แลนด์แอนด์เฮ้าส์ บิ๊กอสังหาฯที่ถือว่าเป็นพี่ใหญ่ในตลาดได้ประกาศแผนการลงทุนในปี 2564 โดยในปีนี้มีโครงการเปิดใหม่รวมทั้งสิ้น 12 โครงการ มูลค่ารวม 20,660 ล้านบาท ซึ่งถือว่าลดลงจากปี 2563 ที่มีโครงการเปิดใหม่รวม 16 โครงการ มูลค่ารวม 28,620 ล้านบาท แลนด์แอนด์เฮ้าส์ มองภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 อย่างไร
Property Mentor ได้สัมภาษณ์พิเศษ นายนพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานคณะกรรมการ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ กับย่างก้าวต่อไปในปี 2564
ก่อนอื่นคงต้องเริ่มกันที่ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในมุมมองของแลนด์แอนด์เฮ้าส์?
นายนพร ฉายภาพให้เห็นว่า ย้อนไปในปี 2563 ไม่มีข่าวดีปรากฏให้เห็นเลย ปัญหาเกิดตั้งแต่ปลายๆ เดือนกุมภาพันธ์มาอย่างต่อเนื่อง ถ้ามองในส่วนของตลาดที่อยู่อาศัย สิ่งที่เห็นก็คือ คอนโดมิเนียมเริ่มเห็นสัญญาณมาตั้งแต่ปี 2561แล้วตั้งแต่ช่วงต้นๆ ไตรมาส 2 Supply เริ่มเข้ามาจนล้น
จะเห็นว่าบริษัทก็หยุดไม่ทำคอนโดใหม่เลย ยกเว้นแต่ว่าเมื่อศึกษาดูแล้วมีความต้องการในทำเลนั้นกับเซ็กเมนต์ที่สามารถจะขายได้เราก็จะทำ โดยในปี 2563 แลนด์ฯก็ได้เปิดคอนโดใหม่ที่บริเวณถนนพระราม 3 ไป 1 โครงการ
ส่วนตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบก็มีการตอบรับในระดับกลางๆ เพราะตลาดแนวราบไม่มีการเก็งกำไร ไม่มีตลาดปล่อยเช่า ไม่ได้เป็นตลาดเพื่อการลงทุนเหมือนคอนโด คนซื้อเป็น Real Demand ทั้งหมด สิ่งที่เห็นก็คือใน Segment ที่เป็นตลาดกลางขึ้นไปก็ยังพอไปได้จากคนที่ยังสามารถซื้อได้
เราต้องแยกออกระหว่างยอดขายกับรายได้จากการโอนที่ต้องแยกกัน รายได้ที่มาจากการโอนก็มี Backlog ที่ค้างมาและส่วนมากจะมาจากคอนโด ที่เราเห็นยอด Top Line โตขึ้น ส่วนมากจะมาจาก Backlog ที่เป็นคอนโด
ส่วนบ้านเดี่ยวยอดการโอนแต่ละปีจะทรงตัวไม่แกว่งเท่าไหร่อาจจะบวกลบนิดหน่อยเพราะว่าเป็น Real Demand เพียงแต่ว่าในแต่ละช่วงแต่เวลามันจะ Move ไปอยู่ใน Segment ไหน มากน้อยเท่าไหร่แค่นั้นเอง
พอมาดูในปีนี้ตอนที่เราทำงบประมาณในเดือนตุลาคมปีที่แล้ว ก็ได้คาดการณ์ตลาดไว้ว่าไม่น่าจะแย่ไปกว่าปี 2563 ที่น่าจะอยู่ในจุดที่ต่ำสุดแล้ว แต่ถามว่าจะดีขึ้นมากแค่ไหน ก็ยังไม่กล้าประมาณการว่าจะดีขึ้น เวลาทำ Budget ก็พยายามที่จะ On Par หรือถ้าบวกก็จะประมาณ 7-8% ที่จะเพิ่มขึ้นมาได้
จากภาวะตลาดที่ยังเอาแน่เอานอนไม่ได้ ไม่รู้จะดีขึ้น หรือจะแย่ลงไปอีกเป็นเหตุให้แลนด์ฯเปิดตัวโครงการน้อยลงด้วยหรือไม่?
