นับตั้งแต่ต้นปี 2562 เป็นต้นมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับความท้าทายรอบด้านที่ส่งผลกระทบทั้งผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และผู้ที่ต้องการซื้อบ้าน ไม่ว่าจะเป็นปัจจัยด้านเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่น และกำลังซื้อของผู้บริโภค รวมถึงนโยบายของภาครัฐที่ส่งผลทั้งด้านลบและด้านบวกต่อธุรกิจ และนี่คือ 5 ข่าวเด่นในรอบปีที่เกิดขึ้นกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 นี้ครับ
มาตรการ LTV ยาขมธุรกิจอสังหาฯ
ข่าวแรก ถือเป็นเหตุการณ์ที่สร้างผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างหนักหน่วง เมื่อธนาคารแห่งประเทศใช้ เริ่มใช้มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 ที่ผ่านมา โดยได้ปรับเปลี่ยนเกณฑ์ LTV หรือที่เรียกว่า อัตราส่วนวงเงินสินเชื่อต่อหลักประกัน ด้วยการกำหนดให้คนซื้อบ้านหลังที่ 2 และหลังที่ 3 ขึ้นไปต้องจ่ายเงินดาวน์เพิ่มขึ้น 10-30% จากที่เคยกู้ได้ 100% หรือมากกว่า 100% เพื่อเป้นการสกัดกั้นการเก็งกำไร และพฤติกรรมสินเชื่อเงินทอนที่จะสร้างความเสียหายให้กับตลาดเงิน และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ โดยเฉพาะการซื้อคอนโดมิเนียมที่เกิดการเก็งกำไรกันในวงกว้าง เมื่อเริ่มใช้มาตรการ LTV ก็เริ่มส่งกระทบต่อตลาดในไตรมาสที่ 2 ในทันที โดยยอดขายและยอดขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมหลังที่ 2 ขึ้นไปลดลงอย่างเห็นได้ชัด ส่งผลกระทบต่อรายได้ของบริษัทพัฒนาที่ดิน ขณะที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยก็ได้รับผลกระทบจากความเข้มงวดจากสถาบันการเงินที่ต้องปฏิบัติตามแนวนโยบายของแบงก์ชาติอย่างเคร่งครัด ซึ่งผลกระทบจากมาตรการคุม LTV จะยังส่งผลต่อเนื่องไปในปี 2563 ด้วยเช่นกัน
รัฐงัดสารพัดมาตรการกระตุ้นซื้อบ้าน
ส่วนข่าวที่ 2 เป็นผลสืบเนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง ผนวกกับมาตรการคุม LTV ของแบงก์ชาติ ที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรง รัฐบาลจึงได้ออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์รวมอยู่ในแพ็คมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ ตั้งแต่การนำเงินซื้อบ้านราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท มาลดหย่อนภาษีได้ไม่เกิน 200,000 บาท การลดค่าธรรมเนียมโอน และลดค่าจดจำนอง เฉพาะที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ก่อนที่จะปรับเพดานราคาที่อยู่อาศัยจากเดิม 1 ล้านบาทเพิ่มเป็น 3 ล้านบาท และล่าสุดคือโครงการบ้านดีมีดาวน์ ช่วยจ่ายเงินค่าผ่อนดาวน์ 50,000 บาทให้กับผู้ซื้อบ้านใหม่ ขณะเดียวกัน ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ก็ได้ร่วมขบวนกระตุ้นตลาดอสังหาฯ โดยการปล่อยกู้ดอกเบี้ยต่ำ 3 ปี แรก 2.5% วงเงินรวม 5 หมื่นล้านบาท ให้กับผู้ที่ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เช่นเดียวกับ ธนาคารออมสินที่เตรียมวงเงินกู้ 25,000 ล้านบาท ปล่อยกู้ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกอยู่ที่ 2.903% ซึ่งมาตรการต่างๆ เหล่านี้มีส่วนช่วยพยุงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ไม่ให้ติดลบลงไปมากนัก
กนง.ลดดอกเบี้ย 2 รอบ ช่วยกระตุ้นศก.
