การเปลี่ยนแปลงของการพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ ตาม “ร่าง” ผังเมืองใหม่กรุงเทพมหานครครั้งที่ 4 บทความโดย ธนาคารเกียรตินาคิน
ตามที่ทราบโดยทั่วกันว่าผังเมืองรวมเมืองกทม.จะมีการเปลี่ยนแปลงอีกครั้ง โดยเบื้องต้นกำหนดการเดิมจะมีการปิดประกาศ 90 วัน ภายในพฤษภาคม 2563 นี้ และจะมีการบังคับใช้ภายในสิ้นปี 2563
ในการปรับเปลี่ยนครั้งนี้จะส่งผลกระทบต่อการพัฒนา อสังหาริมทรัย์ และการพัฒนาเมืองกรุงเทพมหานครให้เติบโตขึ้นตามสภาพการณ์ และสิ่งแวดล้อมที่เปลี่ยนแปลงไป เช่น การกำหนดแผนยุทธศาสตร์ชาติ แผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม ผังระดับประเทศและระดับภาค หรือการพัฒนาในกรุงเทพฯที่เห็นได้ชัดอย่างระบบคมนาคม ระบบขนส่งสาธารณะ ที่มีโครงข่ายครอบคลุมทุกพื้นที่มากขึ้น การเปลี่ยนแปลงของจำนวนประชากร แนวการขยายตัวทางกายภาพที่เกิดขึ้นจริงของชุมชนการอยู่อาศัยที่สอดคล้องไปกับการพัฒนาของโครงสร้างพื้นฐาน ระบบสาธารณูปโภค และสาธารณูปการต่างๆ จึงมีความจำเป็นในการปรับเปลี่ยนผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครให้มีความเหมาะสมมากยิ่งขึ้น
ทำให้ร่างผังเมืองฯ ในครั้งนี้ได้มีการปรับเปลี่ยนในหลายมิติ แต่เราจะยกแค่เรื่องที่เกี่ยวข้องกับภาคการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นำมาวิเคราะห์ในเห็นภาพว่ามีเปลี่ยนแปลงในทิศทางใดที่ดูน่าสนใจ
เมื่อต้องการให้เมืองขยายตัว ชุมชนการอยู่อาศัยก็ต้องขยายตัว
จากเดิมจะเห็นว่ามีการกระจุกตัวของความหนาแน่นอยู่แค่พื้นที่ใจกลางเมืองบริเวณรอบวงแหวนชั้นใน ที่เป็นพื้นที่สีแดงและพื้นที่สีน้ำตาล เมื่อระบบเศรษฐกิจและแหล่งงานในเมืองเติบโตขึ้น จึงวางแผนการขยายตัวของชุมชนการอยู่อาศัยบริเวณรอบๆ ออกไปในกรอบโครงข่ายระบบรถไฟฟ้าให้มีความหนาแน่นมากยิ่งขึ้น โดยการขยายพื้นที่สีส้มที่เป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ทำให้เมืองมีศักยภาพในการอยู่อาศัยเจริญเติบโตขึ้น สามารถรองรับจำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้นได้
พื้นที่นี้มีความเหมาะสมต่อการอยู่อาศัยสามารถเข้าถึงชุมชนเมืองชั้นในได้สะดวกด้วยระบบขนส่งมวลชนอย่างรถไฟฟ้าสายต่างๆ ทั้งที่เปิดให้บริการแล้ว และที่ยังอยู่ระหว่างดำเนินการ พร้อมทั้งพื้นที่ดังกล่าวนี้มี facilities ที่ครบครัน ยิ่งเป็นสถานีร่วมจุดที่ตัดกันของรถไฟฟ้า 2-3 สาย หรือจุดตัดระหว่างรถไฟ ฟ้ากับถนนเมนหลักที่มีขนาดใหญ่ จะกลายเป็นพื้นที่สีแดงที่มีความสามารถพัฒนาในเชิงพาณิชยกรรมมากยิ่งขึ้น
กระจายความเจริญ และแหล่งงานออกไปในบริเวณชานเมืองหลังกรอบวงแหวนรอบนอก (ถนนกาญจนาภิเษก) ได้ลดพื้นที่สีเขียวลง โดยเฉพาะพื้นที่ที่เห็นได้ชัดอย่าง พื้นที่สีขาวมีกรอบทแยงเขียวที่เดิมเป็นพื้นที่ระบายน้ำ ปรับเป็นพื้นที่ที่สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยได้อย่างพื้นที่สีเขียว และสีเหลือง เป็นการเพิ่มศักยภาพในการพัฒนาโครงการแนวราบให้มากขึ้นด้วย
