กรณีโครงการแอชตัน อโศก ของบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ถูกศาลปกครองกลางมีคำสั่งให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง กลายเป็นประเด็นร้อนต่อเนื่องมาหลายวัน เพราะส่งผลกระทบกับหลายฝ่ายที่เกี่ยวข้อง เนื่องจากคอนโดกลางเมืองแท่งนี้มีมูลค่าโครงการโดยรวม 6,481 ล้านบาท มีจำนวนยูนิตทั้งหมด 783 ยูนิต เป็นโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว และมีการโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อไปแล้ว 666 ยูนิต คิดเป็น 87% มูลค่า 5,639 ล้านบาท ที่สำคัญมีคนย้ายเข้าไปอยู่แล้ว 578 ครอบครัว ที่อาจจะต้องรับเคราะห์กรรมจากคำสั่งเพิกถอนใบอนุญาตในครั้งนี้
ปมปัญหาโครงการแอชตัน อโศก
ปัญหาของที่ดินแปลงนี้เกิดขึ้นจากการที่อนันดาได้ซื้อที่ดินซึ่งตั้งอยู่ด้านหลังสถานีรถไฟฟ้าสุขุมวิท เนื้อที่ 2 ไร่ 3 งาน 47 ตารางวาโดยประมาณ แต่มีทางเข้าออกจากที่ดินโครงการกว้าง 6.4 เมตรเชื่อมต่อกับถนนอโศกมนตรี อนันดาจึงได้ศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาคอนโดมิเนียมที่รองรับการเดินทางโดยรถไฟฟ้าตามแนวคิด TOD หรือ Transit Oriented Development เพื่อใช้ประโยชน์จากที่ดินที่ซื้อมาตารางวาละ 1 ล้านบาท ให้เกิดประโยชน์สูงสุด ซึ่งในขณะนั้นทางการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย(รฟม.) ก็มีนโยบายสนับสนุนให้เกิดการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าอยู่เช่นกัน
การที่จะสร้างคอนโดขนาดใหญ่ที่มีเนื้อที่เกินกว่า 3 หมื่นตารางเมตร ตามกฎกระทรวงฉบับที่ ฉบับที่ 33 (พ.ศ.2535) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 กำหนดให้
“…ที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งของอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษที่มีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นมากกว่า 30,000 ตารางเมตร ต้องมีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดินนั้นยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตรเช่นกัน…”
ขอใช้ที่ดินรฟม.ให้เข้าเกณฑ์กม.
ประเด็นก็คือ ถ้าอนันดาจะสร้างคอนโดให้คุ้มค่ากับราคาที่ดินที่จ่ายไปต้องสร้างคอนโดที่มีพื้นที่เกินกว่า 30,000 ตารางเมตร ที่ดินของโครงการที่ติดถนนสาธารณะต้องยาว 12 เมตร แต่อนันดามีที่ดินเข้าออกติดถนนสาธารณะยาวเพียง 6.4 เมตร เมื่อรฟม.มีนโยบายที่จะให้ใช้ประโยชน์ในที่ดินของรฟม.เป็นทางผ่าน ก็สามารถจะขอใช้ประโยชน์ที่ดินของรฟม.เพื่อขยายทางที่มีอยู่ 6.4 เมตร เป็น 13 เมตร เพื่อให้เข้าหลักเกณฑ์การพัฒนาอาคารขนาดใหญ่ที่มีเนื้อที่เกินกว่า 30,000 ตารางเมตร
อนันดาจึงได้สอบถามไปที่รฟม.ก็ได้รับการยืนยันว่าวิธีการดังกล่าวสามารถทำได้จริง ซึ่งนายชานนท์ เรืองกฤตยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ อธิบายว่า เราได้ pre consult กับหลายหน่วยงานทั้งรฟม.และกทม. เพื่อ confirm ว่า ทำได้จริงๆ เพราะเป็นเรื่องใหม่สำหรับเราเหมือนกัน ขณะเดียวกันทีมก็พยายามศึกษาหาข้อมูลว่าทำได้จริงหรือเปล่า เพราะบอร์ดความเสี่ยงของบริษัท รวมถึงบริษัทร่วมทุนก็เข้มงวดกับเรื่องนี้ และทีมงานก็พยายามศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมเพื่อให้มั่นใจว่าสามารถทำได้
