การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ยังคงส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจโลก และทำให้เกิดคำถามมากมายถึงอนาคตของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำระดับโลก ได้ชี้ให้เห็นโอกาสในการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่ส่งผลดีต่อผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ยูนิตหายาก และกลยุทธ์ใหม่ที่ผู้ซื้อและผู้ขายนำมาใช้เนื่องจาก “ราคาโควิด” กลายเป็นส่วนหนึ่งของความคาดหวังในตลาดปัจจุบัน
นางสาวอาทิตยา เกษมลาวัณย์ ผู้อำนวยการ แผนกซื้อขายที่พักอาศัยโครงการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ให้ความเห็นว่า การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ทำให้ยอดขายของโครงการที่อยู่อาศัยชะลอตัวลง และได้เปิดโอกาสใหม่ๆ ในการลงทุน
ประการแรกที่มองเห็นได้คือราคาขายที่ลดลง ผู้พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมต่างนำกลยุทธ์การขายทั้งหมดที่มีออกมาใช้เพื่อเสนอโปรโมชั่นและส่วนลดพิเศษซึ่งหาได้ยากในตลาดภาวะปกติให้แก่ผู้ซื้อ
ประการที่สอง ผู้ซื้อสามารถซื้อยูนิตที่มีขนาดใหญ่ขึ้นด้วยงบประมาณเท่าเดิม ตัวอย่างเช่น ในช่วงเวลาปกติงบประมาณที่มีอาจซื้อคอนโดมิเนียม 2 ห้องนอน ขนาด 80 ตารางเมตรได้ ขณะที่ในช่วงนี้ ด้วยงบประมาณเท่าเดิมอาจสามารถซื้อคอนโดมิเนียม 2 ห้องนอนเหมือนเดิม แต่ได้พื้นที่ถึง 90 ตารางเมตร ซึ่งสำหรับคอนโดมิเนียมแล้ว พื้นที่ที่เพิ่มขึ้นไม่กี่ตารางเมตรก็ถือว่ามีความต่างอย่างมาก
อย่างไรก็ตาม นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไม่ควรคาดหวังว่าทุกยูนิตจะมีโปรโมชั่นหรือส่วนลดที่น่าดึงดูดใจเหมือนๆ กัน นักลงทุนควรทำความเข้าใจด้วยว่าส่วนลดอยู่บนพื้นฐานของเงื่อนไขหลายประการด้วยกัน ขึ้นอยู่กับความจำเป็นด้านกระแสเงินสดของผู้พัฒนาโครงการด้วย ราคาอาจมีบทบาทสำคัญก็จริงแต่ตลาดในปัจจุบันนั้นมีการแข่งขันที่สูงและนักลงทุนก็ไม่ควรมองข้ามปัจจัยพื้นฐานต่างๆ เช่น ที่ตั้งของโครงการ การออกแบบ สิ่งอำนวยความสะดวก และการเดินทางเข้าออกไปยังโครงการ
คำถามสำคัญที่นักลงทุนต้องถามตนเองก่อนทุกครั้ง คือ วัตถุประสงค์ของการซื้ออสังหาริมทรัพย์นี้คืออะไร หากเป็นนักลงทุนที่มองหายูนิตเพื่อซื้อแล้วนำมาปล่อยเช่า ยูนิตที่มีข้อเสนอดีที่สุดอาจไม่ใช่ยูนิตที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้เช่าได้ดีที่สุดในแง่ของประเภทยูนิตหรือขนาด นักลงทุนควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญในตลาดรีเซลหรือตลาดมือสองเพื่อมองหาทำเลที่มีแนวโน้มที่จะปล่อยเช่าได้มากที่สุด
