ต้องยอมรับว่าในปี 2562 เป็นอีกปีที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตกอยู่ในสภาวะซบเซาอย่างหนัก จากปัจจัยลบที่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจด้วยกันหลายปัจจัย ไม่ว่าจะเป็นสงครามการค้าและภาวะชะลอตัวของเศรษฐกิจโลกที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อเศรษฐกิจไทย รวมถึงมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย ซึ่งส่งผลกระทบอย่างหนักต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้ประเมินว่า ในปีนี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีโอกาสติดลบ 5-7% เลยทีเดียว
แต่ภายใต้ภาวะซบเซาของตลาดก็ยังมีโอกาสดีๆ สำหรับผู้ที่ต้องการหาซื้อที่อยู่อาศัย ที่มีความพร้อมทางด้านการเงินพอสมควร เนื่องจากในสถานการณ์เช่นนี้ทำให้ผู้ประกอบการต้องเร่งระบายสต๊อกสินค้าให้ได้มากที่สุด ด้วยกิจกรรมการตลาดระดับฮาร์ดเซล เพื่อกระตุ้นยอดขายในช่วง 2 เดือนสุดท้ายของปี โดยเฉพาะโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ที่มีทั้งบ้านและคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลที่มีอยู่หลายหมื่นยูนิตให้ผู้ซื้อสามารถเลือกซื้อได้หลากหลายตามความต้องการ
นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ปัจจุบันมีจำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขายอยู่ 152,149 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 669,670 ล้านบาท เป็นบ้านจัดสรร 87,180 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 404,369 ล้านบาท และเป็นคอนโดมิเนียม เหลือขาย 64,969 หน่วย มูลค่า 265,301 ล้านบาท
ถ้านับเฉพาะบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียมเหลือขายที่สร้างเสร็จแล้ว จะพบว่ามีบ้านจัดสรร สร้างเสร็จพร้อมขายอยู่ 17,768 หน่วย และเป็นคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จจำนวน 17,345 หน่วย รวมแล้วมีบ้านและคอนโดที่สร้างเสร็จพร้อมขาย พร้อมเข้าอยู่ประมาณ 35,000 ยูนิต ที่ผู้ซื้อสามารถเลือกซื้อได้ในช่วงปลายปีนี้
เมื่อโฟกัสไปในทำเลที่มีบ้านและคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จพร้อมขายมากที่สุด ซึ่งแน่นอนว่า การแข่งขันด้านโปรโมชั่นเพื่อนำเสนอเงื่อนไขดีๆ ให้กับลูกค้าในทำเลเหล่านี้จะสูงกว่าทำเลอื่นๆ โดยจะพบว่า ทำเลที่มีคอนโดมิเนียมเหลือขายมากที่สุดอันดับ 1. ได้แก่ ทำเลห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง มีจำนวน 8,752 หน่วยอันดับ 2. ทำเลสุขุมวิท มีจำนวน 6,436 หน่วย
อันดับ 3. ทำเลเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด มีจำนวน 6,357 หน่วย อันดับ 4. ทำเลธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด มีจำนวน 6,194 หน่วย และอันดับ 5. ทำเลลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ มีจำนวน 5,794 หน่วย
ส่วนทำเลที่มีบ้านจัดสรรเหลือขายมากที่สุด 5 ทำเล ได้แก่ อันดับ 1. ทำเลบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย มีจำนวน 15,008 หน่วย อันดับ 2.ทำเลลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ มีจำนวน 13,046 หน่วย
อันดับ 3. ทำเลบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง มีจำนวน 9,095 หน่วย มี 4. ทำเลเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ มีจำนวน 7,337 หน่วย และ 5) ทำเลคลองสามวา-มีนบุรี-หนองจอก-ลาดกระบัง มีจำนวน 5,567 หน่วย โดยส่วนใหญ่ทั้ง 5 ทำเล มีทาวน์เฮ้าส์เหลือขาย ในระดับราคา 2-3 ล้านบาทมากที่สุด
นอกจากบ้านและคอนโดพร้อมอยู่ที่มีให้เลือกมากมายหลายทำเลแล้ว ปัจจัยเกื้อหนุนต่อการซื้อที่อยู่อาศัย ก็มีอยู่มากมายหลายปัจจัย เช่น อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำ ซึ่งจะทำให้อัตราการผ่อนบ้านไม่สูงจนเกินไป
ล่าสุด รัฐบาลได้ประกาศใช้มาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ โดยการลดภาระแก่ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ด้วยการลดค่าธรรมเนียมการโอนบ้านจาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% เช่นกัน
นอกจากนี้ ยังให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ปล่อยสินเชื่อวงเงิน 50,000 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ย 2.5% คงที่ 3 ปี ซึ่งถือเป็นดอกเบี้ยที่ต่ำที่สุดในขณะนี้ให้แก่ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย
รวมถึงมาตรการที่เคยประกาศใช้ไปก่อนหน้า นั่นก็คือ การให้ผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท สามารถนำเงินไปหักลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้ไม่เกิน 2 แสนบาท จนถึงสิ้นปีนี้ ปัจจัยสนับสนุนเหล่านี้ จะยิ่งทำให้ภาระในการซื้อที่อยู่อาศัยลดลง และเป็นการเพิ่มโอกาสในการซื้อให้สูงยิ่งขึ้น
เมื่อตลาดเป็นของผู้ซื้ออย่างเต็มตัว ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ จึงต้องเปิดกลยุทธ์การขาย เพื่อชิงลูกค้าให้ได้มากที่สุด ยิ่งในทำเลที่มีสต๊อกบ้านและคอนโดเหลือขายอยู่จำนวนมาก การแข่งขันก็ยิ่งดุเดือดเข้มข้น โดยเฉพาะกลยุทธ์การแข่งขันด้านราคา ซึ่งหลายโครงการจัดโปรโมชั่นมอบส่วนลดแบบยอมเฉือนเนื้อ ตั้งแต่หลักแสนไปจนถึงหลักล้านบาท รวมๆ แล้วประมาณ 10-20% ของราคาขาย รวมถึงข้อเสนอพิเศษต่างๆ เพื่อช่วยลดภาระให้กับผู้ซื้อ ไม่ว่าจะให้ฟรีเงินจอง ดาวน์น้อยผ่อนนาน ให้เข้าอยู่ก่อนผ่อนทีหลัง หรือแถมฟรีเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้า เป็นต้น
กลยุทธ์ต่างๆ เหล่านี้ ก็เพื่อกระตุ้นยอดขายในช่วงโค้งสุดท้ายของปี ซึ่งถือเป็นโอกาสทองของคนซื้อบ้านที่มีไม่บ่อยนัก
