ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ชี้เป้าทำเลเด่นบ้าน-คอนโด ในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC หลังตลาดส่งสัญญาณฟื้นตัวอย่างชัดเจน โครงการใหม่เริ่มขยับ อัตราดูดซับเพิ่ม สต๊อกเก่าลดลง
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) รายงานภาพรวมสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาส 2 ปี 2565 ในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) 3 จังหวัด ประกอบด้วย ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา พบว่า หลังสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 เริ่มคลี่คลาย ตลาดเริ่มเห็นการฟื้นตัวในช่วงไตรมาส 1 ปี 2565 และเมื่อเข้าสู่ช่วงไตรมาส 2 ปี 2565 อุปทานพร้อมขาย (Total Supply) มีจำนวนโครงการที่เพิ่มขึ้น แต่มีจำนวนหน่วยและมูลค่าลดลงจากไตรมาสก่อนหน้า
โดยในไตรมาส 2 นี้มีโครงการเปิดขายใหม่ (New Supply) เพิ่มขึ้นทั้งจำนวนโครงการ จำนวนหน่วย และมูลค่า ในด้านอุปสงค์ พบว่า ยอดขายใหม่ (New Sales) ในไตรมาส 2 ก็เพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน ทำให้มีจำนวนหน่วยเหลือขายปรับลดลง และส่งผลให้อัตราดูดซับ (Absorption Rate) ต่อเดือนของตลาดที่อยู่อาศัยใน EEC ปรับเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน แสดงให้เห็นถึงแนวโน้มการปรับตัวดีขึ้นของตลาดที่อยู่อาศัยภายหลังสถานการณ์โควิด -19
ดร. วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า การสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยที่เสนอขายในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC ณ ช่วงไตรมาส 2 ของปี 2565 พบว่า มีจำนวนทั้งสิ้น 59,541 หน่วย มูลค่ารวม 205,352 ล้านบาท แบ่งเป็น โครงการอาคารชุด 20,034 หน่วย มูลค่า 88,120 ล้านบาท และโครงการบ้านจัดสรร 39,507 หน่วย มูลค่า 117,231
ในจำนวนดังกล่าวเป็นโครงการใหม่เข้าสู่ตลาด 3,522 หน่วย มูลค่า 13,812 ล้านบาท และมีโครงการขายได้ใหม่จำนวน 7,868 หน่วย มูลค่า 24,880 ล้านบาท ส่งผลให้มีหน่วยเหลือขาย 51,673 หน่วย มูลค่า 180,472 ล้านบาท
ในด้านอุปทาน พบว่า จำนวนที่อยู่อาศัยเสนอขายทั้งหมดลดลงจากไตรมาส 1 ปี 2565 เป็นการลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยมีจำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -6.71 ส่วนมูลค่าลดลงร้อยละ -3.97
ขณะที่มีโครงการใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวน 3,522 หน่วย มูลค่า 13,812 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากไตรมาส 1 ร้อยละ 19.14 มูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 37.06 เป็นโครงการอาคารชุดเพียง 882 หน่วย มูลค่า 3,518 ล้านบาท และเป็นโครงการบ้านจัดสรร 2,640 หน่วย มูลค่า 10,295 ล้านบาท
เมื่อพิจารณาภาพโดยรวมจะพบว่า โครงการอาคารชุดเปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาส 2 ส่วนใหญ่มีเพียง 2 ทำเลคือ ศรีราชา-อัสสัมชัญ และทำเลหาดจอมเทียน ขณะที่โครงการบ้านจัดสรรกระจายอยู่ในหลายทำเล ส่วนมากจะเป็นการเปิดโครงการในพื้นที่ย่านนิคมอุตสาหกรรมและพื้นที่ใกล้เขตเมือง เช่น ทำเลนิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้-อีสเทิร์น ทำเลเมืองระยอง ทำเลศรีราชา-อัสสัมชัญ และทำเลแหลมฉบัง
สำหรับ 5 ทำเล ที่มีโครงการเสนอขายมากที่สุดในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC ได้แก่
อันดับ 1. ทำเลหาดจอมเทียน จำนวน 7,671 หน่วย มูลค่าโครงการ 35,659 ล้านบาท