สีเปลี่ยนความหนาแน่นของเมืองก็เพิ่มขึ้น
* FAR: Floor Area Ratio หมายถึงอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน
ตามแนวทางการร่างผังเมือง ในบริเวณที่มีทิศทางการขยายตัวของที่อยู่อาศัย และบริเวณที่เป็นจุดตัดของการคมนาคมทั้งทางถนน และระบบรถไฟฟ้า เพื่อเป็นศูนย์พาณิชยกรรมแห่งใหม่และศูนย์ชุมชนชานเมือง จะมีการเพิ่ม FAR เพื่อรองรับการขยายตัวของเศรษฐกิจ และรองรับจำนวนประชากรที่จะเพิ่มมากขึ้นด้วย
บริเวณที่มีการเพิ่มขึ้นของ FAR อย่างเห็นได้ชัดจะเป็นบริเวณที่ผังเมืองวางแผนให้เป็นแหล่งชุมชนหนาแน่นปานกลางแห่งใหม่ (พื้นที่สีส้ม) ทั้งในทิศตะวันตก อย่างบริเวณกรอบรถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อน และสีน้ำเงิน พื้นที่พระราม 2 และในทิศตะวันออกมีพื้นที่ที่เปลี่ยนแปลงมากที่สุด อย่างพื้นที่ในกรอบรถไฟฟ้าที่กำลังดำเนินงานก่อสร้างอยู่ในปัจจุบันของสายสีชมพูกับสายสีเหลือง รวมไปถึงพื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงบริเวณวงแหวนรอบนอกในพื้นที่สีขาวมีกรอบเส้นทแยงเขียว และสีเขียวเดิม เพื่อให้สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยในแนวราบบริเวณชานเมืองได้เพิ่มขึ้น
ในบริเวณที่ FAR ไม่เพิ่มขึ้นบางพื้นที่ เป็นเพราะมีความหนาแน่นมากอยู่แล้ว เช่นบริเวณใจกลางเมือง และในบริเวณรอบนอกโครงข่ายรถไฟฟ้าที่ยังคงความเป็นชุมชนหนาแน่นน้อยอยู่ตามเดิม จึงเพิ่มแค่ความสามารถในการพัฒนาเชิงพาณิชยกรรม สำนักงาน และโรงแรมบ้างเล็กน้อย โดยพื้นที่ดังกล่าวต้องอยู่ในเงื่อนไขติดถนนใหญ่ที่มีความกว้างตั้งแต่ 10 ม.ขึ้นไป หรืออยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าตั้งแต่ 500 ม.ขึ้นไป ให้ดูที่เงื่อนไขตามข้อกำหนดผังเมืองฯ
พื้นที่แต่ละสีในผังเมือง มีความสามารถในการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ต่างกัน
-พื้นที่สีเหลืองและสีเขียว
- พื้นที่ สีเหลือง ส่วนมากจะอยู่บริเวณชานเมือง จึงอนุญาตให้พัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นหลัก
- FAR ต่ำ พื้นที่ดีที่สุดในการพัฒนาแนวสูงจะจำกัดแค่ไม่เกิน 2,000 ตร.ม./อาคาร มากกว่านั้นมีเงื่อนไข
- บางพื้นที่ของสีเขียว ก็สามารถพัฒนาแนวราบได้ดีเทียบเท่าสีเหลือง อย่างพื้นที่ ก.4 เพื่อให้เป็นพื้นที่ชุมชนศูนย์กลางการเกษตร จึงสามารถพัฒนาแนวราบได้ทุกประเภท แต่สร้างแนวสูงไม่ได้
สรุปในพื้นที่ผังเมือง สีเขียว และสีเหลือง การพัฒนาโครงการโดยไม่ต้องมีเงื่อนไข สามารถแบ่งเป็นพื้นที่ต่างๆ ได้ดังนี้
1. พื้นที่ที่จัดสรรไม่ได้
2. พื้นที่ที่จัดสรรได้แค่บ้านเดี่ยว 100 ตร.ว.
