การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่ารอบๆ มหาวิทยาลัย ยังเป็นการลงทุนที่น่าสนใจอยู่ เพราะมี demand ต่อเนื่องจากจำนวนนักศึกษาใหม่ที่เข้ามาในแต่ละปี โดยเฉพาะ campus ต่างๆ ที่อยู่รอบๆ เมือง เนื่องจากนักศึกษาใหม่จะเช่าหรือซื้ออยู่มากกว่าการเดินทางไป-กลับ เพราะเมื่อบวกลบคูณหารกันแล้ว การเช่าหรือซื้อน่าจะตอบโจทย์มากกว่า
ศาลายา วัน เรสซิเดนท์ Campus Condo เพื่อการลงทุน
ล่าสุดกลุ่มโรงแรมแม่น้ำ และคอนโดมิเนียม แม่น้ำ เรสซิเดนท์ ริมเจ้าพระยา โดยบริษัท มีนำ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ได้นำที่ดินแลนด์แบงก์ปากซอยตั้งสิน ย่านมหาวิทยาลัยมหิดล วิทยาเขตศาลายา มาพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูส ซึ่งประกอบไปด้วย โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ คอนโดมิเนียม และไลฟ์สไตล์ มอลล์ มูลค่ารวม 2,200 ล้านบาท เพื่อรองรับความต้องการที่พักอาศัยใกล้มหาวิทยาลัย
โดยในส่วนของโครงการคอนโดมิเนียม ศาลายา วัน เรสซิเดนท์ จะจับกลุ่มทั้งนักลงทุนที่ต้องการซื้อเพื่อปล่อยเช่าและกลุ่มที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงในสัดส่วน 70:30 พร้อมจะเปิดให้จองรอบ VIP ในราคาพิเศษ และรับส่วนลดพิเศษกว่า 200,000 บาท ในวันที่ 23-24 กรกฎาคม 2565 นี้
นายเดชโรจน์ ตั้งสิน กรรมการผู้จัดการ บริษัท มีนำ ดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า ศาลายา วัน เรสซิเดนท์ ถือเป็นคอนโดมิเนียมระดับพรีเมียมซึ่งเป็นเซ็กเมนต์ที่มีซัพพลายน้อยมากในทำเลศาลายา ขณะที่ความต้องการยังคงมีอยู่ต่อเนื่อง โดยในแต่ละปีจะมีนักศึกษาใหม่เข้ามาศึกษาที่มหาวิทยาลัยมหิดล วิทยาเขตศาลายาประมาณ 4,000-5,000 คน ซึ่งส่วนใหญ่ต้องการที่พักใกล้มหาวิทยาลัยทั้งการเช่าหรือซื้อ
“มีนักศึกษาหรือคนทำงานที่ต้องการที่พักระดับพรีเมียมซึ่งหาได้ยากในย่านศาลายา บริษัทจึงพัฒนาคอนโดซึ่งอยู่ในโครงการมิกซ์ยูสของบริษัท เพื่อรองรับความต้องการในกลุ่มนี้ซึ่งคาดว่าจะมีประมาณ 10% ของจำนวนนักศึกษาในแต่ละปี” นายเดชโรจน์
เคาะราคาเริ่มต้น 2.5 ล้าน Net Rental Yield 5%
โครงการศาลายา วัน เรสซิเดนท์ เป็นคอนโดมิเนียม 3 อาคาร สูง 8 ชั้น จำนวน 471 ยูนิต มูลค่าโครงการ 1,400 ล้านบาท มีห้องพักให้เลือกทั้งห้องขนาดห้อง 1 Bedroom พื้นที่ใช้สอย 31.5-33 ตร.ม. ห้อง 1 Bed Exclusive ขนาด 34.90 ตร.ม. ห้อง 1 Bed Exclusive-Corner ขนาด 36-40 ตร.ม. ห้อง 1 Bed Plus ขนาด 42-46 ตร.ม. และห้อง 2 Bedroom ขนาด 75 ตร.ม. มีที่จอดรถทั้งหมด 142 คัน หรือ คิดเป็น 30% (รวมซ้อนคัน)
โครงการยังมีพื้นที่ส่วนกลางใหญ่ที่สุดในย่านศาลายากว่า 2.6 ไร่ มาพร้อมกับ 48 กิจกรรม ที่ตอบโจทย์ของกลุ่มนักศึกษาและผู้อยู่อาศัย พร้อมทั้ง Co-living space เนื้อที่กว่า 980 ตร.ม. และไลฟ์สไตล์มอลล์ที่รองรับร้านค้าและร้านอาหารกว่า 10 ร้านค้า โดยตั้งราคาขายที่ 2.5-5 ล้านบาท หรือเฉลี่ย 80,000 บาทต่อตร.ม. ซึ่งถือว่าถูกกว่าคอนโดในย่านเดียวกัน เนื่องจากที่ดินเป็นแลนด์แบงก์เก่าที่เก็บมานานถึง 40 ปี
