บทความโดย กณิศ อ่ำสกุล Krungthai COMPASS
เป็นที่ทราบกันว่าตลาดที่อยู่อาศัยแนวสูง หรือ คอนโดมิเนียมของไทยในระยะ 2-3 ปีหลังอยู่ในภาวะที่ไม่สดใสนักเนื่องจากต้องเผชิญกับปัจจัยกดดันต่างๆ ทั้งเกณฑ์ LTV ใหม่ และการแข็งค่าของเงินบาทเมื่อเทียบกับเงินหยวนในปี 2562 ตลอดจนการระบาดของโควิด-19 ที่ส่งผลให้ผู้บริโภคเริ่มหันมานิยมที่อยู่อาศัยแนวราบที่ตอบโจทย์ WFH ได้ดีกว่าคอนโดฯ
สะท้อนจากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index ประจำ Q3/2021 ที่ระบุว่า บ้านแนวราบยังคงได้รับความนิยมจากผู้บริโภคอย่างต่อเนื่อง ผิดกับคอนโดฯที่แม้จะมีการจัดโปรโมชั่นกระตุ้นยอดขายแต่กลับไม่ได้รับความนิยมเท่าที่ควร
โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับ “ข้อจำกัดด้านการเดินทางระหว่างประเทศ” ที่ส่งผลให้ชาวต่างชาติไม่สามารถเดินทางเข้ามาซื้อคอนโดในไทยได้อย่างสะดวก มูลค่าการโอนคอนโดไทยของชาวต่างชาติในปี 2563 จึงติดลบถึง 25.5% เมื่อเทียบกับปี 2562 ภายใต้สภาวะดังกล่าว แม้ภาครัฐจะมีแนวคิดกระตุ้นกำลังซื้อต่างชาติด้วยการขยาย Foreign Quota จากเดิม 49% เป็น 70-80%* แต่กลับเริ่มมีข้อกังวลว่าคอนโดในไทยยังเป็นที่น่าสนใจของผู้ซื้อต่างชาติอยู่หรือไม่?
*อ้างอิงจากบทความ รัฐจ่อปลดล็อกต่างชาติซื้อบ้าน-คอนโดฯ หนุนกลุ่มอสังหาฯ
บทความนี้จึงอยากชวนผู้อ่านไปทำความรู้จักกับตลาดคอนโดไทยของชาวต่างชาติ พร้อมวิเคราะห์ความน่าสนใจของคอนโดไทยในมุมผู้ซื้อต่างชาติ
ทำความรู้จักตลาดคอนโดไทยของชาวต่างชาติ
ตลาดคอนโดไทยที่ขายให้กับชาวต่างชาติมีมูลค่าเฉลี่ยในช่วง 3 ปีย้อนหลัง (ปี 2561-2563) ราวปีละ 4.85 หมื่นล้านบาท คิดเป็น 12.1-16.3% ของมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์คอนโดทั้งประเทศ แบ่งเป็นมูลค่าตลาดในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลที่ปีละ 3.4 หมื่นล้านบาท และอีกปีละ 1.45 หมื่นล้านบาท ในตลาดต่างจังหวัด
สังเกตได้ว่าข้อจำกัดด้านการเดินทางระหว่างประเทศจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ส่งผลกระทบอย่างมากต่อความต้องการซื้อคอนโดในไทย สะท้อนจากมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติที่ลดลง 25.5% ในปี 2563 และสัดส่วนมูลค่าโอนคอนโดของชาวต่างชาติต่อมูลค่าโอนคอนโดในไทยทั้งหมด (Implied Foreign Quota)* ที่ลดลงในทุกพื้นที่
