โควิด-19 ดูจะผ่อนคลายการแพร่ระบาดลง แต่ก็ยังประมาทไม่ได้และมีโอกาสที่การติดเชื้อจะกลับสูงขึ้นอีกครั้ง ถ้าวินัยในการป้องกันลดน้อยลงหลังจากเริ่มผ่อนคลายมาตรการต่างๆ ลงไป
แต่สำหรับผลกระทบต่อภาคธุรกิจ ภาคอสังหาริมทรัพย์ และปากท้องของประชาชน ยังถือว่าเพิ่งเริ่มต้น เพราะหลายฝ่ายประเมินว่า เศรษฐกิจไทยจะตกอยู่ในภาวะถดถอยอย่างน้อยๆ 1-2 ปี ซึ่งยังไม่มีใครฟันธงได้ชัดว่า เศรษฐกิจจะผงกหัวขึ้นได้เมื่อไร ทั้งนี้ ทั้งนั้นก็ต้องขึ้นอยู่กับสถานการณ์การแพร่ระบายของเชื้อไวรัส โควิด-19 ด้วยว่าจะลากยาวไปไกลแค่ไหน แต่ที่แน่ๆ ณ เวลานี้ ภาคอสังหาฯกำลังเริ่มต้นกับบททดสอบที่ยากยิ่งกว่าวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 ด้วยซ้ำ
กิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ ประธานและผู้ก่อตั้ง บริษัท เซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) จำกัด ผู้ให้บริการทางด้านอสังหาริมทรัพย์ของไทย ให้ความเห็นว่า มาตรการล็อคดาวน์ หรือปิดเมืองนั้นเป็นสิ่งที่จำเป็นจะต้องทำ เพื่อควบคุมการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 แต่ก็สร้างผลกระทบกับทุกภาคส่วนทั้งด้านสังคมและเศรษฐกิจ ซึ่งการปิดเมือง 1 เดือนจะต้องใช้เวลาฟื้นฟูถึง 6 เดือน และใช้เวลาอีก 6 เดือนในการฟื้นตัว ถ้าปิดเมือง 2 เดือนเท่ากับว่าเราจะต้องใช้เวลาถึง 2 ปี กว่าเศรษฐกิจจะเริ่มเข้าสู่ภาวะปกติ
ดังนั้นในช่วง 1-2 ปีจากนี้ ตลาดที่อยู่อาศัยจะชะลอตัวลงมาก จากกำลังซื้อใหม่ที่ลดลง โครงการใหม่เกิดขึ้นน้อยโดยผู้ประกอบการจะเร่งระบายสต๊อกเก่าด้วยการแข่งขันด้านราคา ซึ่งถือว่าเป็นตลาดของผู้ซื้อ ขณะที่พันธมิตรต่างชาติก็เริ่มพิจารณาถอนการลงทุน เพราะแต่ละประเทศที่เข้ามาลงทุน ไม่ว่าจะเป็นญี่ปุ่นหรือจีนก็ได้รับผลกระทบหนักเช่นกัน”
ตลาดที่อยู่อาศัยตกอยู่ในภาวะชะลอตัวในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา จากจำนวนซัพพลายที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ขณะที่ดีมานด์เพิ่มขึ้นไม่ทันจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว จนทำให้เกิดปัญหาโอเวอร์ซัพพลายในหลายพื้นที่ เนื่องจากผู้ประกอบการเข้ามาแข่งขันในตลาดเดียวกันมากเกินไป โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียมทำให้ซัพพลายเกิดขึ้นจำนวนมากตามแนวรถไฟฟ้าในบางทำเล
ส่วนอีกสาเหตุหนึ่งมาจากทุนจากต่างประเทศที่เข้ามาร่วมลงทุนกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย ทำให้มีต้นทุนการเงินที่ต่ำเกิดการขยายลงทุนในโครงการใหม่ๆ จำนวนมาก ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น ขณะที่ความสามารถในการซื้อของผู้บริโภคไม่สอดคล้องกับการปรับขึ้นของราคาที่อยู่อาศัย ทำให้สินค้าค้างสต๊อกจำนวนมากสุดท้ายจึงเกิดสงครามราคาขึ้นในเวลานี้
ที่ผ่านมาผู้ประกอบการได้พยายามหาตลาดใหม่เข้ามาเสริมกลุ่มที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) โดยการดึงกลุ่มนักลงทุนทั้งในประเทศและต่างประเทศ แต่เมื่อธนาคารแห่งประเทศไทย ประกาศใช้มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย ตลาดการลงทุนก็ลดน้อยลง และยิ่งมาเจอปัญหาการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ดีมานด์ใหม่ในตลาดจะหายไปอย่างน้อย 1 ปี เพราะเวลานี้ทุกคนต่างคาดหวังว่า ราคาที่อยู่อาศัยจะลดลงไปอีก
