ผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ระลอกที่ 3 รุนแรงและหนักหน่วงเกินกว่าที่หลายฝ่ายคาดการณ์กันไว้ เมื่อดูตัวเลขทางเศรษฐกิจที่ชี้ชัดว่า เศรษฐกิจไทยอาการยังน่าเป็นห่วง โดยเฉพาะการบริโภคภาคเอกชนที่ได้รับผลกระทบจากการล็อคดาวน์
จากการประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) เมื่อวันที่ 4 สิงหาคม 2564 ได้ประเมินว่า เศรษฐกิจไทยในปี 2564 ได้รับผลกระทบจากการระบาดของโควิด-19 มากกว่าที่ประเมินไว้ ความเสี่ยงทางเศรษฐกิจในระยะข้างหน้ายังอยู่ในระดับสูง แนวโน้มการขยายตัวของเศรษฐกิจไทยอยู่ที่ร้อยละ 0.7 ในปี 2564 และ 3.7 ในปี 2565
เป็นการปรับลดลงตามการบริโภคภาคเอกชนที่ได้รับผลกระทบมากในปีนี้และแนวโน้มนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ปรับลดลงมากในปีหน้า ด้านตลาดแรงงานเปราะบางมากขึ้น โดยเฉพาะภาคบริการและผู้ประกอบอาชีพอิสระ
ทั้งนี้ เศรษฐกิจไทยยังมีความเสี่ยงด้านต่ำอย่างมีนัยสำคัญจากการระบาดทั้งในและต่างประเทศที่มีแนวโน้มรุนแรงขึ้น จะส่งผลกระทบต่อการบริโภคภาคเอกชน รายได้และการจ้างงาน เพิ่มเติมจากผลกระทบต่อจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติ
อย่างไรก็ดี เศรษฐกิจไทยยังมีแรงสนับสนุนเพิ่มเติมจากแนวโน้มการใช้จ่ายภาครัฐที่สูงขึ้นจาก พ.ร.ก. กู้เงินล่าสุด และการส่งออกสินค้าที่ขยายตัวดี แม้ภาคการผลิตบางส่วนได้รับผลกระทบจากการระบาดในโรงงานและการขาดแคลนวัตถุดิบชั่วคราว
ขณะที่สภาพคล่องในระบบการเงินยังอยู่ในระดับสูง แต่การกระจายตัวยังไม่ทั่วถึงจากความเสี่ยงด้านเครดิตที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะธุรกิจ SMEs และภาคครัวเรือนที่ได้รับผลกระทบเพิ่มเติมจากการระบาด
โจทย์สำคัญที่สุดของเศรษฐกิจไทยก็คือ การเร่งควบคุมการระบาดและกระจายวัคซีน เพื่อฟื้นความเชื่อมั่นของประชาชนและเอื้อให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจและรายได้กลับมาขยายตัว ขณะที่มาตรการทางการคลังและการเงินจะต้องเร่งช่วยผู้ได้รับผลกระทบให้ตรงจุดและทันการณ์ยิ่งขึ้น ต้องเร่งผลักดันผ่านการกระจายสภาพคล่องและลดภาระหนี้ของกลุ่มที่ได้รับผลกระทบ
ขณะที่ธนาคารเกียรตินาคินภัทร โดยสายงานสินเชื่อธุรกิจ ได้วิเคราะห์การระบาดของโควิด-19 ระลอก 3 เริ่มส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจน โดยเฉพาะในกลุ่มกำลังซื้อที่เป็นกลุ่มตลาดโรงงาน อีกทั้งภาพรวมการเปิดโครงการใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล มีปริมาณลดลงอย่างมีนัยยะสำคัญ
โอนบ้านกลุ่มแรงงานอุตสาหกรรมลดฮวบ
การระบาดของโรคโควิด-19 ระลอก 3 เริ่มมีผลกระทบชัดเจนทำให้ยอดการโอนกรรมสิทธิ์ของบ้านใหม่ (นิติบุคคล) ในไตรมาสแรกปีนี้ ลดลงอย่างมาก โดยเฉพาะในกลุ่มกำลังซื้อที่เป็นกลุ่มตลาดโรงงาน ซึ่งสะท้อนจากอัตราการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงมาก ในจังหวัดนครปฐม สมุทรสาคร และสมุทรปราการ
