fbpx

REIC คาด LTV ทุบตลาดอสังหาฯปี 66 ติดลบ 1.1%

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ค่อยๆ ฟื้นตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง หลังสถานการณ์โควิด-19 คลี่คลายลง โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้เปิดเผยดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ หมวดที่อยู่อาศัยในไตรมาส 3 ปี 2565 เพิ่มขึ้น 30.4% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน และคาดการณ์ว่า ตลอดทั้งปี 2565 ดัชนีรวมตลาดอสังหาฯหมวดที่อยู่อาศัยน่าจะมีโอกาสขยายตัว 19.6% จากปีก่อน แต่ในปี 2566 จะหดตัว -1.1% ซึ่งเป็นผลจากการที่ธนาคารแห่งประเทศไทยยกเลิกมาตรการผ่อนคลายการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย

ดร. วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า การปรับตัวเพิ่มขึ้นของค่าดัชนีเป็นผลมาจากการปรับตัวดีขึ้นของการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย อัตราดูดซับบ้านจัดสรร และอาคารชุด ข้อมูลที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียน จำนวนพื้นที่ที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัย และดัชนีความเชื่อมั่นผู้ประกอบการ โดยในไตรมาส 3 ปี 2565 มีค่าดัชนีเท่ากับ 93.0 จุด ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า 30.4%

คาดว่าในปี 2565 ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ หมวดที่อยู่อาศัยน่าจะมีโอกาสขึ้นมาไม่ต่ำกว่าที่ 90.5 จุด หรือขยายตัว 19.6% จากปีก่อน และอาจปรับตัวสูงขึ้นได้สูงสุดถึง 99.6 จุด (กรณี Best Case) ขยายตัว 31.5% แต่หากมีการพลิกผันก็ไม่น่าจะต่ำกว่า 81.5 จุด หรือ ขยายตัว 7.6% (กรณี Worst Case)

อย่างไรก็ตาม ในปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) จะได้รับแรงกดดันจากการไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนคลายการปล่อยสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย หรือ มาตรการ LTV (Loan to value)ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่จะมีผลตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2566 เป็นต้นไป โดย REIC คาดการณ์ว่า ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) ปี 2566 มีโอกาสที่จะปรับตัวลดลงเหลือ 89.5 จุด หรือลดลง -1.1% จากปี 2565 โดยอาจจะปรับตัวอยู่ในกรอบต่ำสุดที่ 80.6 จุด หรือลดลง -11.0% (กรณี Worst Case) และสูงสุดที่ 98.5 จุด หรือ ขยายตัว 8.8% (กรณี Best Case)

ดร. วิชัย กล่าวอีกว่า การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2565 เป็นผลจากสภาพเศรษฐกิจภาพรวมของประเทศมีการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องจากมาตรการต่างๆ ของรัฐ และการเปิดประเทศสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ได้ผ่อนคลาย สร้างความเชื่อมั่นให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยและผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัย

มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐ โดยการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ซึ่งช่วยให้คนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมีภาระค่าใช้จ่ายน้อยลงมาก โดยมาตรการจะหมดอายุในสิ้นปี 2565 และมีแนวโน้มว่ารัฐจะต่ออายุมาตรการออกไปในปี 2566

นอกจากนี้ มาตรการผ่อนปรน LTV ของ ธปท. เป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการฟื้นตัวได้เร็ว เนื่องจากช่วยให้คนที่ต้องการมีการซื้อบ้านหลังที่ 2-3 สำหรับการอยู่อาศัยและการลงทุนเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น แม้ว่าราคาวัสดุก่อสร้าง ค่าจ้างแรงงาน ต้นทุนต่างๆ ในการประกอบการเพิ่มขึ้นแต่ราคาที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ยังไม่ปรับตัว

สำหรับในปี 2566 แม้ว่าตลาดจะยังสามารถฟื้นตัวได้อย่างต่อเนื่อง แต่เป็นการฟื้นตัวอย่างจำกัดจากปัจจัยเสี่ยงที่เกิดขึ้น ได้แก่ เศรษฐกิจไทยยังฟื้นตัวได้ไม่เต็มที่และยังไม่แข็งแรง ซึ่งต้องพึ่งพา
รายได้จากการท่องเที่ยวในการขยายตัว ถ้ารายได้จากการท่องเที่ยวขยายตัวน้อยกว่าคาดการณ์ไว้ เศรษฐกิจจะฟื้นตัวช้า และปัญหาความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ (Geopolitics) อาจจะ
ส่งผลกระทบให้เศรษฐกิจโลกและประเทศไทย เกิดการชะลอตัวและอาจจะการเกิดเศรษฐกิจถดถอยทั่วโลก