*ในทางปฏิบัติ Foreign Quota จะถูกคำนวณด้วยพื้นที่ห้องที่ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์หารด้วยพื้นที่ห้องทั้งหมดของโครงการ แต่ด้วยข้อจำกัดของข้อมูล การวิเคราะห์ในครั้งนี้จะใช้มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์คอนโดของชาวต่างชาติหารด้วยมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์คอนโดทั้งหมดในไทย หรือเรียกว่า Implied Foreign Quota แทน
ชาวจีน* คือผู้ซื้อต่างชาติกลุ่มหลักของคอนโดไทย โดยมีส่วนแบ่งตลาดราว 60% จากมูลค่าโอนคอนโดของชาวต่างชาติทั้งหมด รองลงมาได้แก่ ชาวยุโรป มีส่วนแบ่งตลาด 18% ชาวสิงคโปร์ 3% ชาวญี่ปุ่น 2% และชาวอเมริกัน 2% นอกจากนี้ เมื่อพิจารณาลักษณะการโอนกรรมสิทธิ์พบว่า ชาวต่างชาติซื้อคอนโดในระดับราคาที่สูงกว่าหรือมีกำลังซื้อสูงกว่าคนไทย
*นับรวมจีน ฮ่องกง และไต้หวัน
สะท้อนจากมูลค่าโอนคอนโดในกรุงเทพฯ และปริมณฑลของชาวต่างชาติที่มูลค่าโอนเฉลี่ย 5.4 ล้านบาท/ยูนิต สูงกว่าคนไทยที่ 2.5 ล้านบาท/ยูนิต ถึง 116% เช่นเดียวกับตลาดต่างจังหวัดที่ชาวต่างชาติมีการโอนเฉลี่ย 2.8 ล้านบาท/ยูนิต สูงกว่าคนไทยที่ 2.3 ล้านบาท/ยูนิต อยู่ 22%
มูลค่าตลาดที่สูงถึงปีละ 4.85 หมื่นล้านบาท ประกอบกับกำลังซื้อที่มากกว่าคนไทย ชี้ให้เห็นว่าตลาดคอนโดไทยของชาวต่างชาติจัดเป็นหนึ่งใน Segment ที่น่าสนใจอยู่ไม่น้อย
ต่อไป เราจะมาวิเคราะห์กันว่าในระหว่างการระบาดของโควิด-19 ตลอดจนเมื่อสถานการณ์คลี่คลายลงในอนาคต คอนโดไทยจะยังเป็นที่สนใจของชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีนอยู่หรือไม่?
2 สาเหตุ คอนโดไทยยังครองใจต่างชาติ
ประการที่ 1: เพราะคอนโดในไทยยังมีจำนวนคำสั่งซื้อ และถามรายละเอียด (Enquiry) ที่ติดอันดับ Top 3 ใน Juwai.com โดยข้อมูลล่าสุด (พ.ค. 2564) จากเว็บไซต์ซื้อขายอสังหาฯ ในต่างประเทศที่ใหญ่ที่สุดของจีน* ระบุว่าตลอด 3 ปีที่ผ่านมา อสังหาฯไทยมักได้รับความนิยมจากชาวจีนเป็นอันดับ 1 โดยตลอด แม้อสังหาฯไทยจะเสียอันดับให้สหรัฐในช่วงการระบาดของโควิด-19 แต่ไทยก็ยังติดอยู่ใน 3 อันดับแรกที่ชาวจีนนิยมซื้ออสังหาฯอยู่ในปัจจุบัน
* อ้างอิงจาก Bloomberg: Vancouver Tax Pushes Chinese to $1 Million Seattle Homes
สอดคล้องกับ Anjuke.com อีกหนึ่งเว็บไซต์ซื้อขายอสังหาฯ ของจีนที่ระบุว่าอสังหาฯ ในไทยได้รับความนิยมจากชาวจีนเป็นอันดับที่ 2 ของโลก และเป็นอันดับที่ 1 ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ (SEA)* เนื่องจากหลายประเทศใน SEA ยังมีอุปสรรคสำคัญบางอย่างต่อการซื้ออสังหาฯ ของชาวจีน อาทิ ราคาอสังหาฯ ที่แพงในสิงคโปร์ ตลอดจนการนับถือศาสนาที่ต่างกันในมาเลเซีย เป็นต้น