3. พื้นที่ที่จัดสรรได้แค่บางประเภท เช่น บ้านเดี่ยว-บ้านแฝด หรือยกเว้นแค่อาคารพาณิชย์
4. พื้นที่ที่จัดสรรได้ทุกประเภท
-พื้นที่สีส้ม
- พื้นที่สีส้ม อยู่ในกรุงเทพฯ ชั้นกลาง เป็นชุมชนอยู่อาศัยเดิม ผังเมืองใหม่ต้องการจะเพิ่มความหนาแน่นบริเวณนี้ให้มากขึ้น เพราะปัจจุบันสามารถเข้าถึงพื้นที่นี้ได้สะดวก ด้วยระบบโครงข่ายรถไฟฟ้า และโครงข่ายถนนสายหลักต่างๆ ที่มีขนาดใหญ่
- ในพื้นที่นี้จากเดิมสามารถพัฒนาแนวราบได้ทุกประเภทอยู่แล้ว และมีความหนาแน่นอยู่พอสมควร การเพิ่มความหนาแน่นในพื้นที่นี้จึงต้องพัฒนาขึ้นไปในแนวสูงแทน
- จึงเพิ่มความสามารถในการพัฒนาแนวสูงได้ไม่เกิน 10,000 ตร.ม./อาคาร ถ้าจะสร้างมากกว่านี้จะต้องเข้าเงื่อนไขขนาดถนน หรือระยะห่างสถานีรถไฟฟ้า
-พื้นที่สีน้ำตาล และสีแดง
- พื้นที่สีน้ำตาล เป็นพื้นที่ชุมชนเพื่อรองรับการอยู่อาศัยใจกลางย่านกลางธุรกิจ มีความหนาแน่นสูง ตามผังเมืองจึงไม่มีข้อจำกัดในการพัฒนาทั้งแนวราบ และแนวสูง แต่การพัฒนาต้องอยู่ในขอบเขตของข้อกฎมายควบคุมอาคารด้วย
- ในพื้นที่นี้จึงสามารถพัฒนาแนวราบได้ทุกประเภท แต่ถ้าที่ดินอยู่ติดถนนตั้งแต่ 10 ม.ขึ้นไป และไม่ติดข้อกฎหมายห้ามก่อสร้างอื่นๆ การพัฒนาในแนวสูงที่เกิน 10,000 ตร.ม./อาคารขึ้นไป ดูจะคุ้มค่าที่สุด
- ส่วนพื้นที่สีแดง จะเน้นในการพัฒนาเชิงพาณิชย์มากกว่า สำหรับการอยู่อาศัยในแนวสูงจะทำได้ไม่เกิน 5,000 ตร.ม./อาคาร เพราะฉะนั้นควรจะดูที่ดินที่ได้ตามเงื่อนไขระยะห่างรถไฟฟ้า หรือติดถนนที่มีความกว้าง 16 ม.ขึ้นไป
การวิเคราะห์ผังเมืองใหม่ตามความสามารถในการพัฒนา อสังหาริมทรัพย์
ถ้านำผังเมืองมาลงสีใหม่ตามความสามารถในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องมีเงื่อนไข เรื่องขนาดถนนหน้าที่ดิน หรือระยะห่างจากสถานีรถไฟฟ้าเข้ามาเกี่ยวข้องตามที่กล่าวมา จะแบ่งออกได้เป็น 2 กลุ่มใหญ่ ดังนี้
-กลุ่มที่สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยในแนวราบได้ตามข้อจำกัด แต่พัฒนาที่อยู่อาศัยในแนวสูงไม่ได้ ได้แก่ กลุ่มที่มีสีเขียว และสีเหลือง (ตามรูป) โดยความสามารถในการพัฒนานั้นจะแตกต่างกันไปตามรายละเอียดดังนี้
1. พื้นที่จัดสรรไม่ได้ เป็นบริเวณที่เป็นทางระบายน้ำตามผังเมือง ซึ่งจะเห็นว่าบริเวณนี้มีขนาดพื้นที่ที่เล็กลง ในบริเวณนี้สามารถสร้างบ้านได้ แต่แบ่งแปลงที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการจัดสรรไม่ได้
2. พื้นที่จัดสรรได้แค่บ้านเดี่ยวขนาด 100 ตร.ว.ขึ้นไป เป็น Buffer พื้นที่สีเขียวรอบนอกเมือง แต่ก็สามารถพัฒนาโครงการจัดสรรอยู่อาศัยได้ เพียงแต่ไม่อยากในมีความหนาแน่นมากนัก จึงเป็นแค่บ้านที่มีเนื้อที่ขนาดใหญ่
