ปลายปี 2561 โครงการบ้านล้านหลังของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดตัวได้อย่างเปรี้ยงปร้าง เมื่อมีผู้ขอจองสิทธิ์สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำเพื่อซื้อบ้านในราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท สูงถึง 1.27 แสนราย ภายในวันเดียว! เรียกได้ว่าเป็นปรากฎการณ์ที่ชี้ให้เห็นว่า ความต้องการซื้อบ้านของผู้มีรายได้น้อยยังมีอยู่มหาศาลแค่วันเดียววงเงินที่ขอจองสิทธิ์กู้ก็พุ่งทะยานทะลุหลักแสนล้าน ในขณะที่ธอส.เตรียมวงเงินกู้ไว้เพียง 50,000 ล้านบาท และเตรียมขอรัฐบาลขยายวงเงินเพิ่มเป็นเฟสที่ 2 เพราะเกรงว่าจะปล่อยกู้ไม่พอ
แต่พอเอาเข้าจริงๆ โครงการบ้านล้านหลังกลับต้องมาติดกับดักของความเหลื่อมล้ำในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เมื่อสภาพตลาดในชีวิตจริงบ้านที่ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท มีไม่เพียงพอต่อความต้องการของประชาชนผู้มีรายได้น้อย โดยเฉพาะในพื้นที่กทม. ปริมณฑล และจังหวัดใหญ่ๆ ที่ต้นทุนที่ดินแพงเกินกว่าที่จะพัฒนาบ้านในราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทได้ แม้ธอส.จะพยายามผลักดัน สนับสนุนสินเชื่อให้กับผู้ประกอบการที่พอจะพัฒนาบ้านราคาถูกๆ แต่ดูเหมือนว่ากำลังการผลิตก็ยังห่างไกลจากเป้าหมายที่รออยู่
ขณะเดียวกันผู้มีรายได้น้อยที่มาขอสิทธิ์กู้ซื้อบ้าน ส่วนหนึ่งก็มีคุณสมบัติไม่เพียงพอต่อการขอสินเชื่อ ผนวกกับภาวะเศรษฐกิจและพิษจากวิกฤติโควิด-19 ทำให้ผู้จองสิทธิ์สินเชื่อบ้านล้านหลังอีกจำนวนไม่น้อยที่ไม่พร้อมจะมีบ้านในช่วงเวลานี้ ส่งผลให้โครงการบ้านล้านหลังยังไม่สามารถเดินหน้าได้ตามที่คาดหวังกันเอาไว้ โดยตลอดช่วงเวลากว่า 1 ปี ที่เริ่มคิกออฟโครงการมา ตัวเลขล่าสุด ณ วันที่ 15 มิถุนายน 2563 พบว่า มีผู้ติดต่อยื่นคำขอกู้แล้ว 29,813 ราย วงเงิน 21,970 ล้านบาท และ ธอส. อนุมัติสินเชื่อให้ลูกค้าแล้ว 28,278 ราย วงเงินกู้ 20,106 ล้านบาท
ธอส.ปลดล็อคปล่อยกู้ ‘บ้านล้านหลัง’
ด้วยเหตุนี้ธอส.จึงชงเรื่องให้คณะรัฐมนตรี อนุมัติปรับหลักเกณฑ์และเงื่อนไข โดยขอปรับเพิ่มราคาซื้อขายและวงเงินกู้ที่อยู่อาศัยเป็นไม่เกิน 1.2 ล้านบาท จากเดิม 1 ล้านบาท เพื่อเพิ่มโอกาสให้ประชาชนได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง โดยวงเงินกู้ 1.2 ล้านบาท จะผ่อนชำระเริ่มต้นเพียงแค่ 4,500 บาท/เดือน
นายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการ ธอส. กล่าวว่า การปรับเพิ่มราคาซื้อขายและวงเงินกู้ที่อยู่อาศัยเป็นไม่เกิน 1.2 ล้านบาท เพื่อให้เหมาะสมกับราคาซื้อขายของอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน และช่วยเพิ่มโอกาสให้ประชาชนมีทางเลือกในการหาซื้อที่อยู่อาศัยตามโครงการดังกล่าวได้มากขึ้น และยังกระตุ้นให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มีความต้องการที่จะลงทุนก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยในราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท อย่างเป็นรูปธรรม โดยที่ผู้ประกอบการสามารถขอสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการอัตราดอกเบี้ยต่ำ(MLR -ไม่เกิน 1.25% ต่อปี) กับธอส.ได้อีกด้วย