*อ้างอิงจากบทความ ‘จีน’นิยมซื้ออสังหาฯไทยอันดับหนึ่งในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้
ประการที่ 2: จากการที่ Krungthai COMPASS ได้พัฒนาแบบจำลองสำหรับการคำนวณ “คะแนนความน่าสนใจของคอนโดแต่ละประเทศ” จากปัจจัย 4 ด้านที่มีอิทธิพลต่อการซื้ออสังหาฯของชาวจีน โดยจากการรวบรวมข้อมูล และสัมภาษณ์ตัวแทนขายอสังหาฯ ไทยให้ชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีน
พบว่าราคาของอสังหาฯที่เข้าถึงง่าย (Affordable Price) ความคุ้นชินของคนในประเทศต่อชาวจีน (Proximity to China) คุณภาพของระบบสาธารณสุข (Health Care Quality) และผลตอบแทนจากการลงทุน (Rental Yield) คือ 4 ปัจจัยหลักที่ชาวจีนมักพิจารณาเวลาเลือกใช้อสังหาฯ ในแต่ประเทศ
สำหรับคอนโดไทยมีคะแนนความน่าสนใจสูงสุดเป็นอันดับ 2 ที่ 3.6 คะแนน จากการมีราคาที่เข้าถึงง่าย คนไทยคุ้นชินกับชาวจีน และระบบสาธารณสุขที่ดี สูงกว่าคอนโดใน สหรัฐ แคนาดา สหราชอาณาจักร และสิงคโปร์ ที่ได้คะแนนเท่ากับ 2.9, 2.4, 2.0 และ 1.8 ตามลำดับ โดยเป็นรองแค่คอนโดในออสเตรเลียที่ได้คะแนน 3.6 เพียงเท่านั้น
เราจึงเชื่อว่า เมื่อไทยสามารถเปิดรับนักท่องเที่ยวต่างชาติได้เต็มที่อีกครั้ง ตลาดคอนโดฯ ไทยก็จะได้รับอานิสงส์จากกำลังซื้อต่างชาติไปด้วย ดังนั้น ส่วนสุดท้ายเราจะมาวิเคราะห์กันว่า คอนโดฯในพื้นที่ไหนจะได้ประโยชน์จากการกลับมาของกำลังซื้อต่างชาติ?
คอนโดฯทำเลไหนยังโดนใจชาวต่างชาติ
สำหรับพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล คาดว่าคอนโดฯ ในสุขุมวิท สาทร อโศก รัชดา และพระราม 9 จะได้รับประโยชน์จากการกลับมาของกำลังซื้อต่างชาติ เนื่องจากทำเลดังกล่าวมีความอุดมสมบูรณ์ในเชิงอสังหาฯที่เหมาะกับชาวต่างชาติ ทั้งการมีโครงข่ายรถไฟฟ้าที่สะดวกต่อการเดินทาง การมีสถานที่และแหล่งชุมชนเฉพาะกลุ่มอยู่ในพื้นที่ คอนโดในทำเลดังกล่าวจึงมีโอกาสได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติอย่างต่อเนื่อง
สะท้อนจากข้อมูล Google Trend ในหมวดอสังหาฯ ที่ระบุว่าอสังหาฯ ในสุขุมวิท สาทร อโศก ถูกค้นหาจากทั่วโลก และได้รับความนิยมอย่างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากชาวญี่ปุ่นเนื่องจากทำเลดังกล่าวมีร้านค้า และชุมชนญี่ปุ่นกระจายอยู่ในพื้นที่