นอกจากนี้ ยังมีอีก 2 อาคารในส่วนของโครงการมิกซ์ยูสที่จะดำเนินการในส่วนของโรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ หอหญิง และไลฟ์สไตล์มอลล์ โดยบริษัทตั้งใจจะพัฒนาให้โครงการมิกซ์ยูสนี้เป็นไอคอนนิค (Iconic) ศูนย์กลางที่อยู่อาศัยและไลฟ์สไตล์แห่งใหม่ของทำเลโซนตะวันตก ซึ่งคาดว่าในส่วนของโรงแรม และเซอร์วิสจะแล้วเสร็จและเปิดดำเนินการในกลางปี 2566 ส่วนคอนโดมิเนียมจะแล้วเสร็จประมาณปลายปี 2566 เช่นกัน
“ในส่วนของเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์จะปล่อยเช่าเดือนละ 15,000 บาท ส่วนคอนโดศาลายา วัน เรสซิเดนท์ สำหรับนักลงทุนที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่า ค่าเช่าเริ่มต้นจะอยู่ที่เดือนละ 10,000-12,000 บาท โดยมี Net Rental Yield อยู่ที่ประมาณ 5%” นายเดชโรจน์กล่าว
ไนท์แฟรงค์ วิเคราะห์เจาะลึกตลาดเช่าย่านศาลายา
ด้านนายณัฎฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด ในฐานะที่ปรึกษาด้านการขายโครงการ ศาลายา วัน เรสซิเดนท์ กล่าวเพิ่มเติมว่า ปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปล่อยเช่าคอนโดในกรุงเทพฯและปริมณฑลตามแนวรถไฟฟ้า หรือ คอนโดใกล้มหาวิทยาลัย ส่วนใหญ่จะได้ผลตอบแทนจากราคาค่าเช่า หรือ Gross Rental Yield อยู่ที่ 3-4% หากได้สูงกว่า 4% ขึ้นไป ถือว่ามีความคุ้มค่าน่าลงทุน
ขณะที่ Capital Gain ของโครงการขึ้นอยู่กับราคาที่ดิน และราคาค่าก่อสร้าง โดยที่ดินในย่านศาลายาในช่วง 2 ปีที่ผ่านมีการปรับขึ้นไป 8.5% ส่วนค่าก่อสร้างปรับขึ้นไป 4.5% ประกอบกับ เป็นทำเลที่จะมีรถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อนเปิดให้บริการในอนาคต รวมถึงการดูแลรักษาโครงการที่ดี จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะทำให้โครงการมีมูลค่าสูงขึ้น
จากผลสำรวจเจาะลึกอสังหาฯ ปล่อยเช่าคอนโดในย่านศาลายา โดยเฉพาะบริเวณโดยรอบมหาวิทยามหิดล พบว่ามีอัตราการเช่าอพาร์ตเมนต์สูงถึง 89% มีราคาค่าเช่าสำหรับอพาร์ตเมนต์ทั่วไปเฉลี่ย 3,000-7,500 บาทต่อเดือน และอพาร์ตเมนต์เกรดสูงขึ้นมามีราคาค่าเช่าอยู่ที่ 10,000-15,000 บาทต่อเดือน
สำหรับทำเลที่พักอาศัยที่ได้รับความนิยมสูงโดยรอบมหาวิทยามหิดล ศาลายา แบ่งเป็น 3 โซนหลัก คือ โซนด้านหน้า โซนด้านข้าง และโซนซอยตั้งสินที่อยู่ด้านหลังมหาวิทยา ซึ่งการพัฒนาคอนโดมีเพียง 2 บริเวณเท่านั้น คือ โซนข้าง และซอยตั้งสิน โดยที่ซอยตั้งสิน นับเป็นทำเลที่ดีได้รับความนิยมสูง เพราะเป็นแหล่งชุมชน มีความปลอดภัย และใกล้มหาวิทยาลัยมากกว่าโซนด้านข้างมหาวิทยาที่ทำเลจะขนานไปกับแนวรางรถไฟ ซึ่งได้รับผลกระทบจากเสียงรถไฟตลอดวัน
สำหรับผู้ปกครองของนักศึกษามหาวิทยามหิดล ที่มีความพร้อมและเห็นโอกาสการลงทุน เมื่อเทียบกับค่าเช่าระยะเวลา 4-6 ปี ค่าเช่าเดือนละ 12,000 บาท เทียบกับคอนโดใหม่ราคาประมาณ 2.55 ล้านบาท จะคิดเป็นประมาณ 22% ของราคาซื้อขาย ดังนั้น มองว่า “การซื้อ” ถือว่าคุ้มค่ามากกว่า เพราะได้ใช้ประโยชน์อย่างคุ้มค่าในระหว่างเรียน และหลังเรียนจบก็ยังสามารถปล่อยเช่าหรือขายต่อได้ในราคาดี
