รัฐบาลใหม่โดยนายเศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรีกำลังแถลงนโยบายต่อรัฐสภา หลังจากนั้นก็จะเริ่มต้นบริหารประเทศตามนโยบายที่แถลงเอาไว้ ซึ่งในส่วนของนโยบายด้านเศรษฐกิจที่เกี่ยวข้องกับภาคที่อยู่อาศัยและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยตรงนั้นคงจะไม่มี (แม้ว่านายกฯจะเคยเป็นผู้บริหารระดับสูงของบริษัทอสังหาฯรายใหญ่ก็ตาม) อ่านคำแถลงนโยบายรัฐบาลนายเศรษฐา ทวีสิน
หากย้อนไปดูในช่วงของการหาเสียงเลือกตั้งในส่วนพรรคเพื่อไทยก็ไม่ได้มีนโยบายใดๆ ที่เกี่ยวของกับเรื่องของที่อยู่อาศัย จะมีที่เห็นชัดเจนก็จะเป็นนโยบายด้านการจัดกรรมสิทธิ์ที่ดินให้กับประชาชน 50 ล้านไร่ ที่ถูกบรรจุเอาไว้อย่างกว้างๆ ในนโยบายที่แถลงต่อรัฐสภา และนโยบายค่าโดยสารรถไฟฟ้า 20 บาทตลอดสายที่ไม่มีในคำแถลงนโยบาย แต่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคมรับปากว่าจะเร่งผลักดันภายใน 2 ปี แต่บอกตรงๆ ว่าคงจะเกิดได้ยาก
ขณะที่พรรคร่วมรัฐบาล แม้จะมีนโบายสนับสนุนด้านที่อยู่อาศัยให้กับประชาชนอยู่บ้าง แต่ก็คงนำมาผลักดันให้เกิดขึ้นได้ยากเช่นกัน เพราะไม่ได้กำกับดูแลกระทรวงที่ทำหน้าที่ขับเคลื่อนโยบายโดยตรง เช่น พรรคพลังประชารัฐมีโครงการบ้านล้านหลังที่ให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ซึ่งสังกัดกระทรวงการคลัง ปล่อยกู้ดอกเบี้ยต่ำให้กับคนที่ต้องการซื้อบ้านราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ปัจจุบันกำลังดำเนินการโครงการบ้านล้านหลังในเฟสที่ 3 วงเงินกู้ 20,000 ล้านบาท ปล่อยไปแล้ว 9,360 ล้านบาท ขณะที่ในเฟสที่ 1 และ 2 ปล่อยกู้ไปแล้วกว่า 6 หมื่นล้านบาท ซึ่งปัจจุบัน กระทรวงการคลังอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของพรรคเพื่อไทย
ส่วนพรรครวมไทยสร้างชาติ มีนโยบายพัฒนาที่อยู่อาศัยที่สานต่อมาจากรัฐบาลพล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา ได้แก่ โครงการบ้านสุขประชา “มีบ้านมีงานทำ” มีเป้าหมายสร้างบ้านพร้อมอาชีพ 1 แสนหลังภายใน 5 ปี โครงการฟื้นฟูแฟลตดินแดง เฟส 2 อยู่ในความดูแลของการเคหะแห่งชาติ กระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ ซึ่งปัจจุบันมีนายวราวุธ ศิลปอาชา หัวหน้าพรรคชาติไทยพัฒนาเป็นเจ้ากระทรวง
พรรคภฺูมิใจไทย ก็ไม่มีนโยบายเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยโดยตรง ในช่วงหาเสียงเน้นไปที่การนำนโยบายด้านการท่องเที่ยวที่สามารถต่อยอดไปสู่การพัฒนาเมืองในภูมิภาค และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน เช่น การสร้างเศรษฐกิจ ด้วยงานเทศกาล ปั้นเมือง สร้างงาน วางรากฐาน “ท้องถิ่นเข้มแข็ง” โดยการดึงงานระดับโลกมาจัดที่ประเทศไทย นโยบาย Wellness Resort of the World ผลักดันให้ประเทศไทยเป็นจุดหมายแห่งการ “รักษา” “พักผ่อน” และ “ฟื้นฟู” ร่างกายและจิตใจ ของประชากรโลก โดยจะมีการพัฒนาเมืองรอง เพื่อรองรับการพักฟื้น แต่ในรัฐบาลชุดนี้กระทรวงท่องเที่ยวและกีฬาตกอยู่กับพรรคเพื่อไทยที่มีนางสาวสุดาวรรณ หวังศุภกิจโกศล เป็นรัฐมนตรี
พอจะประเมินได้ว่า เรื่องที่อยู่อาศัยของประชาชนและภาคอสังหาริมทรัพย์ แทบไม่มีความหวังใดๆ จากนโยบายที่ใช้หาเสียงของพรรคร่วมรัฐบาลปัจจุบัน จะมีก็แต่นโยบายฉุดกระชากเศรษฐกิจตามแนวทางของพรรคเพื่อไทยที่ได้หาเสียงเอาไว้ก็คือ การแจกเงินดิจิทัล 1 หมื่นบาทให้กับประชาชนที่มีอายุ 16 ปีขึ้นไปเอาไว้ใช้จ่ายซื้อของอุปโภคบริโภคในระแวกบ้าน โดยรัฐบาลคาดหวังว่าเงิน 5.6 แสนล้านบาทจะจุดระเบิดเศรษฐกิจไทยให้พุ่งทะยานไปข้างหน้าได้ ภาคอสังหาฯถึงจะได้รับประโยชน์จากตรงนั้น รวมถึงนโยบายที่จะช่วยให้กำลังซื้อของประชาชนฟื้นตัวขึ้นมาได้ ได้แก่ การแก้ปัญหาหนี้สินทั้งในภาคเกษตร ภาคธุรกิจ และภาคประชาชน การลดภาระค่าใช้จ่ายด้านพลังงาน การสร้างรายได้จากการท่องเที่ยว