3. พื้นที่จัดสรรได้บางประเภท เป็นพื้นที่อยู่อาศัยบริเวณชานเมือง พัฒนาเป็นโครงการจัดสรรได้ แต่บางพื้นที่ยังจำกัดขนาดแปลงที่ดินในโครงการไว้ให้มีขนาดใหญ่กว่าปกติเล็กน้อย เพื่อให้มีความหนาแน่นน้อย และยังจำกัดรูปแบบที่จะพัฒนาได้แค่บางประเภท เช่น บ้านเดี่ยวอย่างเดียว บ้านเดี่ยวและบ้านแฝด หรือได้ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮ้าส์
4. พื้นที่ที่จัดสรรได้ทุกประเภท จะอยู่บริเวณรอบนอกเมือง แต่ต้องการให้เป็นพื้นที่ชุมชนศูนย์กลางการเกษตร จึงสามารถพัฒนาแนวราบได้ทุกประเภท
ทั้ง 4 พื้นที่นี้อยู่บริเวณถนนวงแหวนรอบนอกออกไปยังชานเมือง มีการขยายตัวของชุมชนการอยู่อาศัยประเภทแนวราบได้มากขึ้น จะเห็นได้ว่าพื้นที่ที่จัดสรรไม่ได้ หรือต้องจัดสรรแปลงขายขนาดใหญ่มีขนาดพื้นที่ลดน้อยลง ยิ่งเป็นบริเวณที่ติดถนนใหญ่ที่มีการใช้สัญจรเป็นหลัก ใช้เชื่อมต่อไปยังจังหวัดอื่น หรือบริเวณที่ทางกายภาพมีแนวโน้มมีความเป็นชุมชนสูง ยิ่งสามารถพัฒนาได้มากขึ้น
-กลุ่มที่สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยได้ทุกประเภท แต่พัฒนาที่อยู่อาศัยในแนวสูงได้จำกัดตามขนาด ได้แก่ กลุ่มที่มีสีส้มและสีแดง (ตามรูป) โดยความสามารถในการพัฒนานั้นจะแตกต่างกันไปตามรายละเอียดดังนี้
1. พื้นที่พัฒนาแนวสูงได้ขนาดไม่เกิน 1,000 ตร.ม./อาคาร เป็นพื้นที่บริเวณแนวถนนวงแหวนรอบนอก และบริเวณแหล่งพาณิชกรรม หรือแหล่งงานตามชานเมือง ยังคงส่งเสริมให้พัฒนาแนวราบเป็นหลัก สามารถพัฒนาได้ทุกประเภท แต่ก็เพิ่มความสามารถพัฒนาแนวสูงให้เล็กน้อย รองรับการอยู่อาศัยรวมขนาดเล็กเพื่อเช่าได้
2. พื้นที่พัฒนาแนวสูงได้ขนาดไม่เกิน 2,000 ตร.ม./อาคาร พื้นที่นี้จะอยู่ติดกับบริเวณข้างต้น และเข้ามาจนติดกับโครงข่ายรถไฟฟ้าบริเวณชานเมือง ยังคงความสามารถในการพัฒนาแนวราบได้ทุกประเภทเช่นกัน จะเพิ่มความสามารถในแนวสูงอีกเล็กน้อยเท่านั้น
3. พื้นที่พัฒนาแนวสูงได้ขนาดไม่เกิน 5,000 ตร.ม./อาคาร กลุ่มนี้จะอยู่บริเวณแหล่งพาณิชยกรรมตามชุมชนในเมือง และบริเวณจุดตัดของโครงข่ายรถไฟฟ้า หรือถนนเมนหลักขนาดใหญ่ เน้นที่ความสามารถในการพัฒนาเชิงพาณิชกรรมมากกว่า ถ้าต้องการพัฒนาที่อยู่อาศัยจะต้องเลือกที่ดินที่อยู่ติดถนนใหญ่ หรือในระยะรัศมีจากสถานีรถไฟฟ้าตามเงื่อนไขผังเมืองจะดีกว่า