ทำเลที่ถูกค้นหารองลงมาคือ รัชดา และพระราม 9 ซึ่งเป็นทำเลยอดนิยมของชาวจีน เนื่องจากทำเลดังกล่าวมีชุมชนชาวจีนอย่างไชน่าทาวน์ห้วยขวาง และสถานทูตจีน ส่วนรอบนอกตัวเมืองอย่างทำเลรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย เช่น รามคำแหง รามอินทรา อุดมสุข-แบริ่ง และบางซื่อ พบว่ายังไม่ได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติเท่าใดนัก
สำหรับต่างจังหวัด คาดว่าคอนโดในชลบุรี ภูเก็ต เชียงใหม่ และประจวบคีรีขันธ์ จะเป็นกลุ่มแรกๆ ที่ได้รับประโยชน์จากการกลับมาของกำลังซื้อต่างชาติ เนื่องจากทั้ง 4 จังหวัดต่างเป็นจังหวัดที่ชาวต่างชาตินิยมเดินทางมาท่องเที่ยว คอนโดในพื้นที่จึงเป็นที่ต้องการตามไปด้วย
สะท้อนได้จาก 1) Implied Foreign Quota เฉลี่ยย้อนหลัง 3 ปีที่ 16-35% สูงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดต่างจังหวัดที่ 10% อยู่มาก
ประกอบกับ 2) มูลค่าตลาดที่สูงจากยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดของชาวต่างชาติที่ ปีละ 530-9,300 ล้านบาท สูงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดต่างจังหวัดที่ปีละ 500 ล้านบาท
อย่างไรก็ดี แม้คอนโดไทยจะยังอยู่ในความสนใจ แต่กำลังซื้อจากต่างชาติจะสามารถกลับมาได้เร็วหรือไม่ยังคงเป็นคำถามสำคัญ เนื่องจากคอนโดจัดเป็นสินค้าที่มีมูลค่าสูง ผู้ซื้อจึงต้องอาศัยข้อมูล และใช้ระยะเวลาในการตัดสินใจที่นานกว่าปกติ (ภาษาทางการตลาดเรียกว่า “High Involvement”) ผู้ซื้อส่วนใหญ่จึงต้องการเดินทางเข้ามาชมทำเล หรือโครงการจริงในไทยก่อนตัดสินใจซื้อ ซึ่งถือเป็นเรื่องที่ค่อนข้างเกิดขึ้นได้ยากในปัจจุบันที่การเดินทางระหว่างประเทศถูกจำกัดจากการระบาดของโควิด-19
เราจึงคาดว่ากว่าที่ตลาดคอนโดไทยจะทยอยได้รับประโยชน์จากการกลับมาจากกำลังซื้อต่างชาตินั้นอาจต้องรอนานถึงครึ่งหลังของปี 2565 เมื่อไทยสามารถเปิดรับนักท่องเที่ยวต่างชาติได้อีกครั้ง
ข้อมูลประกอบ
การคำนวณคะแนนความน่าสนใจของคอนโดฯ แต่ละประเทศในมุมมองผู้ซื้อชาวจีน
การคำนวณคะแนนความน่าสนใจของคอนโดใน 6 ประเทศที่ชาวจีนนิยมซื้อ ได้แก่ ออสเตรเลีย ไทย สหรัฐ สหราชอาณาจักร แคนาดา และสิงคโปร์ จะประเมินจาก 4 ปัจจัย ได้แก่ 1) ราคาอสังหาฯเข้าถึงง่าย 2) คนในประเทศคุ้นชินกับชาวจีน 3) คุณภาพของสาธารณสุข และ 4) ผลตอบแทนจากการลงทุน
ประเทศที่มีความโดดเด่นที่สุดจะได้รับคะแนนในปัจจัยนั้นๆ ที่ 5 คะแนน รองลงมาที่ 4, 3 และ 2 คะแนน ขณะที่ 2 ประเทศสุดท้ายจะได้คะแนนเท่ากันที่ 1 คะแนน จากนั้นจึงนำคะแนนมารวมกันโดยให้น้ำหนักในแต่ละปัจจัยที่ 25% เพื่อนำมา เปรียบเทียบว่าคอนโดในไทยอยู่อันดับที่เท่าไร? และยังเป็นที่น่าสนใจของชาวจีนอยู่หรือไม่?
