ตัวเลขจากการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ พบว่า ในครึ่งแรกของปี 2563 มีโครงการบ้านและคอนโดมิเนียมที่มีจำนวนหน่วยเหลือขายไม่ต่ำกว่า 6 หน่วย รวมทั้งสิ้น 1,692 โครงการ จำนวน 205,851 หน่วย มูลค่ารวม 1,037,865 ล้านบาท โดยมีจำนวนหน่วยที่ขายไปได้ในครึ่งปีแรก 32,758 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 158,932 ล้านบาท แบ่งเป็น เป็นบ้านจัดสรร 20,348 หน่วย มูลค่า 109,092 ล้านบาท และคอนโด 12,410 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 49,840 ล้านบาท หรือมียอดขายเพียง 16% จากจำนวนโครงการที่มีอยู่
ส่วนอีก 84% เป็นโครงการที่ยังไม่มีคนมาซื้อ หรือโครงการรอการขาย หรือโครงการเหลือขาย ก็แล้วแต่ว่าใครจะเรียก มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 173,093 หน่วย มูลค่ารวม 878,933 ล้านบาท เป็นบ้านจัดสรร 99,993 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 533,725 ล้านบาท โดยที่ทาวน์เฮ้าส์มีของเหลือขายมากที่สุด 57,446 หน่วย รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยว 26,944 หน่วย บ้านแฝด 13,051 หน่วย และอาคารพาณิชย์ 2,552 หน่วย ตามลำดับ
ส่วนคอนโดมิเนียมมีของเหลือขาย 73,100 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 345,208 ล้านบาท ซึ่งดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ประเมินว่า ในครึ่งหลังของปี 2563 เมื่อคำนวณจากซัพพลายใหม่ที่เข้ามาเติม และจำนวนที่ขายออกไปแล้ว จะยังมีที่อยู่อาศัยที่รอการขายเพิ่มเป็น 185,993 หน่วย มูลค่ารวม 937,703 ล้านบาท และจนถึงครึ่งแรกของปี 2564 จะมีที่อยู่อาศัยรอการขายจะเพิ่มเป็น 193,415 หน่วย มูลค่ารวม 956,086 ล้านบาท
เท่ากับว่ายังมีเม็ดเงินมูลค่าเฉียดๆ 1 ล้านล้านบาท!! ที่ยังไม่สามารถรีเทิร์นกลับเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจได้ ซึ่งในเชิงธุรกิจและเศรษฐกิจ ก็คงต้องมานั่งคิดกันหนักๆ ว่า บริษัทอสังหาฯ ยังจะต้องเติมซัพพลายเข้าตลาดกันอีกหรือไม่ และรัฐบาลจะต้องมีมาตรการอะไรที่จะช่วยขุดเงินที่จมอยู่เกือบ 1 ล้านล้านให้กลับคืนเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ
ซึ่งการเติมซัพพลายใหม่ในช่วงนี้เชื่อว่า ผู้ประกอบการที่มั่นใจเกินร้อยจะยังคงเปิดโครงการใหม่กันต่อไป โดยเฉพาะบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่พร้อมเสี่ยงเดินไปตายเอาดาบหน้าดีกว่ารายได้ขาดมือ เพราะเชื่อว่า real demand ยังมีอยู่ โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยแนวราบที่ว่ากันว่าขายดีกันมากๆแต่เมื่อชำเลืองดูตัวเลขบ้านจัดสรรเหลือขายที่ยังมีเกือบๆ 1 แสนหน่วย ก็ให้น่าวิตกอยู่เช่นกันว่า จะยังมีช่องว่างให้เติมซัพพลายกันได้อีกแค่ไหน ในภาวะที่กำลังซื้ออ่อนตัวลงมากจากวิกฤติโควิด-19 และปัญหาการเมืองที่กำลังคุกรุ่น
เอาล่ะนั่นคือความเสี่ยงที่ผู้ประกอบการจะต้องแบกรับกันเองตามเกมที่เลือกเล่น แต่ถ้ามองไปที่โอกาสของผู้ซื้อก็ต้องถือว่า ช่วงเวลานี้เป็นโอกาสทองของโอกาสทองอย่างแท้จริง สำหรับคนที่มีกำลังทรัพย์เพียงพอต่อการหาซื้อบ้านในขณะนี้มีบ้านและคอนโดกองโตให้เลือกได้อย่างจุใจ ในราคาที่ต่อรองกันได้ เพราะทุกบริษัทต้องการระบายสต๊อกให้ได้มากและเร็วที่สุด เพื่อเก็บเงินสดเอาไว้ในยามฉุกเฉิน
มาดูกันว่าสต๊อกบ้าน-คอนโดที่เหลือขายในแต่ละพื้นที่เป้นเช่นไร มีโครงการประเภทไหน ระดับราคาเท่าไร ที่เหลืออยู่มาก และส่วนใหญ่กระจายอยู่ในทำเลไหนบ้าง โดยครั้งนี้จะขอเริ่มกันที่พื้นที่กรุงเทพฯก่อน
ถ้าดูจากจำนวนสต๊อกบ้าน-คอนโดรอการขายล่าสุดที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ทำการสำรวจมาจำนวน 173,093 หน่วย เป็นโครงการที่อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯมากที่สุดจำนวน 78,942 หน่วย หรือคิดเป็น 26.8% ของโครงการที่รอการขายในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
