เซ็นจูรี่ 21 เผย Top 5 ราคาที่ดินทำเลกลางเมือง วิทยุ เพลินจิต หลังสวน ราคาเสนอขายนำโด่งตารางวาละ 2-3.5 ล้านบาท เผยภาวะเศรษฐกิจซบเซาส่งผลให้ความต้องการที่ดินกลางเมืองเริ่มลดลง คาดราคาจะเริ่มชะลอตัวลง ขณะที่ผู้ประกอบการเริ่มปรับกลยุทธ์มุ่งพัฒนาโครงการแนวราบ ดันราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้ารอบนอกเมืองมีแนวโน้มขยับตัวสูงขึ้น
นายกิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ ประธานและผู้ก่อตั้ง บริษัท เซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า ความต้องการที่ดินในเขตเมืองชั้นในยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง เพราะเป็นทำเลที่มีที่ดินอยู่อย่างจำกัดทำให้ในช่วงที่ผ่านมามีการปรับราคาขึ้นอย่างรวดเร็ว ซึ่งจากการเก็บข้อมูลราคาที่ดินที่มีการเสนอขาย พบว่า ที่ดินที่ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะอยู่ในบริเวณศูนย์กลางของเมือง โดยทำเลที่มีราคาเสนอขายสูงสุด ได้แก่ ทำเลถนนวิทยุ เพลินจิต หลังสวน ราคาเสนอขายอยู่ที่ตารางวาละ 2,000,000-3,500,000 บาท อันดับ 2 ได้แก่ ที่ดินในทำเลสีลม สาทร มีราคาเสนออยู่ที่ตารางวาละ 1,200,000-2,000,000 บาท
ส่วนอันดับที่ 3 ได้แก่ ที่ดินตามแนวเส้นรถไฟฟ้าสายสุขุมวิทช่วงสถานี สยาม-เอกมัย มีราคาเสนอขายอยู่ที่ตารางวาละ 900,000-2,500,000 บาท และอันดับ 4.เป็นทำเลที่เป็นที่นิยมของชาวจีน ได้แก่ พระราม 9 รัชดา ลาดพร้าว ราคาเสนอขายอยู่ที่ตารางวาละตั้งแต่ 500,000-1,500,000 บาท และอันดับ 5. ได้แก่ ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสุขุมวิทตอนปลายช่วงสถานี พระโขนง-บางนา มีราคาเสนอขายอยู่ที่ตารางวาละ 250,000-500,000 บาท นอกจากนี้ ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายเส้นทางต่างๆ ก็ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการมากยิ่งขึ้น โดยมีราคาที่แตกต่างกันขึ้นอยู่กับระยะห่างจากสถานี และขนาดที่ดิน
ทั้งนี้ จากกราฟจะเห็นได้ว่า ที่ดินในทำเล วิทยุ เพลินจิต ชิดลม หลังสวน มีราคาเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็วแบบก้าวกระโดดในช่วงปลายปี 2559 ซึ่งเกิดจากการประมูลซื้อที่ดินสถานทูตอังกฤษซึ่งมีแปลงที่ดินขนาดค่อนข้างใหญ่และทำเลดี โดยมีการเสนอราคาประมูลที่ตารางวาละ 2,000,000 บาท จนกลายเป็นราคาอ้างอิงในการเสนอขายที่ดินแปลงอื่นๆ ในเวลาต่อมา ส่งผลให้ราคาซื้อ-ขายที่ดินในทำเลดังกล่าวจึงมีการปรับตัวต่อเนื่อง
อย่างไรก็ตาม ด้วยภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวมาตั้งแต่ปี 2560 จนถึงปัจจุบัน ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ในภาวะตึงตัว ผู้พัฒนาโครงการพิจารณาการซื้อที่ดินอย่างระมัดระวัง อีกทั้งที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนา ในราคาที่เหมาะสมหายากขึ้นในทุกปี จึงทำให้ราคาที่ดินกลางเมืองมีโอกาสชะลอตัว เพราะความต้องการของผู้พัฒนาโครงการน้อยลง ทำให้ราคาไม่ขยับตัวขึ้นอย่างรวดเร็วเหมือน 3-4 ปีที่ผ่านมา
“ในสถานการณ์ปัจจุบัน การซื้อขายที่ดินของผู้พัฒนาโครงการไม่ได้หวือหวาเหมือนในอดีต เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจโลกรวมถึงประเทศไทยที่ชะลอตัวลง ทำให้ความต้องการซื้อโดยเฉพาะจากต่างชาติลดลงมาก ประกอบกับ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะบังคับใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2563 ที่ทำให้มีการปล่อยที่ดินออกสู่ตลาดเพิ่มขึ้น เพราะผู้ถือครองไม่ต้องการแบกภาระภาษีที่เพิ่มขึ้น แนวโน้มการปรับราคาที่ดินที่สูงขึ้นจึงเริ่มชะลอตัวลง” นายกิติศักดิ์กล่าว
ทั้งนี้ สอดคล้องกับผลสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ที่ได้ทำการสำรวจราคาที่ดินก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวม 6 จังหวัด ประกอบด้วย กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการสมุทรสาคร และนครปฐม พบว่า ในไตรมาสที่ 2 ของปี 2562 ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 236.9 จุด ปรับเพิ่มขึ้น 3.1% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 229.7 จุด และปรับเพิ่มขึ้น 8.8% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 217.8 จุด จะเห็นได้ชัดว่าเป็นการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลง หลังจากมีการขยายตัวเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเป็นตัวเลขสองหลักติดต่อกันถึงเก้าไตรมาสตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2560 ถึงไตรมาส 1 ปี 2562
“แม้ว่าราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์จะมีการปรับขึ้นโดยเฉลี่ย 8.2% ขณะที่ในเขตเมืองชั้นในมีการปรับราคาประเมินที่ค่อนข้างสูง แต่จะไม่มีผลกระทบต่อราคาซื้อขายที่ดิน เพราะราคาซื้อขายที่ดินในเมืองมีราคาที่ห่างจากราคาประเมินมากถึง 50-100% อยู่แล้ว” นายกิติศักดิ์กล่าว
สำหรับแนวโน้มการพัฒนาที่ดินในอนาคต ผู้พัฒนาโครงการจะมองไปที่การพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้น มองหาทำเลใหม่ๆตามแนวรถไฟฟ้าโดยเฉพาะอย่างยิ่งโซนตะวันออกในการพัฒนาโครงการสำหรับ Real demand รวมถึงการสร้างโครงการที่มี Concept ใหม่ๆที่ผสานเทคโนโลยีที่ทันสมัย รักษาสิ่งแวดล้อม สภาพแวดล้อมที่อำนวยความสะดวกกับไลฟ์สไตล์ของผู้อยู่อาศัย ทั้งนี้ก็เพื่อระบาย Supply ตลาดคอนโดที่มีจำนวนมากที่กระจุกตัวอยู่ในย่านใจกลางเมือง และขยาย Segment ของตลาดให้ครอบคลุมส่วนแบ่งทางการตลาด ซึ่งจะส่งผลต่อความต้องการซื้อที่ดินและราคาที่ดินสำหรับการพัฒนาโครงการในอนาคต
