บทความโดย…
ดร.พรรัตน์ พงษ์ประเสริฐ
ภาควิชาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์
บทความโดย…ในปัจจุบันปฎิเสธไม่ได้ว่าโครงการอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ทั้งโครงการที่อยู่อาศัยและโครงการเชิงพาณิชยกรรมในเมือง เช่น คอนโดมิเนียม อพาร์ทเมนต์ ทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยว ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน มีการพัฒนาเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะตามแนวเส้นทางระบบขนส่งมวลชนสาธารณะขนาดใหญ่ เช่น รถไฟฟ้า รถไฟใต้ดิน ซึ่งสอดคล้องกับยุทธศาสตร์ชาติ 20 ปี ที่มุ่งเน้นให้เกิดความหนาแน่นของโครงการที่อยู่อาศัยและมีแหล่งจ้างงานในพื้นที่ใกล้สถานีขนส่ง เพื่อให้กลายเป็นเมืองกระชับ (Compact city) รอบสถานีขนส่ง เป็นเหมือนเมืองย่อมๆ รอบจุดสถานีขนส่งสาธารณะ (Transit node)
อีกทั้งยังเป็นการสนับสนุนให้คนเมืองส่วนใหญ่ได้มีโอกาสอยู่อาศัยใกล้แนวเส้นทางรถไฟฟ้า และหันมาใช้รถไฟฟ้ามากขึ้น ลดการพึ่งพาการใช้รถยนต์ส่วนตัวที่มีแนวโน้มมากขึ้นทุกวันได้ ซึ่งแนวคิดกล่าวในหลายๆ ประเทศที่พัฒนาแล้ว ได้นำไปเป็นแนวทางการพัฒนาเมืองที่ช่วยลดปัญหาการจราจรติดขัด และรวมถึงการเพิ่มคุณภาพชีวิตของคนเมืองได้อย่างมีประสิทธิภาพ
โดยให้ความสำคัญกับการส่งเสริมให้เกิดการบังคับใช้กฎหมายผังเมือง การสร้างอัตลักษณ์ของพื้นที่ และให้ความสำคัญกับการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่ง (Transit-Oriented Development: TOD) ตามระดับการพัฒนาและความสามารถในการบริหารจัดการพื้นที่ โดยในแผนยุทธศาสตร์ชาตินี้มีเป้าหมายที่สำคัญในการสร้างความยั่งยืนในการพัฒนาเมืองและประเทศ
ตัวอย่างแนวคิด TOD ของกรุงเทพมหานคร (property mentor)
ปัจจุบันประเทศไทยได้เน้นการลงทุนด้านระบบขนส่งและโลจิสติกส์เป็นหลัก โดยเฉพาะในกรุงเทพฯที่อยู่ระหว่างการขยายเส้นทางบริการรถไฟฟ้าจาก 5 สายเป็น 10 สาย จำนวนสถานีให้บริการเพิ่มขึ้นจาก 85 สถานีเป็นเกือบ 500 สถานีภายในปี พ.ศ. 2572 เมื่อเส้นทางรถไฟฟ้าครอบคลุมพื้นที่เมืองมากขึ้น แต่สิ่งแวดล้อมรอบสถานียังคงไม่ได้ส่งเสริมให้เกิดการใช้รถไฟฟ้าเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน
ตัวอย่างที่เห็นได้ง่ายที่สุด คือ การใช้ประโยชน์ในพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ ที่ไม่หลากหลาย จะเห็นได้ว่า รอบสถานีรถไฟฟ้าทั้ง BTS และ MRT ส่วนใหญ่เป็นการลงทุนก่อสร้างคอนโด คอนโด และคอนโด และถูกตั้งขายในราคาที่สูงมาก (ยิ่งใกล้สถานี พื้นที่ห้องคอนโดที่ขายยิ่งมีขนาดเล็กลง แต่ราคาขายสูงขึ้นในทุกๆ ปี)