นายชานนท์ ยกตัวอย่างความเห็นของคณะกรรมการกฤษฎีกา (คณะพิเศษ) เรื่องแนวทางการนำที่ดินที่ได้จากการเวนคืนไปใช้ให้เกิดประโยชน์สูงสุด ที่มีความเห็นว่า “ที่ดินที่ได้มาจากการเวนคืนสามารถนำที่ดินไปใช้ประโยชน์อย่างอื่นได้ โดยไม่กระทบกับวัตถุประสงค์หลักของการเวนคืน” ซึ่งจะเห็นว่าเราศึกษากฎหมายอย่างละเอียด มีการหารือเรื่องการออกใบอนุญาตกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องมากกว่า 20 ครั้ง ก่อนที่จะตัดสินใจเดินหน้าโครงการแอชตัน อโศก
ขณะที่รฟม.ได้อนุญาตให้บริษัทใช้ประโยชน์ที่ดินของรฟม.เป็นทางผ่านในเดือนกรกฎาคม 2557 โดยบริษัทจะจ่ายเป็นค่าตอบแทนให้กับรฟม.เป็นจำนวน 97 ล้านบาท และดำเนินการขออนุญาตจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องอย่างถูกต้อง โดย ได้รับความเห็นชอบรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ในเดือนกุมภาพันธ์ 2558 เริ่มก่อสร้างอาคารตามมาตรา 39 ทวิ แต่ต่อมาสมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อนและผู้อยู่อาศัยใกล้เคียงโครงการรวม 16 ราย ได้ยื่นฟ้องหน่วยงานที่เกี่ยวข้องกับการขออนุญาตก่อสร้างอาคารต่อศาลปกครองกลาง เป็นจุดเริ่มต้นข้อพิพาทจนเป็นเหตุสะเทือนเมืองอยู่ในขณะนี้
ถูกร้องเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง
ทั้งนี้ ผู้ร้องได้ยื่นฟ้องหน่วยงานที่เกี่ยวข้องในฐานะที่ร่วมกันละเลยต่อหน้าที่ตามที่กฎหมายกำหนดให้ต้องปฏิบัติ ด้วยการอนุญาตให้บริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก ดำเนินการก่อสร้างโครงการอาคารชุดที่พักอาศัยแอชตัน อโศก โดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย ซึ่งศาลปกครองกลางได้มีคำพิพากษา เมื่อวันที่ 30 กรกฎาคมที่ผ่านมา โดยให้เพิกถอนหนังสือรับแจ้งการก่อสร้างอาคารพิพาททุกฉบับโดยให้มีผลย้อนหลังไปถึงวันที่ออกคำสั่งดังกล่าว เพื่อมิให้คำสั่งดังกล่าวมีผลในระบบกฎหมายต่อไป
ประเด็นสำคัญที่ใช้ในการพิพากษาครั้งนี้ก็คือ “…ที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งของอาคารโครงการแอชตัน อโศก ไม่มีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดินยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ตามที่กำหนดไว้ในข้อ 2 วรรคสอง ของกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535) ออกตามความใน พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522…”
จากคำพิพากษาของศาลปกครองกลางชี้ให้เห็นว่า ที่ดินที่ทางอนันดาขอใช้ประโยชน์จากรฟม.เป็นทางผ่านโดยการจ่ายค่าตอบแทนนั้นไม่ถือว่าเป็นที่ดินของบริษัทอนันดา ซึ่งเป็นประเด็นที่จะต้องต่อสู้ทางกฎหมายกันต่อไปในชั้นอุทธรณ์
อนันดา ยืนยันทำทุกอย่างถูกต้องตามกม.
