fbpx
© thaipropertymentor.com - 2021. All rights reserved.

เลื่อนใช้ผังเมืองกทม.ฉบับใหม่ยาว 2-3 ปี

ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 มีแนวโน้มที่จะเลื่อนการบังคับใช้ไปแบบยาวๆ จากเดิมที่เคยตั้งเป้าว่าจะประกาศใช้ในช่วงปลายปี 2563 ก่อนขยับมาเป็นปี 2564 แต่สถานการณ์ในตอนนี้อาจจะต้องใช้เวลายาวนานถึง 2-3 ปีเลยทีเดียว

ดูเหมือนว่า การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 จะเป็นอุปสรรคที่ทำให้กระบวนการปรับปรุงร่างเกิดความล่าช้า แต่ปัญหาจริงๆ อยู่ที่การปรับปรุงร่างผังเมืองรวมกรุงเทพทหานครต้องปฏิบัติตามแนวทางของพ.ร.บ.การผังเมืองฉบับใหม่ ซึ่งมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 25 พฤศจิกายน 2562

หลังการประชุมรับฟังความเห็นประชาชนเมื่อวันที่ 24 พฤษภาคม 2562 และปิดประกาศ 90 วัน ให้เจ้าของที่ดิน ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียยื่นคำร้องขอแก้ไขเปลี่ยนแปลงผังเมืองรวม ซึ่งคาบเกี่ยวกับพ.ร.บ.การผังเมือง พ.ศ. 2562 มีผลบังคับใช้ทำให้คณะกรรมการผังเมืองได้มีมติให้การจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครต้องดำเนินการตามขั้นตอนตามที่กำหนดไว้ในพ.ร.บ.การผังเมือง พ.ศ. 2562 ทั้งหมด

ร่างผังเมืองกทม.ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4

ปรับปรุงผังเดิม เพิ่ม 2 ผังใหม่
เป็นเหตุให้ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ต้องมีการปรับแผนผังแสดงโครงการกิจการสาธารณูปโภค ให้เป็นแผนผังแสดงโครงการกิจการสาธารณูปโภค สาธารณูปการ และบริการสาธารณะ และต้องเพิ่มแผนผังแสดงแหล่งทรัพยากรธรรมชาติ และสิ่งแวดล้อม และแผนผังแสดงผังน้ำอีก 2 ผัง

รายงานจากกรุงเทพมหานคร ระบุว่า ขณะนี้ได้ประสานงานกับสำนักสิ่งแวดล้อม ในการจัดทำแผนผังแสดงแหล่งทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม และได้ประสานกับสำนักการระบายน้ำ ในการจัดทำแผนผังแสดงผังน้ำ พร้อมทั้งประสานกับหน่วยงานต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับสาธารณูปการและบริการสาธารณะ เพื่อจัดทำแผนผังแสดงโครงการกิจการสาธารณูปโภค สาธารณูปการ และบริการสาธารณะ

นอกจากนี้ อาจมีการปรับแก้ไขร่างตามสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลง เช่น การควบคุมการแพร่ระบาดของโรค โดยการควบคุมกิจกรรมบางประเภท รวมถึงกิจกรรมที่มีความเสี่ยงต่ออุบัติภัย เป็นต้น ส่วนเนื้อหาอื่นๆ คงไม่เปลี่ยนไปจากร่างที่ใช้ในการประชุมรับฟังความเห็นประชาชนนัก

ยกเว้นแต่สถานการณ์ของโรคระบาดและผลกระทบทางเศรษฐกิจจะเข้าขั้นวิกฤติ จนต้องเปลี่ยนแนวนโยบายการพัฒนาเมืองของกรุงเทพมหานครไปจากเดิม

นับหนึ่งใหม่กระบวนการจัดทำผัง
นอกจากเนื้อหาที่ต้องปรับปรุงแล้วกระบวนการยังต้องปรับเปลี่ยน แม้ว่า พ.ร.บ.การผังเมือง พ.ศ. 2562 จะมีขั้นตอนการวางและจัดทำผังเมืองรวมลดเหลือเหลือแค่ 8 ขั้นตอน ขณะที่การจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครมีถึง 18 ขั้นตอน แต่เมื่อต้องปรับขบวนกันใหม่ให้เป็นไปตามพ.ร.บ.การผังเมือง พ.ศ. 2562 ก็เหมือนๆ กับการเริ่มต้นนับหนึ่งกันใหม่กันเลยทีเดียว

เมื่อแก้ไขแผนผังแสดงโครงการกิจการสาธารณูปโภค สาธารณูปการ และบริการสาธารณะ และต้องเพิ่มแผนผังแสดงแหล่งทรัพยากรธรรมชาติ และสิ่งแวดล้อม และแผนผังแสดงผัง รวมถึงปรับปรุงร่างต่างๆ แล้ว จะต้องนำร่างผังเมืองกรุงเทพมหานครที่แก้ไขเพิ่มเติมแล้วเสนอต่อคณะกรรมการที่ปรึกษาผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครพิจารณา

หลังจากนั้นต้องจัดให้มีการประชุมรับฟังข้อคิดเห็นของประชาชน และนำข้อคิดเห็นมาแก้ไขปรับปรุง ก่อนเสนอให้กรมโยธาธิการและผังเมืองให้ความเห็น และส่งต่อให้คณะกรรมการผังเมืองกรุงเทพมหานครเพื่อพิจารณาให้ความเห็นชอบก่อนจะนำร่างไปปิดประกาศเพื่อรับคำร้องของผู้มีส่วนได้เสียภายในระยะเวลา 90 วัน

