเฉพาะกำไรที่พุ่งแรงมาก
Real Demand บ้านแนวราบขับเคลื่อนตลาด
อาจจะประเมินเหตุผลได้หลายประการ ข้อแรกต้องไม่ลืมว่า รายได้ที่เกิดขึ้นในปีนี้ส่วนหนึ่งเป็นยอดขายที่เกิดขึ้นเมื่อ 1-2 ปี หรืออาจจะเลยไปถึง 2-3 ปีที่แล้ว ซึ่งไม่ได้อยู่ในสถานการณ์ที่เลวร้ายเหมือนเช่นตอนนี้ ขณะที่รายได้อีกส่วนหนึ่งเกิดขึ้นจากยอดขายในช่วงไม่ถึงขวบปีก่อนหน้าจากบ้านแนวราบและคอนโดพร้อมอยู่ ซึ่งเป็นกำลังซื้อจาก Real Demand แม้สถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 จะเริ่มสร้างผลกระทบให้กับตลาด
ข้อสังเกตประการที่ 2 ก็คือความร้อนแรงของตลาดบ้านแนวราบ โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวซึ่งลูกค้ากลุ่มนี้ได้รับผลกระทบจากวิกฤติโควิด-19 ค่อนข้างน้อย เป็นกลุ่มที่ช่วยพยุงให้ตลาดในครึ่งปีแรกยังมีตัวเลขที่เป็นบวก และมีส่วนที่ทำให้กำไรดูดีขึ้น ประกอบกับ การแข่งขันโปรโมชั่นได้ช่วยกระตุ้นยอดขายบ้าน-คอนโด พร้อมอยู่ได้ในระดับหนึ่ง
ถ้าดูข้อมูลจากบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท มาประกอบจะพบว่า ในครึ่งแรกของปีนี้บ้าน-คอนโด มียอดขายรวมกันที่ 149,481 ล้านบาท ในจำนวนดังกล่าวเป็นยอดขายที่มากจากบ้านเดี่ยวสูงถึง 62,719 ล้านบาท เติบโตถึง 36% เมื่อเทียบกับครึ่งแรกของปี 2563 ขณะที่ทาวน์เฮ้าส์มียอดขาย 34,972 ล้านบาท โตขึ้น 7% ส่วนคอนโดมียอดขาย 49,682 ล้านบาท โตขึ้น 4%
ขณะที่ยอดโอน 5 เดือน ตัวเลขที่พฤกษาเก็บมาอยู่ที่ 151,367 ล้านบาท เป็นยอดโอนจากบ้านเดี่ยวจำนวน 53,761 ล้านบาท เติบโตขึ้น 25% ขณะที่ทาวน์เฮ้าส์มียอดโอน 29,026 ล้านบาท ลดลง 6% ส่วนคอนโดมียอดโอน 65,573 ล้านบาท ติดลบ 5% จะเห็นว่าบ้านเดี่ยวมีส่วนในการขับเคลื่อนตลาดในช่วงที่ผ่านมาอย่างชัดเจน
สอดคล้องกับข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ที่ระบุว่า แม้จำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์บ้าน-คอนโดในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาสที่ 1 และไตรมาสที่ 2 ของปี 2564 จะติดลบ 15.2% และ ลบ 4.5% ตามลำดับ แต่ในส่วนของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์กลับเพิ่มขึ้น 7.2% ในไตรมาสที่ 1 และเพิ่มขึ้น 3.3% ในไตรมาสที่ 2 ของปี 2564 เทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2563 มูลค่าการโอนที่เพิ่มขึ้นเป็นผลจากการโอนบ้านที่มีราคาสูงขึ้นนั่นเอง
ส่วนผลกำไรที่พุ่งสูงขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้วเป็นเพราะหลายบริษัทสามารถทำกำไรได้ดีขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มบริษัทที่มุ่งเน้นเจาะตลาดบ้านแนวราบ หรือบริษัทที่รักษาสมดุลระหว่างบ้านแนวราบกับคอนโดได้สอดรับกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้น ขณะที่ตัวเลขขาดทุนโดยรวมลดลงจากปีที่แล้ว ซึ่งหลายบริษัทก็พลิกจากขาดทุนมาทำกำไรได้ในปีนี้
ครั้งหน้ามาว่ากันต่อ ในครึ่งปีแรก ใครคือผู้พิชิตตลาดอสังหาฯ ท่ามกลางวิกฤติโควิด-19 ครับ
อ่านเพิ่มเติม 5 มหาอำนาจอสังหาฯ ฝ่าวิกฤติโควิด-19