นายชานนท์ ยืนยันว่า บริษัทดำเนินงานอย่างระมัดระวัง รอบคอบ มีการศึกษาข้อมูลต่างๆ เกี่ยวกับการใช้ทางเข้า-ออก ของ รฟม.จากโครงการอื่นๆ ซึ่งแอชตัน อโศก ไม่ใช่รายแรกที่ใช้ทางเข้า-ออกของรฟม. รวมถึงการดำเนินงานขออนุมัติใบอนุญาตต่างๆ ทุกขั้นตอนอย่างถูกต้องภายใต้กฎระเบียบและข้อบังคับของภาครัฐอย่างเคร่งครัด และได้ผ่านการพิจารณาเห็นชอบจากส่วนงานราชการที่เกี่ยวข้องในทุกภาคส่วน
โครงการแอชตัน อโศก ผ่านการอนุมัติจาก 8 หน่วยงานรัฐ ประกอบด้วย 9 ใบอนุญาตที่ใช้ประกอบในการขออนุญาตก่อสร้างอาคาร ก่อนดำเนินงานได้หาความเห็นจาก 7 หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง และผ่านคณะกรรมการในการพิจารณารวม 5 คณะ นอกจากนี้ ยังมีโครงการที่ทำในลักษณะคล้ายกันมากกว่า 13 โครงการ เฉพาะที่ทำกับรฟม.มีกว่า 6 โครงการ
“เรื่องของวิธีปฏิบัติเราก็คิดว่าไม่มีอะไรที่แปลกประหลาด ผ่านการอนุมัติมาทุกหน่วยงานอย่างครบถ้วน ซึ่งคำตัดสินของศาลบอกว่าที่ดินที่ได้จากการเวนคืน ไม่สามารถนำมาใช้ประโยชน์อย่างอื่นนอกเหนือจากวัตถุประสงค์ของการเวนคืนได้ ถ้ารฟม.ต้องการอาคารจอดรถมาแลกกันตามแนวคิดของ TOD ที่ทางรฟม.ต้องการให้เกิดขึ้น ผมว่ามันก็ make sense ไม่เช่นนั้นจะสร้างรถไฟฟ้ากันไปเยอะๆ ทำไม เดี๋ยวจะมีสถานีเกิดขึ้นอีก 300 สถานีทั่วกรุงเทพฯ ปริมณฑล แล้วกลายเป็นที่ดินตาบอด ไม่ให้เกิดการพัฒนารอบสถานีแล้วจะสร้างไปทำไม”
นายชานนท์ กล่าวอีกว่า โครงการนี้เป็นเรือธงของอนันดา เมื่อเกิดเหตุการณ์แบบนี้ก็เหมือนเราโดนเสียบที่หัวใจ อยากให้เราตายไปเลย นักลงทุน ลูกค้าจะคิดกับเราอย่างไร ในเมื่อเราทำด้วยความสุจริตทุกอย่างแล้ว แต่ตอนนี้กลายเป็นว่า อนันดาดูเหมือนเป็นจำเลยไปแล้วในสังคม กับลูกค้าเราก็รับไปเต็มๆ ซึ่งก็ต้องเข้าใจความรู้สึกของลูกค้าที่ต้องมาเจอกับสถานการณ์แบบนี้ แต่ก็ยังโชคดีที่ลูกค้าส่วนใหญ่เข้าใจและเห็นใจ เราก็น้อมรับทุกอย่าง อย่างระอายใจในแบรนด์ของเรา และพร้อมที่จะยืนเคียงข้างแก้ปัญหาให้ลูกค้าจนถึงที่สุด
domino effect กระทบชิ่งธุรกิจอสังหาฯ
ขณะที่นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวเพิ่มเติมว่า ปัญหาที่เกิดขึ้นกับโครงการแอชตัน อโศก สร้างผลกระทบในวงกว้างไม่ว่าจะเป็นการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ ภาคเศรษฐกิจ เพราะว่าเราปฏิบัติตามกฎหมายอย่างถูกต้องโดยสุจริต ผ่านกระบวนการขออนุญาตมาทุกขั้นตอน เคสนี้จะเป็น domino effect ไปถึงธุรกิจอื่นๆ ไม่ว่าจะเป็นโรงแรม ห้างสรรสินค้า คอนโดมิเนียม หรือบ้านจัดสรร ที่ทำในลักษณะเดียวกัน