นายนพร อธิบายว่า หลักการเปิดโครงการขายในแต่ละปีไม่ได้สำคัญอยู่ที่เปิดโครงการมากหรือน้อย การเปิดโครงการขายก็ต้องกลับไปในเรื่องของ Segment กับ Geographic ก็ต้องดูว่าโครงการที่มีอยู่ในมือในแต่ละ Segment ครอบคลุมเพียงพอหรือไม่ ไม่ใช่ว่าจะซื้อที่ดินแล้วจะเปิดตะพึดตะพือ เพราะมันมีเรื่องของ Initial investment ที่จะเกิดขึ้นมาด้วย
ในปี 2563 เราเปิด 16 โครงการ มูลค่ารวม 2.8 หมื่นล้านบาท แต่ 2.8 หมื่นล้านก็ไม่ได้ขายภายใน 1 ปี พอมาในปีนี้เรามองแล้วว่าของที่อยู่ในมือ ถ้าสมมติว่า ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2563 ของที่อยู่ในมือในโครงการที่เปิดไปแล้วทั้งหมดมีอยู่ประมาณ 7 หมื่นล้านบาท และในปีนี้เราเปิดอีก 12 โครงการ มูลค่ารวมอยู่ที่ประมาณ 2-2.2 หมื่นล้านบาท เบ็ดเสร็จรวมเป็น 9 หมื่นล้านบาท
ขณะที่ในแต่ละปี เราขายได้อยู่ที่ประมาณ 2 หมื่นกว่าล้านบาท ก็อาจจะได้อยู่ประมาณ 3 ปีนิดๆ ก็จะอยู่ประมาณนี้ เพื่อคุมเรื่องของการลงทุน แต่ว่าในขณะเดียวกันใน Pipeline เราก็มีที่ดินเตรียมไว้อยู่ไม่ว่าจะเป็นคอนโด หรือที่ดินที่จะทำบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮ้าส์ เราก็จะทำเรื่องการออกแบบ เรื่องของการขออนุญาตเตรียมรอไว้
อย่างคอนโดที่หยุดไปตั้งแต่ปี 2561 เราก็ยังมีที่ดินที่อยู่ใน Pipeline 4-5 แปลง ก็ออกแบบ ขออนุญาต ทำ EIA รอไว้ก่อน แล้วค่อยกลับมาดูเรื่องของ Design ว่าจะปรับอย่างไร ดูเรื่อง Costing เราก็ศึกษาตลาดรอเอาไว้ แต่ยังไม่รวมอยู่ในพอร์ต 7 หมื่นล้านบาท
ในปีนี้แลนด์ฯมีโครงการใหม่ที่เป็นคอนโดเพิ่มอีก 2 โครงการหลังจากที่ชะลอไปตั้งแต่ปี 2561 แลนด์ฯมองเห็นอะไรในตลาดคอนโด?
ผมว่าทุกตลาดอยู่ที่ Location อยู่ตรงไหน Segment เข้าตรงไหน แต่คอนโดก็คงไม่สามารถที่จะบูมได้เหมือนสมัยก่อน เพราะว่าตลาดคอนโดเป็นตลาดที่มีทั้ง Real Demand มีทั้ง Speculative Demand มีทั้ง Invester ทั้งหลาย สองประเด็นหลัง Speculative Demand กับ Invester มันหายไปแน่นอนแล้ว
ขณะเดียวกัน Supply ในช่วง 5 ปีผ่านมา ก่อสร้างเสร็จในเวลาที่ใกล้เคียงกันเป็นจำนวนมาก สิ่งที่เกิดขึ้นก็คือผู้ประกอบการเองก็มีของที่อยู่ในมือ ส่วนคนที่เป็นรายย่อยที่ซื้อไปก็มีของอยู่ในมือ ตลาดปล่อยเช่าไม่ต้องคิดเลยเพราะไม่มีต่างชาติ ยิ่งเกิดโควิดก็ไม่มีใครเดินทางเข้ามาได้
ดังนั้น Supply ซึ่งนอกจากของเหลือจากผู้ประกอบการที่ไม่ได้ขายแล้วก็ยังมีของที่ติดมือพวกเก็งกำไรอยู่ด้วย ต้องใช้เวลาดูดซับอยู่ช่วงหนึ่ง แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นก็ยังขึ้นอยู่กับตัว Product Location และ Segment อยู่ตรงไหน ถ้าใน Location พอดีมีช่องว่าง ถ้าทำปริมาณไม่มากก็ยังสามารถ Take Up ได้ อย่างที่พระราม 3 ที่เราพูดถึงกัน ขึ้นแล้วก็ขายหมด แต่ช่องเข้าอาจจะเหนื่อยนิดหนึ่ง
