บทความโดย…คุณสุรเชษฐ์ กองชีพ
พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ (Property DNA)
การประกอบธุรกิจสิ่งที่แสดงให้เห็นว่าธุรกิจประสบความสำเร็จอาจจะต้องมองที่กำไรมากกว่ารายได้ เพราะกำไรหมายถึงส่วนที่เหลือจากต้นทุนและค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว ซึ่งถ้าพิจารณาผลประกอบการของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมานั้น แสนสิริสร้างกำไรได้สูงที่สุด โดยมีเอพีครองอันดับที่ 1 ในแง่ของรายได้ และมีความเป็นไปได้ที่แสนสิริจะทำกำไรได้มากเป็นอันดับที่ 1 ในปีนี้ เพราะดูจากโครงการที่รอโอนกรรมสิทธิ์ และที่จะเปิดขายใหม่ในช่วงต่อจากนี้ถึงสิ้นปี โดยในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมามีผู้ประกอบการเพียง 4 รายเท่านั้นที่ทำรายได้มากกว่า 20,000 ล้านบาท
ผลประกอบการรวม 9 เดือน ในปี 2566 ของ 39 บริษัทผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายในตลาดหลักทรัพย์มีรายได้รวมเพิ่มขึ้นประมาณ 1.37% ซึ่งอาจจะเพิ่มขึ้นไม่มากนัก แต่ถ้าพิจารณาในด้านของกำไรที่ลดลงประมาณ 6.37% ซึ่งลดลงค่อนข้างมาก และน่าสนใจ
การที่ทั้งรายได้และกำไรของผู้ประกอบการ 39 รายเปลี่ยนแปลงไปจากช่วงเวลาเดียวกันกับปีที่แล้วตามที่กล่าวไปแล้วนั้น ส่วนหนึ่งมาจากการชะลอของกำลังซื้อในไตรมาสที่ 3 ซึ่งเห็นได้ชัดเจนจากรายได้รวมของทั้ง 39 บริษัท ณ ไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 ลดลง 2.9% ในส่วนของกำไรลดลงถึง 20% ซึ่งผลประกอบการในไตรมาสที่ 3 สะท้อนให้เห็นว่าการที่ผู้ประกอบการมีรายได้ลดลงไม่มาก อาจจะเป็นเพราะว่าช่วงไตรมาสที่ 3 พวกเขาพยายามสร้างรายได้โดยเฉพาะจากการโอนกรรมสิทธิ์โครงการที่สร้างเสร็จแล้ว และมีการจัดโปรโมชั่นในเรื่องของราคาออกมาสร้างความน่าสนใจ ยอมลดกำไรลงบ้าง และมีการจัดกิจกรรมต่อเนื่องไปถึงไตรมาสที่ 4 ของปีนี้เลย
สำหรับผู้ประกอบการที่มีกำไรมากที่สุดในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2566 คือ แสนสิริ ที่ทำกำไรเก็บยอดไปได้กว่า 4,760 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีที่แล้วกว่า 91% ส่วนรายได้ในช่วงเดียวกันได้ 28,046 ล้านบาทเพิ่มขึ้นจากปีที่แล้ว 28% ตามมาด้วยเอพีที่มีกำไรลดลงเล็กน้อย โดยมีกำไรประมาณ 4,719 ล้านบาท ส่วนของรายได้รวมประมาณ 28,921 ล้านบาทลดลงประมาณ 3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว ศุภาลัยมาเป็นอันดับที่ 3 ด้วยกำไร 4,027 ล้านบาท ลดลงจากปีที่แล้ว 34% ส่วนรายได้รวมประมาณ 21,537 ล้านบาท ลดลงจากปีที่แล้วกว่า 15%