กลุ่มสินค้าที่มีอัตราการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงสูงสุดเป็น ทาวน์เฮ้าส์ ซึ่งเมื่อเปรียบเทียบในไตรมาสแรกปี 2563 กับ ไตรมาส แรกปีนี้ ลดลงมากถึง -88% ในจังหวัดนครปฐม -45%ในจังหวัดสมุทรสาคร และ -28% ในจังหวัดสมุทรปราการตามลำดับ
ส่วนในกรุงเทพมหานคร สินค้าทาวน์เฮ้าส์ มีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงเช่นกัน แต่ยังลดลงในสัดส่วนที่ต่ำที่ -10% ตรงกันข้ามกับการโอนกรรมสิทธิ์ของบ้านเดี่ยวที่เพิ่มขึ้น +35% สะท้อนให้เห็นถึงกลุ่มลูกค้าที่ต้องการที่อยู่อาศัย (real demand) ยังคงมีการตัดสินใจซื้อและโอนกรรมสิทธิ์
ส่วนกลุ่มตลาดทาวน์เฮ้าส์ระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท ในพื้นที่ที่กำลังซื้อหลักเป็นพนักงานในนิคมอุตสาหกรรมหรือกลุ่มโรงงานมีโอกาสที่จะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากผลกระทบโดยตรงด้านรายได้ที่ไม่แน่นอนและการระบาดของคลัสเตอร์ใหม่ในกลุ่มโรงงาน
บริษัทอสังหาฯชะลอเปิดโครงการใหม่
ด้านภาพรวมการเปิดโครงการใหม่พื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลในไตรมาสแรกปีนี้ มีการเปลี่ยนแปลงลดลงอย่างมีนัยยะสำคัญ เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสแรกปี 2563 จากผลกระทบของโควิด-19 โดยมีจำนวนยูนิตเปิดใหม่รวม 12,985 ยูนิต ลดลง 7,212 ยูนิต (-35%) จากการที่ผู้ประกอบการเริ่มปรับตัวในการเปิดโครงการโดยจับกลุ่มเป้าหมายเฉพาะในกลุ่มที่ยังมีกำลังซื้อและได้รับผลกระทบไม่มากจากโควิด-19
พบว่ากลุ่มสินค้าที่มียูนิตเปิดขายสูงสุดคือคอนโดมิเนียม โดยมียูนิตขายใหม่เข้ามาในตลาด 5,857 ยูนิต ลดลง -15% จากไตรมาสแรกปี 2563 ซึ่งกลุ่มนี้เริ่มเห็นภาพการชะลอเปิดตัวตั้งแต่ต้นปี 2563 รองลงมาคือ กลุ่มทาวน์เฮ้าส์มียูนิตเปิดขายใหม่ 4,159 ยูนิต ลดลง -56% จากไตรมาสแรกปี 2563 ส่วนบ้านเดี่ยวมียูนิตเปิดขายใหม่ 1,274 ยูนิตลดลง -44%จากช่วงเดียวกัน
ทาวน์เฮ้าส์เปิดใหม่ราคา 3-4 ล้าน ขายดี
กลุ่มโครงการที่เปิดใหม่และขายดี เป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยในระดับราคา 3-5 ล้านบาท และกลุ่ม 5-10 ล้านบาท ซึ่งถ้าเจาะลึกลงไปในรายสินค้าจะเห็นว่ากลุ่มทาวน์เฮ้าส์ เป็นสินค้าเปิดใหม่ที่ขายดีที่สุดโดยกลุ่มระดับราคาที่ขายดีเป็นช่วงระดับราคา 3-4 ล้านบาท (ทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น) และระดับราคา 5-7 ล้านบาท (ทาวน์เฮ้าส์ 3 ชั้น)
กลุ่มสินค้าเปิดใหม่ที่น่าสนใจคือ บ้านแฝดในระดับราคา 5-7 ล้านบาทในพื้นที่เมืองรอบนอก ซึ่งเป็นสินค้าทดแทนบ้านเดี่ยวที่ขยับราคาสูงขึ้นเป็น 8-10 ล้านบาทและบ้านแฝดมากกว่า 10 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่ขายดีแซงบ้านเดี่ยวในช่วงระดับราคาเดียวกัน โดยพื้นที่ที่โครงการทาวน์เฮ้าส์และบ้านแฝดมีการเปิดขายใหม่มากที่สุดคือโซนฝั่งตะวันออกและทางเหนือของกรุงเทพฯ เช่น บางนา-ศรีนครินทร์ รามอินทรา รังสิต-ลำลูกกา (ไม่เกินแนววงแหวนตะวันออก)