ข่าวที่ 3 แม้ว่ามาตรการ LTV จะเป็นอุปสรรคสำคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ แต่ในอีกมุมหนึ่งธนาคารแห่งประเทศไทย โดยคณะกรรมการนโยบายการเงินหรือ กนง. ก็ได้มีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงมาถึง 2 ครั้ง จากต้นปีดอกเบี้ยนโยบายอยู่ที่ 1.75% โดยได้ตัดสินใจปรับลดดอกเบี้ยครั้งแรกในการประชุมครั้งที่ 5 เมื่อเดือนสิงหาคมได้ปรับลดดอกเบี้ยลง 0.25% เหลือ 1.50% และในการประชุมครั้งที่ 7 เมื่อเดือนพฤศจิกายนที่ผ่านมา ได้ปรับลดลงอีก 0.25% เหลือ 1.25% ซึ่งถือเป้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ต่ำสุดในรอบ 10 ปี และเป็นผลให้ธนาคารพาณิชย์ต้องปรับลดดอกเบี้ยลงตามไปด้วย สำหรับดอกเบี้ยที่อยู่อาศัยในปีนี้จึงยังคงอยู่ในระดับต่ำต่อเนื่องไปจนถึงปี 2563 ถือเป็นโอกาสที่ดีของผู้ซื้อบ้านที่จะยังได้อัตราดอกเบี้ยที่ไม่แพง
ธุรกิจอสังหาฯปรับสมดุลครั้งใหญ่
ข่าวที่ 4 จากภาวะการชะลอตัวของธุรกิจอสังหาฯ จากผลกระทบจากปัจจัยลบนานัปประการจึงเป็นปีที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปรับฐานครั้งใหญ่อีกครั้ง เพื่อให้ตลาดกลับมาสู่สมดุลอีกครั้ง จึงเป็นปีที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ชะลอการลงทุน ทำให้การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2562 นี้ จะลดลงกว่า 20% โดยผู้ประกอบการจะเน้นการระบายสต๊อกเก่าที่มีอยู่กว่า 1.5 แสนหน่วย ขณะเดียวกัน ผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ก็มีแนวโน้มที่จะลดลงจากปีก่อนหน้า จากยอดขายและรายได้ที่ลดลงในไตรมาสที่ 2 และไตรมาสที่ 3 โดยยอดขายในรอบ 9 เดือน จำนวนลดลงไป 19% ขณะที่มูลค่าลดลงถึง 22% แม้ว่าในไตรมาสแรกจะยังคงมีผลประกอบการที่ดีจากการเร่งขายและโอนให้ทันก่อนใช้มาตรการ LTV แต่ก็คงต้องมาลุ้นว่า ในไตรมาสที่ 4 มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์จะช่วยกระตุ้นตลาดได้มากน้อยแค่ไหน และผลประกอบการทั้งปีจะติดลบหรือเสมอตัว
ประกาศใช้แล้วแผนผังพัฒนาพื้นที่อีอีซี
ข่าวที่ 5 ถือเป็นการเริ่มต้นเดินหน้าการลงทุนและการพัฒนาพื้นที่ใน 3 จังหวัด อีอีซี อย่างเต็มตัว เมื่อราชกิจจานุเบกษาได้ลงประกาศคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก เรื่อง แผนผังการใช้ประโยชน์ในที่ดิน และแผนผังการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน และระบบสาธารณูปโภค เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2562 เมื่อวันที่ 9 ธันวาคม 2562 และมีผลบังคับใช้ในวันที่ 10 ธันวาคม 2562 ซึ่งจะทำให้พื้นที่ 3 จังหวัด ได้แก่ ฉะเชิงเทรา ชลบุรี ระยอง กว่า 8 ล้านไร่ และบางส่วนของกรุงเทพฯและสมุทรปราการ จะถูกพลิกโฉมการใช้ประโยชน์ที่ดินครั้งใหญ่ ตามแผนการพัฒนาพื้นที่ของอีอีซี โดยเฉพาะพื้นที่บริเวณรอบสถานีรถไฟความเร็วสูงที่จะถูกผลักดันให้เกิดการพัฒนาเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจในแต่ละพื้นที่ เช่น สถานีกลางบางซื่อ สถานีมักกะสัน สถานีศรีราชา สถานีพัทยา และสถานีอู่ตะเภา เป็นต้น