ปี 2566 ตลาดอสังหาฯ เผชิญกับปัจจัยท้าทาย อาทิ ปัญหาเรื่องของการขอสินเชื่อธนาคารเป็นปัจจัยสำคัญ และทางผู้ประกอบการเองก็พยายามช่วยเหลือผู้ซื้อในทุกทางแล้วก็ตาม แต่ด้วยความเข้มงวดของสถาบันการเงินจึงยังมีกลุ่มของผู้ขอสินเชื่อธนาคารที่ไม่ได้รับสินเชื่อเป็นสัดส่วนที่ไม่ต่ำกว่า 40-50% ซึ่งบางโครงการอาจจะมากกว่า 50% ไปค่อนข้างมาก รวมไปถึงการได้วงเงินสินเชื่อจากธนาคารที่ต่ำกว่ามูลค่าของบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่ต้องการซื้อ
ดังนั้น การลดการเปิดขายโครงการใหม่ลงก็เป็นทางออกที่ดีในสถานการณ์แบบนี้ จึงมีผลให้รายได้พวกเขาจากการเปิดขายโครงการใหม่ลดลง กำไรก็ลดลงบ้างเพราะอาจจะมีการลดราคาขายลง แต่ก็ยังมีผู้ประกอบการบางรายที่สร้างรายได้และกำไรเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง
ปี 2566 อาจจะเป็นปีที่ภาวะเศรษฐกิจเพิ่งจะอยู่ในช่วงฟื้นตัวจากช่วงชะลอตัวปี 2563 – 2565 และปัญหาเศรษฐกิจในระดับต่างๆ ในช่วง 3 ปีดังกล่าวส่งผลกระทบต่อเนื่องมาถึงปีพ.ศ.2566 หลายธุรกิจอาจจะเพิ่งเริ่มเห็นการชะลอตัวในปี 2566 เนื่องจากช่วงก่อนหน้านี้ เศรษฐกิจในภาพรวมชะลอตัวหมดจึงไม่เห็นความแตกต่าง แต่เมื่อปัจจัยหลายๆ อย่างเริ่มดีขึ้นแต่บางอย่างยังมีผลต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจต่อเนื่องจึงเริ่มเห็นได้ชัดเจนขึ้น การฟื้นตัวแบบชัดเจนอาจจะยังต้องรอต่อไปถึงปี 2567 โดยเฉพาะนโยบายของรัฐบาลหลายอย่างที่คงต้องรอปีหน้า ปี 2566 อาจจะไม่ใช่ปีที่ดี แต่ผู้ประกอบการบางรายกลับสร้างกำไรและรายได้มากกว่าปีที่แล้วมากมายแบบชัดเจน อีกทั้งยังมีโครงการที่รอเปิดขายในไตรมาสที่ 4 อีกต่อเนื่อง เพราะผู้ประกอบการหลายรายมองเรื่องของการทำการตลาดระยะยาวมากกว่าไม่ได้ต้องการแค่เพียงปี 2566
ดังนั้น ปี 2567 จะเป็นปีที่การเปิดขายโครงการใหม่ทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมดีขึ้นเมื่อเทียบกับปีนี้ โครงการที่เปิดขายในไตรมาสที่ 4 ของผู้ประกอบการบางรายคงคาดหวังต่อเนื่องไปถึงปีหน้าไม่ได้คาดหวังว่าจะปิดการขายภายในปีนี้แน่นอน เพราะจำนวนและมูลค่าโครงการสูงมาก เช่น แสนสิริ เปิด 22 โครงการมูลค่ารวม 36,000 ล้านบาท เอพีเปิดขายอีก 23 โครงการมูลค่ารวมกว่า 35,740 ล้านบาท และที่น่าสนใจคือแลนด์แอนด์เฮ้าสที่จะเปิด 9 โครงการแต่มูลค่ารวมกว่า 45,000 ล้านบาท และอีกหลายรายที่มีมูลค่ารวมของโครงการที่จะเปิดขายในไตรมาสที่ 4 มากกว่า 10,000 ล้านบาท
