ธุรกิจอสังหาฯที่เปลี่ยนไป หลังผ่านวิกฤติโควิด-19

• Facebook
• Twitter
• Line

วิกฤติจากไวรัสร้ายโควิด-19 ได้สร้างผลกระทบในหลากหลายมิติ ทั้งด้านสังคม เศรษฐกิจ และลึกลงไปถึงพฤติกรรมของมนุษย์ที่จะเปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว โดยเชื่อกันว่า ไวรัสโควิดตัวเล็กๆ นี้ มีฤทธิ์มีเดชมากพอที่จะเปลี่ยนให้โลกใบนี้ไม่เหมือนเดิมอีกต่อไป

ในภาพใหญ่ระดับสังคมโลก “สุพริศร์ สุวรรณิก” ฝ่ายเศรษฐกิจมหภาค ธนาคารแห่งประเทศไทย ได้นำเสนอแนวคิดการเปลี่ยนแปลงของโลกหลังผ่านพ้นจากโควิด-19 ในบทความชื่อ “​โลกจะเปลี่ยนไปอย่างไร หลังวิกฤตโควิด-19 จบลง?” สรุปได้ว่า โลกจะเปลี่ยนไปใน 3 เรื่องใหญ่ๆ ดังนี้

1.การทวนกระแสโลกาภิวัตน์ จะมีความเข้มข้นมากขึ้น และทำให้ห่วงโซ่อุปทานโลกเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว

จะเห็นได้ว่า การพึ่งพิงระบบการผลิตระหว่างประเทศมากเกินไปเป็นเรื่องอันตราย ประเทศต่างๆ จะหันมาพึ่งพาห่วงโซ่อุปทานในประเทศตนเองเพิ่มขึ้น และกระจายความเสี่ยงด้านการผลิตและขายสินค้าโดยไม่พึ่งพาประเทศใดประเทศหนึ่งเท่านั้น เพราะเห็นผลกระทบชัดเจนเมื่อการผลิตหรือการขายสินค้าต้องปิดตัวลง จากมาตรการต่างๆ อาทิ การปิดเมืองหรือประเทศเพื่อป้องกันการแพร่ระบาด ขณะที่นโยบายเศรษฐกิจของแต่ละประเทศจะถูกทบทวน โดยจะกระจายความเสี่ยงทางเศรษฐกิจไม่พึ่งพารายได้ทางใดทางหนึ่งจนเกินไป

2. ปัญหาเชิงโครงสร้างโดยเฉพาะด้านสาธารณสุข จะได้รับการแก้ไขให้ทั่วถึงและเสมอภาคมากขึ้น

วิกฤตโควิด-19 สร้างแรงกดดันให้รัฐบาลหลายประเทศหันมาใส่ใจพื้นฐานด้านสาธารณสุขของประชาชนและไม่ปล่อยให้กลไกตลาดเป็นตัวจัดการอย่างที่เคยเป็น วิกฤตครั้งนี้ชี้ให้เห็นว่าการที่บุคคลจะเข้าถึงบริการสาธารณสุขได้หรือไม่นั้น ไม่ควรเป็นเรื่องของปัจเจกชนอีกต่อไป ดังนั้นหลังผ่านพ้นวิกฤตครั้งนี้ เราอาจได้เห็นบทบาทที่เพิ่มขึ้นของระบบรัฐสวัสดิการในแต่ละประเทศก็เป็นได้

3. สังคมจะก้าวเข้าสู่ระบบดิจิทัลอย่างเต็มรูปแบบ เพื่อให้ทันพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป

หากจำกันได้ในสมัยการระบาดของโรคซาร์สได้สร้างจุดเปลี่ยนสำคัญของอีคอมเมิร์ซในจีน เพราะผู้คนหลีกเลี่ยงการติดเชื้อจากพื้นที่สาธารณะและหันมาสั่งซื้อสินค้าออนไลน์มากขึ้น มาถึงวิกฤตครั้งนี้จะบังคับให้คนต้องหันมาใช้เทคโนโลยีเหล่านี้อย่างจริงจัง เป็นการตอกย้ำให้ร้านค้าและห้างสรรพสินค้าแบบดั้งเดิมต้องเร่งพัฒนาอย่างก้าวกระโดด นอกจากนี้ การใช้ชีวิตประจำวันของผู้คนจะคำนึงถึงความปลอดภัยต่อสุขภาพมากขึ้น และมองว่าเงินสดหรือธนบัตร เป็นพาหะของเชื้อโรค ซึ่งจะทำให้ระบบการชำระเงินแบบอิเล็กทรอนิกส์ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นได้