ดังนั้นจึงเชื่อว่า ในช่วงเริ่มต้นของการบริหารประเทศของรัฐบาลนายเศรษฐา ทวีสิน จะมุ่งไปที่มาตรการระยะสั้นที่แถลงเอาไว้ก็คือ การกระตุ้นการใช้จ่าย จุดประกายให้เครื่องยนต์ทางเศรษฐกิจกลับมาเติบโตอีกครั้ง ซึ่งนายเศรษฐาระบุในการแถลงนโยบายว่า นโยบายการเติมเงิน 1 หมื่นบาท ผ่าน Digital Wallet จะเป็นจุดเริ่มต้นของการพลิกฟื้นเศรษฐกิจ
ดังนั้นสรรพกำลังทั้งหมดจะโฟกัสไปที่นโยบายแจกเงินดิจิทัล เพื่อหวังผลให้เศรษฐกิจฟื้นตัวในระยะเวลาอันรวดเร็ว โดยที่รัฐบาลจะพยายามผลักดันให้เกิดขึ้นให้ได้ในเดือนกุมภาพันธ์ ปี 2567 ส่วนมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจอื่นๆ รวมทั้งมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่หลายคนคาดหวังเอาไว้ก็ยังไม่มีการพูดถึงอย่างชัดเจนในเวลานี้ ซึ่งอาจเป็นไปได้ว่า นายเศรษฐา อาจจะยังไม่ต้องการแตะต้องอะไรที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาฯ เพราะกลัวถูกจับจ้องว่ามี Hidden Agenda ตามที่มีผู้ประกอบการอสังหาฯวิเคราะห์เอาไว้
อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จำนวนไม่น้อยยืนยันว่า หากรัฐบาลเห็นว่าภาคอสังหาริมทรัพย์มีส่วนสำคัญต่อการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ ก็ควรมีมาตรการมาช่วยสนับสนุนกำลังซื้อที่กำลังอ่อนแรงลงอย่างชัดเจน โดยข้อมูลล่าสุดของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ คาดการณ์ว่า ตลอดทั้งปี 2566 จะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจำนวน 336,062 หน่วย ลดลงร้อยละ -14.5 ถือว่าเป็นยอดโอนที่ต่ำที่สุดนับตั้งแต่ปี 2561 แบ่งเป็น ที่อยู่อาศัยแนวราบ 251,635 หน่วย ลดลงร้อยละ -11.9 และอาคารชุด 84,427 หน่วย ลดลงร้อยละ -21.2 ขณะที่หน่วยขายได้ใหม่ในครึ่งแรกของปี 2566 มีจำนวน 57,516 หน่วย มีมูลค่า 258,957 ล้านบาท ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าร้อยละ -27.7 และ -24.1 ตามลำดับ
แสดงให้เห็นถึงความอ่อนแอของกำลังซื้ออย่างชัดเจน โดยเฉพาะอาคารชุดที่มีหน่วยขายได้ใหม่ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีที่แล้วถึงร้อยละ -44 ส่วนที่อยู่อาศัยแนวราบลดลงร้อยละ 11.9
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ตลาดที่อยู่อาศัยจำเป็นอย่างยิ่งที่ต้องมีมาตรการกระตุ้นที่มีความชัดเจนและตรงจุด ถือเป็นความท้าทายของรัฐบาลใหม่ในการกำหนดนโยบายทางเศรษฐกิจ สำหรับมาตรการที่อยากเสนอต่อรัฐบาลใหม่เพื่อกระตุ้นภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย
1.การนำมาตรการผ่อนปรนการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) กลับมาใช้ใหม่ในช่วงระยะเวลาหนึ่ง
2.มาตรการที่ช่วยลด Rejection Rate เช่น การออกซอฟท์โลนสำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัย การปล่อยสินเชื่อโดยให้ผู้ประกอบการค้ำประกันการซื้อคืนกรณีที่มีปัญหาในการผ่อนบ้าน
3.มาตรการที่ช่วยลดภาระในการซื้อที่อยู่อาศัย เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอน-การจดจำนอง
4.มาตรการจูงใจให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทย เช่น การให้ Long Term Visa การให้สิทธิถือครองเพิ่มในโครงการอาคารชุด
5.มาตรการส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ) สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยผู้มรายได้น้อย
ถ้าประมวลจะภาพทั้งหมดแล้ว พอจะสรุปได้ว่ารัฐบาลที่นำทัพโดยนายเศรษฐา ทวีสิน คงจะมุ่งเน้นไปที่การกระชากเศรษฐกิจให้พลิกฟื้นเป็นหลัก ส่วนนโยบายด้านที่อยู่อาศัยของประชาชน และมาตรการกระตุ้นอสังหาฯทั้งมาตรการที่ใช้อยู่และมาตรการใหม่ๆ ที่มีการนำเสนอกันเอาไว้ยังคงคาดหวังอะไรไม่ได้และคงต้องลุ้นกันต่อในวาระต่อไป
