เมื่อการก่อสร้างระบบขนส่งทางราง ไม่ว่าจะเป็นรถไฟฟ้า รถไฟความเร็วสูง รถไฟทางคู่ เริ่มเป็นรูปธรรม จะเกิดการเคลื่อนย้ายของคนเข้าสู่เมืองใหญ่ โดยเฉพาะกรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นเมืองศูนย์กลางของประเทศและภูมิภาคอาเซียน แรงงานจะเคลื่อนย้ายเข้าเมือง และอยู่อาศัยในพื้นที่นอกเมืองที่ห่างไกลออกไปโดยอาศัยขนส่งระบบรางในการเดินทางเข้าออกเมือง
หลายคนอาจจะเคยฝันว่า มีที่พักอยู่ที่เขาใหญ่หรือพัทยา และใช้ไฮสปีดเทรนเดินทาง 1 ชั่วโมง เข้ามาติดต่องานในกรุงเทพฯ เชื่อว่า จะเกิดขึ้นได้แน่ในอนาคตอันใกล้นี้
กรุงเทพฯ จะขยายตัวมากขึ้น เมื่อแรงงานหนุ่มสาวย้ายเข้าสู่เมืองตามวิถีของ mass urbanization การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ตามแนวรถไฟฟ้า และจุดตัดในลักษณะของ Transit-Oriented Development :TOD จะตามมา เมื่อเมืองขยายตัวมากขึ้นก็ต้องมีเมืองที่สามารถรองรับการเติบโดของกรุงเทพฯ ซึ่งการพัฒนาเขตพิเศษภาคตะวันออก หรืออีอีซี เป็นโครงการนำร่องที่จะสร้างแหล่งงานและความเจริญในภูมิภาค
3 จังหวัดนำร่อง ได้แก่ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ได้ถูกกำหนดบทบาทไว้แตกต่างกันออกไป ขณะนี้ ผังเมืองอีอีซีได้ยกร่างเสร็จแล้ว คาดว่าจะประกาศใช้ได้ในเดือนสิงหาคมที่จะถึงนี้ โดยมีพื้นที่ในผังทั้ง 3 จังหวัดรวมกัน 8.29 ล้านไร่ หรือ 13,266 ตารางกิโลเมตร
- จังหวัดฉะเชิงเทรา จะเป็นเมืองสำหรับที่อยู่อาศัยชั้นดีรองรับการขยายตัวของอีอีซี และกรุงเทพมหานคร โดยจะพัฒนาให้เป็นสมาร์ทซิตี้ ส่วนอุตสาหกรรมจะเน้นอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องกับการเกษตร
- จังหวัดระยองเป็นเรื่องของอุตสาหกรรมที่ต่อเนื่องจากอีสเทอร์นซีบอร์ด แต่เป็นอุตสาหกรรมที่เป็น new s curve ที่เน้นเทคโนโลยี และนวัตกรรม
- จังหวัดชลบุรี จะเน้นในเรื่องของอุตสาหกรรมที่มีอยู่แล้ว การท่องเที่ยวแนวผจญภัย ศูนย์การประชุม และเป็นศูนย์กลางการคมนาคมทั้งทางอากาศ(อู่ตะเภา)และทางเรือ (จุกเสม็ด) ทั้งด้านการขนส่งอุตสาหกรรม และท่องเที่ยว
สำหรับเมืองใหม่จะมีการกำหนดไว้เป็นโซนในพื้นที่จังหวัดฉะเชิงเทรา ระยอง โดยจะพัฒนาในรูปแบบของสมารืทซิตี้ และอาจจะมีการกำหนดพื้นที่อื่นๆ ในการพัฒนาเมืองใหม่ในจังหวัดในอีอีซีด้วย แต่ทั้งนี้ต้องดูความสนใจของนักลงทุนเป็นหลัก
นอกจากนี้ จะมีเมืองใหม่การพัฒนาเมืองใหม่รอบสถานีรถไฟความเร็วสูงในรัศมีไม่เกิน 2 กม. และพัฒนารอบสถานี หรือ TOD อีกด้วย
TOD จะเป็นหัวใจหลักในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ตามแนวระบบราง เหมือนในหลายๆ ประเทศที่ใช้หลักการนี้ในการพัฒนา แต่กว่าจะเป็นรูปเป็นร่างได้ต้องใช้เวลาอย่างน้อยๆ 5-10 ปีเลยทีเดียว