ตัวอย่างเช่น หากต้องการปล่อยเช่าให้ผู้เช่าชาวญี่ปุ่น นักลงทุนควรทราบว่าโดยทั่วไปชาวญี่ปุ่นชอบที่จะอาศัยอยู่ในชุมชนของชาวญี่ปุ่นด้วยกันอย่างสุขุมวิท โดยเฉพาะย่านทองหล่อและเอกมัย ถึงแม้ว่าจะมีโครงการในย่านสาทรที่ให้ส่วนลดที่น่าดึงดูดใจแต่อาจไม่ใช่ตัวเลือกแรกสำหรับผู้เช่าและอาจทำให้นักลงทุนปล่อยเช่าได้ช้ากว่า” นางสาวพรพิมล พึ่งเขื่อนขันธ์ หัวหน้าแผนกซื้อขายที่พักอาศัยรายย่อย ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าว
โอกาสที่ดีอีกอย่างหนึ่งที่เกิดขึ้นในช่วงนี้สำหรับการลงทุนระยะยาวคือ ยูนิตในโครงการชั้นนำซึ่งหาได้ยากมากในช่วงสถานการณ์ปกติอาจจะมีเข้ามาเสนอขายในตลาดอีกครั้ง “แม้ว่าราคาจะมีความสำคัญ นักลงทุนควรจะคาดว่าโครงการในทำเลที่ดีจะมีส่วนลดน้อยกว่าโครงการในทำเลที่ได้รับความนิยมรองลงไป ยูนิตหายากส่วนใหญ่ซึ่งกลับเข้ามาในตลาดนั้นเป็นปกติที่จะมีส่วนลดที่น้อยกว่า นักลงทุนระยะยาวควรมองว่าเป็นโอกาสที่ดีในการเป็นเจ้าของสินทรัพย์ที่หายากนี้” นางกล่าวเพิ่มเติม
“Branded Residence หรือโครงการที่พักอาศัยที่บริหารโดยเครือโรงแรมชั้นนำก็เป็นอีกตัวเลือกที่น่าสนใจในการลงทุน เพราะมีซัพพลายน้อยและมักจะตั้งอยู่ในทำเลชั้นเยี่ยม มีศักยภาพที่ดีในการสร้างผลตอบแทนจากมูลค่าที่เพิ่มสูงขึ้นในอนาคตเพราะได้รับการบำรุงรักษาตามมาตรฐานที่ดี และเท่าที่เห็นในปัจจุบัน บางโครงการมีข้อเสนอในการรับประกับผลตอบแทนให้ด้วย” นางสาวอาทิตยากล่าวสรุป
ขณะที่บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง มีข้อแนะนำในการเช็คเงินในกระเป๋า ก่อนเตรียมไปช็อปคอนโดฯ ได้อย่างที่เราต้องการ
ปัจจัยที่ 1 รายได้คงที่ต่อเดือน
หากว่าเราไม่ได้ซื้อด้วยเงินสดทั้งก้อนเต็มจำนวน เราจะต้องยื่นกู้จากธนาคาร โดยทางธนาคารจะเริ่มพิจารณาเบื้องต้นจาก “รายได้คงที่ต่อเดือน” บางคนที่มีงานประจำ “รายได้คงที่ต่อเดือน” ก็คือ เงินเดือน แต่สำหรับผู้ที่ไม่ได้มีงานประจำ คำว่า “รายได้คงที่ต่อเดือน” จะหมายถึงรายได้ที่เราได้รับในจำนวนประมาณเท่าๆ กันในทุกๆ เดือน เพื่อให้ทางธนาคารมั่นใจได้ว่า เรามีความสามารถในการผ่อนชำระหนี้นั่นเอง
ทางธนาคารจะทำการประเมินวงเงินกู้ โดยจะคิดจากจำนวนเงิน ที่ผู้กู้สามารถผ่อนชำระได้ในแต่ละงวด โดยอัตราส่วนเบื้องต้น คือ จำนวนเงินผ่อนต่องวด ที่ 6,000 บาท ต่อยอดหนี้ 1 ล้านบาท หรือ ผ่อนล้านละ 6,000 บาท ดังนั้น หากมีเงินเดือน 20,000 บาท ราคาคอนโดที่สามารถกู้ ซื้อได้จะอยู่ที่ประมาณ 1.5 ล้านบาท เป็นต้น
สำหรับคอนโดฯ พร้อมอยู่ ลูกค้าที่ซื้อเป็นบ้านหลังแรกสามารถกู้ได้ 100% และยังสามารถกู้ตกแต่งเพิ่มได้อีก 10% รวมแล้ว สามารถกู้ได้เป็น 110% แต่อัตราดอกเบี้ยที่ยอดกู้ 110% นี้ จะมีอัตราสูงกว่าปกติ แต่ในกรณีลูกค้า ยื่นกู้เป็นบ้านหลังที่ 2 ลูกค้าต้องมีเงินดาวน์ขั้นต่ำ 10%
ปัจจัยที่ 2 รายจ่ายที่จำเป็นต่อเดือน
โดยปกติแล้ว ลูกค้ามีจ่ายที่จำเป็นต่อเดือนอยู่แล้ว อาทิ ค่าผ่อนรถ ค่าผ่อนโทรศัพท์ เป็นต้น ซึ่งเหล่านี้ คือ “ภาระหนี้” ซึ่งภาระหนี้ที่มีทั้งหมดต้องมีไม่เกิน 40-50% ของฐานรายได้ ซึ่งในบางธนาคารมีเงื่อนไขในการพิจารณาการอนุมัติสินเชื่อที่ง่ายขึ้น และข้อดีของการกู้ซื้อคอนโดฯ ในช่วงนี้คือ อัตราดอกเบี้ยที่ถูกลงทำให้ภาระการผ่อนต่อเดือนลดลงด้วย