นอกจากนั้น การสร้างที่จอดรถในคอนโดมิเนียมจำนวนมากๆ เพื่อดึงดูดผู้ซื้อ เป็นหลักการที่ขัดแย้งกับแนวคิดของ TOD ที่ต้องการผลักดันให้ผู้อยู่อาศัยในเมืองหันมาใช้ระบบขนส่งสาธารณะกันมากขึ้น ด้วยมาตรการการพัฒนาเมืองที่เรียกว่า “มาตรการการควบคุมการเดินทาง (Travel Demand Management: TDM)” นั้น โดยต้องจำกัดและลดจำนวนที่จอดรถยนต์ในพื้นที่รอบสถานีขนส่งลง รวมทั้งการกำหนดอัตราค่าที่จอดรถในพื้นที่ใกล้สถานีขนส่งให้สูงขึ้น
จากงานวิจัยที่ผ่านมา Pongprasert and Kubota (2017b) พบว่า ในกรุงเทพฯ มีการสร้างที่จอดรถในคอนโดมิเนียมในพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าในระยะ 1 กิโลเมตร ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business District: CBD) ของกรุงเทพฯนั้นสูงมาก เฉลี่ยมากกว่า 100% ต่อจำนวนห้องทั้งหมด (1 ห้อง มีที่จอดรถขั้นต่ำ 1 คัน) ในขณะที่ใกล้สถานีรถไฟในโซนด้านนอกศูนย์กลางธุรกิจ (Non-CBD) ก็มีอัตราส่วนค่อนข้างสูงเช่นกัน เฉลี่ย 76% และ 67% ต่อจำนวนห้องทั้งหมด
ทั้งนี้ แนวโน้มจำนวนที่จอดรถยิ่งสูงขึ้นในคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าได้ทำให้ราคาที่พักอาศัยมีแนวโน้มสูงขึ้นตาม เพราะราคาห้องชุดถูกรวมต้นทุนค่าก่อสร้างที่จอดรถเข้าไปด้วย ทำให้กลุ่มผู้มีระดับรายได้ปานกลางถึงน้อยไม่สามารถจ่ายต้นทุนค่าที่พักอาศัยที่เพิ่มขึ้นเช่นนี้ได้มากนัก และเป็นต้องย้ายออกไปอยู่อาศัยในพื้นที่ชานเมืองหรือที่ที่อยู่ห่างไกลจากระบบขนส่งสาธารณะมากขึ้น
แสดงให้เห็นว่า การพัฒนาเมืองของประเทศไทยในปัจจุบันนั้น ยังไม่ได้ส่งเสริมให้เกิดการใช้ระบบขนส่งสาธารณะมากขึ้นอย่างยั่งยืน กระแสการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในเมืองกลายเป็นการลงทุนเพื่อขายให้กับนักลงทุนเป็นส่วนใหญ่ ทั้งนักลงทุนชาวไทยและต่างชาติเพื่อการปล่อยเช่าและขายเพื่อเก็งกำไร เนื่องจากกลุ่มนี้มีกำลังซื้อสูง และนักพัฒนาเน้นการขายไว ไม่เน้นพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อผู้อยู่อาศัยจริง ซึ่งไม่เป็นผลดีต่อการพัฒนาเมือง
แม้ว่าลักษณะการทำธุรกิจแบบนี้จะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศในแง่ของมีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น แต่ไม่ได้สร้างความยั่งยืนให้สังคมเมือง ประกอบกับหน่วยงานภาครัฐที่ไม่มีมาตรการควบคุมการลงทุนเพิ่มในโครงการคอนโดมิเนียมใกล้สถานีรถไฟฟ้าให้อยู่ในโซนพื้นที่ที่ควรจะเป็น รวมถึงสร้างความสมดุลระหว่างการจ้างงานและที่อยู่อาศัยในพื้นที่รอบสถานีได้
ขณะที่แหล่งจ้างงานและบริษัทใหญ่ๆ ในโซน CBD ยังไม่ถูกผลักดันให้ย้ายไปตั้งอยู่ชานเมืองรอบนอก เพื่อลดความแออัดของผู้ที่ต้องเดินทางเข้ามาในพื้นที่เมืองชั้นในอย่างจริงจัง ดังนั้นจึงไม่แปลกใจที่ลักษณะการใช้ชีวิตของคนเมืองของกรุงเทพมหานครจะมีต้นทุนการเดินทางที่สูงขึ้น ในแต่ละวันทั้งระยะเวลาและค่าใช้จ่าย