4. พื้นที่พัฒนาแนวสูงได้ขนาดไม่เกิน 10,000 ตร.ม./อาคาร เป็นพื้นที่มีการขยายตัวมากที่สุด โดยจะอยู่บริเวณในกรอบโครงข่ายรถไฟฟ้าเป็นหลัก เนื่องจากบริเวณนี้เป็นแหล่งชุมชนการอยู่อาศัยแนวราบเดิมซึ่งมีความหนาแน่นอยู่พอสมควร จึงเพิ่มความสามารถในการพัฒนาแนวสูงแทนเพื่อให้พื้นที่นี้มีความหนาแน่นมากขึ้น เช่น จากเดิมบางพื้นที่ทำได้แค่อาคารทั่วไป ไม่เกิน 2,000 ตร.ม. เพิ่มเป็นอาคารที่มีพื้นที่ไม่เกิน 10,000 ตร.ม.และทำในซอยย่อยที่มีความกว้างแค่ 6 ม.ขึ้นไปได้ด้วย
5. พื้นที่พัฒนาแนวสูงได้ขนาดเกิน 10,000 ตร.ม./อาคารขึ้นไป เป็นพื้นที่ใจกลางเมืองเป็นศูนย์กลางธุรกิจ มีการขายตัวของพื้นที่เล็กน้อย เพื่อกระจายความเจริญออกไปไม่ต้องกระจุกตัวแค่ในใจกลางเมือง โดยจะกระจายตัวไปใน 3 ทิศทาง บางซื่อ เพชรเกษม และพระราม 9 เพื่อให้เป็น New CBD แห่งใหม่
จะเห็นว่าพื้นที่กลุ่มนี้จะเป็นบริเวณที่อยู่ด้านในตามแนวกรอบของโครงข่ายรถไฟฟ้าทั้งที่เปิดให้บริการแล้ว และที่ยังอยู่ระหว่างดำเนินการ เนื่องจากมีการคมนาคม และขนส่งมวลชนที่ดีขึ้นสามารถเข้าถึงพื้นที่ต่างๆ ได้สะดวก และเดินทางเข้าสู่พื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ แหล่งงาน พาณิชยกรรมใจกลางเมือง (CBD) ได้ง่าย จึงกระจาย New CBD ออกไปตามหัวเมือง และเพิ่มความหนาแน่นของการอยู่อาศัยเพื่อรองรับจำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้นได้ แต่ในพื้นที่นี้เป็นชุมชนที่มีการอยู่อาศัยเดิมในแนวราบเป็นหลักอยู่แล้ว จึงเพิ่มศักยภาพในการพัฒนาในแนวสูงให้มากขึ้นแทน
สิ่งที่น่าสนใจคือมีการขยายพื้นที่ที่สามารถพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม ประเภท Low rise ที่ใหญ่ขึ้นในซอยย่อยที่มีขนาดเล็ก 6 ม.ขึ้นไป ซึ่งเป็นพื้นที่ที่สามารถต่อรถสาธารณะเพื่อไปยังรถไฟฟ้าได้ หรือ จะทำเป็น High rise ที่มีขนาดใหญ่ขึ้น ถ้าติดถนนเมนหลัก และติดสถานีรถไฟฟ้าตามเงื่อนไขของผังเมือง
ในภาพรวมของการเปลี่ยนแปลงตามร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ครั้งที่ 4 ต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประเภทที่อยู่อาศัยนั้น จะเห็นได้ว่ามีการขยายตัวของเมืองมากยิ่งขึ้น เพิ่มพื้นที่ของประเภทที่อยู่อาศัยทั้งในแนวราบ และแนวสูง เพิ่ม FAR ให้เมืองมีความหนาแน่นมากขึ้น กระจายศูนย์พาณิชยกรรม แหล่งงาน ออกไปตามหัวเมืองที่แนวรถไฟฟ้าไปถึง
การเปลี่ยนแปลงทั้งหมดนี้จะทำให้เมืองมีการขยายตัวเกิดการปลี่ยนแปลงของชุมชนการอยู่อาศัยที่จะกระจายตัวออกไปไม่กระจุกตัวแค่ในบริเวณใจกลางเมือง ทำให้ที่ดินบริเวณรอบๆ มีศักยภาพมากยิ่งขึ้น
อ่านบทความอื่นๆ ของ ธนาคารเกียรตินาคิน
อ่านประกอบ: ร่างผังเมืองกทม.เปิดพื้นที่การพัฒนาคอนโดเพิ่ม