“จุดยืนของอนันดา เราจะยืนเคียงข้างลูกค้า 666 ยูนิต 578 ครอบครัว ที่เราขายและโอนไปเรียบร้อยแล้วที่เราต้องดูแล โดยจะไม่ทิ้งใครไว้ข้างหลัง และเรามั่นใจว่าจะผ่านวิกฤติที่เกิดขึ้นในครั้งนี้ไปได้ และเชื่อว่า ถ้าเราสามารถแก้ปัญหานี้ให้ผ่านไปได้ด้วยความมุ่งมั่น ตั้งใจรับผลิดชอบต่อลูกค้าของเรา ความเชื่อมั่นของลูกค้าต่อแบรนด์อนันดาจะดียิ่งขึ้น”
นายประเสริฐยังกล่าวอีกว่า ผลกระทบไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะในเมืองไทย เรามีพันธมิตรจากญี่ปุ่นที่ร่วมลงทุนกับเรา เรามีลูกค้าที่เป็นชาวต่างชาติ 140 ครอบครัว จาก 20 ประเทศ เช่น จีน 62 ครอบครัว ญี่ปุ่น 28 ครอบครัว ไต้หวัน 12 ครอบครัว สิงคโปร์ 10 ครอบครัว แคนาดา 5 ครอบครัว เป็นต้น ซึ่งจะกระทบต่อความเชื่อมั่นต่อการลงทุนและการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
สมาคมสถาปนิกชี้ 4 ประเด็นเป็นกรณีศึกษา
กรณีของแอชตัน อโศก สมาคมสถาปนิกสยาม ในพระบรมราชูปถัมภ์ ได้คัดกรองประเด็นที่น่าสนใจไว้เป็นกรณีศึกษาดังนี้
ข้อ 1. คดีนี้มีประเด็นที่ถูกฟ้อง 5 เรื่อง แต่มีประเด็นเดียวเท่านั้นที่ศาลพิพากษาว่าเป็นความผิด คือ “การออกใบรับหนังสือแจ้งความประสงค์จะก่อสร้างฯ เป็นการกระทำที่มิชอบ เนื่องจากผู้ประกอบการมิสามารถนำที่ดินบางส่วนของรฟม.มาเป็นส่วนหนึ่งของพื้นที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งอาคาร เพื่อที่จะทำให้อาคารดังกล่าวมีด้านหนึ่งของที่ดินกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะกว่างไม่น้อยกว่า 18 เมตร”
เพราะที่ดินดังกล่าวจะอย่างไรก็มิใช่ที่ดินของผู้ประกอบการ, มิใช่ทางสาธารณประโยชน์ และการอนุญาตให้ใช้ที่ดินของรฟม.ไม่ตรงกับวัตถุประสงค์ของการเวนคืนที่ดิน
ข้อ 2. ในคดีนี้ ผู้อำนวยการเขตวัฒนา ผู้อำนวยการสำนักการโยธา และผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร ให้การมีสาระสำคัญว่า คณะกรรมการพิจารณาคำขออนุญาตก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคาร ของกทม.ได้พิจารณาแบบที่ผู้ประกอบการยื่นขออนุญาตมาแล้วพบเห็นว่า “แบบที่ยื่น ไม่มีส่วนใดขัดประกาศ ข้อบัญญัติ กฎกระทรวง พรบ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 หรือกฎหมายอื่นของ กทม.” เพราะว่า
ข้อ 3. ก่อนการแจ้งการก่อสร้างตามมาตรา 39 ทวิ ผู้ประกอบการได้มีหนังสือหารือไปยังกรมโยธาธิการและผังเมือง และกรมโยธาธิการและผังเมืองได้มีหนังสือตอบข้อหารือของผู้ประกอบการว่า
