ซีบีอาร์อี ประเมินกำลังซื้ออสังหาฯ หลังสถานการณ์โควิด-19 เริ่มผ่อนคลาย เผยตลาดบ้านแนวราบเริ่มเข้าสู่ภาวะปกติ จับตา real demand-investor 2 กลุ่มหลักช่วยขับเคลื่อนอสังหาฯ ขณะที่ต่างชาติรอคืนตลาดหลังปลดล็อคการเดินทาง
นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า ตลาดคอนโดมิเนียมได้รับผลกระทบจากเรื่องค่าเงินบาทและมาตรการควบคุมด้านสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมาตั้งแต่ปี 2562 ต่อมาในช่วงต้นปี 2563 เริ่มเห็นสัญญานที่ดีในการฟื้นตัวและตลาดเริ่มมีความเข้าใจมากขึ้นในเรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แต่เมื่อเกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 ทำให้ตลาดค่อนข้างเงียบโดยเฉพาะในช่วงเดือนมีนาคมและเมษายน
หากไม่มีการระบาดของโควิด-19 ตลาดคอนโดมิเนียมก็อยู่ในช่วงการปรับให้เข้าสู่สมดุล ในช่วงนี้ทางด้านซัพพลายชะลอตัว ทำให้มีข้อดีคือแทบไม่มีซัพพลายใหม่เข้ามาแข่งขันกับซัพพลายเดิมที่มีอยู่ ผู้พัฒนาโครงการก็มุ่งเน้นไปที่การขายยูนิตที่กำลังก่อสร้างหรือสร้างแล้วเสร็จที่ยังเหลือขายอยู่ ส่วนด้านตลาดบ้านเดี่ยวได้รับผลกระทบน้อยกว่าตลาดคอนโดมิเนียม โดยหลังจากภาครัฐมีการผ่อนคลายมาตรการระยะที่ 2 ผู้ซื้อก็เริ่มให้ความสนใจเข้ามาเยี่ยมชมโครงการมากขึ้น ทำให้ยอดขายแทบไม่ต่างจากช่วงก่อนโควิด-19
นางสาวอาทิตยา เกษมลาวัณย์ ผู้อำนวยการ แผนกซื้อขายที่พักอาศัยโครงการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ได้เผยถึงกลุ่มลูกค้าต่างๆ ในตลาดที่อยู่อาศัยว่า กลุ่มลูกค้าต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีนเริ่มลดลงตั้งแต่ก่อนช่วงโควิด-19 จากเรื่องค่าเงินที่เป็นผลมาจากสงครามการค้าจีนและสหรัฐ และเมื่อเกิดการแพร่ระบาดของไวรัส ลูกค้ากลุ่มนี้จึงลดลงไป ซึ่งมาจากมาตรการจำกัดการเดินทาง อย่างไรก็ตาม ลูกค้ากลุ่มนี้ยังมีความต้องการซื้อและจะกลายเป็นกำลังซื้อที่สำคัญเมื่อมีการผ่อนคลายมาตรการด้านการเดินทางแล้ว
ทั้งนี้ จากการสังเกตของซีบีอาร์อีในระยะหลังลูกค้าชาวจีนในกลุ่มตลาดบนเริ่มเข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี่มากขึ้น เมื่อเทียบกับ 4-5 ปีก่อนที่ลูกค้าชาวจีนจะเป็นกลุ่มที่ซื้อไม่เกิน 3-10 ล้านบาท กลุ่มที่ 2 คือนักเก็งกำไร ซึ่งช่วงก่อนโควิด-19 จะมี 20-25% ได้หายไปจากตลาดเช่นกัน กลุ่มที่ 3 คือผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่เอง ถือว่ายังเป็นกลุ่มที่ยังคงมีความต้องการซื้อ โดยเฉพาะในช่วงนี้ที่ผู้ซื้อจะมีเวลาในการพิจารณา รวมถึงโครงการก็มีข้อเสนอที่ดีมอบให้ เป็นกลุ่มลูกค้าที่กลับมาค่อนข้างเร็วเท่ากับช่วงก่อนโควิด-19 หลังจากมีมาตรการผ่อนคลาย และกลุ่มที่ 4 คือกลุ่มนักลงทุน เป็นกลุ่มให้ความสำคัญกับเรื่องราคาเป็นหลัก พร้อมที่จะซื้อทันทีหากสินค้ามีราคาถูก โดยสถานการณ์ในช่วงนี้กลุ่มผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่เองและกลุ่มนักลงทุนยังคงมีความเคลื่อนไหวในตลาดอยู่