อันดับ 2 ทำเลพัทยา-เขาพระตำหนัก จำนวน 5,254 หน่วย มูลค่าโครงการ 29,490 ล้านบาท
อันดับ 3 ทำเลแหลมฉบัง จำนวน 1,901 หน่วย มูลค่าโครงการ 3,487 ล้านบาท
อันดับ 4 ทำเลศรีราชา-อัสสัมชัญ จำนวน 1,443 หน่วย มูลค่าโครงการ 4,365 ล้านบาท
อันดับ 5 ทำเลนิคมมาบตาพุด จำนวน 831 หน่วย มูลค่าโครงการ 2,043 ล้านบาท
สำหรับหน่วยเหลือขายในพื้นที่ EEC ณ ไตรมาส 2 ปี 2565 มีจำนวน 51,673 หน่วย ลดลงจากไตรมาส1 ร้อยละ -7.8 มูลค่า 180,472 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -5.5 เป็นโครงการอาคารชุด 18,088 หน่วย มูลค่า 80,629 ล้านบาท ทำเลที่มีอาคารชุดเหลือขายมากสูงสุด 3 อันดับแรก ได้แก่
อันดับ 1 โซนจอมเทียน 7,129 หน่วย มูลค่าโครงการ 36,759 ล้านบาท
อันดับ 2 โซนพัทยา-เขาพระตำหนัก 4,883 หน่วย มูลค่าโครงการ 27,316 ล้านบาท
อันดับ 3 โซนแหลมฉบัง 1,709 หน่วย มูลค่าโครงการ 3,095 ล้านบาท
ทั้งนี้ สังเกตได้ว่าแม้จะมีสินค้าใหม่เติมเข้ามาในตลาด แต่จำนวนหน่วยเหลือขายลดลง สถานการณ์โดยรวมไปในทิศทางการปรับตัวดีขึ้น
ในส่วนของโครงการบ้านจัดสรรมีหน่วยเหลือขายรวม 33,585 หน่วย มูลค่า 99,843 ล้าน ทำเลที่มีบ้านจัดสรรเหลือขายสูงสุด 3 อันดับแรก ได้แก่
อันดับ 1 โซนนิคมฯอมตะซิตี้-อีสเทิร์น 6,069 หน่วย มูลค่าโครงการ 12,377 ล้านบาท
อันดับ 2 โซนนิคมฯเหมราช จำนวน 2,597 หน่วย มูลค่าโครงการ 6,522 ล้านบาท
อันดับ 3 โซนนิคมฯพานทอง-พนัสนิคม 2,576 หน่วย มูลค่าโครงการ 5,999 ล้านบาท
เป็นที่สังเกตว่าหน่วยที่เหลือขายส่วนใหญ่จะเป็นประเภททาวน์เฮ้าส์โดยมีสัดส่วนร้อยละ 30.1 ของโครงการบ้านจัดสรรเหลือขายทั้งหมด
ในด้านอุปสงค์ พบว่าในช่วงไตรมาส 2 ปี 2565 มีที่อยู่อาศัยที่ขายได้ใหม่จำนวน 7,868 หน่วย มูลค่ารวม 24,880 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการอาคารชุดเพียง 1,946 หน่วย มูลค่า 7,491 ล้านบาท ทำเลที่มีจำนวนอาคารชุดขายได้ใหม่สูงสุด 3 อันดับแรก ได้แก่
อันดับ 1 โซนหาดจอมเทียน 542 หน่วย มูลค่า 2,935 ล้านบาท
อันดับ 2 โซนพัทยา-เขาพระตำหนัก 371 หน่วย มูลค่า 2,174 ล้านบาท
อันดับ 3 โซนศรีราชา-อัสสัมชัญ จำนวน 303 หน่วย มูลค่า 731 ล้านบาท
ในขณะที่ยอดขายได้ใหม่ของโครงการบ้านจัดสรรมีจำนวน 5,922 หน่วย มูลค่า 17,389 ล้านบาท ทำเลที่มียอดขายบ้านจัดสรรได้ดีส่วนใหญ่จะอยู่ในโซนนิคมอุตสาหกรรมสะท้อนการฟื้นตัวของพื้นที่ย่านนิคมอุตสาหกรรมที่ได้รับผลบวกจากการฟื้นตัวของภาคอุตสาหกรรม โดยทำเลที่มีการขายบ้านจัดสรรสูงสุด 3 อันดับแรกคือ
อันดับ 1 โซนนิคมฯอมตะซิตี้-อีสเทิร์น 1,001 หน่วย มูลค่า 2,033 ล้านบาท
อันดับ 2 โซนนิคมฯเหมราช 509 หน่วย มูลค่า 1,328 ล้านบาท
อันดับ 3 โซนนิคมฯอมตะ-บายพาส 399 หน่วย มูลค่า 1,095 ล้านบาท
นอกจากนี้ จากการสำรวจพบว่า เริ่มมีการเปิดตัวโครงการอาคารชุดในพื้นที่จังหวัดชลบุรีโดยมีจำนวนเพียง 882 หน่วย และมีการเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรกระจายทั้ง 3 จังหวัด แสดงให้เห็นว่าโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนบราบมีการฟื้นตัวมากกว่าโครงการอาคารชุด โดยเฉพาะในพื้นที่จังหวัดระยอง และฉะเชิงเทรา ซึ่งไม่มีการเปิดตัวโครงการอาคารชุด แต่มีสัดส่วนการเพิ่มขึ้นโครงการบ้านบ้านจัดสรรหลายเท่าตัว
อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาจากอัตราดูดซับแยกตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่า ในช่วงไตรมาส 2 ปี 2565 อัตราดูดซับรวมทุกประเภทอยู่ที่ร้อยละ 4.4 และระดับราคาที่มีอัตราดูดซับดีที่สุดอยู่ในกลุ่มของทาวน์เฮ้าส์ มีอัตราดูดซับอยู่ที่ร้อยละ 5.1 ขณะที่อัตราดูดซับอาคารชุดเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ร้อยละ 3.2
