REIC เปิดข้อมูลล่าสุด ตลาดที่อยู่อาศัย 3 จังหวัด EEC ชี้ 3 ไตรมาสปี 66 บ้าน-คอนโดโครงการใหม่เปิดตัวพรึบในชลบุรี-ระยอง แต่ยอดขายใหม่ยังชะลอตัว คาดปี 67 ตลาดเริ่มฟื้นตัวดีขึ้น
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า REIC รายงานผลการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยอยู่ระหว่างการขายเฉพาะโครงการที่มีหน่วยเหลือขายไม่ต่ำกว่า 6 หน่วย ในไตรมาส 3 ของปี 2566 ในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) พบว่า ภาพรวมจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเสนอขาย (บ้านจัดสรรและอาคารชุด) ในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC ประกอบด้วย ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ระหว่างไตรมาส 1-3 ปี 2566 ปรับตัวลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2565
ทั้งนี้ ในไตรมาส 3 ปี 2566 มีจำนวนหน่วยที่เสนอขาย 51,550 หน่วย ลดลงร้อยละ -4.4 เมื่อเทียบกับปีก่อน มีมูลค่า 173,628 ล้านบาท แบ่งเป็นอาคารชุด 20,615 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 14.5 มีมูลค่ารวม 75,583 ล้านบาท ขณะที่บ้านจัดสรรมีจำนวน 30,935 หน่วย ลดลงร้อยละ -13.9 มีมูลค่ารวม 98,045 ล้านบาท
การเปิดตัวโครงการใหม่ในพื้นที่ EEC มีจำนวน 8,078 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 96.2 มูลค่ารวม 29,445 ล้านบาท โดยในไตรมาส 3 ปี 2566 เป็นไตรมาสที่มีหน่วยเปิดตัวใหม่สูงสุดที่สุดในรอบ 4 ปีที่ผ่านมาทั้งประเภทอาคารชุดและบ้านจัดสรร ซึ่งหน่วยเปิดขายใหม่ส่วนใหญ่หรือร้อยละ 53.5 เป็นอาคารชุดและทั้งหมดอยู่ในจังหวัดชลบุรี ขณะที่บ้านจัดสรรที่เปิดใหม่กระจายอยู่ในจังหวัดชลบุรีประมาณร้อยละ 46 และอยู่ในจังหวัดระยองและฉะเชิงเทราอีกจังหวัดละประมาณร้อยละ 27 ของหน่วยที่เปิดใหม่ใน EEC
ขณะที่หน่วยขายได้ใหม่มีจำนวน 6,767 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.4 มีมูลค่ารวม 22,505 ล้านบาท เป็นอาคารชุด 2,431 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 50.3 มีมูลค่ารวม 8,678 ล้านบาท ซึ่งอาคารชุดเกือบทั้งหมดที่ขายได้ใหม่อยู่ในจังหวัดชลบุรีและเป็นโครงการที่เปิดตัวใหม่ในช่วง 3 ไตรมาสแรก และเป็นการขายบ้านจัดสรรจำนวน 4,336 หน่วย ลดลงร้อยละ -15.4 มีมูลค่ารวม 13,826 ล้านบาท
ผลจากที่หน่วยของอาคารชุดเปิดใหม่มากกว่าที่ขายได้ใหม่มากทำให้ ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2566 3 จังหวัด EEC มีจำนวนหน่วยอาคารชุดเหลือขาย 18,184 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 11.0 มีมูลค่ารวม 66,905 ล้านบาท ขณะที่บ้านจัดสรรที่แม้ว่าจะมียอดขายลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน แต่ยังมีจำนวนหน่วยที่ขายได้มากกว่าหน่วยที่เปิดตัวใหม่มากพอสมควร จึงทำให้มีหน่วยเหลือขาย 26,599 หน่วย ลดลงร้อยละ 13.7 มีมูลค่ารวม 84,219 ล้านบาท
“ภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยของ 3 จังหวัด EEC มีการเปิดตัวโครงการใหม่ค่อนข้างคึกคักขึ้นตั้งแต่ไตรมาส 2 และ 3 ปี 2566 โดยประมาณครึ่งหนึ่งของหน่วยเปิดตัวใหม่เป็นอาคารชุดที่ในจังหวัดชลบุรี ซึ่งโครงการเหล่านี้ได้ดึงยอดขายในพื้นที่ EEC ขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ และมีข้อสังเกตว่า โครงการอาคารชุดที่ขายได้ดีมักจะเป็นโครงการที่มีการเปิดตัวภายในไตรมาสหรือไม่เกิน 2 ไตรมาสก่อนหน้า ขณะที่โครงการอาคารชุดหลายโครงการที่เปิดมาก่อนหน้าก็จะยังขายไม่หมดและเป็นหน่วยสะสมในพื้นที่ ส่วนโครงการอีกเกือบครึ่งที่เปิดใหม่เป็นบ้านจัดสรรกระจายในพื้นที่ 3 จังหวัด โดยพบว่า แม้ตลาดบ้านจัดสรรใน EEC มีหน่วยขายได้ใหม่มากกว่าหน่วยเปิดตัวใหม่ และทำให้มีหน่วยเหลือขายลดลงต่อเนื่อง แต่ก็มียอดขายในช่วง 3 ไตรมาสในปี 2566 ต่ำกว่าปีก่อนทุกไตรมาส” ดร.วิชัยกล่าว
สำหรับผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยแยกแต่ละจังหวัดในพื้นที่ EEC พบว่า
จังหวัดชลบุรี: บ้าน-คอนโดเปิดใหม่พุ่งกระฉูด
• ที่อยู่อาศัยรวมที่เสนอขายมีจำนวน 31,756 หน่วย ลดลงร้อยละ -4.5 มูลค่า 118,451 ล้านบาท แบ่งเป็นอาคารชุด 18,000 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.1 มูลค่ารวม 69,780 ล้านบาท และบ้านจัดสรร 13,756 หน่วย ลดลง -16.4 มูลค่ารวม 48,671 ล้านบาท
• ที่อยู่อาศัยรวมที่เปิดขายใหม่ มีจำนวน 6,029 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 165.8 มูลค่า 23,338 ล้านบาท แบ่งเป็นอาคารชุด 4,322 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 245.8 มูลค่ารวม 15,165 ล้านบาท และบ้านจัดสรร 1,707 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 67.7 มูลค่ารวม 8,174 ล้านบาท
• ที่อยู่อาศัยรวมที่ขายได้ใหม่มีจำนวน 3,842 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.6 มูลค่า 14,175 ล้านบาท มีอัตราการดูดซับร้อยละ 4.0 ต่อเดือน แบ่งเป็นอาคารชุด 2,129 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 52.2 มูลค่ารวม 7,992 ล้านบาท มีอัตราการดูดซับร้อยละ 3.9 ต่อเดือน และบ้านจัดสรร 1,713 หน่วย ลดลงร้อยละ -25.8 มูลค่ารวม 6,183 ล้านบาท มีอัตราการดูดซับ ร้อยละ 4.2 ต่อเดือน
• ที่อยู่อาศัยเหลือขาย มีจำนวน 27,914 หน่วย ลดลงร้อยละ –5.5 มูลค่า 104,276 ล้านบาท แบ่งเป็นอาคาร 15,871 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.1 มูลค่ารวม 61,787 ล้านบาท และบ้านจัดสรร 12,043 หน่วย ลดลงร้อยละ -14.9 มูลค่ารวม 42,489 ล้านบาท
“REIC ได้พบว่า ผู้ประกอบการจากทั้งส่วนกลางในพื้นที่ และภูมิภาคอื่นได้ให้ความสนใจในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในจังหวัดชลบุรีเป็นจำนวนมาก เนื่องจากชลบุรีเป็นจังหวัดที่มีฐานเศรษฐกิจทั้งจากการท่องเที่ยวและอุตสาหกรรม ประกอบกับในช่วงปี 2563-2565 การเปิดตัวโครงการใหม่มีน้อย และตลาดได้มีการดูดซับอุปทานไปมากพอสมควร
ในไตรมาส 2-3 ปี 2566 มีการเปิดโครงการอาคารชุดจำนวนมาก และได้ดึงยอดขายอาคารชุดในชลบุรีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ แต่อย่างไรก็ตาม ยอดขายอาคารชุดยังคงน้อยกว่ายอดเปิดตัวใหม่ส่งผลให้เกิดหน่วยเหลือขายสะสมของอาคารชุดเพิ่มขึ้นมาอย่างต่อเนื่อง
สำหรับบ้านจัดสรรมีการเปิดโครงการใหม่น้อยลงเพื่อให้สอคล้องกับความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยประเภทบ้านจัดสรรที่ลดลง โดยจะเห็นได้ว่าในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2566 ยอดขายในแต่ละไตรมาสลดลงต่อเนื่อง แต่ด้วยหน่วยเปิดตัวใหม่มีการเปิดตัวน้อยลงจึงทำให้หน่วยเหลือขายของบ้านจัดสรรในภาพรวมลดลงอย่างต่อเนื่อง
