fbpx
© thaipropertymentor.com - 2021. All rights reserved.
Home2020พฤศจิกายน

พฤศจิกายน 2020

บทความโดย ผศ. จิตตาภรณ์ อิศรางกูร ณ อยุธยา ศรีบุญจิตต์ อาจารย์ประจำสาขาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ สิ่งที่เรามักจะได้ยินในที่ประชุมเสมอและคิดว่าเป็นสิ่งที่สำคัญที่สุดในการทำธุรกิจคือคำว่า อัตรากำไรสุทธิ หรือ Net Profit Margin แต่จริงๆ แล้วเป้าหมายที่สำคัญคือ อัตราผลตอบแทนของผู้ลงทุน หรือ Return on Equity (ROE) ซึ่งตามโมเดลดูปองท์ (DUPONT Model) ที่บริษัทสีนี้คิดค้นขึ้นมาเพื่อวิเคราะห์ว่าทำไมผลตอบแทนผู้ลงทุนถึงได้น้อย และทำอย่างไรถึงจะมากขึ้นนั้นมีอีก 2 ตัวแปรสำคัญนั่นคือ อัตราหมุนเวียนของสินทรัพย์รวมหรือ Total Asset Turnover หากเขียนเป็นภาษาง่ายๆ คือความเร็วในการหมุน stock มาเป็นยอดขายยิ่งเร็วยิ่งดี และ จำนวนเท่าของสินทรัพย์รวมต่อเงินลงทุนหรือ Equity Multiplier อีกนัยหนึ่งคือ การมีคนไว้ใจสูงในการให้เครดิตต่างๆในการทำธุรกิจ ออกมาเป็นสูตรดังต่อไปนี้ ROE = Net Profit Margin

ช่วงที่เศรษฐกิจย่ำแย่ อะไรๆ ก็พลอยจะติดขัดไปหมดซะทุกอย่าง นั่นเป็นเพราะความเชื่อมั่นที่ลดลง ทุกคนก็ต้องเล่นบท Play safe อะไรที่เป็นความเสี่ยงที่จะมาถึงตัวก็ต้องป้องกันเอาไว้ก่อน เมื่อทุกคนเข้าสู่โหมดป้องกันภัยที่จะเข้าบ้านตัวเอง วงจรธุรกิจมันก็เลยติดๆ ขัดๆ ไม่ลื่นไหลเหมือนตอนเศรษฐกิจดีๆ ตอนนั้นแค่มองตาก็รู้ถึงหัวใจ เพราะความเชื่อมั่นที่มีต่อกันเป็นเรื่องสำคัญ ธุรกิจที่เล่นบท Play safe ได้อย่างเชี่ยวชาญและช่ำชอง ก็คือ สถาบันการเงิน เพราะเรื่องเงินๆ ทองๆ มักไม่เข้าใครออกใคร คนที่ทำธุรกิจเกี่ยวกับเงินทองจึงมีกฎระเบียบที่ต้องปฏิบัติอย่างเคร่งครัดอยู่เสมอ อันนี้คงจะไปว่าเขาไม่ได้ (เพราะเค้าเป็นคนถือเงิน 555) ดังนั้นธุรกิจที่ยังต้องใช้เงินกู้จากสถาบันการเงินจึงต้องปรับตัวและหาทางสู้กันต่อไป อย่างในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตอนนี้ก็บ่นกันขรมว่าสถาบันการเงินทั้งเข้มทั้งเขี้ยวกับการปล่อยกู้เอามากๆ ไม่ว่าจะเป็นปล่อยกู้ให้ผู้พัฒนาโครงการ หรือปล่อยกู้ให้กับผู้ซื้อบ้าน เรียกว่าคุมเข้มตั้งแต่ต้นทางไปจนถึงปลายทางกันเลยทีเดียว แต่ทางสถาบันการเงินก็บอกว่า เขาก็ไม่ได้เข้มงวดอะไรนะ เพียงแต่สถานะและคุณภาพผู้ขอกู้มันเปลี่ยนไปจากเดิมต่างหาก อันนี้ก็ขึ้นอยู่กับว่าจะมองกันจากมุมไหน อย่างเช่นตอนนี้ Pre-finance หรือการปล่อยสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการต้องบอกว่า โหดเอามากๆ เรียกว่ากว่าเงินจะถึงมือดีเวลลอปเปอร์ได้ต้องฝ่ากันหลายด่าน ด้วยเงื่อนไขที่หินขึ้น สถาบันการเงินสกรีนแบบถี่ยิบ เท่าที่ได้ยินได้ฟังมา สำหรับบริษัท No-Name หรือพวกอ่อนพรรษาประสบการณ์น้อย กลุ่มนี้สถาบันการเงินแนะนำให้อยู่เฉยๆ กันก่อนจะดีกว่า ส่วนพวกที่พอเห็นหน้าค่าตา