ส่วนอันดับสองเป็นของจังหวัดปทุมธานีจำนวน 32,757 หน่วย คิดเป็น 11.1% จังหวัดนนทบุรี มาเป็นอันดับ 3 มีสต๊อกบ้าน-คอนโดรอขายอยู่จำนวน 28,276 หน่วย คิดเป็น 9.6% อันดับ 4 จังหวัดสมุทรปราการ มีจำนวน 21,838 หน่วย คิดเป็น 7.4% ส่วนจังหวัดสมุทรสาคร ตามมาห่างๆ ในอันดับ 5 จำนวน 7,135 หน่วย คิดเป็น 2.4% และอันดับสุดท้ายในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลคือนครปฐมมีสต๊อกรอขายจำนวน 4,145 หน่วย คิดเป็น 1.4%
หากโฟกัสเฉพาะพื้นที่กรุงเทพฯ ซึ่งมีสต๊อกบ้านและคอนโดเหลือขายรวม 78,942 หน่วย ถ้านับเฉพาะโครงการที่สร้างเสร็จแล้วและโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างจะมีจำนวนทั้งสิ้น 56,999 หน่วย ที่เป็น Inventory อยู่ในขณะนี้ ส่วนโครงการที่ยังไม่ก่อสร้างอีกจำนวน 21,943 หน่วย อันเนื่องมาจากเจ้าของโครงการถอดใจชะลอโครงการหรือไม่ก็แบงก์สั่งเบรก ซึ่งคาดว่าคงจะถูกดองยาวไปจนกว่าตลาดจะกลับมาฟื้นตัวอีกครั้ง จึงคงยังไม่มีของออกสู่ตลาด ณ เวลานี้
ดังนั้นบ้าน-คอนโดพร้อมอยู่ หรืออยู่ระหว่างสร้างที่จะหาซื้อได้ในพื้นที่กรุงเทพฯจึงมีอยู่ที่ 56,999 หน่วย เป็นคอนโดเสียเป็นส่วนใหญ่ที่ 40,481 หน่วย ที่เหลือเป็นทาวน์เฮ้าส์ 9,566 หน่วย บ้านเดี่ยว 5,546 หน่วย บ้านแฝด 1,134 หน่วย และอาคารพาณิชย์ 272 หน่วย
สำหรับระดับราคาบ้าน-คอนโดที่มีให้เลือกซื้อในพื้นที่กทม.ที่หาได้ง่ายสุดคือบ้านและคอนโดในระดับราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งมีอยู่ประมาณ 24,000 หน่วย รองลงมาเป็นบ้าน-คอนโดในระดับราคา 2-3 ล้านบาท มีอยู่ 20,339 หน่วย
ส่วนบ้าน-คอนโดระดับกลาง-บนระดับราคาที่ 5-7.5 ล้านบาท ก็ยังมีอยู่ถึง 10,607 หน่วย และระดับราคา 7.5 ล้านบาทขึ้นไป ก็ยังมีอยู่จำนวนไม่น้อยที่จำนวน 14,527 หน่วย และใครที่หาซื้อคอนโดถูกๆ ราคา 1-2 ล้านบาท ก็ยังพอมีให้เลือกซื้อที่จำนวน 7,181 หน่วย หรือคอนโดราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทก็ยังมีอยู่ 2,277 หน่วย
สำหรับทำเลในกรุงเทพฯที่ยังมีบ้าน-คอนโดเหลือขายให้ได้เลือกซื้อมีอยู่ที่ไหนลองตามไปดูกันครับ
- โซนแรก ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง มีของให้เลือกซื้อ 9,401 หน่วย ซึ่งถ้าดูจากพื้นที่แล้วของที่เหลือขายคงจะเป็นคอนโดทั้งหมด
- โซนที่ 2 หลักสี่-ดอนเมือง-สายไหม-บางเขน มีจำนวน 8,503 หน่วย ทำเลนี้มีทั้งคอนโด ทาวน์เฮ้าส์ และอาจจะมีบ้านเดี่ยวผสมอยู่บ้างปละปลาย
- โซนที่ 3 คลองสามวา-มีนบุรี-หนองจอก-ลาดกระบัง จำนวน 8,058 หน่วย เป็นพื้นที่ของที่อยู่อาศัยแนวราบ โดยมีคอนโดอยู่บ้างตามแนวรถไฟฟ้า
- โซนที่ 4 พระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ จำนวน 8,009 หน่วย เป็นทำเลที่ผสมๆ กันระหว่างคอนโดกับบ้านแนวราบโดยเฉพาะทาวน์เฮ้าส์
- โซนที่ 5 ธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด จำนวน 7,665 หน่วย ส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดแนวรถไฟฟ้าและทาวน์เฮ้าส์
ส่วนทำเลที่ขายดี 5 อันดับแรกในพื้นที่กทม. ได้แก่ 1.หลักสี่-ดอนเมือง-สายไหม-บางเขน มียอดขายรวม 1,772 หน่วย หรือมีอัตราดูดซับ 2.9% ต่อเดือน 2.ธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด มียอดขายรวม 1,680 หน่วย มีอัตราดูดซับ 3.0% 3.พระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ มียอดขายรวม 1,637 หน่วย มีอัตราดูดซับ 2.8% 4.คลองสามวา-มีนบุรี-หนองจอก-ลาดกระบัง มียอดขายรวม 1,474 หน่วย มีอัตราดูดซับ 2.6% และ 5.ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง มียอดขายรวม 1,446 หน่วย มีอัตราดูดซับ 2.2%
คงจะมองภาพได้ชัดขึ้นสำหรับคนที่ต้องการหาซื้อบ้านในพื้นที่กรุงเทพฯ ครั้งหน้ามาดูกันต่อว่าในจังหวัดปริมณฑลยังมีบ้าน-คอนโดพร้อมอยู่และที่กำลังก่อสร้างให้เราได้เลือกซื้อมากน้อยแค่ไหน โปรติดตามครับ