ปัจจัยที่ 3 การเปรียบเทียบราคา
การซื้อคอนโดฯ ไม่เหมือนกับซื้อรถ เพราะคอนโดฯ คือการลงทุนระยะยาว และมูลค่าของคอนโดฯ ไม่ลดลง เมื่อเปรียบเทียบกับรถ เมื่อเราซื้อรถ เราอาจจะไปศูนย์ที่ให้ราคาดีที่สุดได้ แต่การซื้อคอนโดฯ นอกจากจะเลือกราคาดีที่สุดแล้ว ยังมีปัจจัยหลายอย่างที่ต้องพิจารณา ไม่ว่าจะเป็น โปรโมชั่นที่ให้ การดูเรื่องค่าส่วนกลาง การเปรียบเทียบด้านทำเล ดังนั้นเราไม่ควรวู่วาม และต้องคิดให้รอบคอบ เพื่อให้ได้สิ่งที่ดีที่สุด
ที่สำคัญควรมีตัวเลือกให้เปรียบเทียบหลายๆ ช้อยส์ ด้วยเหตุนี้ เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จึงถือเป็นตัวกลางสำคัญที่คอยให้บริการรวบรวมคอนโดฯ ทำเลที่ดีที่สุด ในราคาพิเศษที่สุด มาให้ลูกค้าได้ช็อปอย่างคุ้มค่า พร้อมทีมผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาฯที่คอยให้คำปรึกษา คลิก https://lin.ee/CsSUZdZ
ปัจจัยที่ 4 วัตถุประสงค์ในการใช้ซื้อ
แม้ว่าเราจะตรวจเช็คเรื่องเงินอย่างรอบคอบแล้ว อีกสิ่งที่ขาดไม่ได้ คือ ถามความต้องการของตัวเองให้แน่ใจว่า “เราจะซื้อไปเพื่ออะไร” คำถามนี้จะทำให้เรามีสติในการตัดสินใจมากยิ่งขึ้น
วัตถุประสงค์ซื้อเพื่ออยู่อาศัย หากเป็นวัตถุประสงค์นี้เราจะต้องมุ่งไปที่ความจำเป็นในชีวิตของเราเป็น หลัก เช่น จำนวนผู้อยู่อาศัย, ทำเลที่เหมาะสมเพราะจะช่วยประหยัดเงินในการจ่ายค่าเดินทางด้วย, การมีส่วนกลางของคอนโดฯ ที่ช่วยอำนวยความสะดวกแก่เราในอนาคต
วัตถุประสงค์ซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่ 2 สำหรับสิ่งจำเป็นในการซื้อบ้านหลังที่ 2 นี้ เราจะต้องดูว่าซื้อไว้เพราะอยู่ใกล้โรงเรียนลูก ใกล้ที่ทำงาน ใกล้โรงพยาบาล ไว้สำหรับพักผ่อน ฯลฯ เพราะการมีบ้านหลังที่ 2 นั่นหมายถึงว่าคุณต้องมีความมั่นคงทางการเงินมากพอที่จะรับภาระค่าใช้จ่าย เพื่อหลีกเลี่ยงการกระทบเรื่องเงินในภายหลัง
วัตถุประสงค์ ซื้อเพื่อปล่อยเช่า อันนี้ หากมองให้เป็นเงินออม เราต้องเลือกทำเลที่ปล่อยเช่าง่าย มีความต้องการเช่าด้วย สิ่งสำคัญที่สุด ต้องรู้ว่ากลุ่มลูกค้าที่จะเช่าเป็นใคร ปล่อยเช่าได้ประมาณเท่าไร มีความคุ้มค่าหรือไม่
วัตถุประสงค์ซื้อเพื่อออมเงิน การซื้อเพื่อออมเงินไว้สำหรับขายต่อในอนาคตนั้นเป็นเรื่องของการลงทุน ระยะยาว ดังนั้น ห้องที่ซื้อเพื่อออมเงินต้องเป็นห้องที่ถูกคาดการณ์ไว้แล้วว่าอนาคตในอีก 3 ปีข้างหน้า หากว่าเราขายต่อ เราจะขายได้ไม่ขาดทุน หรืออย่างน้อยต้องได้ return ดีมากกว่าการฝากธนาคาร
จากปัจจัยทั้งหมดดังกล่าว เป็นหลักในการพิจารณาเลือกซื้อคอนโดฯ เบื้องต้น ที่ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด แนะให้ลองนำไปใช้ เพื่อเป็นตัวช่วยในการเลือกสิ่งที่ใช่ และได้สิ่งที่ชอบ อย่างรอบคอบที่สุด