หลังปิดประกาศ 90 วัน จะนำความเห็น และคำร้องขอแก้ไขเปลี่ยนแปลงผังเมืองรวมเสนอต่อ คณะที่ปรึกษา กรมโยธาธิการฯ และคณะกรรมการผังเมืองกรุงเทพมหานคร​เพื่อพิจารณาให้แก้ไข เปลี่ยนแปลง หรือยกคำร้อง ก่อนเสนอต่อสภากรุงเทพมหานคร เพื่อประกาศใช้บังคับเป็นข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครต่อไป กระบวนการทั้งหมดคาดว่าจะใช้เวลาอีกประมาณ 2-3 ปีเลยทีเดียว

ทบทวนร่างผังเมืองกทม.มีอะไรเปลี่ยนไป
ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ถือเป็นร่างที่มีการเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นมากมาย โดยเฉพาะการเปลี่ยนแปลงที่เกิดจากระบบขนส่งมวลชนทางรางทั้งที่เปิดให้บริการแล้ว กำลังจะเปิดให้บริการ และที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ทำให้ต้องปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนรูปแบบการเดินทางของคนกทม.จากระบบล้อสู่ระบบรางในอนาคต

ทิศทางการขยายตัวของเมืองตามร่างฉบับนี้ จะอยู่ในพื้นที่บริเวณ 3 ศูนย์คมนาคมหลักของกรุงเทพฯ ได้แก่ ศูนย์คมนาคมพหลโยธิน ซึ่งอยู่บริเวณสถานีกลางบางซื่อ ศูนย์คมนาคมมักกะสัน และศูนย์คมนาคมตากสิน ย่านฝั่งธนบุรี ขณะเดียวกันจะสนับสนุนให้เกิดศูนย์ชุมชนชานเมือง อาทิ บริเวณมีนบุรี ลาดกระบัง บางแค และศูนย์ย่อยต่างๆ บริเวณจุดเชื่อมต่อของรถไฟฟ้าที่มีอยู่กว่า 40 บริเวณ

ผังเมืองกทม.

พื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดิน

ขยายพื้นที่รองรับการพัฒนาคอนโดมิเนียม
ขณะเดียวกัน ได้มีการปรับเพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (สีเหลือง) ให้เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (สีส้ม) และที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (สีน้ำตาล) มากขึ้น โดยจะเห็นว่ามีการขยายตัวของพื้นที่สีส้มไปยังฝั่งตะวันออก ตะวันตก และเหนือ ของกทม. เช่น บริเวณบางเขน สายไหม บึงกุม รามอินทรา ลาดพร้าว วิภาวดี ศรีนครินทร์-สวนหลวง เป็นต้น

ร่างผังเมืองกทม.ฉบับใหม่นี้จะมีส่วนที่ช่วยสนับสนุนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ด้วยมีปัจจัยหนุน ได้แก่

-มีการอัพโซน พื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง(สีส้ม)เพิ่มขึ้นหลายหมื่นไร่ ทำให้สามารถพัฒนาได้มากขึ้น 0.5-1 เท่า

-ขยายพื้นที่โซนศูนย์กลางเมืองไปอโศก พระราม 4 สุขุมวิท เป็นการพัฒนาเชิงพาณิชย์และคอนโด ได้เพิ่มขึ้น

-พื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีแดง สีเขียว สีชมพู สีน้ำตาล สีเหลือง และสีน้ำเงิน ซึ่งสามารถพัฒนาคอนโดเกิน 1 หมื่นตารางเมตรได้ในพื้นที่สีส้มที่มีเขตทางกว้าง 30 เมตร หรือ คอนโดที่ต่ำกว่า 1 หมื่นตารางเมตรในซอยที่มีเขตทางกว่า 6 เมตรได้ และพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้ารัศมี 500 650 และ 800 เมตร

นอกจากนี้ ร่างผังเมืองยังมีมาตรการที่เป็นเครื่องมือช่วยให้สามารถพัฒนาคอนโดมิเนียมได้ง่ายขึ้น ได้แก่

-มาตรการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ (Planned Unit Development : PUD) ซึ่งจะทำให้มีความยืดหยุ่นในการก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ โดยสามารถปรับสัดส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน (FAR) ขึ้นได้ 3 ระดับ จากข้อกำหนดเดิม

-เพิ่ม FAR โบนัส และมาตรการการโอนสิทธิ์การพัฒนาทำให้พัฒนาพื้นที่ได้เพิ่มอีก 20%

-มาตรการลดที่จอดรถยนต์ 25% จะช่วยลดต้นทุนการพัฒนาลงได้

ก็คงต้องติดตามกันต่อไปว่า กระบวนการยกร่างผังเมืองที่ต้องนับหนึ่งกันใหม่ และใช้เวลาอีกนาน ผ่านขั้นตอนใหม่ๆ ที่ไม่เคยเกิดขึ้นอย่างเช่นการผ่านสภากรุงเทพมหานครจะทำให้หน้าตาของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่จะเปลี่ยนแปลงไปจากเดิมมากน้อยแค่ไหน

Share With:

เคยทำงานสื่อสารมวลชนสายเศรษฐกิจ อสังหาริมทรัพย์ และการตลาด มายาวนานกว่า 25 ปี กับหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ โพสต์ทูเดย์ และเว็บไซต์ Baania

warapongpankaew@gmail.com