ช่วงนี้เป็นตลาดของผู้ซื้อไม่ว่าเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์เองหรือตลาดสินค้าอุปโภคบริโภค แต่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นมีปัจจัยหลายประการที่จะต้องพิจารณา ไม่ว่าจะเป็นทำเลที่ตั้ง ดีมานด์และซัพพลายในแต่ละย่าน รูปแบบและยอดขายของแต่ละโครงการ ทำให้การเสนอขายพร้อมโปรโมชั่นและส่วนลดต่างๆ ของแต่ละโครงการมีความแตกต่างกันไป โดยเฉพาะส่วนลดซึ่งไม่ได้ลดเท่ากันทุกโครงการ ผู้ซื้อจึงต้องใช้เวลาในการเปรียบเทียบ ทำให้การขายเป็นแบบค่อยเป็นค่อยไป
“สำหรับการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยจะแบ่งออกเป็น 2 ช่วง ช่วงแรก คือ เมื่อมีการเปิดให้ธุรกิจต่างๆ ดำเนินการต่อ ซึ่งปัจจุบันก็เริ่มมีการเปิดบ้างแล้ว แต่ยังมีข้อจำกัดในการเดินทางจากต่างประเทศ จะทำให้ในช่วงแรกต้องขึ้นอยู่กับความต้องการจากผู้ซื้อในประเทศก่อน โดยคาดว่าน่าจะใช้เวลาประมาณ 1-3 เดือนสำหรับลูกค้าในการตัดสินใจ
ทั้งนี้ ปัจจัยที่สำคัญคือบรรยากาศโดยรวมของภาคธุรกิจ หากมีการกระตุ้นเพื่อให้เกิดการจับจ่ายใช้สอยก็จะช่วยเร่งให้ตลาดเริ่มกลับมาเร็วขึ้น โดยน่าจะเริ่มเห็นสัญญานที่ดีขึ้นในช่วงปลายไตรมาส 3
ส่วนในช่วงที่ 2 ของการฟื้นตัว คือ เมื่อเปิดให้มีการเดินทางระหว่างประเทศ เริ่มจากการเดินทางเพื่อธุรกิจ และตามด้วยการท่องเที่ยว ซึ่งจะเริ่มเห็นความชัดเจนในช่วงไตรมาส 4 โดยเป็นการคาดการณ์เฉพาะในช่วงปีนี้ ทั้งนี้ต้องขึ้นอยู่กับนโยบายภาครัฐ การผลิตวัคซีนและความสามารถในการควบคุมโรคไม่ให้กลับมาแพร่ระบาดอีกครั้ง” นางสาวอลิวัสสาให้ความเห็นเพิ่มเติม
นอกจากนี้ นางสาวอลิวัสสายังได้กล่าวถึง New Normal ของตลาดที่อยู่อาศัยว่า “มีสองเรื่องที่จะเกิดขึ้น คือ เรื่องการเลือกทำเลที่อยู่อาศัยระหว่างในเมืองและนอกใจกลางเมืองที่ต้องจับตามอง จากการที่ผู้คนอยู่บ้านมากขึ้นและทำงานจากบ้านทำให้เกิดความต้องการพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น ประกอบกับเส้นทางคมนาคมหลายสายทั้งระบบรางและรถขยายครอบคลุมไปยังบริเวณนอกเขตใจกลางเมือง ทำให้ลูกค้าบางกลุ่มหันกลับมาพิจารณาตลาดบ้านมากขึ้นในแง่ความคุ้มค่า โดยเฉพาะเมื่อคำนึงถึงเรื่องพื้นที่ใช้สอย
มาตรฐานใหม่อีกเรื่องที่น่าจะดำเนินต่อหลังจากโควิด-19 คือ การดูแลสุขภาพและสิ่งแวดล้อม เป็นโจทย์ที่ผู้พัฒนาโครงการและนักออกแบบต้องคำนึงถึงในการพัฒนาโครงการในอนาคต ไม่ว่าจะเป็นเรื่องพื้นที่ใช้สอย อากาศ การนำเทคโนโลยีเข้ามาใช้ในการอำนวยความสะดวกต่างๆ เห็นได้จากในอดีตที่หลังจากเกิดวิกฤต เราจะได้เห็นการพัฒนาของตัวสินค้าที่ต่างไปจากเดิมเพื่อตอบโจทย์ความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปในขณะนั้น
เช่น หลังวิกฤตครั้งก่อนๆ จะมีการปรับเปลี่ยนรูปแบบ การออกแบบคอนโดมิเนียมให้มีขนาดกระชับขึ้น การออกแบบผังห้องมีประสิทธิภาพมากขึ้น มีการเสนอขายห้องแบบตกแต่งบางส่วนหรือพร้อมอยู่ วัสดุที่ใช้มีคุณภาพดีขึ้น ซึ่งเป็นสิ่งที่น่าจับตามองว่าหลังวิกฤตโควิด-19 ตลาดที่อยู่อาศัยของไทยจะมีการพัฒนาสินค้าใหม่ๆ ในรูปแบบใดเพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการของผู้ซื้อที่เปลี่ยนแปลงไปหลังจากวิกฤตโควิด-19 นี้
