ขอบคุณภาพมหานครลอนดอนโดย David Mark จาก Pixabay
ถนนทุกสายกำลังมุ่งหน้าสู่มหานครลอนดอน เมื่อประตูการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เปิดกว้างขึ้น และเริ่มมองเห็นโอกาสที่ดีๆ รออยู่ข้างหน้า ด้วยหลากหลายปัจจัยที่สนับสนุนให้อสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ไข่แดงใจกลางกรุงลอนดอนมีความน่าสนใจมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นความต้องการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ราคาที่ยังคงอยู่ในระดับที่มีศักยภาพในการสร้างผลตอบแทนได้ดีเยี่ยม ไม่เพียงเท่านั้นยังเริ่มมีเสถียรภาพและรอจังหวะที่จะปรับตัวสูงขึ้นในอนาคต ขณะที่แต้มต่อจากค่าเงินในภูมิภาคเอเชียคือปัจจัยสนับสนุนให้การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในลอนดอนกลับมาคึกคักขึ้น
นายกิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ ประธานและผู้ก่อตั้ง บริษัท เซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) จำกัด ให้ความเห็นว่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่าในอังกฤษมีแนวโน้มที่ดี โดยเฉพาะในย่าน Central London ซึ่งเป็นย่านที่ราคาที่อยู่อาศัยมีราคาแพง และมีข้อจำกัดของจำนวนอุปทาน (Supply) ที่ไม่เพียงพอกับอุปสงค์ (Demand) ทำให้ตลาดการเช่ายิ่งเติบโต เนื่องจากผู้คนส่วนใหญ่มีแนวโน้มที่จะเช่าอยู่มากกว่าการซื้อบ้านอยู่
ทั้งนี้ จากผลการสำรวจของ CMS Cameron McKenna Nabarro Olswang LLP พบว่า 72% ของคนรุ่นใหม่ชาวอังกฤษไม่นิยมการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ แต่นิยมเช่าที่อยู่อาศัยเนื่องจากการซื้อบ้านต้องมีภาระค่าใช้จ่ายผูกพันเป็นระยะเวลานาน นอกจากนี้ ยังต้องเสียค่าใช้จ่ายระหว่างการดำเนินการจำนวนมาก ไม่ว่าจะเป็นค่าจ้างทนายความ อากรแสตมป์ (Stamp Duty Land Tax) ค่าจดทะเบียนที่ดิน ค่าประกันอสังหาฯ และอื่นๆ
นอกจากนี้ จากการสำรวจดังกล่าวยังพบด้วยว่า กว่า 61% ของชาวอังกฤษเลือกการเช่าบ้านเพื่ออาศัยอยู่หลังเกษียณเช่นเดียวกัน ซึ่งชี้ให้เห็นว่า Demand ในตลาดเช่ามีแนวโน้มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ในด้านของราคาที่อยู่อาศัย แม้ทำเลชั้นนำในมหานครลอนดอนราคาที่อยู่อาศัยได้มีการปรับตัวลดลงไปถึง 21.3 % เมื่อเทียบกับราคาที่เคยขึ้นสูงสุดย้อนกลับไปในปี 2557 โดยปัจจุบันมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 1,064,000 บาท ต่อ ตารางเมตร(ตรม.) อย่างไรก็ตาม เริ่มมีสัญญาณที่ดีของราคาที่มีเสถียรภาพและคงที่ตั้งแต่ไตรมาสแรกของปีนี้ ในโซนทำเลชั้นนำเริ่มส่งสัญญาณบวกด้านการลงทุน