นอกจากนี้ ยังมีออปชั่นให้กับผู้ประกอบการที่จะพัฒนาโครงการในราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท โดยคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน ได้มีการแก้ไขเพิ่มเติมบัญชีประเภทกิจการที่ให้การส่งเสริมการลงทุน กำหนดให้กิจการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยได้รับสิทธิประโยชน์เฉพาะการยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลเป็นระยะเวลา 3 ปี สำหรับที่อยู่อาศัยที่ขอรับการส่งเสริมตั้งอยู่ในกรุงเทพมหานคร นครปฐม นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ และสมุทรสาคร ต้องจำหน่ายราคาต่อหน่วยไม่เกิน 1.2 ล้านบาท (รวมค่าที่ดิน) และกรณีที่ตั้งอยู่ในจังหวัดอื่นต้องจำหน่ายราคาหน่วยละไม่เกิน 1 ล้านบาท
สำหรับโครงการบ้านล้านหลัง กำหนดกรอบวงเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับลูกค้ารายย่อย จำนวน 50,000 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ยแบ่งเป็น กรณีรายได้ไม่เกิน 25,000 บาท/คน/เดือน ปีที่ 1-ปีที่ 5 อัตราดอกเบี้ยคงที่ 3% ต่อปี ฟรีค่าธรรมเนียม ได้แก่ 1.ฟรีค่าธรรมเนียมการยื่นกู้ 2.ฟรีค่าประเมินราคาหลักประกัน 3.ฟรีค่าจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และ 4.ฟรีค่า จดทะเบียนนิติกรรมจำนอง กรณีรายได้เกิน 25,000 บาท/คน/เดือน อัตราดอกเบี้ยปีที่ 1- ปีที่ 3 คงที่ 3% ต่อปี
ที่สำคัญการปรับเงื่อนไขครั้งนี้ ไม่ได้จำกัดเฉพาะคนที่จองสิทธิ์ในโครงการบ้านล้านหลังที่จะได้อัตราดอกเบี้ยพิเศษนี้เท่านั้น คนทั่วไปก็สามารถยื่นกู้ซื้อบ้านในราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท ก็จะได้สิทธิดอกเบี้ยพิเศษนี้เช่นกัน
แน่นอนว่า การปรับเงื่อนไขย่อมทำให้ win win กับทุกฝ่าย ไม่ว่าจะเป็นผู้ขอกู้ ผู้ให้กู้ และผู้พัฒนาโครงการ แต่จะได้ผลดีในระดับใด ก็ต้องขึ้นอยู่กับซัพพลายที่จะออกมา และดีมานด์ที่รออยู่จะ match กันได้แค่ไหน
เช็คซัพพลายบ้านราคาไม่เกิน 1.2 ล.
หากมองในฝั่งซัพพลายบ้านราคา 1-1.2 ล้านบาท ในตลาดถือว่ายังมีอยู่น้อยมาก จากตัวเลขของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ล่าสุด พบว่า ณ สิ้นปี 2562 บ้านราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ใน 26 จังหวัดที่ทำการสำรวจ ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม ทาวน์เฮ้าส์ หรือแม้กระทั่งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด มีสินค้าเหลือขายอยู่ในตลาดแค่ 8,479 หน่วย หรือประมาณ 6-7% ของจำนวนผู้จองสิทธิ์สินเชื่อโครงการบ้านล้านหลังตั้งแต่เริ่มต้นจำนวน 1.27 แสนรายเท่านั้น ในจำนวนดังกล่าวเป็นคอนโด 7,013 หน่วย เป็นบ้านแนวราบ 1,466 หน่วย
หากนับเฉพาะพื้นที่กทม. และปริมณฑล มีบ้าน-คอนโด ราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท อยู่จำนวน 5,650 หน่วย เกือบทั้งหมดเป็นคอนโดมิเนียม 5,546 หน่วย ที่เหลืออีก 104 หน่วย เป็นบ้านแนวราบ และถ้าเจาะเฉพาะกทม. จะพบว่า บ้านราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท มีเพียง 806 หน่วย และเป็นคอนโดทั้งหมด ส่วนจังหวัดปริมณฑลที่ทำการสำรวจ ได้แก่ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ และสมุทรสาคร พบว่า ปทุมธานีมีบ้าน-คอนโดราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท มากสุดที่จำนวน 3,177 หน่วย ซึ่งทั้งหมดเป็นคอนโดมิเนียม รองลงมาเป็นสมุทรปราการจำนวน 1,360 หน่วย ส่วนนนทบุรีมีจำนวน 303 หน่วย และสมุทรสาครมีเหลือขายแค่ 4 หน่วยเท่านั้น
ในต่างจังหวัดมีบ้านและคอนโดไม่เกิน 1.2 ล้านบาทรวมกันแค่ 2,829 หน่วยเท่านั้น ซึ่งในแต่ละจังวัดมีบ้าน-คอนโดเหลือขายในราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาทอยู่ในหลักไม่เกิน 100-200 หน่วยเท่านั้น ยกเว้นพื้นที่ภาคตะวันออกที่มีบ้าน-คอนโดเหลือขายราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท มากที่สุดในภูมิภาคจำนวน 1,797 หน่วย ซึ่งน่าจะเป็นที่อยู่อาศัยที่รองรับแรงงานในนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ โดยมีอยู่มากในจังหวัดชลบุรี ฉะเชิงเทรา และระยอง ตามลำดับ