จากการที่การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในชลบุรีมักอยู่ในโซนท่องเที่ยวหลักและโซนนิคมอุตสาหกรรมหลัก REIC มีข้อสังเกตว่า โซนเหล่านี้แม้ว่าเป็นทำเลที่มีศักยภาพ มีโครงการที่อยู่อาศัยเสนอขายมาก และมีการแข่งขันที่สูง ทำให้เกิดหน่วยเหลือขายมาก และหากมียอดขายช้าในช่วงเริ่มตัวโครงการ ก็มีโอกาสอย่างมากที่เกิดหน่วยขายไม่หมดและเป็นภาระต้นทุนของผู้ประกอบการ” ดร.วิชัยกล่าว
ระยอง: ซัพพลายลด ดีมานด์ชะลอตัว
• ที่อยู่อาศัยรวมที่เสนอขายมีจำนวน 12,338 หน่วย ลดลงร้อยละ –13.3 มีมูลค่า 34,896 ล้านบาท แบ่งเป็นอาคารชุด 957 หน่วย ลดลงร้อยละ -11.8 มูลค่ารวม 3,744 ล้านบาท และบ้านจัดสรร 11,381 หน่วย ลดลงร้อยละ -13.4 มูลค่ารวม 31,152 ล้านบาท
• ที่อยู่อาศัยรวมที่เปิดขายใหม่เป็นบ้านจัดสรรทั้งหมด 1,039 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 61.3 มูลค่า 2,502 ล้านบาท เป็นบ้านแฝดประมาณร้อยละ 44 บ้านเดี่ยวและทาวเฮ้าส์ประเภทละร้อยละ 28
• ที่อยู่อาศัยรวมที่ขายได้ใหม่มีจำนวน 1,771 หน่วย ลดลงร้อยละ –17.8 มูลค่า 4,978 ล้านบาท มีอัตราการดูดซับร้อยละ 4.8 ต่อเดือน แบ่งเป็นอาคารชุด 145 หน่วย ลดลง -26.4 มูลค่ารวม 478 ล้านบาท มีอัตราการดูดซับร้อยละ 5.1 ต่อเดือน และบ้านจัดสรร 1,626 หน่วย ลดลงร้อยละ -17.0 มูลค่ารวม 4,500 ล้านบาท มีอัตราการดูดซับร้อยละ 4.8 ต่อเดือน
• ที่อยู่อาศัยรวมเหลือขายมีจำนวน 10,567 หน่วย ลดลงร้อยละ -12.5 มูลค่า 29,918 ล้านบาท แบ่งเป็นอาคารชุด 812 หน่วย ลดลงร้อยละ -8.6 มูลค่ารวม 3,266 ล้านบาท และบ้านจัดสรร 9,755 หน่วย ลดลงร้อยละ -12.8 มูลค่า 26,652 ล้านบาท
“ตลาดที่อยู่อาศัยจังหวัดระยองเป็นบ้านจัดสรรเป็นหลักเห็นได้ว่า ยอดขายใหม่ของบ้านจัดสรรจะมีสัดส่วนมากกว่า 90% ของยอดขายทั้งหมด และใน 2 ไตรมาสที่ผ่านมาไม่มีการเปิดตัวโครงการอาคารชุดใหม่ที่ยังมีขายอยู่เป็นโครงการที่เปิดมาก่อนหน้านี้ ตลาดบ้านจัดสรรในช่วงไตรมาส 1-3 ปี 2566 มีภาวะที่ปรับตัวลงจากปี 2565 พอสมควร แต่ยังโชคดีที่การเปิดตัวโครงการใหม่ยังมีน้อยกว่ายอดขายได้ใหม่ ทำให้ยอดหน่วยเหลือขายสะสมของบ้านจัดสรรลดลง
สำหรับตลาดอาคารชุดในระยองยังคงไปได้ ยอดขายตามธรรมชาติน่าจะอยู่ประมาณ 100-200 หน่วยต่อไตรมาส ดังนั้นหน่วยเหลือขายที่เหลืออยู่ 812 หน่วย ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2566 จึงน่าจะได้รับดูดซับไปได้อย่างต่อเนื่อง REIC มีข้อสังเกตว่า ทำเลที่มียอดขายที่ดี จะเป็นโซนเดียวกับที่มีเหลือขายมากเนื่องจากมีการแข่งขันสูง ดังนั้นการเข้าไปพัฒนาในพื้นที่เหล่านี้จึงต้องมีการศึกษาและวางแผนทางการตลาดอย่างดี”
ฉะเชิงเทรา: ตลาดบ้านยังไปได้ต่อ คอนโดยังต้องรอ
• ที่อยู่อาศัยรวมที่เสนอขาย มีจำนวน 7,456 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 15.8 มูลค่า 20,281 ล้านบาท แบ่งเป็นอาคารชุด 1,658 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 1,367.3 ซึ่งเป็นหน่วยที่เหลือขายสะสมมาจาการเปิดตัวโครงการอาคารชุดใหม่ในช่วงไตรมาส 4 ปี 2565 และไตรมาส 1 ปี 2566 มูลค่ารวม 2,060 ล้านบาท และบ้านจัดสรร 5,798 หน่วย ลดลงร้อยละ -8.3 มูลค่ารวม 18,221 ล้านบาท
• ที่อยู่อาศัยรวมที่เปิดขายใหม่เป็นการเปิดตัวบ้านจัดสรรทั้งหมดจำนวน 1,010 หน่วย ลดลงร้อยละ -14.9 มูลค่า 3,605 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยวร้อยละ 35.6 บ้านแฝดร้อยละ 46.5 และทาวเฮ้าส์ร้อยละ 17.8