สังคมในระดับโลกและระดับประเทศมีแนวโน้มจะเปลี่ยนแปลงใน 3 เรื่องดังกล่าวค่อนข้างสูง คราวนี้ลองมาดูภาพเล็กในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กันบ้างว่าจะเกิดอะไรขึ้นบ้างหลังโควิด-19 ผ่านพ้นไป

พีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) วิเคราะห์ว่า กระแสความปั่นป่วน (Disruption) ที่เกิดขึ้นรวดเร็วกว่าปกติจากสถานการณ์ โควิด-19 จะส่งผลให้เกิด New Normal ต่อวงการอสังหาฯในอนาคตอย่างแน่นอน

ในมุมมองของ พีระพงศ์ เห็นว่า New Normal ที่จะเกิดขึ้นกับธุรกิจอสังหาฯนั้นมีอยู่ 3-4 เรื่องใหญ่ๆ ประกอบด้วย

ซื้อขายบ้านยุคใหม่ ไม่ต้องชมห้องตัวอย่าง
New Normal เรื่องแรกคือ พฤติกรรมการซื้ออสังหาฯของผู้บริโภค ซึ่งเกิดจากการ Work From Home กลายเป็นตัวเร่งให้อสังหาริมทรัพย์คล้ายคลึงกับสินค้าอุปโภคบริโภคทั่วไปมากขึ้น ผู้บริโภคจะ “เริ่มยอมรับได้” กับการซื้อบ้านหรือคอนโด ซึ่งเป็นสินทรัพย์ขนาดใหญ่ โดยไม่ต้องเห็นห้องตัวอย่างจริงจากโครงการ คลิปวิดีโอรีวิวจะมีความสำคัญมากขึ้น ผู้บริโภคจะใช้ข้อมูลเหล่านี้ในการเปรียบเทียบแต่ละโครงการ แทนการตระเวนสำรวจทีละ 5-10 โครงการด้วยตัวเอง

ในจีนเองตอนนี้มีแพลทฟอร์มเอเจนซี่ขายอสังหาริมทรัพย์ออนไลน์ชื่อ เหย่าลู่ บนแพลทฟอร์มดังกล่าวมีทีมขายเพียง 25 คน แต่สามารถสร้างยอดขายได้ถึง 1 หมื่นล้านบาทต่อปี โดยกว่า 40% ของผู้ซื้อ สามารถตัดสินใจซื้อโดยไม่ต้องไปเยี่ยมชมโครงการ ในไทยเองต่อไปเราอาจจะได้เห็นผู้ประกอบการหันมาแข่งกันขายคอนโดผ่านออนไลน์ อาจจะมีไลฟ์ขายของพร้อมโปรโมชั่นแบบจำกัดช่วงเวลา เพื่อกระตุ้นยอดขายให้เกิดเร็วขึ้น

พักไกลที่ทำงานมากขึ้น เพื่อห้องใหญ่ขึ้น
ขณะที่ New Normal เรื่องที่สอง เกี่ยวข้องกับพฤติกรรมการเลือกที่อยู่อาศัย เมื่อสังคมรับได้กับการ Work From Home มากขึ้น ความจำเป็นในการอยู่อาศัยในเขตเมืองอาจลดลง ที่พักอาศัยจำเป็นต้องมีขนาดใหญ่เพียงพอ เพื่อให้คนใช้ชีวิตทั้งวันต่อเนื่องได้โดย “ไม่เบื่อ” ส่วนต่อขยายใหม่ๆ ของรถไฟฟ้าสายต่างๆ และการ Work From Home จะส่งผลให้คนกล้าตัดสินใจซื้อบ้านในสถานีที่ไกลจากที่ทำงานมากขึ้น เพื่อให้ได้ห้องพักขนาดใหญ่ขึ้นภายใต้งบประมาณเดิม