“หากที่ดินที่จะใช้เป็นที่ตั้งของอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ แม้จะมิได้อยู่ติดถนนสาธารณะ หากมีที่ดินแปลงอื่นที่สามารถใช้เป็นทางเข้า-ออกสู่ถนนสาธารณะ สำหรับอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษนั้นได้ตลอดตราบที่อาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษตั้งอยู่ และสามารถใช้เป็นทางเข้าออกของรถดับเพลิงได้สะดวก ก็จะเป็นไปตามเจตนารมณ์ของกฎกระทรวง ฉบับที่ 33”
ดังนั้นการที่ผู้ประกอบการนำที่ดินบางส่วนของรฟม. มาเป็นส่วนหนึ่งของพื้นที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งอาคาร เพื่อที่จะทำให้อาคารดังกล่าวมีด้านหนึ่งของที่ดินกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร กทม.จึงเห็นว่าถูกต้องตามกฎกระทรวงแล้ว
ข้อ 4. และในกรณีเช่นเดียวกันนี้ สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาได้เคยให้ความเห็นในปัญหาข้อกฎหมายไว้ตามที่คณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ร้องขอ ในการพิจารณาอุทธรณ์ของผู้ประกอบการรายหนึ่งว่าถูกต้องตามกฎกระทรวงกำหนด
บทเรียนจากอนันดา : กฎหมายต้องมีความชัดเจน
ทั้งหมดของคำพิพากษานี้เป็นคำพิพากษาที่สั่งให้ กรุงเทพมหานครในฐานะเจ้าพนักงานท้องถิ่น เพิกถอนการอนุญาตให้ก่อสร้างอาคารนี้ แต่จะอย่างไรก็ดี คดีนี้ยังคงต้องมีการอุทธรณ์ในชั้นศาลปกครองสูงสุดต่อไป และเนื่องจากคดีนี้ยังไม่ถึงที่สุด อาคารหลังนี้ก็ยังคงสามารถใช้งานได้ตามปกติต่อไป หรือแม้กระทั่งคดีถึงที่สุดแล้วก็ใช่ว่าจะสามารถทำการรื้อถอนได้ง่าย ๆ อันมี case study ให้เห็นในหลายโครงการ
แม้ว่าประเทศไทยเราจะใช้กฎหมายที่ยึดถือตัวบทเป็นหลัก แต่จากกรณีที่เกิดขึ้นทั้งหมดนี้ทำให้เกิดข้อสงสัยว่าเจตนารมณ์กับตัวบทกฎหมาย อันไหนที่เราควรให้ความสำคัญมากกว่ากัน หากผู้ปฏิบัติมีข้อสงสัยตามกฎหมายควบคุมอาคารขึ้นมาอีก ผู้ปฏิบัติควรที่จะหารือหน่วยงานไหนดี
ที่สำคัญที่สุด กรณีเช่นนี้คงไม่ได้มีเพียงที่เดียวทั้งในอดีตและอนาคต ข้อดีที่เกิดจากเหตุการณ์นี้ คงเป็นประเด็นให้เกิดการพัฒนากฎหมายไปสู่ความชัดเจนให้กับทั้งเจ้าหน้าที่ผู้ใช้กฎ สถาปนิก และผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการพัฒนาของประเทศในภาพรวม
ผลกระทบที่เกิดขึ้นถ้าต้องเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างกันจริงๆ
- คนที่เดือดร้อนที่สุดก็คือ “ผู้บริโภค” ที่ซื้อโครงการไปแล้วในราคาที่ไม่ใช่ถูกๆ ยูนิตละ 7-8 ล้านบาทอัพๆ เมื่อคอนโดซื้อมาเพื่ออยู่อาศัยมีความเสี่ยงที่จะถูกรื้อถอน ก็คงไม่มีกระจิตกระใจจะผ่อนต่อ แม้ว่าระยะในการพิจารณาในชั้นอุทธรณ์จะใช้เวลา 3-5 ปีก็ตาม