ส่วนตลาดคอนโดจะสามารถ Set Up ได้เมื่อไรมันมีหลายปัจจัย ทั้งปัจจัยเรื่องของ Supply Side และ Demand Side ที่เข้ามา ตลาดในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาอาศัยตลาดต่างประเทศกันเยอะ ในช่วงที่เกิดโควิดก็หายไปสมควร ซึ่งคงต้องใช้เวลาอีกสักพัก
ตัวอย่างที่เห็นชัดตอนที่ Supply ทะลักอยู่ในเส้นสายสีม่วง ช่วงนั้นบริษัททำแบบเสร็จแล้วก็ยังไม่กล้าขึ้น เพราะ Supply มันออกมาเยอะมากจนทุกวันนี้ก็ยังไม่หมด พอมันเข้ามาในตลาดพร้อมๆ กัน สิ่งที่เกิดขึ้นคือเวลาจะดูด Supply พวกนี้ออกไปให้หมดต้องใช้เวลานานพอสมควรเพราะมันกระจุกตัวในเวลาเดียวกัน
การพัฒนาคอนโดในปีนี้ของแลนด์ หลักการคือขายของเก่าเท่าที่มีไปเรื่อยๆ ส่วนของที่เป็นที่ดินในมือก็ขอใบอนุญาต ทำทุกอย่างเตรียมไว้ แล้วก็ศึกษาตลาด พอถึงเวลาก็ค่อยกลับมาดูว่าควรจะขึ้นตอนไหน ส่วนเรื่องที่ดินก็ซื้อต่อเนื่อง คอนโดก็ยังดูที่อยู่ถ้าทำเลโอเคก็ซื้อเก็บไว้
คอนโด 2 โครงการที่มีแผนจะเปิดในปีนี้ ก็เป็นโครงการเล็กๆ อยู่ที่เชียงใหม่สร้างเสร็จมานานแล้ว แต่เรายังไม่ได้ขาย เพราะว่าตอนนั้นเรามีตึกเล็กๆ อยู่ 6 ตึก เราก็พยายามเก็บทุกตึกให้หมดก่อน ตึกนี้ยังไม่ได้ขายสักยูนิตเลย พอสร้างเสร็จแล้วก็ทยอยขาย เป็นโครงการเล็กๆ มูลค่าไม่ได้มากแค่ 100 กว่าล้านบาท
ส่วนโครงการที่กรุงเทพฯ เป็นเฟสต่อเนื่องของโครงการ Ease พระราม 2 ซึ่งอยู่ระหว่างงานก่อสร้าง ซึ่งอาจจะ Take Up ไม่ได้เร็ว แต่เราจำเป็นต้องทำเพราะว่ามันเป็นเฟสต่อเนื่องกับที่โครงการ Ease 1 กับ Ease 2 เวลาคนเข้าอยู่แล้วก็ไม่อยากจะรบกวน ก็ค่อยๆ ทยอยขายไปและไม่ได้คิดว่าจะต้องขายเร็ว
ในส่วนของบ้านแนวราบซึ่งเป็นตลาดที่ยังคงมี Demand เข้ามาอย่างต่อเนื่อง ขณะเดียวกัน การแข่งขันจะรุนแรงขึ้นแน่นอน เพราะว่าคนที่ทำคอนโดก็กลับเข้ามาทำบ้านแนวราบ ก็วนกันอยู่อย่างนี้
สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบของแลนด์ฯ ก็ยังคงอยู่ในตลาดกลาง-บนอยู่แล้วไม่ได้เปลี่ยนแปลงอะไร เราก็ไม่ค่อยทำราคาที่ต่ำกว่า 2 ล้านบาทอยู่แล้ว เพราะทำไม่ไหว สินค้าของแลนด์ฯจะอยู่ที่ 2.5 ล้านบาทขึ้นไปอยู่แล้ว แต่สัดส่วน 2.5-3 ล้านบาทก็ไม่ได้มากแค่ 10 กว่า% เมนหลักจะอยู่ที่ราคา 5-10 ล้าน หรือ 5-15 ล้านบาทมากที่สุด
แลนด์ฯได้ปรับตัวรองรับอะไรบ้างกับสถานการณ์โควิด ในเรื่องของดีไซน์ที่เป็น New Normal?