คอนโด ราคาไม่เกิน 2 ล้านเจาะตลาดเฉพาะ
ส่วนกลุ่มคอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่และขายดีมีแนวโน้มที่จะปรับราคาลดลงเป็นกลุ่มระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท ซึ่งจากแนวโน้มการเปิดตัวโครงการใหม่และระดับราคาที่ขายดีดังกล่าวสะท้อนให้เห็นถึงสัญญาณของกำลังซื้อที่เปลี่ยนแปลงไป ขนาดของดีมานด์ในช่วง 1 ปีข้างหน้ามีแนวโน้มหดตัว เป็นกำลังซื้อเฉพาะกลุ่ม และขยายตัวในบางพื้นที่เท่านั้นสำหรับในช่วงที่สถานการณ์โควิด-19 ยังไม่สามารถควบคุมได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ในสถานการณ์การระบาดของโรคโควิด-19 ที่ยังไม่แน่ชัดว่ายาวนานเพียงใด ปัจจัยลบที่ส่งผลกระทบโดยตรงกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าการฉีดวัคซีนที่ล่าช้าและอาจจะไม่ได้ตามเป้าหมายในปี 2564 การติดเชื้อโควิด-19 ที่กระจายเพิ่มในกลุ่มแรงงานก่อสร้างและภาคอุตสาหกรรม สัดส่วนหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้น
กลุ่มกำลังซื้อใหม่ยังมีอัตราการว่างงานสูง กลุ่มกำลังซื้อต่างชาติที่ยังไม่กลับมาในปีนี้ หรือการอนุมัติสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยที่เข้มงวดขึ้น จะเป็นอุปสรรคที่ชะลอความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ทำให้ตลาดมีแนวโน้มหดตัวลงเป็นกลุ่มกำลังซื้อที่เฉพาะเจาะจงมากขึ้น และเกิดการแข่งขันแย่งตลาดที่ยังมีกำลังซื้อดังกล่าว
แนะธุรกิจอสังหาฯปรับตัวมองหาโอกาสในวิกฤต
ธนาคารเกียรตินาคินภัทร โดยสายงานสินเชื่อธุรกิจ เห็นว่าการปรับตัวและมองหาโอกาสจากช่องว่างของตลาดเป็นกลยุทธ์ที่เหมาะสมในสถานการณ์ที่อุปสงค์ชะลอตัว อาทิ
- การเจาะกลุ่มเป้าหมายที่ได้รับผลกระทบน้อย
- การกำหนดเซ็กเมนต์โดยนำเสนอสินค้าที่ตรงตามความต้องการของลูกค้าเฉพาะกลุ่มมากขึ้น
- การสร้างรูปแบบบริการที่รองรับสถานการณ์การใช้ชีวิตแบบนิวนอร์มัล
- การบริหารสภาพคล่องของกระแสเงินสด
- การบริหารจัดการต้นทุนและความสมดุลของสต็อกบ้านที่ก่อสร้างกับอัตราการขายที่เหมาะสม
- การกำหนดแผนสำรองกรณีกลุ่มเซ็กเมนต์เดิมไม่สร้างยอดขาย
- การปรับรูปแบบสินค้าได้เร็ว การมองหาโอกาสในทำเลใหม่ๆ และกลุ่มเซ็กเมนต์ที่อุปทานในพื้นที่มีเหลือไม่มากหรือมีคู่แข่งขันน้อย
- การพัฒนาสินค้าใหม่ในทำเลซึ่งได้ประโยชน์จากการปรับปรุงผังเมืองกรุงเทพมหานคร จะเป็นช่องสำหรับเติมเต็มความต้องการสินค้าในบางระดับราคาที่ไม่สามารถเป็นไปได้ตามผังเมืองเดิม
ถือเป็นโอกาสสำคัญของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ระหว่างสถานการณ์ที่โควิด-19 ยังไม่เห็นบทสรุป
