REIC เผยผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาส 3 เห็นสัญญาณการชะลอตัวชัดเจน จากยอดขายที่ลดลง 9.7% ดันหน่วยเหลือขายเพิ่ม 10% กว่า 1.95 แสนหน่วย มูลค่า 1 ล้านล้านบาท
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) รายงานผลสำรวจภาคสนามสะท้อนอุปทานและอุปสงค์ของในตลาดที่อยู่อาศัยซึ่งอยู่ระหว่างขาย สำหรับไตรมาส 3 ปี 2566 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล โดยได้ทำการสำรวจเฉพาะโครงการที่มีหน่วยเหลือขายไม่ต่ำกว่า 6 หน่วย พบว่า อุปทานที่อยู่อาศัยที่เสนอขายในไตรมาส 3 ปี 2566 มีจำนวนทั้งสิ้น 213,282 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 1,113,639 ล้านบาท เป็นอาคารชุดร้อยละ 38.7 หรือ 82,452 หน่วย มูลค่า 316,669 ล้านบาท และบ้านจัดสรรร้อยละ 61.3 หรือ 130,830 หน่วย มูลค่า 796,970 ล้านบาท โดยพบว่า อาคารชุดมีหน่วยที่เสนอขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 15.5 และบ้านจัดสรรมีหน่วยที่เสนอขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.7 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
ทั้งนี้ ในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 มีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จำนวน 20,281 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 142,611 ล้านบาท เป็นอาคารชุดร้อยละ 36.4 หรือ 7,390 หน่วย มูลค่า 22,777 ล้านบาท และบ้านจัดสรรร้อยละ 63.6 หรือ 12,891 หน่วย มูลค่า 119,834 ล้านบาท โดยพบว่า อาคารชุดมีหน่วยที่เปิดขายใหม่ลดลง ร้อยละ -1.8 และบ้านจัดสรรมีหน่วยที่เปิดขายใหม่ลดลงร้อยละ -21.3 ขณะที่มูลค่าของอาคารชุดที่เปิดขายใหม่เพิ่มขึ้นร้อยละ 15.8 และมูลค่าบ้านจัดสรรที่เปิดขายใหม่ลดลงร้อยละ -5.4 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน สะท้อนให้เห็นได้ว่า ที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่เป็นกลุ่มที่อยู่ในระดับราคาที่สูงขึ้นกว่าปีก่อน
ด้านอุปสงค์ REIC สำรวจพบว่า ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลมีจำนวนที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่รวมทั้งสิ้น 18,223 หน่วย มูลค่า 99,058 ล้านบาท เป็นอาคารชุดร้อยละ 42.8 หรือ 7,795 หน่วย มูลค่า 28,708 ล้านบาท และบ้านจัดสรรร้อยละ 57.2 หรือ 10,428 หน่วย มูลค่า 70,350 ล้านบาท โดยพบว่า อาคารชุดมีหน่วยที่ขายได้ใหม่ลดลงร้อยละ -4.7 และบ้านจัดสรรมีหน่วยที่ขายได้ใหม่ลดลงร้อยละ -13.1 ขณะที่มูลค่าของอาคารชุดที่ขายได้ใหม่ลดลงร้อยละ -2.9 และมูลค่าบ้านจัดสรรที่ขายได้ใหม่ลดลงร้อยละ -15.7 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
ทั้งนี้พบว่า ทาวน์เฮ้าส์ มียอดขายที่ลดลงมากที่สุดทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าถึงร้อยละ -19.4 และ -21.5 รองลงมาคือ บ้านเดี่ยวก็ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าถึงร้อยละ -8.2 และ -17.3 ตามลำดับ
“ภาวะตลาดที่อยู่อาศัยในไตรมาส 3 ปี 2566 ตลาดในภาพรวมมีการเปิดตัวใหม่ที่เพิ่มมากกว่ายอดขายใหม่ในไตรมาสนี้ ส่งผลให้มีหน่วยเหลือขายที่เพิ่มขึ้นมากถึงร้อยละ 10.0” ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์กล่าว
ทั้งนี้พบว่า หน่วยเปิดตัวใหม่ของบ้านจัดสรรมีจำนวนหน่วยที่มากกว่ายอดขายได้ใหม่ถึง 2,463 หน่วย หรือมากกว่าถึงร้อยละ 23.6 ในขณะที่อาคารชุดมีจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่น้อยกว่ายอดขายได้ใหม่ 405 หน่วย หรือร้อยละ 5.2 แต่ยอดขายของอาคารชุดที่ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนทำให้ไม่สามารถดูดซับหน่วยเหลือขายที่เหลือสะสมมาจาก 6 ไตรมาสก่อนหน้าได้ ส่งผลให้ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขายรวมทั้งสิ้น 195,059 หน่วย มูลค่า 1,014,581 ล้านบาท เป็นอาคารชุดเหลือขายร้อยละ 38.3 หรือ 74,657 หน่วย มูลค่า 287,961 ล้านบาท และบ้านจัดสรรเหลือขายร้อยละ 61.7 หรือ 120,402 หน่วย มูลค่า 726,620 ล้านบาท