อะไรจะเกิดขึ้น เมื่อยอดขายใหม่เริ่มหดหาย ขณะที่ยอดขายเดิมก็ไม่สามารถโอนได้ตามเป้าหมาย เพราะจะมีทั้งหลุ่มที่ไม่ต้องการจะโอนอยู่แล้ว กลุ่มที่อยากโอนแต่โอนไม่ได้ เพราะกู้ไม่ผ่าน ซึ่งอาจทำให้หลายบริษัทเกิดปัญหาสภาพคล่อง เพราะยอดขายและรายได้ไม่สอดคล้องกับภาระหนี้และภาระต้นทุนที่มีอยู่ จนต้องขายสินทรัพย์ รวมถึงลดพนักงาน เพื่อประคองธุรกิจให้อยู่รอด
“หลายบริษัทจะเริ่มมีปัญหาสภาพคล่อง ไม่สามารถชำระคืนเงินกู้ หรือหุ้นกู้ และจำเป็นต้องพึ่งเงินกู้ซอฟท์โลนของรัฐ แต่ก็ไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะรัฐจะต้องกำหนดเงื่อนไขในการปล่อยกู้ เพื่อป้องกันความเสี่ยงด้วยเช่นกัน เช่น อาจจะกำหนดให้ต้องขายสินทรัพย์ หรือลดราคาสินค้าลงมา เพื่อระบายสต๊อกที่มีอยู่ออกไปก่อน ซึ่งจะมีบริษัทที่เกิดปัญหาสภาพคล่องให้เห็นแน่นอน ขณะเดียวกัน หลายบริษัทจะต้องลดภาระด้วยการ ลดเงินเดือน หรือให้พนักงานออก รวมถึงการเจรจาปรับโครงสร้างหนี้กับเจ้าหนี้” นายกิติศักดิ์ให้ความเห็น
สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งธุรกิจโรงแรม-รีสอร์ท ได้รับผลกระทบอย่างหนักจากวิกฤติไวรัสโควิด-19 เมื่อดีมานด์หายไปจากตลาดหลังการแพร่ระบาดของของเชื้อไวรัส และการปิดเมือง เศรษฐกิจอยู่ในภาวะถดถอย การท่องเที่ยวยังไม่ขยับ การส่งออกยังไม่ฟื้น ต่างชาติชะลอการลงทุน อัตราการเข้าพักลดลงเหลือ 3-5% ในช่วง 2-3 เดือนที่ผ่านมา ซึ่งถือเป็นอัตราการเข้าพักที่ต่ำที่สุดเป็นประวัติการณ์ ทำให้โรงแรมหลายแห่งต้องลดพนักงานจนถึงขึ้นปิดกิจการ และหากไม่ได้รับการช่วยเหลือจากภาครัฐอย่างทันท่วงที จะเกิดวิกฤติอย่างหนักในธุรกิจโรงแรมอย่างแน่นอน
การขายสินทรัพย์ เพื่อรักษาสภาพคล่อง และลดภาระหนี้-ดอกเบี้ยที่แบกอยู่ ที่จะเกิดขึ้นในระยะ 2 ปีนับจากนี้ จะมีทั้งการขายสินทรัพย์ที่ถือครองอยู่ เช่น โรงแรม รีสอร์ท รวมถึงที่ดินที่ซื้อไว้เพื่อพัฒนาโครงการในอนาคต โดยเริ่มมีผู้ประกอบการรายใหญ่ทยอยประกาศขายที่ดินออกมาบ้างแล้ว และจะยิ่งมีมากขึ้นในไตรมาสที่ 4 ทั้งการเสนอขาย การจำนอง จำนำ และการขายฝาก แต่ก็ยังไม่แน่ใจว่าจะมีคนซื้อหรือไม่ เพราะทุกคนก็ตกอยู่ในสถานการณ์เดียวกันหมด ส่งผลให้ราคาที่ดินในตลาดจะเริ่มลดลง 20-30% ภายในไตรมาสที่ 3-4 ของปีนี้ และเราจะไม่เห็นการซื้อขายที่ดินในราคาตารางวาละ 2-3 ล้านบาท โดยเจ้าของที่ดินจะเปลี่ยนจากการขายเป็นการปล่อยเช่าระยะยาวแทน
สุดท้ายผลกระทบจากวิกฤติไวรัสโควิด-19 จะทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนไปจากเดิมทั้งในด้านพฤติกรรมผู้บริโภคที่จะเปลี่ยนแปลงไป และแนวทางการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต ผู้ประกอบการต้องนำเรื่องของวิกฤติขนาดใหญ่ไม่ว่าจะเป็นวิกฤติจากโรคระบาด วิกฤติที่เกิดจากภัยธรรมชาติ ซึ่งอาจเกิดขึ้นได้เสมอและส่งผลกระทบอย่างรุนแรง รวดเร็ว มาเป็นปัจจัยหนึ่งในการพิจารณาเพื่อป้องกันความเสี่ยง
“การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะมุ่งสู่การพัฒนาเพื่อความยั่งยืน จะมีการกระจายความเสี่ยงของธุรกิจมากขึ้น โดยโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบจะมีบทบาทมากขึ้น และยังเป็นตลาดที่พอไปได้อยู่ ขณะที่คอนโดใหม่จะลดจำนวนลงในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า การพัฒนาจะเน้นโครงการขนาดเล็กที่อยู่รอบๆ เมืองชั้นในกระจายไปตามแนวรถไฟฟ้าสายที่เปิดให้บริการอยู่ในปัจจุบัน และที่จะเปิดในอนาคต” นายกิติศักดิ์กล่าวปิดท้าย
อ่านประกอบ:
โควิด-19 ฉุดคอนโดเปิดใหม่ไตรมาสแรก ปี 63 ลดวูบ 43%
