การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่ได้รับความนิยมสำหรับคนที่ต้องการกระจายความเสี่ยงในการลงทุน โดยผู้ลงทุนจะได้รับผลตอบแทนจากการเช่า และราคาอสังหาริมทรัพย์ที่จะปรับสูงขึ้นในอนาคต วันนี้เราจะมาคุยกับดีเวลลอปเปอร์ผู้ที่คร่ำหวอดกับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน คุณชนินทร์ วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด ถึงทิศทางและโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์หลังสถานการณ์โควิด-19 ได้คลี่คลายลงจะเป็นอย่างไรไปติดตามกันครับ
เริ่มต้นจากสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนหลังจากผ่านโควิด-19 มาเป็นอย่างไร
ตลาดถือว่าฟื้นกลับมาได้เร็วมากและปรับตัวขึ้นมาในลักษณะของ V Shape จากก่อนหน้านี้การลงทุนในรูปแบบนี้ได้รับความนิยมมาตลอด แต่ในช่วงโควิด 2 ปีที่ผ่านมา คนก็อาจจะกังวลว่าจะผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าจะเป็นไปได้หรือไม่ แต่โครงการของเราอยู่ในทำเลที่สร้างผลตอบแทนได้อยู่แล้ว อย่างในพัทยาที่เราทำมาสิบกว่าปี ไม่ได้เน้นต่างชาติ 100% แต่เป็นคนไทยประมาณ 50% และต่างชาติอีก 50% ทำให้ใน 2 ปีที่ผ่านมาที่ผ่านมา กลุ่มคนไทยก็ยังอยู่โครงการของเราก็ยังมีอัตราการเข้าพัก 50-60%
คนที่ซื้อกับเราช่วงโควิดก็กลับมาซื้ออยู่เหมือนเดิม เขายังเชื่อมั่นอยู่ เพราะเรามี Commitment ในเรื่องจ่ายผลตอบแทน เราไม่เคย Delay ทุกอย่างทำตามสัญญามาตลอด เหตุผลเพราะว่าในช่วงโควิดโรงแรมของเรายังมีคนมาพักได้จริงอยู่ อย่าง ครอสทู พัทยา โอเชียนเฟียร์ ก็ยังมีการเข้าพัก 50-70% เบสท์ เวสเทิร์น พรีเมียร์ เบย์เฟียร์ พัทยา ก็ยังมีอัตราเข้าพัก 40-50% ทำให้ความเชื่อมั่นลูกค้าที่มีต่อเราค่อนข้างมากในช่วง 2 ปี สินค้าที่เป็นไลฟ์สไตล์ อินเวสเมนต์ ของเราก็ยังขายได้ค่อนข้างดี ขณะที่หลายบริษัทเริ่มหันมาทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนกันมากขึ้น มีทั้งบริษัทรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯที่มาทำโปรดักต์ที่เป็น Investment Property โดยเฉพาะทั้งในกทม.หรือจังหวัดในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก(อีอีซี) ซึ่งลูกค้าก็ให้การตอบรับค่อนข้างดี