สำหรับทำเลโครงการอาคารชุดที่มีอัตราดูซับสูงสุด 5 อันดับแรก ได้แก่
อันดับที่ 1 ทำเลศรีราชา-อัสสัมชัญ อัตราดูดซับร้อยละ 6.6
อันดับ 2 โซนนิคมอุตฯสหพัฒน์-ปิ่นทอง อัตราดูดซับร้อยละ 5.8
อันดับ 3 นิคมฯอมตนคร-บายพาส อัตราดูดซับร้อยละ 5.6 และทำเลบ้านบึง อัตราดูดซับร้อยละร้อยละ 5.6
อันดับ 4 ทำเลนิคมฯ บ่อวิน ทำเลบ้านสวน-ข้างคอก ทำเลบ้านโพธิ์ ทำเลบางน้ำเปรี้ยว และทำเลแกลง อัตราดูดซับร้อยละ 5.5
อันดับ 5 ทำเลสัตหีบ-อู่ตะเภา อัตราดูดซับร้อยละ 5.1
“เป็นที่น่าสังเกตว่าคอนโดมิเนียมที่เสนอขายอยู่ในพื้นที่ EEC มากกว่าร้อยละ 80 อยู่ในพื้นที่จังหวัดชลบุรี ขณะที่บ้านเดี่ยวกระจายอยู่ในจังหวัดระยองมากที่สุด ส่วนพื้นที่ที่มียอดขายสูงสุด 5 ลำดับแรก ในประเภทโครงการแนวราบยังคงเป็นทำเลต่อเชื่อมกับพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม และเป็นกลุ่มราคา 2-3 ล้านบาทเป็นหลัก ส่วนทำเลขายดีของกลุ่มคอนโดมิเนียมอยู่ในทำเลชายทะเลราคา 3-5 ล้านบาทเป็นหลัก”
อย่างไรก็ตาม พบว่า จังหวัดชลบุรีหน่วยเหลือขายอาจมีจำนวนเพิ่มมากขึ้น เพราะอัตราดูดซับยังไม่ดีเท่าที่ควร ส่วนจังหวัดระยองต้องระมัดระวังในส่วนของบ้านเดี่ยว และคอนโดมิเนียม แต่เชื่อว่าหน่วยเหลือขายจะยังคงทรงตัว ขณะที่จังหวัดฉะเชิงเทราภาพรวมไปในทิศทางที่ดีขึ้น ซึ่งภาพโดยรวมภาคตะวันออกหรือ 3 จังหวัด EEC การเปิดตัวใหม่จะยังไม่สะท้อนการปรับตัวที่ดีขึ้น เพราะยังคงอยู่ในภาวะที่ทรงตัว แต่คาดว่าจะมีทิศทางที่ดีขึ้นในอนาคต ทั้งนี้ การเปิดโครงการใหม่ประเภทคอนโดมิเนียมยังคงมีทิศทางที่ต้องให้ความระมัดระวัง
ภาพรวมตลาด 3 จังหวัด EEC ปี 65
สำหรับปี 2565 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ประเมินภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC โดยคาดการณ์ว่า จะมีโครงการเปิดตัวใหม่จำนวน 20,270 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 51.9 เมื่อเทียบกับปี 2564 ที่มีจำนวน 13,340 หน่วย โดยมีมูลค่าการเปิดตัวใหม่จำนวน 63,346 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 72.4 เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าที่มีมูลค่า 36,750 หน่วย
ขณะที่จำนวนหน่วยขายได้ใหม่ในปี 2565 จะมีจำนวน 21,675 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.3 เมื่อเทียบกับปี 2564 ที่มีจำนวน 20,192 หน่วย มูลค่าขายได้ใหม่ 65,774 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 8.6 เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าที่มีมูลค่า 60,562 ล้านบาท
ส่วนหน่วยเหลือขายมีจำนวน 72,516 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 19.9 เมื่อเทียบกับปี 2564 ที่มีจำนวน 60,480 หน่วย มูลค่าหน่วยเหลือขาย 229,381 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 12.5 โดยเพิ่มจาก 203,891 ล้านบาท ในขณะที่อัตราดูดซับในกลุ่มโครงการแนวราบลดลงมาอยู่ที่ร้อยละ 2.1 แต่อาคารชุดอัตราดูดซับจะปรับเพิ่มจากร้อยละ 1.9 ในปี 2564 เป็นร้อยละ 2.1 ในปี 2565
อย่างไรก็ตาม ยังคงมีปัจจัยเสี่ยงที่อาจกระทบต่อตัวเลขการคาดการณ์ข้างต้น ประกอบด้วย ภาวะเงินเฟ้อที่สูงขึ้นจากราคาน้ำมันที่มีการปรับตัวขึ้น รวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่อาจมีการปรับตัวขึ้น 0.50 – 1.00% ซึ่งจะเป็นผลกระทบเชิงลบต่อตลาดที่อยู่อาศัยได้