ปัจจัยที่ 1: ราคาอสังหาฯ เข้าถึงได้ง่าย (น้ำหนัก 25%) ประเมินจาก ราคาคอนโดขนาด 35 ตร.ม. ในเมืองที่ชาวจีนนิยมซื้อในแต่ละประเทศ ประกอบด้วย เมลเบิร์น และซิดนีย์ (ออสเตรเลีย) กรุงเทพฯ (ไทย) ซีแอตเทิล และลอสแอนเจลิส (สหรัฐ) โทรอนโต และแวนคูเวอร์ (แคนาดา) ลอนดอนและแมนเซสเตอร์ (สหราชอาณาจักร) และสิงคโปร์
สำหรับปัจจัยด้านราคาพบว่า คอนโดในไทยมีราคาเข้าถึงได้ง่ายสุดที่ 6.1 ล้านบาท (คะแนน 5) รองลงมาคือ สหรัฐที่ 9 ล้านบาท (คะแนน 4) ออสเตรเลีย 10.2 ล้านบาท (คะแนน 3) แคนาดา 10.5 ล้านบาท (คะแนน 2) และสุดท้ายคือ สหราชอาณาจักรและสิงคโปร์ที่ 12 และ 20 ล้านบาท ตามลำดับ (คะแนนเท่ากันที่ 1)
ปัจจัยที่ 2: คนในประเทศมีความคุ้นชินกับชาวจีน (น้ำหนัก 25%) พบว่า ไทยและสิงคโปร์ เป็นประเทศที่มีความโดดเด่นในปัจจัยด้านนี้มากที่สุด สะท้อนจาก 1) สัดส่วนของคนเชื้อสายจีนต่อประชากร และ 2) สัดส่วนของนักท่องเที่ยวจีนต่อนักท่องเที่ยวทั้งหมดที่เคยรับในปี 2019
ทั้งของไทยที่สูงถึง 10% และ 27.9% (คะแนน 4.5) และของสิงคโปร์ที่ 50% และ 19% (คะแนน 4) รองลงมาได้แก่ ออสเตรเลียที่มีสัดส่วนของ 2 ตัวชี้วัดดังกล่าวในระดับกลางที่ 5.5% และ 24.6% (คะแนน 3.5) ขณะที่ สหรัฐ แคนาดา และสหราชอาณาจักรเป็น 3 ประเทศมีสัดส่วนของทั้ง 2 ตัวชี้วัดอยู่ในระดับต่ำจึงมีแนวโน้มว่าประชากรในประเทศอาจมีความคุ้นชินกับชาวจีนไม่สูงนัก (คะแนน 1.5, 1.5 และ 1 ตามลำดับ)
ปัจจัยที่ 3: คุณภาพของ Health Care (น้ำหนัก 25%) วัดจากอันดับ Health Care Index ที่จัดโดย CEOWORLD magazine ซึ่งประเมินจากปัจจัยย่อยหลายด้าน อาทิ ความพร้อมของโครงสร้างพื้นฐาน ค่าใช้จ่ายทางการแพทย์ และคุณภาพของบุคลากร เป็นต้น
สำหรับปัจจัยนี้พบว่า จากทั้งหมด 6 ประเทศ ออสเตรเลียเป็นประเทศที่มี Health Care Index อยู่ในอันดับสูงที่สุด ที่อันดับ 6 (คะแนน 5) รองลงมา ได้แก่ สหราชอาณาจักร ไทย และแคนาดา โดยมีสิงคโปร์และสหรัฐ เป็น 2 ประเทศที่มีอันดับต่ำสุดที่ 24 และ 30 ตามลำดับ (คะแนน 1) เนื่องจากทั้ง 2 ประเทศมีค่าใช้จ่ายทางการแพทย์ที่สูงเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ
ปัจจัยที่ 4: ผลตอบแทนจากการลงทุน (น้ำหนัก 25%) ประเมินจาก ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าคอนโด (Rental Yield) ของเมืองที่ชาวจีนนิยมในแต่ละประเทศ พบว่า คอนโดในสหรัฐ มี Rental Yield สูงสุดที่ 8% (คะแนน 5) รองลงมา ได้แก่ แคนาดา 4.7% (คะแนน 4) ออสเตรเลีย 4.3% (คะแนน 3) และสหราชอาณาจักร 3.7% (คะแนน 2) ขณะที่ ไทยและสิงคโปร์ เป็น 2 ประเทศที่มี Rental Yield ต่ำสุดที่ 3.2% และ 2.4% (คะแนน 1)
สรุปคะแนนรวม: เมื่อ คิดคะแนนเฉลี่ยจากทั้ง 4 ปัจจัย เราพบว่าประเทศที่มีคะแนนสูงคือออสเตรเลียที่ 3.6 คะแนน รองลงมาได้แก่ ไทยที่ 3.4 คะแนน และสหรัฐ แคนาดา สหราชอาณาจักร ที่ 2.9 2.4 และ 2.0 คะแนน โดยมีสิงคโปร์เป็นประเทศที่มีคะแนนอยู่ในอันดับต่ำสุดที่ 1.8 คะแนน สะท้อนให้เห็นว่าในมุมมองผู้ซื้อชาวจีนแล้ว คอนโดในไทยน่าจะมีความน่าสนใจเป็นอันดับที่ 2 โดยเป็นรองเพียงคอนโดในออสเตรเลียเท่านั้น
