ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์ได้สรุปภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 และแนวโน้มปี 2564 โดยระบุว่า เป็นช่วงเวลาที่ท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์จากหลายๆ ปัจจัย ทำให้ตลาดไม่เติบโตเท่าที่ควร ทั้งจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ที่ส่งผลให้สภาพเศรษฐกิจชะลอตัว และหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ทำให้ผู้บริโภคใช้เวลาในการตัดสินใจซื้อบ้านนานขึ้น สอดคล้องกับผลสำรวจ DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุดที่พบว่า ผู้บริโภคถึง 75% ชะลอการซื้อบ้านออกไปก่อน
จากการชะลอตัวของตลาดทำให้ผู้ประกอบการต้องใช้แคมเปญการตลาด ราคา และโปรโมชันต่างๆ เพื่อจูงใจผู้ซื้อ ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวมลดต่ำลง แต่เป็นการเร่งการตัดสินใจจากผู้ซื้อที่เป็นกลุ่มเรียลดีมานด์หรือผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงที่มีความต้องการซื้อมาตั้งแต่ช่วงล็อกดาวน์ ส่วนกลุ่มดีมานด์ใหม่ยังคงชะลอตัวเนื่องจากส่วนใหญ่ยังคงไม่มั่นใจกับสภาพเศรษฐกิจ และหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง
ทั้งนี้ คอนโดมิเนียมยังคงเป็นสินค้าที่มีสัดส่วนมากที่สุด ขณะที่แนวโน้มโครงการใหม่เริ่มเป็นสินค้าประเภทแนวราบมากขึ้น ซึ่งสอดคล้องกับความต้องการของผู้บริโภค หลังจากที่ใช้ชีวิตอยู่กับบ้านนานขึ้นในช่วงล็อกดาวน์จึงเห็นความสำคัญของการมีพื้นที่ใช้สอยภายในบ้านที่มากขึ้น
นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทยของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยคาดว่าผ่านจุดต่ำสุดมาแล้วเมื่อตอนที่โควิด-19 เริ่มแพร่ระบาดในเมืองไทยจนนำไปสู่การล็อกดาวน์ และกิจกรรมทางธุรกิจหยุดชะงัก สำหรับแนวโน้มของตลาดในปี 2564 จะยังคงมีแนวโน้มชะลอตัวต่อเนื่องจากปีนี้ ท่ามกลางการแข่งขันอย่างเข้มข้นของผู้ประกอบการที่แข่งกันลดราคา รวมไปถึงออกโปรโมชั่นแรงๆ เพื่อจูงใจผู้ซื้อ ส่วนจำนวนโครงการเปิดใหม่นั้นคาดว่าจะมีจำนวนใกล้เคียงกับปี 2563
“ปี 2564 ถือเป็นปีปรับสมดุลของตลาดอสังหาฯ ทั้งในแง่ของราคาและอุปทาน (จำนวนที่อยู่อาศัย) โดยในส่วนของราคานั้นเริ่มเห็นสัญญาณบวกจากดัชนีราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นในช่วงปลายปี 2563 และคาดว่าจะฟื้นตัวดีขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2564 อย่างไรก็ดี แนวโน้มการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ นั้นจะขึ้นอยู่กับตัวแปรสำคัญ ๆ ได้แก่ การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ เสถียรภาพการเมือง รวมถึงการมีมาตรการจากภาครัฐที่ช่วยกระตุ้นกำลังซื้อ หรือให้ผู้บริโภคเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น” นางกมลภัทร กล่าวสรุป
พฤติกรรมผู้บริโภค
ปัจจัยหลักที่ผู้บริโภคใช้พิจารณาเลือกที่อยู่อาศัย นอกจากปัจจัยด้านราคา รายละเอียดสินเชื่อ และทำเล ผลสำรวจยังได้สะท้อนให้เห็นปัจจัยใหม่ๆ โดยเฉพาะเรื่องรูปแบบโครงการที่ผู้บริโภคให้ความสนใจ ซึ่งต้องตอบโจทย์กับไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตในปัจจุบันและอนาคตที่มีการทำงานจากที่บ้านมากขึ้น
สอดคล้องกับข้อมูลความสนใจซื้อในรอบปีของผู้บริโภคที่พบว่า บ้านเดี่ยว ได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นถึง 30% รองลงมาเป็นทาวน์เฮ้าส์ เพิ่มขึ้น 10% ส่วนคอนโดมิเนียม ลดลง 2%
ทำเลน่าจับตา ปี 2564
อานิสงส์ของรถไฟฟ้าสายปัจจุบันและอนาคตช่วยยกระดับทำเลรอบนอกกรุงเทพฯ โดยเฉพาะ 3 จังหวัดปริมณฑล ได้แก่ นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ ที่กำลังจะมีรถไฟฟ้าสายใหม่เปิดให้บริการ ให้กลายเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยน่าจับตา เนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยยังไม่สูงมากนัก และมีแนวโน้มเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง
นนทบุรี
บริเวณตำบลบางรักใหญ่ อำเภอบางบัวทอง มีการปรับตัวของราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นในรอบปี 13% จากอานิสงส์ของโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วง อีกหนึ่งทำเลที่มีแนวโน้มเติบโตคือบริเวณตำบลบางกรวย อำเภอบางกรวย เพิ่มขึ้น 16% เติบโตจากโครงการรถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อน บางซื่อ-ตลิ่งชัน
สมุทรปราการ
ราคาที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้าเพิ่มขึ้น อาทิ ตำบลท้ายบ้านใหม่ อำเภอเมืองสมุทรปราการ (บริเวณสถานี BTS แพรกษา, BTS สายลวด, BTS เคหะฯ) ราคาเพิ่มขึ้น 21% โดยทำเลที่มีราคาคอนโดมิเนียมเพิ่มมากที่สุดในรอบปี ล้วนอยู่ในอำเภอเมืองสมุทรปราการที่แนวรถไฟฟ้าพาดผ่าน
ปทุมธานี
ทำเลที่มีราคาที่อยู่อาศัยเติบโตมากที่สุดในรอบปี อยู่ตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย คูคต-วงแหวนรอบนอก ได้แก่ ตำบลคลองหก อำเภอคลองหลวง เพิ่มขึ้น 18% และตำบลคลองสี่ อำเภอคลองหลวง เพิ่มขึ้น 16% โดยทำเลที่มีราคาคอนโดมิเนียมเพิ่มมากที่สุดในรอบปีอยู่ในทำเลแนวรถไฟฟ้า ทำเลใกล้สถานศึกษา
ราคาที่อยู่อาศัยใน 3 จังหวัดดังกล่าวข้างต้น ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 1-3 ล้านบาท หากจำแนกตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่า ราคาบ้านเดี่ยวส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 5-10 ล้านบาท ส่วนคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮ้าส์ ส่วนใหญ่มีระดับราคาใกล้เคียงกันคือ 1-3 ล้านบาท ทำให้คอนโดมิเนียมอาจจะขายยากขึ้น เนื่องจากราคาใกล้เคียงกับทาวน์เฮ้าส์
ควรรู้ก่อนซื้อ-ขายในปี 2564
ควรรู้ก่อนซื้อ
– ราคาอสังหาฯจะยังคงไม่ปรับตัวเพิ่มขึ้นโดยเร็ว โดยเฉพาะในช่วงต้นปี 2564 จึงเป็นตลาดของผู้ซื้อที่มีความพร้อม ทั้งซื้อเพื่ออยู่เอง และซื้อเพื่อลงทุนในอนาคต
– แม้ว่าอัตราสินเชื่อดอกเบี้ยบ้าน ในช่วงนี้จะค่อนข้างต่ำ แต่ผู้ซื้อยังต้องมีการสำรองเงินไว้ และมีวินัยทางการเงิน เนื่องจากสถานการณ์ที่ไม่แน่นอนของการแพร่ระบาดของโควิด-19 รอบใหม่ และปัญหาความไม่แน่นอนทางการเมือง
ควรรู้ก่อนขาย
– จำนวนอุปทานยังมีคงค้างอยู่ในตลาดจำนวนมาก โดยเฉพาะในหลายๆ ทำเลใจกลางเมืองที่เสี่ยงภาวะอุปทานเกิน หรือ Oversupply ผู้ขายที่มีอสังหาฯ อยู่ในทำเลดังกล่าว ควรหลีกเลี่ยงเพื่อรอผลตอบแทนที่ดีกว่า
– สินค้าประเภทแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ มีแนวโน้ม จะได้รับความสนใจจากผู้ซื้อ เพิ่มขึ้น ตามการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมการอยู่อาศัยหลังการแพร่ระบาดของ โควิด-19 ที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น
ปัจจัยที่ต้องจับตา
– หากการพัฒนาวัคซีนป้องกันโควิด-19 สำเร็จได้รวดเร็วขึ้น ภาวะเศรษฐกิจไทยและทั่วโลกจะกลับมาฟื้นตัวเร็วขึ้น ส่งผลให้กำลังซื้ออสังหาฯ มีแนวโน้มที่จะฟื้นตัวได้เร็วขึ้น
– ปัญหาความไม่แน่นอนทางการเมือง หากกินระยะเวลายาวนานจะส่งผลต่อสภาพเศรษฐกิจโดยรวม และความมั่นใจในการลงทุนของชาวไทยและต่างชาติ
บทสรุป
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน 2564 คาดว่าจะผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว โดยเริ่มเห็นสัญญาณบวกในช่วงท้ายปี 2563 ในการเพิ่มขึ้นของดัชนีราคา ประกอบกับเริ่มมีข่าวดีเกี่ยวกับความคืบหน้าในการพัฒนาวัคซีนป้องกันโควิด-19 และตัวเลขเศรษฐกิจไทยที่ออกมาดีกว่าที่คาดไว้ในช่วงท้ายปี 2563
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 จะยังเป็นตลาดของกลุ่มเรียลดีมานด์ หรือผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และกลุ่มนักลงทุนที่มีความพร้อม เนื่องจากแนวโน้มราคาอสังหาริมทรัพย์จะยังคงทรงตัว และไม่มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นในช่วงต้นปีแรกของปี 2564 แต่คาดว่าจะมีการปรับตัวเพิ่มขึ้น ในช่วงครึ่งปีหลังเป็นต้นไปตามแนวโน้มเศรษฐกิจที่มีโอกาสฟื้นตัวมากยิ่งขึ้น