บ้านจัดสรรอาจยังไม่ได้รับผลกระทบเรื่องขนาดมากนัก แต่เชื่อว่าคอนโดมิเนียมขนาด 1 ห้องนอนในสถานีส่วนต่อขยาย อาจต้องมีขนาด 35 ตารางเมตรขึ้นไป เพื่อตอบรับไลฟ์สไตล์ใหม่ของผู้บริโภค ขณะเดียวกัน ภายในห้องพักจะต้องมีความยืดหยุ่น (Flexibility) มากขึ้น และมี “WFH Function” ครบถ้วน เพราะภายในห้องอาจกลายเป็นทั้งพื้นที่สำหรับกิน นอน ทำงาน และออกกำลังกาย ไม่ว่าจะเตียงหรือระเบียง อาจต้องมีฟังก์ชั่นใช้สอยที่มากกว่าเดิม

สู่ยุค Touchless, Wellness และ Individual Society
โจทย์ใหญ่อีกเรื่องของผู้ประกอบการ คือเรื่อง “การเติมเต็มชีวิต” หรือ “Life Fulfillment” ในยุคที่เกิด New Normal เรื่องที่สาม คือ พฤติกรรมการใช้ชีวิตแบบเป็นปัจเจก สังคมจะกลายเป็น “Individual Society” ทุกคนยังคงต้องการใช้พื้นที่ส่วนกลาง ขณะเดียวกัน ผู้คนจะหวงแหนความเป็นส่วนตัวมากขึ้น ใส่ใจเรื่องความปลอดภัยของสุขภาพมากขึ้น หน้าที่ของผู้ประกอบการจึงเป็นการสร้างพื้นที่ส่วนกลางที่เติมเต็มชีวิตในรูปแบบนั้นได้

เช่น การออกแบบ Co-separate space ให้คนไว้นั่งแยกกันในพื้นที่ส่วนกลางเดียวกัน เป็นพื้นที่ใหม่แทนหรือเพิ่มเติมจาก Co-working space การนำเทคโนโลยีมาตอบโจทย์การใช้ชีวิตแบบไร้สัมผัส หรือ Touchless เช่น ระบบสแกนจากการจดจำใบหน้า (Face Recognition) หรือระบบการสั่งการด้วยเสียง (Voice Command) สำหรับใช้ในพื้นที่ส่วนกลาง เช่น ลิฟท์ เพื่อเพิ่มความปลอดภัยด้านสุขภาพในการใช้งาน

“เรื่องความมีสุขภาพดี หรือ Wellness จะกลายเป็นอีกเรื่องที่สำคัญมากในที่อยู่อาศัย เดิมทีเรามีบริการมาตรฐานระดับโรงแรม หรือ Hotel Service เข้าไปให้บริการผู้บริโภคอยู่แล้ว ต่อไปเราจะต่อยอดไปด้วย Medical Service เข้าไปอำนวยความสะดวกภายในที่พักอาศัยเพื่อตอบโจทย์เรื่อง Wellness ให้ผู้บริโภคด้วย”

“ในระหว่างวิกฤติเราต้องเป็น Disruptor คิดว่าลูกค้าต้องการอะไร แล้วลุกขึ้นมาทำ ขึ้นมาเปลี่ยนแปลงทันที ปรับตัว ปรับสภาพแวดล้อมให้เข้ากับการดำเนินธุรกิจที่เปลี่ยนแปลงไป ออริจิ้นเราโชคดีที่วัฒนธรรมองค์กรเราแข็งแกร่ง พนักงานของเรามี Disruptor Mindset จึงทำให้ยังมีไอเดียใหม่ๆ ออกมาอย่างสม่ำเสมอ และพอจะเปลี่ยนแปลงอะไร ก็ทำได้อย่างรวดเร็ว เราจะใช้ความเป็น Disruptor ของทีมงานทุกคน ขับเคลื่อนองค์กร สร้างสรรค์อะไรใหม่ๆ ตอบโจทย์ New Normal ของผู้บริโภคต่อไป” พีระพงศ์ กล่าวทิ้งท้าย

เชื่อแน่ว่า โลกหลังวิกฤติไวรัสโควิด-19 จะเปลี่ยนไปแน่ ธุรกิจอสังหาฯจำเป็นต้องหมุนตามโลก และพฤติกรรมที่เปลี่ยนไปให้ทัน การปรับตัวสู่บริบทใหม่ของธุรกิจอสังหาฯจึงเป็นสิ่งที่เลี่ยงไม่ได้จริงๆ 

อ่านต่อ การปรับตัวสู่ New Normal ของออริจิ้น