อาคารชุดมีหน่วยที่เหลือขายเพิ่มขึ้น ร้อยละ 18.1 และบ้านจัดสรรมีหน่วยที่เหลือขายเพิ่มขึ้น ร้อยละ 5.5 ขณะที่มูลค่าของอาคารชุดที่เหลือขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.1 และมูลค่าบ้านจัดสรรที่เหลือขายเพิ่มขึ้น ร้อยละ 21.7 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
ดังนั้นจึงกล่าวได้ว่า ภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาส 3 ปี 2566 ได้เข้าสู่ภาวะที่มีการชะลอตัวของตลาดแล้ว ทั้งตลาดในกลุ่มบ้านจัดสรรและอาคารชุด โดยมียอดขายภาพรวมลดลงร้อยละ -9.7
กลุ่มที่มียอดขายลดมากในระดับราคาไม่เกิน 2.00 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นการลดลงจากยอดขายอาคารชุดที่มียอดขายลดลงถึงร้อยละ -17.1 ส่วนระดับราคา 2.01-5.00 ล้านบาท ที่มียอดขายลดลงร้อยละ -6.5 ส่วนใหญ่เป็นการลดของยอดขายทาวน์เฮ้าส์ และระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาท ที่มียอดขายลดลงร้อยละ -17.9 ส่วนใหญ่เป็นการลดจากยอดขายของบ้านเดี่ยว
นอกจากนี้ มีข้อสังเกตว่า หน่วยเหลือขายของที่อยู่อาศัยประเภทตามระดับราคาที่กล่าวถึงนี้ พบการการสะสมเพิ่มขึ้นในช่วง 3 ไตรมาสปี 2566 ที่ผ่านมา ขณะที่ ยอดขายที่เกิดขึ้นในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา มักจะขายได้ดีในช่วง 1-2 ไตรมาสที่มีการเปิดตัว หลังจากนั้นยอดขายโครงการที่เปิดมาระยะหนึ่งแล้วก็มักชะลอทำให้เกิดหน่วยเหลือขายสะสมในตลาดมากขึ้น
สำหรับภาพรวมทั้งปี 2566 REIC คาดการณ์ว่าจะมีการเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวน 94,732 หน่วย มูลค่า 493,516 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -13.4 มูลค่าลดลงร้อยละ -10.3 แบ่งเป็น อาคารชุด 39,086 หน่วย มูลค่า 123,173 ล้านบาท และบ้านจัดสรรจำนวน 55,646 หน่วย มูลค่า 370,343 ล้านบาท
ส่วนโครงการที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่จะมีจำนวน 77,739 หน่วย มูลค่า 405,052 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -18.3 มูลค่าขายได้ใหม่ลดลงร้อยละ -16.1 แบ่งอาคารชุดขายได้ใหม่จำนวน 32,864 หน่วย มูลค่า 125,505 ล้านบาท และบ้านจัดสรรขายได้ใหม่จำนวน 44,875 หน่วย มูลค่า 279,548 ล้านบาท
REIC คาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยเหลือขาย ณ สิ้นปี 2566 จำนวน 198,282 หน่วย มูลค่า 986,160 ล้านบาท แบ่งเป็นอาคารชุดเหลือขายจำนวน 71,239 หน่วย มูลค่า 281,867 ล้านบาท และบ้านจัดสรรเหลือขาย จำนวน 127,043 หน่วย มูลค่า 704,293 ล้านบาท
ดร.วิชัย กล่าวสรุปถึงทิศทางในปี 2567 ว่า REIC มีมุมมองเชิงบวกต่อสถานการณ์ในปี 2567 โดยเชื่อว่าตลาดที่อยู่อาศัยจากปัจจัยบวก ทั้งจากภาวะดอกเบี้ยที่มีทิศทางทรงตัวและอาจมีการปรับตัวลดลง การที่รัฐบาลสามารถขับเคลื่อน พ.ร.บ.งบประมาณปี 2566 และ 2567 เพื่อการใช้จ่ายงบประมาณในการลงทุนและการใช้จ่ายงบประมาณของโครงการต่างๆ ได้อย่างเต็มที่ รวมถึงการปรับตัวทางเศรษฐกิจที่ดีขึ้นตามแผนงานของรัฐบาล โดยเชื่อว่ารัฐบาลน่าจะมีการสานต่อมาตรการต่างๆ ที่จะเป็นประโยชน์ต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ จึงทำให้ REIC เชื่อว่าปี 2567 ตลาดที่อยู่อาศัยน่าจะมีการฟื้นตัว โดยขยายตัวจากปี 2566 ขึ้นประมาณร้อยละ 10 แต่ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับปัจจัยต่างๆ ที่กล่าวข้างต้นว่าจะเป็นตามที่คาดการณ์หรือไม่