เรากำลังจะก้าวผ่านช่วงปีแห่งการเปลี่ยนแปลงเข้าสู่ปีแห่งการปรับตัว หลายคนกำลัง “ถูกเปลี่ยนโดยไม่รู้ตัว” เมื่อเราเปลี่ยนหมายความว่า พฤติกรรมของผู้บริโภคย่อมเปลี่ยนแปลงเพราะทุกคนคือผู้บริโภค เราจัดอยู่ในกลุ่มไหนมาดูกันซิว่าจริงตาม Consumer Profiles ที่รวบรวมไว้ใน "เจาะเทรนด์โลก 2021" โดยศูนย์สร้างสรรค์งานออกแบบ หรือ TCDC หรือไม่ และนี่คือลักษณะของกลุ่มผู้บริโภค 4 แบบแห่งปี 2021 The Compressionalist  หมดแรง หมดไฟ แต่ใจต้องการได้สิ่งที่ดีที่สุด เหตุผลเพราะเรารู้สึกเหนื่อยกายหน่ายหัวใจ ไม่มีเวลาเร่งรีบ ชีวิตเต็มไปด้วยความกดดัน ตกเป็นเหยื่อของการอยู่ในภาวะการหมดไฟ (Burnout) หรือซูเบอร์ฮิวเเมน ซินโดรม (Superhuman Syndrome) เพราะเราต้องอยู่กับความพยายามในการจัดการและสร้างสมดุลให้ชีวิตให้เข้าที่เข้าทาง ไม่ว่าจะเป็นการงาน ครอบครัว เละชีวิตส่วนตัวที่มี ทั้งหมดนี้เกิดขึ้นภายใต้ความรู้สึกว่าตัวเองไม่เคยดีพอและพบกับความล้มเหลวเป็นระยะ ไม่ว่าจะเป็นวัยกลางคนที่ทำงานเพื่อให้บรรลุ KPI ขององค์กร วัยรุ่นที่โพสต์โซเชียลมีเดียเพื่อไขว่คว้าจำนวนไลค์หลักพัน หรือเป็นคนที่มีความต้องการจะเป็นเจ้าของสุขภาพกายและใจที่ดี

สิวารมณ์ ขน 7 โครงการ รวมมูลค่ากว่า 3,600 ล้านบาท จัดแคมเปญ “สิวารมณ์ เปย์ เดย์ กับเป้ อารักษ์ 28-29 พ.ย. นี้” ลดสูงสุดกว่า 1 ล้านบาท พร้อมช่วยผ่อนสูงสุด 60 เดือน ส่งท้ายปี 63 หวังดันยอดขายรวมปีนี้แตะ 2,000 ล้านบาท ยอดโอนกรรมสิทธิ 1,400 ล้านบาท และปิดการขาย 2 โครงการ ภายในปีนี้ นายอรรถปวิทย์ มโนธรรมรักษา กรรมการผู้จัดการ บริษัท สิวารมณ์ เรียลเอสเตท จำกัด และ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เมซัน ดีเวลลอปเม้นท์

หลังการปรับโครงสร้างธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มนายเจริญ สิริวัฒนภักดี โดยการควบรวมบริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือโกลเด้น แลนด์ เข้ากับบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) พร้อมกับประกาศกลยุทธ์ One Platform ประสาน 3 ธุรกิจในเครือ ได้แก่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย หรือ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม หรือ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ อินดัสเทรียล และ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรม หรือ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ คอมเมอร์เชียล รวมเป็นหนึ่งเดียว เพื่อสร้างความเข้มแข็งให้กับธุรกิจ ปูทางสู่การเติบโตที่มั่นคงและยั่งยืน ทั้งจากรายได้จากการขายและรายได้ระยะยาวจากการเช่า แต่คงปฏิเสธไม่ได้ว่าในวันนี้ธุรกิจที่ขับเคลื่อนเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) ก็คือ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย โดยมีสัดส่วนรายได้ 70%

ตลาดรับสร้างบ้านตกอยู่ในภาวะชะลอตัวอย่างหนัก ซึ่งเป็นการชะลอตัวต่ำสุดในรอบหลายปีที่ผ่านมา จากข้อมูลของ บริษัท พีดี เฮ้าส์ อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด ระบุว่า ธุรกิจรับสร้างบ้านในปี 2563 โดยภาพรวมนั้นชะลอลงประมาณ 20% เนื่องจากมีปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจค่อนข้างมาก ทั้งภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง และถูกซ้ำเติมด้วยการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ปัญหาการเมือง รวมถึงภัยธรรมชาติ สำหรับพื้นที่ที่มีภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจนคือ กรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยประเมินว่า กำลังซื้อได้ปรับตัวลดลงเฉลี่ย 25% โดยเฉพาะกลุ่มราคาบ้าน 2-5 ล้านบาท ที่ปรับลดลงสูงถึง 40% ส่วนกลุ่มราคาบ้าน 5-10 ล้านบาท ปรับลดลง 25% และกลุ่มราคาบ้าน 10 ล้านบาทขึ้นไปปรับลดลงประมาณ 15% ขณะที่ตลาดต่างจังหวัด กำลังซื้อปรับตัวลดลงเฉลี่ย 10% โดยกลุ่มราคา 2-5 ล้านบาท ปรับลดลงเฉลี่ย 20%