ผมว่ามันไม่ New Normal แล้วมันเป็น Normal ไปแล้ว สำหรับแลนด์ฯให้ความสำคัญกับเรื่อง Space กับ Function มาตั้งแต่ในอดีต ไม่เกี่ยวกับช่วงที่เกิดโควิด เราดูเรื่องของการระบายอากาศมาตั้งแต่เรามีเทคโนโลยี Air Plus เราพูดถึงเรื่อง PM 2.5 ทำมาหลายปีแล้ว และทำต่อเนื่องมากขึ้น
พอมาจุดหนึ่งสิ่งที่ได้จาก Research ในช่วงโควิดที่ผ่านมาเกือบปีผู้คนอยู่บ้านกันมากขึ้น เราเริ่มรู้แล้วว่า Function ไหนที่คนใช้มากขึ้น Function ไหนที่ดูแล้วสำคัญ ในช่วง 1 ปีที่เกิดโควิดเราจะเห็นเรื่องของครัว เรื่องของพื้นที่เอนกประสงค์ ที่คนให้ความสำคัญมากขึ้น ก็ต้องกลับมาดูมากขึ้นในเรื่องของขนาด และต้องค่อยๆ ปรับเข้าไป และก็ต้องมาดูว่าเรื่องอะไรที่จะทำก่อนอะไรทำหลัง แพ็คเกจออกมาแล้วเป็นอย่างไร ซึ่งเป็นเรื่องที่ต้องลงรายละเอียดกันเยอะ
ส่วนในระยะยาวเราก็ต้องมาดูว่า สินค้าและบริการจะต้องปรับไปตามสภาวะการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นอย่างไร คล้ายๆ กับที่เราพูดถึงการซื้อขายของออนไลน์กับห้างสรรพสินค้าเหมือนกัน โควิดทำให้คนอายุ 50-60 เริ่มรู้จัก Lazada และShopee ห้างก็ต้องเริ่มปรับตัวจากอดีต อย่างเช่นเมื่อเราพูดถึงห้างในอดีตเราพูดถึงนักท่องเที่ยว ไม่ได้มองออนไลน์อยู่ในสายตา แต่เดี๋ยวนี้คิดว่าไม่ใช่แล้ว เวลาทำห้างก็ต้องปรับให้เป็นเรื่องของ Domestic มากกว่า Tourism
ดังนั้นอะไรที่เกี่ยว Merchandise ในเรื่องที่เราคน Shopping ต้องไป Concern กับออนไลน์มีอะไร ทุกอย่างที่ทำต้องคิดถึงคนต้องเดินมาใช้ถึงที่ ดังนั้นสินค้าพวกนี้หรือบริการพวกนี้มันน่าจะเป็นอะไร เช่นเดียวกับเวลาที่เราออกแบบบ้านก็ต้องคิดกลับเหมือนกันว่าพอมันเริ่มเป็น Normal แล้ว การออกแบบต้องตอบรับอะไรบ้าง แล้วค่อยๆ ปรับจากสิ่งที่มันเปลี่ยนแปลงไป
ในปี 2564 แลนด์ได้เตรียมงบลงทุนไว้ 11,000 ล้านบาท ส่วนหนึ่ง สำหรับการซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยประมาณ 6,000 ล้านบาท และอีก 5,000 ล้านบาท เตรียมไว้สำหรับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า แลนด์ฯ แผนลงทุนโครงการเพื่อเช่าอะไรเพิ่มเติมอีก?
สำหรับในตลาดเช่า ก็จะเป็นการลงทุนต่อเนื่องทั้งในส่วนของเทอร์มินอล พระราม 3 ที่จะเปิดในเดือนธันวาคม จะมีงบลงทุนที่ใช้ในการก่อสร้าง เช่นเดียวกับโรงแรมแกรนด์ เซ็นเตอร์ พอยต์ พัทยา ก็กำลังก่อสร้างโรงแรมที่ 2 และยังมีโครงการมิกซ์ยูส แกรนด์ เซ็นเตอร์ พอยต์ ลุมพินี บนถนนพระราม 4 ประกอบด้วย โรงแรม จำนวน 512 ห้อง อาคารสำนักงาน 13,000 ตารางเมตร มูลค่าการลงทุน 4,830 ล้านบาท ก็จะเริ่มก่อสร้างในปีนี้เช่นเดียวกัน
ผมมองว่า Condition ในการทำทุกอุตสาหกรรม ทุกธุรกิจก็คือต้องทำไปตามสภาวะความเป็นจริงที่เกิดขึ้น ต้องมีความ Real จริงๆ ทำไปแบบเป็นธรรมชาติ เพราะถ้าเรา Create อะไรที่มากไปก็จะเหนื่อย
นายนพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานคณะกรรมการ บริษัท แลนด์แอนด์เฮ้าส์
อ่านประกอบ:
-แลนด์แอนด์เฮ้าส์ เบรกลงทุนปี64 ผุด 12 โครงการ 2 หมื่นล.
Property Mentor Line Official: https://lin.ee/nE9XYOo4