ตอนนี้ทุกอย่างกลับมาหมดทั้งเมืองท่องเที่ยวชายทะเล อีอีซี หรือในกทม. ในไตรมาสแรกเริ่มเห็นสัญญาณที่ดี รอดูไตรมาส 2 และไตรมาส 3 คิดว่าในไตรมาส 2 คนจีนน่าจะเริ่มกลับมาแล้ว ซึ่งหลังจากผ่านช่วงโควิดคนจีนไม่ใช่แค่อยากมาเที่ยว แต่อยากเอาเงินมาลงทุนประเทศอื่นด้วย โดยมองเรื่องลงทุนระยะยาว หรือการซื้อเป็นบ้านหลังที่ 2 คนจีนที่มีเงินหน่อยก็จะไปสิงคโปร์ ฮ่องกง แต่ฮ่องกงเริ่มมีเรื่องความมั่นคงก็เริ่มที่จะมาไทย ส่วนคนที่มีเงินรองลงมาซื้ออสังหาฯได้ในราคา 5-10 ล้านบาท ก็มาที่ กทม. ภูเก็ต พัทยา โดยที่ภูเก็ตจะเป็นตลาดไฮเอนด์ ลักชัวรี่ ส่วนที่พัทยาเป็นตลาดแมส และพรีเมียม แมส
กลุ่มเมืองท่องเที่ยว อย่างพัทยาเมื่อโควิดหายไปก็เริ่มมีอัตราเข้าพัก 60-80% ในวันธรรมดาจันทร์-ศุกร์ และเต็ม 100% ในวันหยุดเสาร์-อาทิตย์ หรือเมืองท่องเที่ยวในภาคใต้ก็ฟื้นตัวกลับมาแล้ว ในภูเก็ตตอนนี้รัสเซียเข้าไปเยอะมากซึ่งเป็นผลมาจากภัยสงคราม การปล่อยเช่าก็ทำได้ดีกว่าช่วงก่อนโควิด สมมุติก่อนโควิดราคาห้องพัก 10,000 บาท วันนี้ไปถึง 20,000-30,000 บาทแล้ว
ขออัพเดตโครงการของบริษัทในช่วงที่ผ่านมา
ถ้าดูจากโครงการที่เรามีอยู่ที่พัทยาไฮแลนด์ พาร์ค พูล วิลล่า พัทยา เริ่มเปิดขายไปเมื่อปลายปีที่แล้วเรามียอดขายกว่า 20 หลัง โดยเป็นยอดขายจากลูกค้าต่างชาติกว่า 30% มีทั้งจากรัซเซีย ยุโรป และสหรัฐอเมริกา ส่วนใหญ่ซื้อเก็บระยะยาว บางส่วนซื้อไว้เป็นบ้านพักตากอากาศ บางส่วนซื้ออยู่เลย บางส่วนซื้อเป็นทรัพย์ไว้ปล่อยเช่า โครงการนี้มี 2 เฟส ใช้เวลาประมาณ 3 ปี เฟสแรกน่าจะขายหมดในปีนี้ ส่วนเฟสที่ 2 จะเริ่มเปิดขายในครึ่งปีหลัง
อีกโครงการที่เปิดตัวอย่างไม่เป็นทางการไปเมื่อประมาณกลางปีที่แล้วคือ โครงการ เบย์เฟียร์ พรีเมียร์ สวีท เป็นคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน 119 ยูนิต ปัจจุบันเหลือขาย 30 กว่าห้อง เป็นลูกค้าคนไทย 100% เพราะในช่วงโควิดเราไม่ได้ไปทำตลาดต่างประเทศเลยถือว่าลูกค้าคนไทยให้การตอบรับที่ดี ส่วนโครงการอื่นๆ ที่เปิดขายไปช่วงก่อนหน้า ได้แก่ รามาด้า มิรา นอร์ท พัทยา จาก 300 ห้อง เหลือ 30 กว่าห้อง หรือในกทม. โครงการวาลเด้น อโศก/วาลเด้น สุขุมวิท 39/วาลเด้น ทองหล่อ 8 แต่ละโครงการก็มี ขายไปกว่า 70% ซึ่งคาดว่าในปีนี้จะเคลียร์สต๊อกที่เหลือได้
บริษัทก็เริ่มวางแผนในการทำตลาดลูกค้าในต่างประเทศมากขึ้นหลังจากเริ่มเห็นดีมานด์จากต่างชาติเริ่มกลับเข้ามาดีขึ้นเรื่อยๆ และในครึ่งปีหลังก็จะเริ่มมีโครงการใหม่เข้ามาเติมอย่างที่พัทยาก็จะมีคอนโดอีก 1 โครงการ ส่วนในกทม.ก็มีแผนจะเปิดตัวคอนโดใหม่ในปีนี้เช่นกัน และอาจจะมีในจังหวัดอื่นๆ ที่เป็นเมืองท่องเที่ยวเพิ่มเข้ามาในปีหน้า
โมเดลอสังหาเพื่อการลงทุนของฮาบิแทท กรุ๊ป ดีอย่างไร
เราขายโครงการคอนโดมิเนียม เพื่อการลงทุน ที่พัทยา ซึ่งเป็นเมืองท่องเที่ยวที่ไม่เคยหลับ โดยจะดำเนินการในรูปแบบโรงแรมใช้เชนโรงแรมมาเป็นผู้บริหาร รูปแบบของการซื้อเพื่อลงทุนก็คือ ลูกค้าซื้อคอนโดของเราหลังสร้างเสร็จรับโอนบริษัทจะทำสัญญาเช่ากับลูกค้า เพื่อนำมาปล่อยเช่า เราการันตีผลตอบแทนให้ 6-7% ใน 2-3 ปี (ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขแต่ละโครงการ) เช่น ห้องราคา 2 ล้านบาท ได้ผลตอบแทนปีละ 7% ก็คือ 1.4 แสนบาท 12 เดือนตกเดือนละ 1 หมื่นกว่าบาท โดยลูกค้าจะได้ค่าเช่าทุกเดือน และได้สิทธิ์พักอีก 14 วันต่อปี (หลังจากหมดระยะการันตีผลตอบแทนจะเป็นการแบ่งผลตอบแทนจากรายได้หรือกำไรขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละโครงการ)
ลูกค้าจะได้ผลตอบแทนจากการเช่าทุกๆ เดือน และได้ Capital Gain จากราคาคอนโดที่ปรับสูงขึ้นในอนาคต เพราะโครงการเราอยู่ติดทะเล ที่ดินหายาก ราคาจะปรับขึ้นทุกปีๆ 5-6% และยังสิทธิ์ใช้พื้นที่สำหรับพักผ่อนท่องเที่ยว ซึ่งแตกต่างจากการไปซื้อคอนโดและปล่อยเช่าเอง ต้องดูแลดารเช่าเอง ดูแลห้องเอง บางโครงการมีเป็นพันห้องก็ปล่อยเช่าได้ยาก โครงการของบริษัทจะมี 100-200 ห้องโดยเฉลี่ยต่อโครงการซึ่งดูแลได้ง่าย ปล่อยเช่าได้ง่าย และโครงการที่มีเชนโรงแรมมาบริหารจัดการ ก็จะมีมูลค่าเพิ่มที่ดีปล่อยขายได้ง่าย
อสังหาฯเพื่อการลงทุนมีความน่าสนใจอย่างไร
การลงทุนอสังหาเพื่อการลงทุนไม่ได้มองแค่เรื่อง Capital Gain อย่างเดียว แต่จะมองเรื่องของการ Passive Income ในระยะยาวด้วย อสังหาริมทรัพย์ต้องอยู่ในทำเลที่สามารถปล่อยเช่าได้ทั้งเช่าระยาวและระยะสั้น ดังนั้นทำเลที่มีศักยภาพในการปล่อยเช่า ถ้าในกทม.ชั้นในก็จะได้ลูกค้าญี่ปุ่น ออกไปแถวเอกมัย อ่อนนุช พระราม 9 ก็จะได้ลูกค้าจีน หรือจะเป็นลูกค้าจากยุโรป ส่วนในทำเลอีอีซี เมืองที่เป็นนิคมอุตสาหกรรมก็สามารถปล่อยเช่าระยะยาวได้
ตอนนี้อสังหาฯเพื่อการลงทุนถือเป็นเป็นปัจจัยที่ 4 ที่ 5 ไปแล้วมันไม่ไช่แค่เรื่องของการอยู่อาศัยเป็นหลักแล้ว วันนี้คนที่มีเงินเย็น คนที่มีพอร์ตการลงทุนจะไม่ได้ลงทุนพอร์ตหุ้นเป็นหลัก ทุกคนเริ่มกระจายพอร์ต และการ Balance พอร์ตที่ดี อสังหาฯก็ต้องมีประมาณหนี่งในสามของพอร์ต
ลงทุนอสังหาฯเพื่ออะไร ประเมินผลตอบแทนอย่างไร
การลงทุนอสังหาฯ 1.จะได้ผลตอบแทนที่เป็น Long Term Capital Gain เพราะการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินในกทม. และในเมืองท่องเที่ยวใหญ่ปีละ 5-10% ได้อยู่แล้ว ส่วนตัว Asset อย่างคอนโด บ้าน อย่างต่ำต้องมีปีละ 5-6%