• ที่อยู่อาศัยรวมที่ขายได้ใหม่มีจำนวน 1,154 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 31.3 มูลค่า 3,351 ล้านบาท มีอัตราการดูดซับร้อยละ 5.2 ต่อเดือน แบ่งอาคารชุด 157 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 647.6 มูลค่ารวม 208 ล้านบาท มีอัตราการดูดซับร้อยละ 3.2 ต่อเดือน และบ้านจัดสรร 997 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 16.2 มูลค่ารวม 3,143 ล้านบาท มีอัตราการดูดซับร้อยละ 5.7 ต่อเดือน
• ที่อยู่อาศัยรวมเหลือขาย มีจำนวน 6,302 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 13.4 มูลค่า 16,930 ล้านบาท แบ่งเป็นอาคารชุด 1,501 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 1,531.5 มูลค่ารวม 1,852 ล้านบาท และบ้านจัดสรร 4,801 หน่วย ลดลงร้อยละ -12.2 มูลค่ารวม 15,078 ล้านบาท
“ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดฉะเชิงเทราเป็นบ้านจัดสรรเป็นตลาดหลักเช่นกัน โดยยอดขายประมาณ 90% เป็นยอดขายบ้านจัดสรร และแทบจะไม่มีการเปิดตัวโครงการอาคารชุดเลย ในไตรมาส 3 ปี 2566 REIC พบว่า มีการเปิดตัวโครงการบ้านเดี่ยว และบ้านแฝด เพิ่มขึ้นมากเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยเฉพาะบ้านแฝด และมียอดขายบ้านจัดสรรที่ดีขึ้นด้วย ส่วนอาคารชุดอาจจะได้รับความสนใจบ้างในบางพื้นที่ที่ใกล้แหล่งงาน หรือใกล้ย่านพาณิชกรรม แต่ยังต้องรอเวลา
REIC มีข้อสังเกตว่าการขยายตัวของบ้านจัดสรรในฉะเชิงเทรา น่าจะมีความเชื่อมโยงจากการขยายตัวของโซนพักอาศัยจากเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล เนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยที่ยังมีราคาไม่สูงนัก และการเชื่อมโยงกับรูปธรรมของการลงทุนภาคอุตสาหกรรมในพื้นที่ EEC ด้วย เนื่องจากโซนที่ขายดีคือ ย่านใกล้เมืองฉะเชิงเทรา บางปะกง และบ้านโพธิ์”
จับตาปี 67 อสังหาฯ EEC เข้าสู่โหมดพลิกฟื้น
ดร.วิชัย กล่าวโดยสรุปว่า สำหรับปี 2567 REIC คาดการณ์ว่าตลาดที่อยู่อาศัยโดยภาพรวมของ 3 จังหวัด EEC จะยังคงทรงตัวโดยจะมีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้ามาในตลาดจำนวนรวมประมาณ 16,073 หน่วย มูลค่า 47,806 ล้านบาท แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 8,112 หน่วย มูลค่า 29,359 ล้านบาท และอาคารชุด 7,961 หน่วย มูลค่า 18,447 ล้านบาท และคาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยขายได้ไหมจำนวนประมาณ 26,133 หน่วย มูลค่า 83,961 ล้านบาท แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 16,476 หน่วย มูลค่า 51,089 ล้านบาท และอาคารชุด 9,657 หน่วย มูลค่า 32,872 ล้านบาท ขณะที่อัตราการขายภาพรวมจะเพิ่มขึ้นร้อยละ 12.5 ส่งผลให้ในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC มีที่อยู่อาศัยคงค้างรอการขายรวมทั้งสิ้นประมาณ 28,124 หน่วย มูลค่า 94,316 ล้านบาท แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 13,822 หน่วย มูลค่า 42,272 ล้านบาท อาคารชุด 14,302 หน่วย มูลค่า 52,044 ล้านบาท
หากเป็นไปตามที่ REIC คาดการณ์ไว้สถานการณ์โดยรวมของตลาดกำลังปรับตัวเข้าสู่สภาวะที่ดีขึ้น เนื่องจากสินค้าคงค้างในตลาดลดลงถึงร้อยละ – 26.3 ซึ่งถือว่าเป็นการลดลงที่สุดในรอบ 3 ปี