เนื่องจาก Demand เริ่มดีดกลับไปในพื้นที่ใจกลางกรุงลอนดอน (Prime Central London) ซึ่งประกอบไปด้วยย่านที่คนไทยรู้จักเป็นอย่างดี เช่น South Kensington, Belgravia, Chelsea, Knightsbridge, Mayfair, Soho เริ่มกลับมาเป็นที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จากต่างประเทศ ที่มองเห็นโอกาสและจังหวะในตอนนี้
ทั้งนี้ ราคาที่อยู่อาศัยในย่านชั้นนำของลอนดอนที่ปรับตัวลงมาประมาณ 2.5% ในปีที่ผ่านมา เริ่มทรงตัวเหลือเพียง 0.3% ในปีนี้ ในขณะที่จำนวนรายการทรัพย์สิน (lists) ที่มีขายอยู่ในตลาดลดน้อยลง แต่ผู้จะซื้อและขอดูบ้าน (Property Viewing) มีสัดส่วนที่สูงขึ้น โดยเฉพาะผู้ซื้อภายในประเทศที่เริ่มมองเห็นมูลค่าในตลาด แค่ยังอาจไม่ตัดสินใจจนกว่าจะจบเรื่อง Brexit
“ความคาดหวังเรื่องราคาที่อยู่อาศัยระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายเริ่มแคบลง เป็นปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ตลาดมีความเคลื่อนไหว รวมทั้งทำเลกลางกรุงลอนดอนยังคงเป็นจุดขายที่สำคัญ สำหรับนักลงทุนด้านอสังหาฯ จากทั่วโลกโดยเฉพาะชาวเอเชีย ซึ่งมีปัจจัยหนุนในการซื้อจากอัตราแลกเปลี่ยนเงินและอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย” นายกิติศักด์กล่าว
คาดการณ์ว่าช่วงเปลี่ยนผ่านของ Brexit จำนวนทรัพย์ที่ขายอยู่ในตลาดย่านชั้นนำของลอนดอนซึ่งมีจำนวนลดลง จะรักษาระดับราคาของที่อยู่อาศัยให้คงที่ หลังจากนั้นคาดว่าความต้องการซื้อและลงทุนในตลาดจะมีความเคลื่อนไหวคึกคักขึ้น แต่ไม่ได้หมายความว่าราคาที่อยู่อาศัยจะปรับตัวสูงขึ้นทันที และเชื่อว่าข้อได้เปรียบจากปัจจัยด้านอัตราแลกเปลี่ยนเงินต่อปอนด์สเตอริงของผู้ซื้อและนักลงทุนต่างประเทศ จะทำให้ความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในย่านชั้นนำดีดตัวกลับมาอีกครั้ง
ส่อง 12 ทำเลชั้นนำเพื่อการลงทุนกลางมหานครลอนดอน
จากตารางจะสังเกตได้ว่า เกือบทุกทำเลมีอัตราการเติบโตด้านราคาที่ติดลบ หรืออีกนัยหนึ่งก็คือ ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวลงมา เช่น ย่าน เซลซี หรือ เคนซิงตัน มีการลดลงกว่า 20% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ซึ่งถ้านักลงทุนจะเข้าซื้อทรัพย์ตอนนี้ก็เหมือนว่าซื้อได้ในราคาที่ลดลงมากว่า 20% รวมทั้งค่าเงินบาทที่แข็งค่าขึ้นเมื่อเทียบกับเงินปอนด์สเตอริ่ง ก็เหมือนว่านักลงทุนชาวไทยสามารถซื้อที่อยู่อาศัยในราคาที่ย้อนกลับไปในปี 2552
อย่างไรก็ตาม ผู้ที่กำลังสนใจลงทุนอาจมองว่า ราคาจะลดลงไปอีกไหม คาดว่าราคาในทำเลชั้นนำทั้ง 12 แห่งเริ่มทรงตัวและไม่น่าจะลดต่ำไปกว่านี้แล้ว ดูจากตัวเลข ราคาที่เติบโตในช่วงไตรมาสแรกของปีนี้มีอัตราติดลบที่น้อยมากหรือเกือบเป็นศูนย์ ซึ่งหมายความว่า จะยังไม่ปรับตัวสูงขึ้นในทันทีแต่ไม่น่าจะลดลงไปกว่านี้ ดังนั้นด้วยปัจจัยหนุนเหล่านี้ อยู่ที่นักลงทุนที่กำลังดูโอกาสว่าจะตัดสินใจอย่างไร แต่โอกาสแบบนี้ก็ไม่น่าจะเกิดขึ้นบ่อยๆ