กานดา พร็อพเพอร์ตี้ เปิดตัวโครงการใหม่ทาวน์โฮมระดับพรีเมี่ยม "ไอลีฟ ไพร์ม 2 ถลาง" ด้วยดีไซน์สไตล์แคลิฟอร์เนีย ผสานแนวคิด Kanda Smile of Living รองรับ 3 Generations พร้อมห้องนอนชั้นล่างสำหรับผู้สูงอายุ แนวคิดหลักในการพัฒนาโครงการของกานดา พร็อพเพอร์ตี้ ก็คือ การออกแบบและเลือกใช้วัสดุคุณภาพ ที่ง่ายต่อการบำรุงรักษาในอนาคต และเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม นอกจากนี้ยังให้ความสำคัญกับฟังก์ชั่นบ้าน ที่ต้องตอบรับได้กับทุกไลฟ์สไตล์ เหมาะกับชีวิต New Normal ทั้งในปัจจุบันและอนาคต กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จึงได้นำแนวคิด 4 KANDA CONCEPT มาใช้สำหรับการพัฒนาโครงการ ทำความรู้จักกับ 4 KANDA CONCEPT   Eco Smart การใช้พลังงานทางเลือก และใช้หลักการ Reduce Reuse Recycle •เลือกใช้พลังงานลม, พลังงานแสดงอาทิตย์เข้ามาใช้ในโครงการ

เปิดผลสำรวจดัชนีราคาที่ดินไตรมาส 3 ราคาขยับ 21% เผย 10 ทำเลแนวรถไฟฟ้าราคาพุ่งสูงสุด 37% ส่วนใหญ่เป็นรถไฟฟ้าที่มีแผนก่อสร้างในอนาคต ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 2563 พบว่า มีค่าดัชนีเท่ากับ 310.7 จุด ปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.7 เป็นการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 308.6 จุด และปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 21.1 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน(YoY) ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 256.5 จุด สำหรับทำเลที่ราคาเพิ่มขึ้นมากส่วนใหญ่ยังคงเป็นพื้นที่ปลายสายรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายและรถไฟฟ้าที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต โดยทำเลที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่านและมีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน 5 อันดับแรก ส่วนใหญ่เป็นทำเลที่มีแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง และที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต ได้แก่ 1) สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) ซึ่งเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 35.7 และเพิ่มขึ้นร้อยละ

ค่อยๆ ดีขึ้นกับผลประกอบการไตรมาส 3 ปี 2563 ของบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ที่สามารถทำยอดขายไปได้ 6,584 ล้านบาท เติบโต 88% จากไตรมาสก่อนที่มียอดขาย 3,507 ล้านบาท แต่ก็ยังห่างไกลจากยอดขายในช่วงเดียวกันของปี 2562 ที่สามารถทำได้ 14,113 ล้านบาท หรือยอดขายลดลงถึง 53.3% เนื่องจากไตรมาสที่ 2 พฤกษา กระชากเบรกมือ หยุดลงทุนโครงการใหม่ตลอดทั้งไตรมาส ส่วนรายได้ในไตรมาส 3 ของปี 2563 พฤกษาทำไปได้ 6,353 ล้านบาท ดีขึ้นเล็กน้อยหรือประมาณ 3% จากไตรมาสก่อนที่มีรายได้ 6,166 ล้านบาท แต่ก็ยังตกลงจากช่วงเดียวกันของปี 2562 ที่มีรายได้ 8,517

โควิด+ภาษีที่ดิน ดันซัพพลายบ้าน-คอนโดมือสองทะลักตลาด การแข่งขันรุนแรง แถมราคาตก 20% "อาร์ต ออฟ ลิฟวิ่ง พร็อพเพอร์ตี้" ปรับพอร์ต แตกไลน์บริหารการขายโครงการมือหนึ่ง นายสรังสี นันทพิศาล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อาร์ต ออฟ ลิฟวิ่ง พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด บริษัทตัวแทนนายหน้าซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์มือสอง เปิดเผยว่า ผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 และการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ทำให้มีผู้นำทรัพย์มือสองมาให้บริษัทเป็นตัวแทนขายสูงขึ้นมาก เพื่อต้องการลดภาระภาษี และเก็บเงินสดสำรองไว้ในภาวะที่เศรษฐกิจชะลอตัว "ปกติจะมีผู้นำทรัพย์มือสองมาให้บริษัทขายต่อเดือนประมาณ 30-40 รายการ แต่ปัจจุบันสูงถึง 500 รายการต่อเดือน ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูงมาก โดยมีทั้งส่วนที่มีผู้นำมาฝากขายโดยตรง และในส่วนที่บริษัทหามา และเป็นที่น่าสังเกตว่า มีผู้นำทรัพย์มาให้เช่าเพิ่มขึ้น จากเดิมส่วนใหญ่จะเป็นการฝากขาย แต่ปัจจุบันสัดส่วนการนำทรัพย์มาให้เช่าเพิ่มเป็น 30% และขาย 70% โดยในปีที่ผ่านมา บริษัทบริหารทรัพย์อสังหาฯมือสองประมาณ 4,000 ยูนิต