- คนที่เดือดร้อนลำดับต่อไปก็คือ สถาบันการเงินที่ปล่อยสินเชื่อให้ผู้บริโภคมูลค่ารวมๆ ก็น่าจะหลายพันล้านอยู่ (มูลค่ายูนิตโอนกรรมสิทธิ์ 5,639 ล้านบาท) ก็คงต้องหนาวๆ ร้อนๆ กับเคสนี้ เพราะอยู่ดีๆ หลักประกันเงินกู้หายวับไปต่อหน้าต่อตา ความเสี่ยงที่จะกลายเป็น NPL มีสูง
- บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ได้รับผลกระทบจากความเชื่อมั่นของนักลงทุน และผู้บริโภคอย่างแน่นอน โดยหุ้นอนันดาปรับตัวลงจาก 1.80 บาท ในวันที่ 30 กรกฎาคม เหลือ 1.55 บาทในวันที่ 2 สิงหาคม และยังอยู่ที่ 1.59 บาท ในวันที่ 4 สิงหาคม และได้เลื่อนการเสนอขายหุ้นกู้ที่มีแผนจะเปิดขายในต้นเดือนสิงหาคมออกไป
- ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะได้รับผลกระทบตามมา ทั้งในแง่ของความเชื่อมั่นในการลงทุน โครงการใหญ่ๆ ในลักษณะเดียวหรือคล้ายกันอาจจะต้องหยุดชะงัก เพราะเจ้าหน้าที่รัฐไม่มั่นใจในข้อกฎหมาย กลัวความผิดที่จะเกิดขึ้นในภายหลังจะเกิดการชะลอการออกใบอนุญาต ในขณะที่ผู้อยู่อาศัยในพื้นที่ข้างเคียงในหลายๆ โครงการอาจจะเอากรณีของแอชตัน อโศก เป็นแบบอย่างในการฟ้องร้องโครงการที่อยู่ข้างเคียง
- ผู้บริโภคจะเริ่มไม่เชื่อมั่นในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมใกล้สถานีรถไฟฟ้า เพราะไม่รู้ว่าจะเกิดปัญหาในลักษณะเดียวกับแอชตัน อโศก นี้หรือไม่ ยิ่งกำลังซื้อจากต่างชาติที่เตรียมจะกลับเข้ามาซื้ออีกครั้งหลังสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 คลี่คลาย จะยิ่งอ่อนไหวต่อประเด็นทางกฎหมายเหล่านี้
ปัญหาที่เกิดกับโครงการแอชตัน อโศก สะท้อนให้เห็นปัญหามากมายที่จะเป็นอุปสรรคในการพัฒนาเมือง โดยเฉพาะอย่างยิ่งการบังคับใช้กฎหมายที่ไปคนละทิศละทาง กฎหมายเวนคืนว่าอย่างหนึ่ง กฎหมายของหน่วยงานว่าอีกอย่างหนึ่ง ความเห็นและการตีความในกฎหมายไปคนละทิศละทาง
เมื่อเกิดปัญหาแต่ละหน่วยงานก็นิ่งเงียบ โยนปัญหาให้พ้นตัว ซึ่งปัญหาในลักษณะดังกล่าวเกิดขึ้นมาแล้วในหลายๆ กรณี และสุดท้ายประชาชนที่เป็นผู้บริโภค ต้องมารับเคราะห์กับปัญหาที่เกิดขึ้นทุกครั้งไป
แม้ว่ารัฐบาลจะมีนโยบายส่งเสริมให้เกิดการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีขนส่งมวลชนตามหลักของ TOD ที่เป็นแนวคิดสากลที่ใช้กันอยู่ทั่วโลก โดยมีการยกร่างพ.ร.บ.การพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีขนส่งมวลชน แต่ก็ยังไม่ทันต่อการพัฒนาที่เกิดขึ้นอย่างรวดเร็วในพื้นที่เขตเมือง กรณีของแอชตัน อโศก ก็คือหนึ่งในระเบิดที่ซุกไว้ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาเมืองในอนาคต
