ถ้าคุณมีความพร้อมทางด้านการเงิน ช่วงเวลานี้ถือเป็นโอกาสอันดีสำหรับการหาซื้อที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ เพราะมีโครงการที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียมให้เลือกมากมายหลายทำเลในราคาที่คุ้มค่าน่าสนใจ ทั้งการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง หรือจะซื้อเก็บเป็นทรัพย์สินเพื่อการลงทุนระยะยาว
โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่มีโครงการพร้อมขายในกทม.อยู่อีกไม่น้อยกว่า 40,000 ยูนิต ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคาตั้งแต่ 2 ล้านไปจนถึง 5 ล้าน (ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์) เรียกได้ว่า เลือกซื้อหากันได้แบบเพลินๆ เลยทีเดียว
ในวันนี้ Property Mentor จะชวนคุณไปทำความรู้จักกับคอนโดที่ถือว่าเป็นหนึ่งใน Best Choice สำหรับการซื้อหาคอนโดในช่วงเวลานี้ นั่นก็คือ โครงการ ลุมพินี เพลส เตาปูน อินเตอร์เชนจ์ ของบริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) คอนโดนี้มีอะไรที่น่าสนใจไปติดตามกับ Property Mentor Review ครับ
ลุมพินี เพลส เตาปูน อินเตอร์เชนจ์ เป็นคอนโดที่ตั้งอยู่ใกล้ๆ สถานีเตาปูนในระยะเดินถึงแบบสบายๆ เพียง 120 เมตร ซึ่งสถานีเตาปูนแห่งนี้เป็นหนึ่งในสถานีสำคัญของระบบขนส่งทางราง เพราะเป็นสถานีเชื่อมต่อรถไฟฟ้า 2 สาย (Interchange) ได้แก่ MRT สายสีน้ำเงิน บางซื่อ-ท่าพระ-หลักสอง/บางซื่อ-หัวลำโพง-ท่าพระ-หลักสอง และ MRT สายสีม่วง เตาปูน-บางไผ่
สถานี Interchange ทำให้การเชื่อมต่อการเดินทางเข้า-ออกเมืองด้วยรถไฟฟ้าเป็นไปอย่างสะดวกสบาย โดยเฉพาะในเส้นทางของ MRT สายสีน้ำเงินที่มีเส้นทางการวิ่งในลักษณะ Circle Line เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายอื่นๆ อีกหลายสถานี กลายเป็นโครงข่ายการเดินทางที่คลอบคลุมได้ทั่วทั้งกทม.และปริมณฑลเลยทีเดียว
นอกจากนี้ สถานีเตาปูนยังเป็นสถานีที่รองรับการขยายตัวของศูนย์คมนาคมพหลโยธิน หรือสถานีกลางบางซื่อ ศูนย์กลางด้านคมนาคมขนส่งในระดับภูมิภาคอาเซียน และเป็นพื้นที่พาณิชยกรรมศูนย์กลางรอง หรือ Sub CBD (Sub-central Business District) แห่งใหม่ของกรุงเทพฯในอนาคต ซึ่งทางสำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร จึงได้เลือก สถานีเตาปูน เป็นหนึ่งในสถานีนำร่องในการวางผังเพื่อการพัฒนาพื้นที่รอบๆ สถานีในรูปแบบของ TOD (Transit Oriented Development)
ในอนาคตพื้นที่โดยรอบสถานีเตาปูน จะถูกกำหนดให้เป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นสูงพัฒนาต่อเนื่องจากพื้นที่พาณิชยกรรมศูนย์กลางรอง สถานีกลางบางซื่อ และส่งเสริมการขยายตัวทางเศรษฐกิจด้วยพาณิชยกรรมและโครงการอยู่อาศัยชั้นดี ร่วมกับการรักษาอัตลักษณ์ของย่านค้าขายวัสดุก่อสร้างและเฟอร์นิเจอร์ไม้ บางโพ ซึ่งสามารถต่อยอดไปสู่พื้นที่เศรษฐกิจสร้างสรรค์ได้ในอนาคต
ทำเลเตาปูนจะถูกพลิกโฉมให้เป็นย่านพาณิชยกรรมที่ผสมผสานกับวิถีชุมชนดั้งเดิม รวมถึงการเป็นทำเลที่อยู่อาศัยชั้นดีรองรับการขยายตัวของศูนย์คมนาคมพหลโยธิน ที่จะเริ่มเปิดให้บริการในปี 2564 ถือเป็นอีกทำเลที่มีศักยภาพสูงในระยะยาว
พอได้เห็นภาพเตาปูนในอนาคตกันไปแล้ว ขอตัดกลับมาที่เตาปูนในปัจจุบัน ซึ่งจะว่ากันตามจริงๆ เตาปูนในปัจจุบันก็เป็นชุมชนที่มีความครบสมบูรณ์ในตัวเองอยู่แล้ว ด้วยความที่เป็นชุมชนเก่าแก่ที่เคยเป็นแหล่งผลิตปูนซีเมนต์ของไทยในยุคบุกเบิกเมื่อกว่า 100 ปีที่แล้ว ทำให้เตาปูนในยุคปัจจุบันยังมีกลิ่นอายของความเป็นชุมชนดั้งเดิม ไม่ว่าจะเป็นร้านค้า อาคารพาณิชย์ รวมถึงธุรกิจค้าไม้และเฟอร์นิเจอร์
เมื่อรถไฟฟ้า MRT ทั้งสายสีน้ำเงิน และสายสีม่วง เปิดให้บริการทำให้ย่านเตาปูนจึงมีชีวิตชีวา และมีความทันสมัยมากยิ่งขึ้นจากการพัฒนาคอนโดมิเนียมนำเอาไลฟ์สไตล์ใหม่ๆ เข้ามาผสมผสานกับวิถีความเป็นอยู่ดั้งเดิมได้อย่างลงตัว และกลายเป็นหนึ่งในทำเลอยู่อาศัยที่ได้รับความสนใจจากคนรุ่นใหม่วัยทำงาน เพราะสามารถเดินทางเข้าสู่แหล่งงานย่านกลางเมืองได้อย่างสะดวกในราคาที่ยังสามารถเอื้อมถึงได้
เรื่องของทำเลจึงเป็นจุดเด่นอันดับ 1 ของโครงการ ลุมพินี เพลส เตาปูน อินเตอร์เชนจ์ เพราะตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพสูง อยู่ห่างสถานีเตาปูนแค่ 120 เมตร และห่างจากสถานีกลางบางซื่อประมาณ 1.5 กม. นอกจากนี้ ยังอยู่ใกล้แหล่งรวมอาหารการกินอย่างตลาดเตาปูนเพียงแค่เดินข้ามถนน และในพื้นที่โดยรอบก็ยังมีร้านอาหารเจ้าดังอยู่มากมายให้ได้เลือกกินตามใจอยาก หรือจะไปเกตเวย์ แอท บางซื่อ/เทสโก้ โลตัส ประชาชื่น ก็อยู่ไม่ไกลระยะทางเดินได้เรื่อยๆ แค่ประมาณ 1 กม.เท่านั้นเอง
สำหรับสถานศึกษา และโรงพยาบาล ก็มีให้บริการในพื้นที่ในระยะเดินทางตั้งแต่ 1-5 กม. ไม่ว่าจะเป็นโรงพยาบาลบางโพ 1 กม. โรงพยาบาลเกษมราษฎร์ ประชาชื่น 3.1 กม. โรงพยาบาลยันฮี 4.4 กม. โรงพยาบาลวชิรพยาบาล 4.6 กม. โรงเรียนโยธินบูรณะ 2.2 กม. มหาวิทยาลัยเทคโนโลยีราชมงคลพระนคร วิทยาเขตพระนครเหนือ/มหาวิทยาลัยพระจอมเกล้าพระนครเหนือ 3.3 กม. โรงเรียนสตรีนนทบุรี 4.3 กม.โรงเรียนเขมาภิรตาราม 4.4 กม.
นอกจากนี้ โครงการยังอยู่ใกล้แหล่งงานขนาดใหญ่ ได้แก่ สำนักงานใหญ่ SCG ระยะทางแค่ 1.5 กม. รัฐสภาแห่งใหม่ หรือสัปปายะสภาสถาน ระยะทาง 3.3 กม. รวมถึงแผนการพัฒนาพื้นที่กว่า 2,000 ไร่ บริเวณสถานีกลางบางซื่อที่มีโครงการพัฒนาอย่างต่อเนื่องทั้งพื้นที่พาณิชยกรรม อาคารสำนักงาน โรงแรม ศูนย์ประชุมและแสดงสินค้า ซึ่งจะกลายเป็นแหล่งงานขนาดใหญ่ในอนาคตอีกด้วย
ขยับเข้ามาดูภายในโครงการกันบ้าง โครงการ ลุมพินี เพลส เตาปูน อินเตอร์เชนจ์ เป็นคอนโดที่ตั้งอยู่บนต้นถนนกรุงเทพฯ-นนทบุรี มีเนื้อที่ 3 ไร่ 1 งาน 56.2 ตารางวา พัฒนาเป็นอาคารสูง 30 ชั้น 1 อาคาร มีจำนวน 710 ยูนิต ขนาดห้องตั้งแต่ 22.5-43 ตารางเมตร ราคาขายเริ่มต้นที่ 2.3 ล้านบาทไปจนถึง 3.55 ล้านบาท หรือมีราคาเฉลี่ยประมาณ 1 แสนบาท/ตารางเมตร
โครงการเพิ่งเปิดขายไปในช่วงเดือนมีนาคม ซึ่งเป็นช่วงที่โควิด-19 เริ่มแพร่ระบาด แต่ก็ยังทำยอดขายไปได้แล้วกว่า 50% ก็ถือว่า ยอดขายไปได้ไม่เลวเลยทีเดียว โดยขณะนี้อยู่ระหว่างการก่อสร้างฐานราก ซึ่งคาดว่า ทั้งโครงการจะเสร็จสมบูรณ์พร้อมเข้าอยู่ได้ประมาณเดือนธันวาคม 2564
โครงการมีพื้นที่สีเขียวรวม 30% เป็นพื้นที่สวนอยู่บริเวณชั้นล่าง และกระจายอยู่ภายในพื้นที่พักผ่อนส่วนต่างๆ โครงการ บริเวณชั้นล่างของโครงการประกอบไปด้วย พื้นที่สวน Eco lobby, Co-Working Zone ที่สามารถรองรับ Work from Home ในยุค New Normal ได้อย่างเหมาะเจาะ ส่วนพื้นที่ชั้น 2-3 จะเป็นที่จอดรถเต็มพื้นที่ ขณะที่ชั้น 4-8 เป็นพื้นที่จอดรถ และห้องชุดพักอาศัย รวมแล้วมีที่จอดรถประมาณ 300 คัน (รวมจอดซ้อนคัน) หรือประมาณ 40% ของจำนวนห้องพักอาศัย
เลื่อนเพื่อดูภาพ
สำหรับสิ่งอำนวยความสะดวก (facility) ในโครงการจะอยู่ที่ชั้น 9 ชั้น 22 และ ชั้น 25 ประกอบด้วย สระว่ายน้ำ ห้องอเนกประสงค์ โถงพักผ่อน ห้องสำหรับเด็ก อยู่ที่ชั้น 9 สวนพักผ่อน จุดชมวิว Infinity Garden อยู่ที่ชั้น 22 และ Sky Fitness สวน-ลานอเนกประสงค์ อยู่ที่ชั้น 25 โดยมีอัตราค่าส่วนกลางอยู่ที่ 50 บาท/ตร.ม./เดือน และเงินกองทุน(เก็บครั้งเดียว) อยู่ที่ 300 บาท/ตร.ม. และค่าจอดรถเดือนละ 500 บาท
เลื่อนเพื่อดูภาพ
มาที่ขนาดห้องของโครงการลุมพินี เพลส เตาปูน อินเตอร์เชนจ์ แบ่งเป็น 3 Type ได้แก่
- ห้องสตูดิโอ พื้นที่ 22.5-23 ตร.ม. มีอยู่จำนวน 224 ยูนิต
เลื่อนเพื่อดูภาพ
- ห้องขนาด 1 ห้องนอน พื้นที่ 28-34 ตร.ม. มีอยู่ 483 ยูนิต
- ห้องขนาด 2 ห้องนอน พื้นที่ 43 ตร.ม. มีอยู่แค่ 3 ยูนิตเท่านั้น
ที่สำนักงานโครงการมีห้องตัวอย่างให้เราได้ดู 3 แบบ ได้แก่ ห้องสตูดิโอ 23 ตร.ม. ห้องขนาด 1 ห้องนอน 28 ตร.ม. และ 1 ห้องนอน 34 ตร.ม. ซึ่งการออกแบบห้องของโครงการลุมพินี เพลส เตาปูน อินเตอร์เชนจ์ จะเน้นความโปร่ง โล่ง ด้วยความสูงเพดาน 2.6 เมตร ซึ่งสูงกว่าทุกโครงการของแอล.พี.เอ็น.
รวมถึงการเปิดพื้นที่เชื่อมต่อระหว่างพื้นที่พักผ่อน (Living Area) กับห้องนอน
โครงการได้ออกแบบให้พื้นที่เตรียมอาหารและห้องน้ำอยู่โซนด้านหน้า และจัดพื้นที่พักผ่อนและห้องนอนเอาไว้ด้านในของห้อง เพื่อเชื่อมต่อกับภายนอก โดยสามารถจัดเป็นพื้นที่นั่งเล่นริมหน้าต่างในแบบ Bay Window ให้สามารถชมวิวทิวทัศน์ได้อย่างเต็มตา
สำหรับห้องสตูดิโอขนาดเล็กกะทัดรัด แต่ก็ยังดูโปร่งด้วยความสูงของเพดาน ห้อง Type นี้เหมาะสำหรับอยู่คนเดียว หรือ 2 คนสำหรับหนุ่มสาวที่เพิ่งเริ่มต้นสร้างครอบครัวก็ยังพอไหว หรือจะซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าก็น่าจะเวิร์ก เพราะอยู่ใกล้ทั้งแหล่งงาน สถานศึกษา โดยสนนราคาค่าเช่าในพื้นที่เริ่มกันที่ 8,000-15,000 บาท
เลื่อนเพื่อดูภาพ
ส่วนห้องขนาด 1 ห้องนอน 28 ตรม. โดยส่วนตัวชอบฟังก์ชั่น และการตกแต่งของห้องตัวอย่างที่ทำให้ห้องดูกว้างขึ้น และยังมี Bay Window สำหรับนั่งพักผ่อนชิลๆ ริมหน้าต่างได้อย่างสบายอารมณ์ ห้อง Type นี้จริงๆ เหมาะกับการอยู่ 2 คนแบบสบายๆ แต่ถ้าเป็นครอบครัว พ่อ แม่ และลูกตัวน้อยๆ อีกสักคนก็พอเอาอยู่
เลื่อนเพื่อดูภาพ
แต่ที่เหมาะกับการอยู่แบบครอบครัวคงต้องเป็นห้อง 1 ห้องนอน พื้นที่ 34 ตร.ม. พื้นที่กว้างขึ้นอยู่กันแบบครองครัวเล็กๆ ได้กำลังดีสามารถจัดพื้นที่นั่งเล่น พื้นที่ทานอาหาร ได้อย่างเป็นสัดเป็นส่วน ห้อง Type นี้ มีความพิเศษสำคัญคุณผู้หญิงตรงที่สามารถจัด Walk In Closet ตรงพื้นที่ว่างหน้าห้องน้ำที่อยู่ภายในห้องนอนได้อย่างลงตัว และพื้นที่ตรงหน้าต่างในห้องนอนยังจัดเป็น Bay Window ส่วนตัวสำหรับนั่งเล่น นั่งทำงานได้ตามอัธยาศัย
เลื่อนเพื่อดูภาพ
สำหรับคอนโดแบรนด์ลุมพินี เพลส เตาปูน อินเตอร์เชนจ์ ของบริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน) ถือเป็นการกลับมาพัฒนาคอนโดเกาะติดแนวรถไฟฟ้าอีกครั้งหลังจากห่างหายไปหลายปี ภายใต้แนวคิด “ความพอดีที่ดีกว่า” บอกเล่าความเป็นคอนโดของ แอล.พี.เอ็น. ที่ถูกคิดจากประสบการณ์ที่สั่งสมมายาวนาน 31 ปี จนกลายเป็น Knowledge ในการพัฒนาคอนโดบนความพอดีกับการอยู่อาศัย ไม่ใส่อะไรที่มากเกินความจำเป็นจนทำให้ราคาสูงเกินความพอดี หรือใส่อะไรน้อยเกินไป เพื่อประหยัดต้นทุนจนอยู่ไม่สบาย และไม่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ใหม่ๆ ที่เปลี่ยนไปรวดเร็ว
ผนวกกับจุดแข็งในด้านการบริหารโครงการหลังการอยู่อาศัยภายใต้แนวคิดชุมชนน่าอยู่ ซึ่งต้องยอมรับว่า แอล.พี.เอ็น.เป็นเบอร์ 1 ในเรื่องนี้ ถึงขนาดที่มีหลายๆ แบรนด์ว่าจ้างให้ไปบริหารโครงการให้ แบรนด์คอนโดลุมพินีจึงเน้นไปที่กลุ่มคนระดับกลางๆ ที่ต้องการอยู่อาศัยจริงเป็นหลัก ประมาณว่า คอนโดลุมพินีอยู่ดีมีความสุข แม้จะไม่เท่และทันสมัยเท่าโครงการแบรนด์อื่นๆ ก็เป็นสิ่งที่คนซื้อต้องเลือกเอา
บทสรุปสุดท้ายสำหรับโครงการลุมพินี เพลส เตาปูน อินเตอร์เชนจ์ หากถามว่าเป็นคอนโดที่คุ้มค่าน่าซื้อหาแค่ไหน ก็ต้องดูใน 2-3 เรื่อง เรื่องแรกก็คือทำเล ถือว่า แอล.พี.เอ็น.หาซื้อที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการนี้ได้ดี เพราะอยู่บนทำเลที่มีศักยภาพดีทั้งในวันนี้ และจะยิ่งดีมากขึ้นในอนาคต
สภาพแวดล้อม และสิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบโครงการก็ถือว่าสมบูรณ์ครบถ้วน ทั้งแหล่งอาหารการกิน แหล่งจับจ่ายสำหรับการใช้ชีวิตประจำวัน โรงพยาบาล สถานศึกษา แหล่งงาน และการเดินทางที่สะดวก รวดเร็ว ด้วยรถไฟฟ้า
เรื่องที่ 2 คือ ราคา แอล.พี.เอ็น.ตั้งราคาขาย ลุมพินี เพลส เตาปูน อินเตอร์เชนจ์ ไว้ที่เฉลี่ย 100,000 บาท/ตร.ม. หรือราคาเริ่มต้นที่ 2.3-3.55 ล้านบาท แต่เนื่องด้วยพิษโควิด ทำให้โครงการต้องจัดโปรโมชั่น เพื่อกระตุ้นยอดขาย โดยราคาส่วนลดเหลือตร.ม.ละ 9-9.5 หมื่นบาท ด้วยห้องสตูดิโอราคาพิเศษ 1.99 ล้านบาท
ขณะที่พื้นที่ใกล้ๆ กันมีโครงการคอนโดที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ขายในราคา 1.2-1.4 แสนบาทโดยเฉลี่ย ก็ต้องถือว่าลุมพินี เพลส เตาปูน อินเตอร์เชนจ์ ที่จะสร้างเสร็จพร้อมอยู่ในปลายปี 2564 ยังมี Room ที่ราคาจะขยับขึ้นได้อีก ซึ่งอัตราการปรับขึ้นของราคาคอนโดในย่านนี้ (Capital Gain) อยู่ที่ 7-15% แต่จากภาวะชะลอตัวของตลาดในปัจจุบันการปรับขึ้นของราคาคงจะชะลอตัวลงไปบ้าง
ส่วนผลตอบแทนการลงทุนจากการเช่า (Rental Yield) สำหรับห้องสตูดิโอ 23 ตร.ม.ในพื้นที่เตาปูนที่สามารถปล่อยเช่าได้ตั้งแต่ 8,000 บาท/เดือน ไปจนถึง 15,000 บาท/เดือน Rental Yield ในอัตราต่ำสุดสำหรับห้องสตูดิโอของโครงการที่ขายในราคาโปรโมชั่น 1.99 ล้านบาท อยู่ในระดับ 4-5% ขณะที่ Rental Yield โดยเฉลี่ยในพื้นที่จะอยู่ที่ประมาณ 4-6% ก็ถือว่ารับได้ในสถานการณ์ที่เป็นอยู่เช่นนี้
แต่ในอนาคตทั้ง Capital Gain และ Rental Yield มีโอกาสขยับขึ้นไปได้มากกว่านี้ เมื่อสถานีกลางบางซื่อเปิดให้บริการ รวมถึงการพัฒนาพื้นที่ตามโครงการนำร่อง TOD บริเวณสถานีเตาปูนเริ่มเดินหน้าเป็นรูปธรรม
เรื่องที่ 3 คือ ตัวโครงการและดีไซน์ของห้องตอบโจทย์แค่ไหน ก็คงต้องบอกว่า คอนโดสไตล์แอล.พี.เอ็น.ที่เน้นการอยู่อาศัยจริงเป็นเรื่องหลัก สิ่งอำนวยความสะดวกทุกอย่างมีครบ ดีไซน์ห้องรองรับการอยู่อาศัยในชีวิตจริง อาจจะไม่ฟรุ้งฟริ้ง มุ้งมิ้ง เท่าแบรนด์อื่น แต่ก็มีการบริหารชุมชนน่าอยู่เป็นจุดแข็ง ทำให้การอยู่อาศัยในระยะยาวไม่ค่อยมีเรื่องจุกจิกกวนใจมากนัก
สำหรับคนที่มีรายได้ 30,000 บาทอัพ ถ้าต้องการซื้อคอนโด แนวรถไฟฟ้าใกล้ๆ เมือง แบบไม่ต้องรีบเข้าอยู่ โครงการลุมพินี เพลส เตาปูน อินเตอร์เชนจ์ คือหนึ่งในตัวเลือกที่น่าสนใจครับ