นอกจากนี้ ภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับที่สูงถึงประมาณ 90% ของ GDP ขณะที่สถาบันการเงินคงพิจารณาให้สินเชื่อตามเกณฑ์ที่เข้มงวด และกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ประกอบกับ ทิศทางดอกเบี้ยที่ยังเป็นขาขึ้น และผลกระทบจากการยกเลิกการผ่อนปรนมาตรการควบคุม LTV ของ ธปท. จะกระทบต่อยอดขายและการโอนกรรมสิทธิ์ รวมถึงราคาที่อยู่อาศัยอาจมีการปรับตัวขึ้น แต่รายได้ของประชาชนยังไม่ปรับตัวดีขึ้นนัก จะทำให้ความสามารถในการขอสินเชื่อลดลง

ที่อยู่อาศัยจดทะเบียนปี 2561-2566

ทั้งนี้ REIC ได้คาดการณ์ทิศทางอุปทานและอุปสงค์ที่อยู่อาศัยในปี 2565 ว่า จะมีการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินประมาณ 77,221 หน่วย เพิ่มขึ้น 12.7% และจะมีที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่เฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ประมาณ 96,803 หน่วย มูลค่า 508,264 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นจากปีก่อน 87.9% และ 132.1% ตามลำดับ โดยแบ่งเป็นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 49,492 หน่วย จำนวน 336,008 ล้านบาท และโครงการอาคารชุดจำนวน 47,311 หน่วย 172,256 ล้านบาท และจะมีการออกใบอนุญาตก่อสร้างจำนวน 310,976 หน่วย แบ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 264,031 หน่วย เป็นอาคารชุดพักอาศัย 46,945 หน่วย

โครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ ปี 2561-2566

ขณะที่อุปสงค์ที่อยู่อาศัยปี 2565 คาดว่าจะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยประมาณ 373,253 หน่วย มูลค่า 997,471 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 8.59% และ 5.61% แบ่งเป็น การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 279,447 หน่วย โอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดพักอาศัยจำนวน 93,806 หน่วย

ส่วนแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยปี 2566 จากการไม่ต่ออายุการผ่อนคลาย LTV อาจส่งผลให้ผู้ประกอบการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยคาดว่าในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2566 คาดว่าจะมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่จำนวน 98,581 หน่วย มูลค่า 513,982 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2565 เพียง 1.8% และ 1.1% ตามลำดับ ประกอบด้วย โครงการแนวราบประมาณ 58,312 หน่วย มูลค่า 367,363 ล้านบาท และโครงการอาคารชุดประมาณ 40,270 หน่วย มูลค่า 146,619 ล้านบาท

ในขณะที่การออกใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศจะมีประมาณ 79,909 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.5 จากปีก่อน มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างประมาณ 294,019 หน่วย ลดลง -5.5% เมื่อเทียบกับปี 2565 และคาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนประมาณ 91,615 หน่วย ลดลง -0.1% เมื่อเทียบกับปี 2565 ด้านอุปสงค์ คาดการณ์ว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2566 ประมาณ 320,227 หน่วย มูลค่า 953,404 ล้านบาท ลดลง -14.2% และ -4.4% ตามลำดับ โดยยอดโอนบ้านทั้งมือ 1 และมือ 2 จะหายไปประมาณ 7.2 หมื่นหน่วย และคาดว่าจะมีจำนวนสินเชื่อปล่อยใหม่ประมาณ 614,764 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -4.0 เมื่อเทียบกับปี 2565

“สถานการณ์ตลาดปี 2566 ภายใต้การควบคุมความเสี่ยงระบบการเงินด้วยมาตรการ LTV ซึ่งเป็นการส่งสัญญาณลดความร้อนแรงของการขยายการลงทุนในตลาดบ้านใหม่ลง และกระทบต่อตลาดบ้านมือสองอีกด้วย ประกอบกับทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้น กำลังซื้อที่ทยอยฟื้นตัว จึงมีความเป็นไปได้สูงว่าปี 2566 ตลาดในระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท จะเป็นที่ต้องการมากขึ้น” ดร. วิชัย กล่าวในตอนท้าย