2.ผลตอบแทนจากการการปล่อยเช่า ถ้าเป็นเมืองชั้นในกทม. คอนโดตารางเมตรละ 2-3 แสน อาจได้ผลตอบแทนประมาณ 4-5% แต่ถ้าเราไปลงในเมืองท่องเที่ยว เป็นการปล่อยเช่าระยะยาวสัญญาเป็นรายปีอาจจะได้ผลตอบแทนประมาณ 5-6% แต่ค่าเช่าก็มีความมั่นคง แต่ถ้าปล่อยเช่าระยะสั้นได้ผลตอบแทน 6-7%
โดยภาพรวมผลตอบแทนจากการเช่าอยู่ที่ประมาณ 5-6% ไม่ใช่ตัวเลขที่ไกลนักในกทม.อาจจะได้ 4-5% ในเมืองท่องเที่ยวได้ประมาณ 6-7% เฉลี่ยอยู่ที่ 5-6% ถ้าเรามาบวกกับ Capital Gain อีกสักประมาณ 5-6% ต่อปี ผลตอบแทนการลงทุนจะประมาณ 10-12% ต่อปีซึ่งเป็นผลตอบแทนจากราคาที่เราซื้อด้วยเงินสด ถ้าเราซื้ออสังหาฯราคา 5 ล้านบาท ได้ผลตอบแทน 10-12% (ผลตอบแทนรวม 5-6 แสนบาทต่อปี หรือ 4-5 หมื่นบาทต่อเดือน)
แต่การลงทุนอสังหาฯมันน่าสนใจตรงที่เราไม่ต้องซื้อเงินสด 100% แตกต่างจากการลงทุนในหุ้น ลงทุนในพันธบัตรที่ต้องซื้อด้วยเงินสด ผลตอบแทนพันธบัตร 4-5% บางช่วงติดลบ มีความผันผวน แต่ต้องใช้เงินสด 100% ส่วนลงทุนในอสังหาฯ 100 บาท เราอาจจะกู้แบงก์ 70% ใช้เงินสด 30% หักดอกเบี้ยแล้วรีเทิร์นอาจไปถึง 20% ได้เลย ทำให้คนหันมาลงทุนในอสังหาฯมากขึ้นไม่ได้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยอย่างเดียว
วันนี้การลงทุนในอสังหาฯ ผมคิดว่าเหมือนการลงทุนในกองทุนพันธบัตร เป็นเรื่องที่จับต้องได้ และให้ผลตอบแทนที่ดี เสี่ยงน้อยกว่าคนที่อยากเอาเงินไปไว้ในจุดที่ปลอดภัย ได้ผลตอบแทนที่น่าสนใจ และไม่เสี่ยง การลงทุนในอสังหาฯคือคำตอบ ข้อดีของอสังหาฯคือความเสี่ยงต่ำมาก ผลตอบแทนชัดเจน ถามว่าข้อเสียมีหรือไม่ก็ต้องต้องว่ามี เพราะการขายออกไปไม่ได้ขายได้ใน 1-2 วัน เราต้องลงทุนยาวหน่อย 3-5 ปี ถ้าจะขายในราคาตลาดในตอนนั้นก็ต้องมี 3-6 เดือน ถ้าจะขายเร็วก็ต้องยอมขายในราคาต่ำกว่าตลาดนิดหน่อย
ขอยกตัวอย่างคอนโดที่ได้ลงทุนเอาไว้ที่พัทยา ผมซื้อไว้เมื่อ 10 ปีที่แล้วตารางเมตรประมาณ 1 แสนบาท ราคาห้อง 15 ล้านบาท ใช้เงินสด 2 ล้านบาท กู้แบงก์ 13 ล้านบาท นำมาปล่อยเช่าได้เดือนละประมาณ 8.8-9 หมื่นบาท 1 ปี ตกประมาณกว่า 1 ล้านบาท
ปล่อยเช่ามาได้ 6-7 ปีเต็มตลอด 6 ปี ก็ได้ผลตอบแทนจากการเช่ามากกว่า 6 ล้านบาท วันที่ขายออกไปห้องราคาตลาดอยู่ที่กว่า 20 ล้านบาท ผมตั้งขายต่ำกว่าราคาตลาดนิดหน่อย 2 เดือนก็ขายได้ 20 ล้านบาท ได้ Capital Gain 5 ล้านบาท รวมผลตอบแทนจากค่าเช่าอีกประมาณ 6 ล้านบาท หักดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคารออกไป 3 ล้านบาท ยังได้ผลตอบแทน 7-8 ล้านบาท จากเงินสดที่ลงทุนไป 2 ล้านบาทภายใน 10 ปี
ติดตามข้อแนะนำในการลงทุนอสังหาฯจากคุณชนินทร์ วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด ได้ในตอนต่อไป