โครงการ TOD จะประสบความสำเร็จได้นั้น ต้องอาศัยความร่วมมือกันของทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้อง ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน และภาคประชาชนในพื้นที่ที่มีระบบขนส่งสาธารณะพาดผ่าน โดยภาครัฐ ต้องมีการออกนโยบายและกฎหมายที่ช่วยส่งเสริมให้เกิดการพัฒนา TOD ทั้งกฎหมายผังเมือง และกฎหมายควบคุมอาคาร กฎหมายควบคุมที่จอดรถ การออกแบบระบบการเดินทางที่สมบูรณ์ ปรับปรุงผังเมืองและทัศนียภาพของพื้นที่รอบสถานีขนส่งให้มีอัตลักษณ์ที่แตกต่างกันในแต่ละสถานี
ส่วนภาคเอกชน บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องมีความเข้าใจในเรื่องการพัฒนาเมืองที่ยั่งยืนไม่เพียงมองแต่ผลประโยชน์เชิงเศรษฐกิจอย่างเดียว ยังคงต้องเข้าใจและใส่ใจในมุมมองของผลกระทบทางสังคมและสิ่งแวดล้อมที่เกิดขึ้นกับการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ มากขึ้น มากกว่านั้นการช่วยภาคเอกชนในด้านการให้ข้อมูลและความรู้ความเข้าใจในมาตรการการพัฒนาที่ดินและการร่วมลงทุนกับภาครัฐ จะช่วยให้โครงการ TOD ประสบความสำเร็จเหมือนเช่นในต่างประเทศได้
สำหรับภาคประชาชนในพื้นที่ ต้องได้รับความรู้ความเข้าใจในนโยบายการพัฒนาเมือง ให้มีส่วนช่วยสนับสนุนการสร้างเมืองที่มีเอกลักษณ์ สร้างเศรษฐกิจในเมืองกระชับรอบสถานีขนส่ง เพื่อให้เมืองถูกพัฒนาไปในแนวทางที่ยั่งยืนมากขึ้นกว่าในปัจจุบัน
อ่านเพิ่มเติม…
-เปิดแนวคิด 5 สถานีรถไฟฟ้าต้นแบบ TOD สู่การพัฒนาเมือง
ติดตามช่อง Property Mentor Chanel ทาง YouTube
Property Mentor Line Official: https://lin.ee/nE9XYOo4
เอกสารอ้างอิง
- Ewing, R., Cervero, R. (2010) Travel and the Built Environment – A Meta-Analysis. In Journal of the American Planning Association, 76, no. 3, pp. 265-294.
- Pongprasert P, Kubota, H. (2017a) Switching from motorcycle taxi to walking: A case study of transit station access in Bangkok, Thailand. IATSS Research, 41(4), pp. 182-190.
- Pongprasert, P., Kubota, H. (2017b) Why TOD residents still use car? Understanding the factors affecting the automobile ownership and use of residents living near transit stations of Bangkok, Urban and Regional Planning Review (URPR), 4, pp. 231-250.
โครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ เปิดรับสมัครสอบคัดเลือกบุคคลเข้าศึกษาต่อในหลักสูตรวิทยาศาสตรมหาบัณฑิต สาขาวิชาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (MRE) คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี ประจำปีการศึกษา 2564 ตั้งแต่บัดนี้ถึงวันที่ 3 พฤษภาคม 2564 สนใจติดต่อสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ Facebook: RE.Thammasat