นายวิชัย วิรัตกพันธุ์ ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ให้ความเห็นว่า การปรับเงื่อนไขโครงการบ้านล้านหลังจะไปสอดคล้องกับเกณฑ์ของบีโอไอ ที่ขยายการส่งเสริมบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อยราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาทในพื้นที่กทม.และปริมณฑล ส่วนในต่างจังหวัดยังส่งเสริมบ้านในราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ซึ่งจะได้รับสิทธิประโยชน์เฉพาะการยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลเป็นระยะเวลา 3 ปี ทำให้ผู้ประกอบการสามารถพัฒนา low-cost คอนโด ได้มากขึ้น ซึ่งถือเป็นการผ่อนคลายขึ้นมาอีกระดับหนึ่ง และจะทำให้คนที่เข้าโครงการบ้านล้านหลังสามารถเลือกซื้อบ้านในมากขึ้นด้วย
รีเจ้นท์โฮม เตรียมผุดคอนโด 5 หมื่นยูนิต
ด้วยดีมานด์ที่มีอยู่ในโครงการบ้านล้านลัง และการผ่อนปรนเงื่อนไขในการปล่อยกู้ และสนับสนุนสินเชื่อให้ผู้ประกอบการ รวมถึงสิทธิประโยชน์ด้านภาษีจากบีโอไอ ก็อาจจะทำให้ผู้ประกอบการให้ความสนใจในการพัฒนาโครงการราคาถูกมากยิ่งขึ้น ซึ่งตอนนี้ก็มีผู้ประกอบการเตรียมแผนลงทุนรองรับอยู่ส่วนหนึ่ง อาทิ โครงการรีเจ้นท์โฮม ของบริษัท รีเจ้นท์ กรีน เพาเวอร์ ที่เตรียมยื่นขอบีโอไอพัฒนา low-cost คอนโด รวม 50,000 หน่วย ภายในปี 2563-2565 โดยในปี 2563 จะพัฒนาโครงการในทำเลแยกบางนา และวุฒากาศ ส่วนแผนปี 64 เปิดโครงการบริเวณกล้วยน้ำไท พระราม 4 และยังมีอีกหลายทำเลที่กำลังเจรจาซื้อที่ดินอยู่
ขณะที่บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ พัฒนาโครงการในราคาที่ต่ำกว่าล้านในปีนี้ 3 โครงการ คือ 1. เสนา คิทท์ เพชรเกษม-พุทธมณฑล สาย 7 มูลค่าโครงการ 192 ล้านบาท ปัจจุบันราคาอยู่ที่ 31,520 บาทต่อ ตร.ม. หรือราคาเริ่ม 788,000 บาท 2. โครงการเสนา คิทท์ เทพารักษ์-บางบ่อ (อยู่ระหว่างการเปิดตัวโครงการ) และ 3. โครงการ เดอะ คิทท์ รังสิต-ติวานนท์ มูลค่าโครงการ 490 ล้านบาท ราคาเริ่ม 930,000 บาท เป็นต้น นอกจากนี้ ยังมีโครงการเคหะชุมชน และบ้านเอื้อาทรของการเคหะแห่งชาติที่มีคอนโดราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท เปิดขายอยู่หลายโครงการเช่นกัน
สำรวจออนไลน์ ตามหาบ้าน-คอนโด 1.2 ล้าน
จากการสำรวจโครงการบ้าน-คอนโดราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท บนออนไลน์ สามารถเข้าไปเลือกหาบ้านที่ราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท ได้ในเว็บไซต์ของการเคหะแห่งชาติ http://house.nha.co.th/ ซึ่งมีให้เลือกอยู่หลายโครงการ และจากการค้นหาในเว็บไซต์ www.baania.com พบว่ามีหลายโครงการที่ยังประกาศขายบ้านในราคา 1-1.2 ล้านบาท ทั้งในกทม. ปริมณฑล และต่างจังหวัด ยกตัวอย่างเช่น
- บ้าน-คอนโด ไม่เกิน 1.2 ล้านบาทในพื้นที่กทม. และต่างจังหวัด
- บ้าน-คอนโด ไม่เกิน 1.2 ล้านบาทในพื้นที่กทม.
- บ้าน-คอนโด ไม่เกิน 1.2 ล้านบาทในพื้นที่นนทบุรี
- บ้าน-คอนโด ไม่เกิน 1.2 ล้านบาทในพื้นที่ปทุมธานี
- บ้าน-คอนโด ไม่เกิน 1.2 ล้านบาทในพื้นที่สมุทรปราการ
*ข้อมูลเบื้องต้น โปรดตรวจสอบกับเว็บไซต์หรือโครงการ
คงต้องติดตามกันตอนจบว่า ในเวลาอีกปีกว่าๆ ของโครงการจะสามารถสร้างโอกาสให้กับผู้มีรายได้น้อยได้มีที่อยู่อาศัยเป้นของตนเองได้มากน้อยแค่ไหน และถ้าจะว่ากันจริงๆ โครงการนี้อาจจะเป็น role model ให้รัฐบาลได้นำไปศึกษาปัญหาอุปสรรคต่างๆ ถ้าอยากจะสร้างสวัสดิการเพื่อให้คนไทยได้มีบ้านกันจริงๆ
